Согласно положениям статьи 244 Гражданского кодекса, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких граждан, принадлежит им на праве общей собственности.
Если доля каждого гражданина в общей собственности не определена, это общая совместная собственность. Если определена – это общая долевая собственность.
Так, в частности, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Для переоформления квартиры из совместной собственности в долевую, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма по шагам.
Первый шаг – нужно определить способ установления долевой собственности на квартиру.
Здесь существует два способа установления долевой собственности на квартиру, находящуюся в совместной собственности:
- Первый – это по соглашению участников совместной собственности, в том числе, супругов путем заключения брачного договора или соглашения о разделе общего имущества супругов;
- И второй – это в судебном порядке при не достижении согласия участниками совместной собственности.
- Второй шаг — нужно заключить брачный договор или соглашение о разделе общего имущества либо по решению суда о разделе общего имущества и определения соответствующих долей в этом разделенном имуществе.
- При заключении брачного договора или соглашения о разделе общего имущества, размер долей в праве общей собственности определяют участники совместной собственности.
- При разделе имущества в судебном порядке, размер долей в праве данной общей собственности определяет суд, с учетом имеющих отношение фактических обстоятельств дела.
Брачный договор заключается в письменной форме и должен быть нотариально удостоверен. Соглашение о разделе имущества, нажитого супругами в период брака, заключается в простой письменной форме, и должно быть нотариально удостоверено.
Для разрешения судебного спора, вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь, стоимость которой, в зависимости от сложности дела, суммы иска и иных факторов, может оказаться как существенной, так и несущественной.
В случае представления ваших интересов в суде, может потребоваться нотариальная доверенность на представителя. Также расходы на оплату услуг представителя суд может полностью или частично взыскать с ответчика по письменному ходатайству.
Третий шаг – нужно подготовить документы, необходимые для регистрации изменений в праве собственности на общее имущество.
Для регистрации изменений в праве собственности по соглашению сторон, то есть на основании брачного договора или соглашения сторон о разделе общего имущества и определения доли в нем, потребуются следующие документы:
- Документы, удостоверяющие личность заявителей;
- Заявления о государственной регистрации прав на доли имущества;
- Брачный договор или соглашение о разделе имущества супругов не менее чем в двух экземплярах (подлинников);
- Свидетельство о заключении брака;
- Документы, подтверждающие право собственности на имущество;
- Нотариально удостоверенная доверенность и др.
Для регистрации изменений в праве собственности на основании решения суда, потребуется перечень следующих документов:
- Документы, удостоверяющие личность;
- Заявления о государственной регистрации прав на доли имущества;
- Решение суда с отметкой о вступлении в силу;
- Нотариально удостоверенная доверенность;
- Также могут понадобиться первоначальные правоустанавливающие документы.
Госпошлина в таких делах составляет 2000 рублей. Представлять документы об оплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации права иным документом не требуется, однако, заявитель вправе представить этот документ по собственной инициативе.
- Следует обратить внимание на один момент – если информация об уплате госпошлины отсутствует в государственной системе и не была предоставлена квитанция об оплате вместе с заявлением о государственной регистрации прав, документы, необходимые для регистрации, к рассмотрению не примутся, то есть регистрация не пройдет.
- Четвертый шаг – нужно подать документы на государственную регистрацию в Росреестр либо МФЦ.
- Заявление необходимо представить одним из следующих способов:
- лично либо через представителя в Росреестр или МФЦ;
- посредством почтового отправления;
- в электронной форме и др.
После подачи документов, выдается расписка об их получении. Регистрация должна произвестись в течение 10 рабочих дней, а если нотариально удостоверенная – тогда в течение трех рабочих дней.
Пятый шаг. Нужно получить документы в территориальном управлении Росреестра либо если сдавали через МФЦ – получить в МФЦ.
Проведенная регистрация прав на недвижимость удостоверяется выпиской из ЕГРП (Единый государственный реестр прав на имущество).
Оригинал брачного договора, соглашения о разделе имущества либо соглашения об определении доли с отметкой о проведенной регистрации, возвращается правообладателям.
Обратите внимание на один момент. После переоформления квартиры истца из совместной собственности в долевую, налог на имущество физических лиц уплачивается каждым участником общей долевой собственности пропорционально доле каждого, то есть своей доли.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:
- +7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область - +7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область - 8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!
