Обмен неприватизированной квартиры, жилья

Многих граждан волнует юридический вопрос о размене государственного или муниципального жилья. Так как есть еще квартиры, занимаемые в соответствии с договором социального найма.

Можно ли разменять неприватизированную квартиру на сегодняшний день – насущный вопрос многих россиян. В российской правоприменительной практике есть такая возможность.

Давайте подробнее узнаем о том, как разменять неприватизированную квартиру в 2022 году, какие шаги нужна пройти, чтобы провести обмен и что может помещать проведении такой процедуры.

Допустим ли размен в принципе

Возможность обмена неприватизированной квартиры на аналогичную существует. Сложности могут возникнуть, если:

• неприватизированная площадь жилья нужна большего или меньшего размера;
• нужно подобрать жилье совершенно идентичное имеющемуся, т.к. каждый год количество муниципальных квартир уменьшается

Время для того, чтобы совершить размен неприватизированных квадратных метров, может затянуться. Однако закон обмен таких квартир не запрещает с учетом ряда обстоятельств ниже.

В каких ситуациях разменять не получится

Обмен неприватизированной квартиры, относящейся к маневренному фонду, специализированной, служебной – невозможен. В данном случае существует только один выход – сначала приватизировать жилье в соответствии со всеми правилами, а затем обменивать его.

Существуют и другие преграды для  размена:

• наличие задолженности по коммунальным услугам (сумма должна быть внушительной, так как небольшую возможно погасить в кратчайшие сроки);
• решение, вынесенное уполномоченным государственным органом, запрещающее размен в связи со сносом (ликвидацией дома);
• наличие документа, в котором указано, что неприватизированное жилье находится в аварийном состоянии;
• наличие документа, где указано, что на текущий момент производится капитальный ремонт здания.

Пошаговая инструкция

В первую очередь нужно обратить внимание на правильный порядок действий, чтобы разменять жилье:

1. Получить согласие проживающих.
2. Найти подходящий вариант для размена.
3. Собрать пакет документов.
4. Получить разрешение собственника на размен неприватизированного жилья.
5. Заключить договор о размене и переехать в новое жилище.
6. Заключить новый договор социального найма.

Согласие всех проживающих

При размене неприватизированной квартиры понадобятся согласия всех зарегистрированных в законном порядке граждан старше 14 лет в письменной форме. Каких-либо требований к согласию законодательство не предъявляет. Выразить согласие можно так:

• подписав отдельный документ, который удостоверит сотрудник администрации при приеме документов;
• удостоверив согласие у нотариуса.

Внимание! Если среди проживающих есть несовершеннолетний – придется получить согласие опеки на размен.

Поиск вариантов для размена

Чтобы разменять неприватизированную квартиру, нужно подобрать подходящее альтернативное жилье. Такое жилое помещение должно:

• иметь статус неприватизированного;
• условия не должны ухудшиться;
• норма предоставления жилплощади – соответствовать местным законам (обычно не менее 12 метров на человека).

Важно! Наниматель другой неприватизированной квартиры тоже должен получит все необходимые согласия и разрешения на размен.

Какие еще документы понадобятся

При обмене неприватизированной квартиры полный список документов будет выглядеть так:

• заявление о выдаче согласия на обмен (бланк разрабатывается локальной администрацией и заполняется в ходе приема документов);
• согласия всех проживающих + разрешение опеки;
• справка о составе семьи;
• договор социального найма или ордер;
• справка об отсутствии долгов.

Заявление и документы подаются в местную администрацию, которая выдает разрешение на неприватизированный размен в письменной форме в течение 30 дней.

Разрешение наймодателя на неприватизированный размен

При обмене неприватизированной квартиры обязательно согласие собственника помещения. Порядок его получения полностью зависит от административного регламента конкретного муниципалитета. По заявлению нанимателя выдается отдельное письменное согласие на неприватизированный обмен, удостоверенное подписью главы населенного пункта. На его основании можно заключать договор мены.

Порядок заключения договора

Как разменять неприватизированную квартиру – через договор мены, сторонами которого являются граждане с одной и другой жилой площади. Процедура не требует регистрации в Росреестре, так как неприватизированное помещение не передается в собственность. Удостоверение у нотариуса также не требуется.