Чем долевая собственность супругов отличается от совместной
Чтобы понять, чем отличается совместная собственность от долевой, необходимо обратиться к положениям статьи 244 ГК РФ.
Согласно этому НПА, нескольким гражданам может принадлежать один имущественный объект. Однако на законодательном уровне такой тип владения подлежит классификации.
«Если объект принадлежит двум или нескольким собственникам, а их доли не определены, то у каждого из них возникает право общей совместной собственности. Если же все граждане владеют определенной частью, а этот факт зарегистрирован в Росреестре, то такой тип владения называется долевым».
Право совместной собственности возникает, если имущество попадает во владение двух или нескольких лиц, а определение долей каждого владельца невозможно в силу неделимости объекта или в силу закона.
Что касается совместной собственности супругов, то она возникает на основании ст.34 СК РФ. Это положение гласит о том, что любые вещи, купленные в браке, признаются общим имуществом мужа и жены. При этом не имеет никакого значения, кто именно зарегистрирован в государственных органах в качестве собственника.
Что называют долевой собственностью супругов
Отличие совместной собственности от долевой заключается лишь в одном моменте. В первом случае конкретные части владельцев объекта, например квартиры, не определены, а во втором, каждый из собственников владеет конкретной долей.
Совместная собственность супругов возникает на основании ст.34 СК РФ. Это означает то, что квартира или другой объект, купленные мужем или женой за общие доходы, является общим, даже если доли каждого из них не определены.
Однако стороны могут при приобретении права на квартиру или другой объект сразу определить доли каждого из них. В таком случае возникает право долевой собственности.
Пример из практики:
Симаненко Р. Т. приобрел квартиру. Мужчина состоит в браке. Через 2 года после покупки имущества его супруга настояла на разделе имущества в соответствии с законодательными нормами.
Для этого они обратились к нотариусу за заверением соглашения о разделе квартиры. Согласно нему каждый из супругов получает по ½ недвижимости. Затем нотариус направил документы на перерегистрацию права собственности.
В результате, муж и жена стали владельцами ½ доли в квартиры.
Тут важно обратить внимание на несколько моментов. Если супруги просто делят между собой имущество, без заключения соглашения о его разделе или судебного решения, то в дальнейшем возникает право долевой и совместной собственности.
Это означает то, что фактически каждый их них владеет конкретной долей, о чем есть соответствующая запись в государственных органах, но муж и жена претендуют на получение части имущества (например, квартиры) супруга или супруги.
Если же муж и жена заключили нотариальное соглашение о разделе объектов, в котором определены доли каждого из них, то право совместной собственности ликвидируется. Также, раздел квартиры или других предметов можно произвести в судебном порядке.
Надо отметить, что соглашением допускается неравномерное распределение имущества. Например, жене достается 1/3 доля, а мужу – 2/3 доли. Но по закону, все делится поровну.
Брачный контракт и совместная собственность
Отличия долевой и совместной собственности заключается в том, что в первом случае доли первого и второго владельца зарегистрированы в Росреестре, а во втором, фактическим владельцем имущества является один из супругов, однако по закону каждый из них претендует на получение ½ доли объекта.
До вступления в брак или после регистрации брачных отношений муж и жена могут заключить брачный контракт. В таком случае все имущество распределяется между ними согласно условиям этого соглашения. Доли выделяются, если это предусмотрено соглашением.
Обратите внимание: Режим совместной собственности супругов при наличии заключенного и нотариально удостоверенного брачного договора возникает, если это прямо предусмотрено контрактом.
Перевод совместной собственности в долевую
После приобретения имущества в браке, например недвижимости (квартиры, дома и др.), обычно ее регистрируют на одного из супругов, на того, кто является субъектом договора купли-продажи, мены или другого правоустанавливающего документа.
Но второй супруг все равно является полноправным владельцем такого объекта, даже если его права собственности не зарегистрированы в Росреестре, доли не определена.
Муж и жена вправе оформить имущество в долевую собственность. Тогда каждый из них будет законным собственником конкретной доли в квартире, о чем содержится соответствующая информация в ЕГРН.
Но и в такой ситуации каждый из супругов будет претендовать на половину доли второго. Если муж и жена еще во время брака или на этапе развода желают определить части объекта, (например квартиры), которым будет владеть каждый из них без образования режима совместной собственности им необходимо заключить соглашение.
Важно! Соглашение о разделе имущества в обязательном порядке заверяют у нотариуса. Несоблюдение нотариальной формы договора влечет его недействительность.
Судебная практика
В суд поступило исковое заявление от Шавеленко Р. к Шавеленко Д. о разделе квартиры. Истец заявила, что состояла в браке с ответчиком с 2010 по 2019 гг. В этот период Шавеленко Д.
за денежные средства, полученный им от трудовой деятельности, была приобретена квартира. Супруги договорились о том, что рассматриваемый объект полностью принадлежит мужу, а жена владеет только домом, полученный ей во время брака по наследству.
Доли каждого из них в праве на квартиру и дом не выделялись.
Истица настаивает на разделе совместной квартиры в равных долях между ней и бывшим мужем. Она не считает, что объект является частным, личным ее бывшего супруга.
Ответчик заявил, что между ними во время брака было заключено соглашение о разделе совместно нажитого имущества. На основании него квартира считается именно его частным владением, поэтому Шавеленко Р. не может претендовать на ½ доли.
Суд, рассмотрев дело, установил, что Шаваленко Д. действительно является собственником квартиры. Недвижимость приобретена им во время брака на основании договора купли-продажи. Доли не выделялись.
Ответчик настаивает на приобщении к делу письменного соглашения о разделе квартиры супругов во время брака. Однако рассматриваемый договор не имеет юридической силы, так как он не заверен нотариально.
Судья, выслушав мнения сторон, рассмотрев доказательства, пришел к выводу о том, что иск Шавеленко Р. подлежит удовлетворению.
Частые вопросы
Чем собственник квартиры отличается от владельца недвижимости? +
Законодательством данные понятия четко не регламентированы. По сути, собственник – это физическое или юридическое лицо, которое имеет право пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению.
С точки зрения русского языка, владелец – это лицо, которое в настоящий момент использует объект. В юридической практике принято понимать под владельцем гражданина или организацию, который имеет право пользования. Однако он не может распоряжаться имуществом.
Владельцем можно назвать арендатора квартиры.
Кто обязан оплачивать ЖКУ, если квартира находится в долевой собственности супругов? Между ними заключено нотариальное соглашение о разделе имущества. +
Согласно статье 249 ГК РФ, каждый собственник обязан нести расходы по содержанию совместного имущества в рамках той доли, которая ему принадлежит. Например, если квартирой владеют два лица в равных объемах, то затраты по ЖКУ можно поделить пополам.
Можно ли договориться о выделении долей в квартире каждому из супругов без суда после развода? +
Супруги имеют право поделить между собой квартиру, находящуюся в совместной собственности по соглашению сторон. Для этого составляют договор и заверяют его у нотариуса. В суд обращаются только в том случае, если муж и жена не могут определить часть каждого из них самостоятельно.
Заключение эксперта
Не каждый понимает, чем отличается между собой совместная и долевая собственность. Чтобы ответить на рассматриваемый вопрос, необходимо обратиться к положениям 16 главы ГК РФ.
Четкое определение приводится в статье 244 ГК РФ. Согласно этому положению, имущество может находиться во владении нескольких участников. Если доли каждого из них определены, то собственность признается долевой, если нет, то совместной.
Что касается режима совместной собственности супругов, то он возникает на основании статьи 34 СК РФ
В чем разница между совместной и долевой собственностью?
Отвечает Ольга Миронова,
Основатель и директор агентства недвижимости «Золотой ключик», автор YouTube-канала МИРОНОВА ПЛЮС, Нижний Новгород
Клиенты, которые приходят в наше агентство, часто спрашивают: а как лучше оформить квартиру или дом при покупке — в совместную собственность или долевую? В чем отличия и есть ли преимущества у одной формы владения перед другой? Чтобы ответить на этот вопрос, приходится разъяснять, чем отличаются эти два понятия.
Начнем с совместной собственности.Это форма владения недвижимостью (квартирой или домом), когда собственники сообща владеют и пользуются общим имуществом, без определения долей каждого из них. При этом доли считаются равными. А в выписке из ЕГРН указаны все собственники данного объекта.