Обязательными пунктами являются:

• дата и место составления документа;
• название документа;
• паспортные данные сторон, место их фактического проживания и адрес регистрации, контактные данные;
• наименование жилой площади и конкретные данные по ней (кадастровый номер и стоимость, размер, количество комнат и другие);
• наименование уполномоченного органа по распоряжению таким имуществом;
• технические сведения (от БТИ);
• запись об отсутствии препятствующих сделке оснований;
• запись о принятии помещения в определенном состоянии, а также ключей от него;
• дополнительные пункты по согласованию сторон (не противоречащие действующему законодательству);
• сведения о количестве экземпляров;
• сведения об осведомленности сторон о смысле и последствиях подписания документа;
• реквизиты сторон;
• подписи сторон.

Образец договора мены можно скачать здесь.

Завершение процедуры

После заключения договора мены нужно перезаключить договоры социального найма с местной администрацией и оформить регистрацию в неприватизированном жилище. Услуга предоставляется бесплатно.

Сложности

При обмене квартиры на неприватизированную могут возникнуть трудности. Обмен квартиры на приватизированную невозможен вообще.

Без согласия прописанных

Обмен неприватизированными квартирами возможен исключительно с разрешения всех прописанных в них граждан. Во всех иных ситуациях следует обращаться в суд за выселением несогласного гражданина.

Если один против

Бывают случаи, когда один из жильцов против того, чтобы разменять неприватизированные квадратные метры (кроме несовершеннолетних). Даже если один гражданин имеет противоположное мнение по поводу смены жилого помещения, то в качестве единственного решения здесь выступает судебная защита – придется выселять несогласного из квартиры.

Размен квартиры с долгами

Невозможно разменять неприватизированную жилую площадь при наличии задолженности по оплате коммунальных услуг. Если даже прибегнуть к популярному способу – сняться с регистрации и зарегистрироваться по новому адресу в одном и том же городе или ином, то долги не позволят выписать гражданина и членов его семьи из социального жилья.

Размен при разводе

Обменять неприватизированную квартиру для бывших супругов становится большой проблемой. Произвести размен жилья после развода нельзя так же, как и разменять квартиры через суд. Вся площадь остается в собственности муниципалитета, государства, так как квартира выдавалась определенному лицу, то бывший супруг теряет право находиться в ней.

Принудительный размен через суд

Можно ли разменять неприватизированную квартиру через суд – самый распространенный вопрос среди граждан. Через суд возможно осуществить не только размен неприватизированной квартиры, но принудительную приватизацию. Оснований для подачи подобного иска в суд может быть несколько – несогласие жильцов на сделку, попечительского совета, муниципалитета.

В исковом заявлении обязательно стоит указать:

• наименование судебного органа;
• правильный заголовок (исковое заявление о принудительном размене неприватизированной квартиры);
• паспортные данные, адрес и инициалы заявителя;
• краткое и точное изложение всех требований со ссылками на действующие нормы российского права;
• реквизиты иных сторон;
• наименования приложений (подтверждающих документов);
• дата и подпись.

Скачать бланк искового можно по этой ссылке.

Среди приложений могут быть следующие документы:

• технический паспорт помещения, договор;
• любая переписка, относящаяся к делу;
• справка о составе семьи;
• иные выписки и справки.

Госпошлина по искам о выселении – 300 рублей.

Порядок действий для гражданина, подающего заявление в суд:

1. Подготовить иск по образцу (сбор документов, необходимых нормативных правовых актов, формулировка юридических фактов и требований).
2. Распечатать заявление, подписать и приложить копии и оригиналы документов.
3. Отнести иск в суд для регистрации, либо отправление заказного письма с уведомлением и описью.
4. Посетить лично или через представителя все заседания и получить решение.

Решение вступит в силу по истечении 30 дней.

ВНИМАНИЕ! Обмен неприватизированной квартиру – это долгий процесс. Разменивать жилье рекомендуется, строго соответствуя нормам российского права. На нашем портале есть возможность задать вопрос дежурному юристу в чат или записаться на бесплатную консультацию через специальную форму в углу экрана, чтобы прояснить этот вопрос лично для вас.

Эти несложные действия и базовые знания российского законодательства по вопросу размена жилья без приватизации помогут не совершить ошибки. Также дадут ориентировку, как правильно подать и оформить все нужные бумаги.

Если статья заинтересовала читателя, он может поделиться ею в социальных сетях или поставить лайк.

Вам также может быть полезен материал о порядке приватизации квартиры по договору социального найма.

Как происходит обмен недвижимости

Умный потребитель

/ 7 ноября 14:10

Обмен квартиры на квартиру или дом – сделка, которая проходит со своими нюансами. Их немного, но разобраться стоит. Например, обмен приватизированного и неприватизированного жилья сильно отличается. В чем разница и как проходят сделки, расскажем в статье.

Можно не только обменять одно жилье на другое, но и разменять большое на несколько маленьких или, наоборот, съехаться из нескольких квартир в одну

Прежде чем углубляться в нюансы обмена, важно понимать, о каком жилье идет речь – государственном (неприватизированном) или частном (приватизированном).

Важно: для жилья, которое принадлежит государству, применяется термин «обмен», а для частной собственности – «мена». Различие в том, что по договору обмена происходит переход права пользования, а по договору мены – переход права собственности.

Приватизированным называется личное имущество человека.

До перестройки в СССР не было частной собственности, а все жилье принадлежало государству. В 1992 году частную собственность узаконили, и к 2022 большинство россиян сами владеют домами и квартирами.

Обмен личной квартиры на квартиру или дом можно произвести тремя способами:

• по договору мены;
• через куплю-продажу;
• по trade-in.

По договору мены

Мена приватизированных квартир, или, другими словами, прямой обмен, подходит, если нужно поменять одно жилье на другое.

Василий с женой живет в студии в центре города. Вокруг развитая инфраструктура, в комнатах сделан современный ремонт, есть все удобства. Квартира – мечта! Но Василию нужна побольше, чтобы жить с детьми. Он готов обменять свое жилье в центре на двухкомнатное за городом.

Планы Василия можно осуществить, если:

• он найдет подходящее жилье;
• хозяин будет готов к обмену;
• стоимости будут примерно аналогичными, чтобы никто не потерял в деньгах;
• желания всех сторон совпадут одновременно, а не в разные периоды.

На практике шансы на невероятное стечение обстоятельств стремятся к нулю. Но если такое все же случается, сделка проходит максимально просто – нужно оформить и зарегистрировать один договор мены, также его называют договор бартера.

По договору мены одно имущество обменивается на другое без доплаты или с ней, если стоимости сильно отличаются. Каждый участник сделки при этом одновременно является и продавцом, и покупателем.

Сделка безопасна, так как право собственности переходит к новым владельцам только после того, как обязательства по передаче исполнят обе стороны.

Из-за того, что найти идеальный вариант для бартера сложно, люди чаще всего обращаются к альтернативным сделкам.

Не каждый обмен проходит как чистый бартер, часто используют доплату

Альтернативными сделками называют такие, когда человек не просто продает свою квартиру, получает за нее деньги и «уходит в закат». А когда сразу после продажи покупает взамен новое жилье.

То есть градация сделок выглядит так:

• прямая, или «чистая», продажа – продал жилье и получил за него деньги;
• альтернативная, или двойная, купля-продажа – продал жилье и сразу же приобрел новое, при этом деньги в сделке могут не фигурировать вовсе;
• «цепочка» – череда альтернативных продаж, в сделке много участников.

С помощью двойной купли-продажи можно разменять большую квартиру на маленькие и, наоборот, провести расселение или размен с доплатой.

Чаще всего для проведения альтернативной сделки обращаются за помощью к риелторам. Агентства или частные предприниматели следят за чистотой сделки и помогают договориться о выгодных условиях для всех сторон.

Например, Василию кажется, что его квартира в центре с ремонтом и техникой стоит столько же, сколько пустая «двушка» за городом. Но хозяин «двушки» с этим не согласен. Василию проще не решать такие вопросы самому, а делегировать переговоры опытному риелтору.

Проведение альтернативной сделки можно разделить на семь основных шагов:

1. Оцените стоимость своего жилья.
2. Найдите жилье для переезда и подыщите покупателя для своей квартиры.
3. Договоритесь о доплате, если она нужна.
4. Заключите два договора купли-продажи: для продажи своего жилья и для покупки нового.
5. Зарегистрируйте договоры в Росреестре.
6. Подпишите акты о передаче.
7. Готово! Можете переезжать в новый дом.

Чтобы закрепить право собственности на новое жилье, нужно зарегистрировать квартиру в Росреестре

Чаще всего в альтернативных сделках участвует от двух до пяти квартир одновременно. Рассмотрим, как прошла бы сделка двойной купли-продажи с тремя участниками.