Классический пример такой собственности — это недвижимое имущество, нажитое в браке, или ситуация, когда квартира приватизировалась на всех членов семьи без определения долей.
Также она может возникнуть после получения наследства, если согласно законодательству или условиям завещания на имущество могут претендовать сразу несколько наследников, а также присуждения части квартиры или дома в собственность гражданину согласно решению суда.
В формате совместной собственности каждый из владельцев имеет равные права и равные обязанности в отношении недвижимости.
Например, оплата коммунальных услуг ложится на каждого собственника, и, если кто-то не желает оплачивать свою часть, платить за него придется другому. Равные финансовые обязательства возникают у собственников с ипотекой.
То же относится и к налоговым обязательствам — налог на недвижимость исчисляется и уплачивается такими лицами в равных долях.
Сложности могут возникнуть при продаже недвижимости: если остальные владельцы не хотят продавать совместное имущество, придется пройти процедуру выделения доли из общего имущества. А значит пойти в МФЦ, написать заявление на разделение собственности на доли и ждать получения новых документов.
Теперь о долевой собственности. Само название говорит о том, что имущество находится в общей собственности нескольких лиц, но у каждого из них определена конкретная доля в собственности.
Доли могут быть: «идеальными» — это те, что выделены только на бумаге (одна вторая, одна четвертая и так далее) и «реальными» — то есть привязанными к конкретным частям квартиры или дома (например, комната 15 кв. метров или мансарда дома 22 кв. метра). Выделяться может только изолированное помещение, а вот коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности в идеальных долях.
Стать обладателем доли в недвижимом имуществе можно в результате покупки жилья, признания права по решению суда, наследования по закону или завещанию, приватизации. В отличие от совместной собственности, здесь установлены более конкретные рамки владения и распоряжения.
В чем преимущества долевой собственности? Во-первых, в свободе действий владельца. Долю можно продать, подарить, обменять, сдать в аренду, оставить в залог или в наследство и даже прописать в ней любого человека.
Но стоит помнить, что при отчуждении своей доли собственник обязан сначала предложить купить ее владельцам других долей, и только после их отказа, предложить третьим лицам.
Есть ограничения и при сдаче доли в аренду: владелец сдаваемых метров должен обязательно запросить письменное разрешение у других собственников, и только после их разрешения впустить квартирантов.
Если у вас есть вопросы к риелтору — задавайте в х! Наши эксперты обязательно на них ответят ????
Как перевести квартиру из долевой в единоличную собственность?
Feng Yu/Fotolia
Отвечает управляющий партнер «Метриум групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:
Равнодолевая собственность подразумевает наличие нескольких владельцев недвижимости с одинаковыми правами. Обычно она возникает при наследовании или приватизации квартиры двумя и более лицами.
С долями в праве можно производить те же действия, что и с отдельным объектом недвижимости: продавать, дарить, завещать и т. п.
При этом возмездные сделки с долями совершаются только с извещением прочих собственников.
10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье
Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах
Дешевле всего передать все доли одному лицу через оформление дарственной. Современное законодательство требует обязательного нотариального удостоверения такого договора. При этом дарение имущества лицу, не являющемуся родственником, облагается НДФЛ, а члену семьи – нет.
Для проведения сделки все совладельцы собираются у нотариуса и подписывают общий документ, который закрепляет передачу прав одному собственнику. Никаких дополнительных бумаг (например, согласия на сделку) собирать не нужно.
Важно отметить, что стоимость нотариальных услуг рассчитывается, исходя из кадастровой оценки недвижимости. Сегодня это весьма значительная сумма, которая может превышать рыночную цену квартиры.
Затем договор дарения регистрируется в Росреестре, размер госпошлины составляет 2 тысячи рублей. Сделка вступает в силу после ее регистрации.
Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:
В данном вопросе не уточняется, на кого нужно перевести доли: на стороннее лицо или на одного из четверых собственников. Кроме того, нет информации о родстве владельцев недвижимости. Поэтому рассмотрим оба варианта: перевод на стороннее лицо всех долей и перевод трех долей на четвертого содольщика.
Перевести доли на стороннее лицо, не являющееся родственником, можно через куплю-продажу квартиры. При реализации всего объекта целиком документы в виде согласия дольщиков не требуются.