Владелец студии Василий хочет купить «двушку» Геннадия с доплатой и предлагает ему бартер. Геннадий не хочет менять свое жилье на студию в центре, лучше он получит деньги на руки и сам найдет квартиру. Поэтому Василий ищет другого покупателя и находит Антона.

Антон покупает студию, но деньги за нее передает не Василию, а Геннадию. Одновременно с этим Василий доплачивает Геннадию недостающую часть. Выходит, что Василий продает студию Антону, а Геннадий свою «двушку» – Василию.

В результате у Антона остается студия, у Василия – «двушка», а у Геннадия – деньги. В сделке фигурирует два договора купли-продажи.

Риск альтернативной сделки в том, что два договора не зависят друг от друга юридически. Если одну из сделок признают недействительной, можно потерять свое жилье и остаться ни с чем.

Обмен через trade-in (трейд-ин) по своей сути не отличается от двойной купли-продажи. Просто в этом случае мороку с продажей берет на себя застройщик. Полученные деньги направляются в счет оплаты квартиры в новостройке.

Этот метод пришел в сферу недвижимости из автосалонов, где пользуется большой популярностью. А все потому, что продавцу не нужно возиться с продажей самому. Правда, за такую роскошь скорее всего придется поплатиться деньгами. Чтобы продать квартиру как можно быстрее, цену на нее, как правило, сильно снижают.

Получается, вы:

• либо пользуетесь услугой трейд-ин и теряете в деньгах;
• либо берете продажу на себя, тратите на это чуть больше сил и времени, но скорее всего выигрываете в финансовом плане. Получается обычная альтернативная сделка.

Важно: если вам пока некогда заниматься продажей самостоятельно, а переехать в новый дом очень нужно – пополнение в семье, понравившуюся квартиру хотят выкупить или есть другие причины – рассмотрите ипотеку.

Ипотека даст вам возможность скорее осуществить переезд и выиграть время на спокойную продажу собственного жилья. Позже вырученные деньги можно будет вложить в счет погашения займа и закрыть его раньше срока.

Неприватизированным называется жилье, принадлежащее государству.

Закон позволяет обменять жилье, арендованное по договору социального найма, на аналогичное. Для этого нужно получить разрешение арендодателя (государства) и всех членов семьи.

Обмен неприватизированной квартиры проходит в несколько этапов.

1. Получите разрешение на обмен у местного органа самоуправления: напишите заявление и предоставьте запрашиваемые документы. Вторая сторона должна сделать то же самое.
2. Ответ придет в течение 10 дней, вместе с ним вы получите подписанное разрешение. Или не получите. Например, если жилье непригодно для проживания или дом собираются снести. Все причины указаны в 73 статье ЖК РФ.
3. Заключите договор обмена.
4. Заключите новый договор соцнайма.
5. Получите прописку и переезжайте в новый дом!

Важно: если происходит междугородный обмен недвижимости, каждый участник запрашивает разрешение в своем городе.

Обмен частного дома на квартиру тоже возможен, главное – найти «своего» покупателя

Казалось бы, все просто и легко – услуга бесплатная, сделка безопасная.

Но в жизни этот вариант мало применим. По данным Росстата, на 1 января 2021 года в РФ приватизирован 31 млн 137 тыс. жилых помещений – больше 4/5 жилья в России. Это сильно сокращает возможность найти человека, открытого для бартера с подходящим предложением.

Обменять квартиру, на которую оформлена ипотека, можно, но для этого придется спросить разрешение у банка.

Для финансовой организации немаловажно, что именно будет залогом. Во-первых, это гарант выплаты долга. Во-вторых, если заемщик решит не платить вовсе, разбираться с жильем придется банку. Поэтому квартира должна быть ликвидной и аналогичной по стоимости.

1. Если происходит обмен на жилье той же стоимости, банк просто меняет объект залога.
2. Если новое жилье стоит дороже, можно оформить другой заем с новым залогом. Обременение со старого снимут.
3. Если новое жилье стоит дешевле, в смене залога могут отказать. В этом случае можно закрыть ипотеку досрочно. Для этого недостающую сумму можно взять в кредит, а также добавить к ней доплату от покупателя.

В Совкомбанке можно оформить кредит наличными на любые цели до 3 млн рублей со ставкой 6,9%. Выберите удобную программу и рассчитайте ежемесячный платеж на кредитном калькуляторе.

Деньги нужны срочно? Достаточно паспорта и любого второго документа. Нужна крупная сумма? Вы можете взять кредит под залог автомобиля или недвижимости.

Заполните заявку на сайте и получите быстрое одобрение. Есть доставка!

Когда происходит обмен одной квартиры в соцнайме на другую, платить налоги не нужно.

А когда обмен проводят через двойню куплю-продажу, налоги нужно платить как обычно – 13% на доход, если жилье находилось в собственности менее пяти или трех лет, в зависимости от ситуации.

Теперь вы знаете, каким образом можно обменять квартиру на квартиру или частный дом. Желаем вам найти подходящий вариант и опытного риелтора, который проведет вас через все тернии продажи недвижимости к новому уютному гнездышку!

Какие права дает муниципальное жилье?

iriana88w/Depositphotos

Понятие муниципального жилья определено в 19-й статье Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно ему, все жилые помещения страны делятся на три группы: к первой относят частный жилищный фонд, при этом в эту категорию входят помещения, которые принадлежат как частным, так и юридическим лицам. Ко второй группе относят квартиры и комнаты, находящиеся в собственности Российской Федерации или ее субъектов. Наконец, есть помещения, которые принадлежат муниципальным образованиям.

• Что такое социальное жилье и для кого оно?
• Как выкупить комнату у муниципалитета?
• В квартирах, относящихся к государственному или муниципальному жилищному фонду, россияне могут жить по договору социального найма.

Наем длиною в жизнь

Согласно статье 60 Жилищного кодекса, договор соцнайма заключается на неопределенный срок. По закону наниматель может сдавать квартиру в поднаем, прописывать членов своей семьи. Кроме того, наниматель имеет право обменять жилое помещение.

Проживание в муниципальной квартире накладывает и определенные обязательства: жилец обязан бережно относиться к имуществу, проводить текущий ремонт, и, конечно, своевременно оплачивать проживание в квартире и коммунальные услуги.

Наймодатель (иначе говоря – орган местного самоуправления) обязан проводить как текущий, так и капитальный ремонт, а также предоставлять коммунальные услуги.

Однако нередко происходят ситуации, при которых жильцы добиваются от местной администрации капитального ремонта только через суд – как женщина, проживающая в муниципальной квартире в удмуртском поселке Яр.

Межведомственная комиссия определила, что дом нуждался в капитальном ремонте, однако чиновники выделять деньги не спешили. Тогда женщина провела ремонт своими силами, а после собрала все чеки и обратилась в суд.

Исковые требования полностью удовлетворили, с местной администрации взыскали более 60 тысяч рублей на ремонт.

Могу ли я приватизировать муниципальное жилье 1947 года?

Можно ли обменять неприватизированную квартиру?

Обменять можно, но непросто

Жильцы муниципальных квартир имеют возможность обменивать свои квадратные метры, но только в если и вторая квартира, участвующая в обмене, находится в собственности муниципалитета. 

Правила обмена муниципальных квартир определены в 72-й статье Жилищного кодекса. Для начала процедуры обмена владелец квартиры должен заручиться согласием всех членов семьи, а также разрешением от наймодателя (местной администрации). А если в квартире прописаны дети или недееспособные граждане, то потребуется разрешение и от органов опеки и попечительства.

Обмен муниципальной квартиры – одна из самых хлопотных сделок с недвижимостью в том, что касается документов. Письменное разрешение на обмен требуется собрать со всех членов семьи, даже временно проживающих по другому адресу.

И такие разрешения нужны для всех квартир, участвующих в обмене. Сложно представить, сколько времени занимает их сбор, если, например, большая семья со взрослыми детьми меняет свою муниципальную трешку на две однокомнатных квартиры.

Кроме того, необходимы:

• кадастровый паспорт,
• справка о составе семьи,
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам,
• свидетельство о браке и
• свидетельства о рождении детей.

В некоторых случаях местная администрация требует и другие документы.

Закон дает право и на принудительную сделку. Это удобно, например, для выселения пьющего родственника. Однако принудительный обмен муниципальной жилплощади возможен только по решению суда. 

Какие риски при обмене приватизированной квартиры на муниципальную?

Можно ли приватизировать комнату в общежитии?

Приватизировать скоро будет нечего

Каждый наниматель муниципальной квартиры имеет возможность оформить ее в собственность.