При переоформлении трех долей на человека, владеющего недвижимостью в этой квартире, можно сделать один договор купли-продажи ¾ долей. При этом согласие тоже не потребуется.
Если четвертый собственник является близким родственником, то в таком случае можно решить вопрос путем дарения ¾ доли.
В любом случае при отчуждении недвижимости (неважно, каким способом), находящейся в долевой собственности, потребуется нотариальное удостоверение сделки.
Поэтому выгоднее переоформлять недвижимость одним договором, а не несколькими (то есть на каждую долю в отдельности). В противном случае потребуется оплачивать госпошлину каждого договора в отдельности.
5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса
Могу ли я оформить 2 дарственные, чтобы не платить налог?
Отвечает адвокат Инна Белякова:
Чтобы корректно ответить на Ваш вопрос, необходимо определиться с ключевым понятием – для кого затраты должны быть наименьшими? Если рассматривать ситуацию с точки зрения выгоды человека, на которого будет оформляться собственность, то необходимо применять один алгоритм действий.
А вот если рассматривать ситуацию с точки зрения выгоды любого из трех других сособственников, то алгоритм будет совсем другой. Для начала давайте определимся со структурой расходов, которые необходимо будет произвести для перерегистрации права собственности с общей долевой на индивидуальную.
Итак, понадобится понести следующие обязательные расходы:
- Нотариальные тарифы и услуги. Действующее законодательство для всех сделок с долями в праве собственности на недвижимое имущество предусматривает обязательную нотариальную форму сделки вне зависимости от вида договора (купля-продажа, дарение, мена или что-то еще), поэтому уклониться от этих расходов не получится. Что касается нотариального тарифа, то государственная пошлина за удостоверение такого договора составит 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей. Кроме государственной пошлины, потребуется уплатить нотариусу также и за техническую работу по составлению договоров, но эту сумму нотариус определит уже самостоятельно.
- Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности. В настоящее время указанная пошлина составляет 2 тысячи рублей за одно регистрационное действие. Поскольку для совершения планируемой Вами сделки потребуются три регистрационных действия (государственная регистрация трех переходов права собственности), то размер государственной пошлины составит 6 тысяч рублей.
- Налог на доходы физических лиц (НДФЛ), который в зависимости от некоторых обстоятельств необходимо будет уплатить одной из сторон договора.
Возможные дополнительные, но не обязательные расходы, которые также могут возникать при сделках с недвижимым имуществом (аренда банковских ячеек, разнообразные доверенности, заявления, оплата жилищно-коммунальных услуг и прочее) здесь учесть трудно, поскольку их необходимость может быть вызвана особенностями каждой конкретной сделки.
Соответственно, из перечисленных трех видов обязательных расходов первые два уплачиваются по соглашению сторон. То есть как стороны договорятся, так и будет. А вот необходимость уплаты НДФЛ, составляющий 13% от полученного налогоплательщиком дохода, как раз и определяет ту разницу в алгоритме действий, про которую мы говорили в начале. Рассмотрим оба варианта.
Если рассматривать ситуацию с точки зрения выгоды человека, к которому переходит право собственности, то ему выгоднее заключить договор купли-продажи, в котором он будет являться покупателем.
В этом случае НДФЛ будут обязаны уплатить продавцы долей в праве собственности на квартиру (если они, конечно, не освобождены от него в соответствии с налоговым законодательством).
А вот если рассматривать сделку с точки зрения выгоды людей, от которых право собственности переходит, то им выгоднее заключить договор дарения долей в праве собственности. В этом случае НДФЛ будет обязан оплатить одаряемый (если он, опять же, от уплаты налога законодательством не освобожден).
При заключении договора купли-продажи подлежащая уплате продавцами сумма НДФЛ будет исчисляться из договорной стоимости, принадлежащей каждому из них доли в праве собственности на квартиру, но в целях налогообложения эта стоимость равна не менее 70% от кадастровой стоимости этой доли. А вот при заключении договора дарения подлежащая уплате одаряемым сумма НДФЛ будет исчисляться уже непосредственно из кадастровой стоимости квартиры.
Что выгоднее – дарственная или продажа?
Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?
Отвечает юрисконсульт офиса «Зеленый проспект» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Борис Могилевский:
Чтобы максимально точно ответить на данный вопрос, необходимо знать, когда именно возникло право собственности на квартиру и на основании какой сделки.