Это расширяет спектр возможных сделок с квадратными метрами, ведь неприватизированную квартиру нельзя сдавать в аренду или продавать. Кроме того, муниципальная квартира не передается по наследству.

После смерти нанимателя при соблюдении ряда бюрократических процедур близкие родственники имеют возможность оформить на себя только договор найма. 

По действующему законодательству, нельзя приватизировать аварийные или расположенные в общежитиях квартиры, а также жилую площадь в служебных зданиях или в закрытых военных городках. Об этом говорится в федеральном законе «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Каждый гражданин страны имеет право только на одну процедуру приватизации. При этом несовершеннолетние, участвующие в приватизации, сохраняют право на бесплатный перевод в собственность муниципального жилья и после 18 лет. 

В последнее годы темпы приватизации жилья снизились. Во многом это произошло из-за того, что на фоне слухов об отмене бесплатной приватизации многие люди поспешили оформить жилье в собственность. Так, по данным московского департамента городского имущества, в домах столицы осталось всего 9% неприватизированных квартир. 

Кроме того, количество нового муниципального жилья не успевает за ростом числа нуждающихся в нем.

В этой сфере необходима серьезная государственная поддержка строительства – об этом в начале июня заявил председатель постоянной комиссии по миграционной политике, местному самоуправлению и территориальному развитию Совета при президенте РФ по развитию гражданского общества и правам человека Евгений Бобров. По его мнению, у многих граждан нет возможности оформить ипотеку, а потому необходимо увеличивать фонд муниципального жилья, в том числе с помощью привлечения частных инвесторов.

1. Не пропустите:
2. Как приватизировать жилье, если бывший муж живет не в России?
3. Смогу ли я жить в квартире после смерти бывшей жены?
4. Можно ли сдавать неприватизированную квартиру?
5. Как доказать, что жилье аварийное, и переехать в новый дом

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Особенности обмена жилыми помещениями по договору социального найма: нюансы и порядок действий

Муниципальное жильё – это помещение, владельцем которого выступают государственные или территориальные органы управления.

Передача жилого помещения во владение и пользование для проживания гражданам, производится по договору социального найма (ст.ст. 60, 69 Жилищного кодекса РФ).

В данной статье узнаем, можно ли обменять муниципальное жилье, об особенностях обмена и налогообложении.

Показать содержание

Можно ли обменять муниципальное жилье?

Обменять муниципальное жилье, которое предоставлено по договору социального найма, можно только на жилое помещение предоставленное другому нанимателю на тех же основаниях. Иными словами, обменять неприватизированную квартиру можно только на такую же.

После принятия закона о бесплатной приватизации и продлении ее на неопределенный срок, муниципального жилья остается все меньше. Подобрать вариант, который бы устроил всех членов семьи довольно сложно.

Профессиональные риэлторские агентства, за сделки связанные с обменом неприватизированного жилья не берутся – заниматься поиском квартиры и оформлением документов придется самостоятельно.

В случае несогласия одного из совместно проживающих членов семьи, разрешение на обмен придется добиваться через суд. При обоюдном согласии семьи на сделку, потребуется разрешение наймодателя, которое не всегда бывает положительным.

Кто имеет право совершить сделку с квартирой, предоставленной государством?

Согласно статье 72 Жилищного кодекса РФ, обмен помещения, предоставляемого по договору социального найма, возможен при наличии согласия всех проживающих и временно отсутствующих членов семьи.

Право на обмен муниципального жилья предоставляется не только ответственному квартиросъемщику, но и всем совместно проживающим с ним членам семьи. В случае проживания совместно с несовершеннолетними детьми или недееспособными гражданами, потребуется разрешение органов опеки на совершение сделки

Порядок действий

Обмен муниципальных квадратных метров происходит в несколько этапов:

1. подбор вариантов помещений, соответствующих данному типу сделки;
2. подписание договора обмена участвующими сторонами;
3. сбор необходимых документов;
4. непосредственно обмен, с расторжением договора социального найма на прежнем месте и заключением нового.

Поиск вариантов

Во многих крупных городах существует база муниципальных жилых помещений подходящих для обмена. Узнать о наличии или отсутствии такой базы можно в ближайшем МФЦ. Размещение объявлений в газетах или на специализированных порталах недвижимости в интернете, ускорит процесс поиска потенциального кандидата на обмен.