Расходы на переоформление долей от всех содольщиков на одного из них складываются из затрат на оформление самой сделки, затрат на государственную регистрацию перехода права собственности, а также затрат по налогообложению.
Первым вариантом решения вопроса по переводу долей на одного совладельца может быть заключение договора купли-продажи долей квартиры.
В настоящий момент договор по отчуждению долей недвижимого имущества, в том числе между совладельцами, подлежит обязательному нотариальному удостоверению и считается заключенным с момента такового удостоверения.
За совершение нотариальных действий взимается плата в размерах, установленных налоговым законодательством и утвержденных нотариальной палатой соответствующего субъекта РФ. Так, п. 5 ч.1 ст. 333.
24 НК РФ устанавливает, что за удостоверение договоров, предмет которых подлежит оценке, взимается пошлина в размере 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей. Решением Московской нотариальной палаты 15 декабря 2016 года установлен также размер платы, взимаемой нотариусами за услуги правового и технического характера при совершении нотариальных действий, который для сделок по продаже недвижимости составляет 5 тысяч рублей.
Если сособственники долей квартиры владеют ими более пяти лет (для долей, полученных по наследству, по приватизации или в результате дарения между близкими родственниками – более трех лет), то продавцы долей не облагаются налогом на доходы от их продажи.
Если же продавцы долей квартиры владеют ими менее указанных сроков, то им придется уплатить налог на доходы в размере 13% от полученной по сделке прибыли, причем в качестве налогооблагаемой базы в расчет будет браться сумма размером не менее 70% от кадастровой стоимости долей квартиры.
Заметим, что Налоговый кодекс РФ предусматривает ряд послаблений (налоговых вычетов) при совершении таких сделок.
К примеру, продавцы могут уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, ранее затраченную на приобретение или создание продаваемого объекта недвижимости.
Либо могут применить вычет в размере 1 млн рублей при продаже (при этом указанная сумма будет распределена между всеми совладельцами пропорционально их доле в праве собственности на квартиру).
Вторым вариантом решения вопроса по переводу долей на одного совладельца может быть заключение договора дарения долей квартиры. Такая сделка также подлежит обязательному нотариальному удостоверению, вследствие чего возникают такие же расходы на оформление договора, что и при купле-продаже жилья. В среднем, стоимость оформления сделки у нотариуса в Москве составит 25 тысяч рублей.
Что касается налогообложения при дарении, то оно исключается только в том случае, если дарители и одаряемый являются членами одной семьи или близкими родственниками, к коим относятся: супруги, родители, дети (в том числе усыновители и усыновленные), дедушки и бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Если же даритель не является близким родственником одаряемого, то одаряемый будет вынужден заплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости подаренной ему доли.
Независимо от вида сделки тариф за госрегистрацию перехода права собственности для граждан составляет сегодня 2 тысячи рублей, умноженные на размер участвующей в сделке доли (ст.333.33 НК РФ). Так, при продаже или дарении ¼ доли квартиры нужно будет уплатить регистрационную пошлину в сумме 250 рублей.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
- 5 главных фактов о договорах дарения квартиры
Сын дарит мне свою долю, я продаю квартиру. Я плачу налог?
Можно ли оформить договор дарения без участия одаряемых?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Совместная и долевая собственность: в чем разница, плюсы и минусы, как продать и купить
Мир квартирМир квартир
От вида собственности на квартиру зависят возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой. Разбираемся, какие виды собственности существуют, чем отличается совместная собственность от долевой, какие плюсы и минусы у каждой формы владения.
В пошаговой инструкции расскажем, как заключить сделку купли-продажи жилья, находящегося в совместной и общедолевой собственности.
Долевая и совместная собственность — разные права и возможности распоряжаться жильем. Коллаж: МИР КВАРТИР
Какая бывает собственность
Благодаря приватизации с 1991 года доля частной собственности в жилом фонде России стала быстро расти. Большая часть бывшего муниципального жилья перешла в частную собственность проживающих в нем граждан.
Частная собственность может быть индивидуальной, принадлежащей одному человеку и общей — двоим и более лицам. В свою очередь, общая собственность может быть совместной и долевой.