Куда обращаться?

Оформление неприватизированной недвижимости не требуют регистрации в Росреестре.

В разных регионах Российской федерации, вопросы связанные с договорами социального найма решаются в специализированных учреждениях.

Это могут быть: департаменты муниципального жилищного фонда, администрации муниципальных образований местного значения и др. Узнать точную информацию по нужному региону, можно на портале Госуслуг или в территориальном МФЦ.

Список документов

Перед подачей документов для рассмотрения, желательно проконсультироваться со специалистом департамента недвижимости или другой организации, занимающейся оформлением муниципального жилья.

Основной список документов для обмена включает в себя:

1. Заявление на обмен жилых помещений.
2. Паспорта всех заявителей и проживающих совместно с ними лиц (для детей – свидетельства о рождении).
3. Договор соцнайма, ордер или другой документ подтверждающий основание на право пользования жилым помещением.
4. Нотариально заверенное согласие на обмен, от временно отсутствующих лиц.
5. Договор обмена, с подписями всех участников сделки.
6. В случае совместного проживания с детьми и недееспособными гражданами – разрешение органов опеки и попечительства.
7. Справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
8. Другие документы, в зависимости от региона.

Куда подавать документы?

Подать документы можно в территориальный орган власти, уполномоченный распоряжаться муниципальным жильем. В крупных городах документы подаются в МФЦ.

Стоимость и сроки оформления

Обмен муниципальной площади не предполагает регистрацию собственности, поэтому размер госпошлины не превышает 300 рублей. Срок рассмотрения заявления на обмен составляет 10 дней с момента регистрации.

Составление соглашения

Договор обмена социального жилья составляется в простой письменной форме. Он должен быть подписан нанимателями обеих сторон. На основании составленного договора и письменного согласия всех участников, будет составлен новый договор социального найма, поэтому следует обратить внимание на правильность его составления.

В договоре обязательно указать:

1. Точные данные удостоверения личности обеих сторон.
2. Характеристики обмениваемой жилплощади такие как: размер, количество комнат, точный адрес и др.
3. Прописать права и обязанности сторон после подписания договора.
4. Обозначить меру ответственности за нарушение всех пунктов договора.

Регистрация сделки

После получения разрешения, необходимо расторгнуть договора социального найма обоих нанимателей и заключить новые. Заявление подается в МФЦ или другой муниципальный орган жилищного управления субъекта РФ.

Новый договор соцнайма заключается на основании ранее полученного разрешения, поэтому для подачи заявления нужны только документы удостоверяющие личность участников обмена и их семей.

Причины и основания для отказа

На основании статьи 73 ЖК РФ, обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не разрешается в случае, если:

• к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
• право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
• обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
• принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
• принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
• в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса РФ.

Также, если в результате обмена условия проживания для несовершеннолетних детей и недееспособных граждан станут хуже предыдущих, или учетная норма квадратных метров на каждого члена семьи будет существенно ниже установленной в регионе, может последовать отказ в совершении сделки.

Возможен ли принудительный порядок?

Принудительный обмен – это обмен квартиры или другого неприватизированного жилья через суд, в случае если между совместно проживающими, не достигнуто мирное соглашение. Иски такого рода в судебной практике в последнее время встречаются не часто, но являются одними из самых сложных.

Причины такого обмена:

1. развод между супругами и невозможность дальнейшего проживания на одной территории;
2. один из жильцов, ведет образ жизни, препятствующий спокойной жизни окружающих;
3. заболевание одного из проживающих, угрожает здоровью совместно с ним проживающих людей.

Справка! Возникновение неприязненных отношений в семье и неспособность договориться, приводят к судебным тяжбам, которые не всегда заканчиваются положительно для обеих сторон.

Статья 72 п.

3 Жилищного кодекса РФ гласит – “если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении”.

Согласно статье 69 п. 1 Жилищного кодекса РФ, подать иск на принудительный размен могут:

• супруг (супруга) нанимателя;
• родители или дети;
• другие родственники и иждивенцы, если они были вселены нанимателем в качестве членов семьи и вели с ним общее хозяйство;
• в исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Особенности подачи иска

Для составления иска о принудительном размене жилплощади, необходимо предварительно составить договор социального найма в случае, если он не был оформлен ранее. Без договора суд рассматривать иск не будет.

При рассмотрении дела, суд будет опираться на законы РФ и учитывать интересы всех сторон. Если при размене, права одного из членов семьи будут нарушены, последует отказ в удовлетворении иска.

Также удовлетворению не подлежат случаи представленные в статье 73 ЖК РФ.

Важно! Для положительного решения при выборе жилплощади для размена, обязательно соблюсти все нормы жилищного законодательства, такие как: размер жилого помещения, соответствие санитарным нормам и др.

В основном, квартиры предоставляемые по соцнайму – это небольшие помещения старой застройки, которые можно разменять только на несколько комнат в коммуналке или общежитии.

Если квартира большой площади, проблем с разменом не возникнет. Подобрав варианты поменьше, в соответствии с нормой квадратных метров на каждого жильца, можно подавать иск. В таком случае велика вероятность, что его удовлетворят.

Судебная процедура

Судебное разбирательство, в зависимости от сложности ситуации, может затянуться на неопределенное время.

Перед обращением в судебные органы необходимо:

1. подобрать жилье для обмена (желательно несколько вариантов);
2. собрать полный пакет документов;
3. грамотно составить исковое заявление.

Куда обращаться?

Дела связанные с жилищными спорами являются гражданскими и рассматриваются в районных судах общей юрисдикции. Необходимые документы Перечень документов необходимых для суда может отличаться от представленного и зависит от причины подачи заявления на принудительный обмен.

Основные документы это:

• письменное разрешение наймодателя на обмен;
• копии удостоверений личности для всех, кто в настоящий момент зарегистрирован в спорной квартире;
• договор социального найма;
• справка о регистрации в спорном жилье;
• справка о составе семьи;
• согласие от попечительского совета, при наличии детей;
• копия свидетельства о разводе (если имеется);
• заявления от нанимателей квартир на обмен, заверенные у нотариуса;
• квитанция об оплате госпошлины;
• другие документы, в зависимости от рассматриваемой ситуации;
• исковое заявление на принудительное расселение;
• копии лицевых счетов;
• планы обмениваемых помещений.

Инструкция по составлению искового заявления

Для составления искового заявления, желательно обратиться к опытному юристу.

Самостоятельно иск можно составить придерживаясь плана:

1. Название суда, куда истец подает заявление.
2. Паспортные данные истца.
3. Паспортные данные ответчика.
4. Сущность нарушения или угрозы нарушения прав истца, основные требования истца.
5. Обстоятельства, на основании которых были предъявлены исковые требования.
6. Доказательства, подтверждающие приведенные в заявлении обстоятельства.
7. Перечень документов, приложенных к заявлению.
8. Дату составления документа.

Это могут быть:

• Справки из медицинских учреждений, в случае, если ответчиком является человек с опасным для окружающих заболеванием.
• Справки от участкового, если ответчик дебошир и проживание с ним невозможно.
• Показания свидетелей, подтверждающие слова истца.

Расходы и сроки принятия решения

Если все было оформлено правильно, суд должен вынести решение через месяц после регистрации искового заявления.

Размер госпошлины установленной государством на данный момент уплачивается истцом при подаче заявления и составляет 300 руб для физических лиц.

Цена за составление искового заявления может варьироваться в зависимости от уровня юриста или юридической конторы. Средняя цена обычно составляет 1000 рублей.

Налогообложение

Обмен квартиры принадлежащей муниципалитету, не считается сделкой имущественного характера и не облагается налогом.

Нюансы

Ограниченный рынок социального жилья не может предоставить большой выбор вариантов для обмена.

Если вариант уже найден, нужно обязательно проверить нет ли временно отсутствующих и выписанных жильцов, которые в последствии могут в судебном порядке восстановить свои права на жилплощадь.

Это могут быть родственники квартиросъемщика, отбывающие наказание, или просто непоставленные в известность.

Обменять муниципальную квартиру очень сложно, иногда бывает просто невозможно. С каждым годом дефицит неприватизированной недвижимости растет. Люди которые отказывались от приватизации, постепенно осознают все сложности связанные с пользованием муниципальным жильем и приватизируют свои квадратные метры.

Квартиру, которая находится в собственности легко поменять через простую сделку купли-продажи или по договору мены (про обмен квартиры читайте тут, а здесь вы узнаете, как обменять такую недвижимость на жилье в другом городе). Программа бесплатной передачи жилья в собственность продлена на неопределенный срок, воспользоваться ей можно в любой момент.