Что такое общая совместная собственность на квартиру
Совместная собственность — это когда квартира в равной степени принадлежит всем собственникам жилплощади. Объект не разделен на доли, и права каждого владельца считаются равноценными.
Совместное право на недвижимость возникает по желанию владельцев или автоматически. То есть когда недвижимость покупается супругами. Стоит напомнить, что имущество, приобретенное в браке, считается общим.
Поэтому квартира или дом, купленные после регистрации в ЗАГСе, являются совместной собственностью мужа и жены. Даже в том случае, если жилье зарегистрировано на одного из супругов.
Все собственники в равной степени отвечают за содержание жилья. Оплата коммунальных платежей так же распределяется на всех владельцев общей совместной недвижимости.Совладельцы несут равную ответственность по исполнению налоговых обязательств. То есть налог на недвижимость вам начисляют в равной доле с другими собственниками.
Каждый собственник объекта недвижимости вправе использовать имущественный налоговый вычет ― он распределяется между всеми владельцами квартиры или дома по договоренности.Если у вас возникла кредитная задолженность, то кредиторы не смогут даже через суд потребовать продажи общего имущества.
То есть квартиру, находящуюся в совместной собственности, нельзя забрать за долги.
На совместное владение выдается один документ. Собственник не имеет права единолично оформлять документы. Если необходимо, то можно получить выписку повторно, но услуга платная.
Если вы по договоренности с другими собственниками решили сдать жилье в аренду, учтите, что доход придется делить между всеми владельцами.
Когда одним из владельцев является несовершеннолетний ребенок, любые сделки с недвижимостью совершаются с участием органов опеки.
Совместное распоряжение общим совместным жильем (продажа, дарение, завещание и т. д.) можно отнести как к плюсам, так и к минусам. К примеру, чтобы продать квартиру, придется получить согласие всех сособственников.
Плюс в том, что без вашего ведома не будет продан ни один квадратный метр. Но если сделка инициирована вами и кто-то из собственников на нее не согласен, то вам придется договариваться.
Как купить квартиру, которая находится в совместной собственности
Общая совместная собственность на квартиру не является препятствием для совершения сделок с жильем. Вы можете продать общую недвижимость, но прежде придется получить согласие на сделку других собственников. Согласие обязательно заверяется у нотариуса.
Согласие совладельца на продажу квартиры должно удостоверяться нотариусом. postila.ru
Если вы собираетесь купить квартиру, к примеру, у супружеской пары, то, скорее всего, жилье будет оформлено в общую собственность. Проверьте все документы, чтобы понять, совместно они владеют недвижимостью или нет.
Какие документы проверить:
свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, если документы на жилье оформлялись до июля 2016 года;выписка из ЕГРН;паспорта супругов и свидетельство о заключении брака;документ, на основании которого квартира была получена, к примеру, договор купли-продажи;брачный договор, если документ был заключен и нотариально заверен.
Обратите внимание на дату заключения брака и дату регистрации квартиры. Вы найдете их в брачном свидетельстве и выписке ЕГРН (в свидетельстве о регистрации прав собственности). Если квартира появилась до брака — это личная собственность, и продать ее можно без согласия супруга.
Спросите у продавца квартиры о брачном договоре. В договоре, заключенном супругами, может быть указано, что для недвижимости, купленной в браке, устанавливается другая форма собственности, к примеру, раздельная или долевая.
Недвижимость не является общей совместной собственностью, если:
она появилась до брака;ее подарили по договору дарения;она получена в наследство одним из супругов.
Закажите выписку из ЕГРН, чтобы проверить право собственности.Убедитесь, что квартира приобретена в браке, а у супругов нет брачного договора.После согласования с продавцом подпишите договор купли-продажи.
Если договор подписывает один супруг, проверьте наличие нотариально удостоверенного согласия на сделку от другого супруга.Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.
Подайте документы в Росреестр на регистрацию (при оформлении сделки у нотариуса документы подаст специалист нотариальной фирмы).Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на новую квартиру.
Без согласия супруга продать квартиру совместной собственности не получится. postila.ru
Что такое общая долевая собственность на квартиру
Долевая собственность — когда квартира находится в общей собственности с определением доли для каждого совладельца. Доли могут быть равными или неравными.
К примеру, один собственник владеет 1/3 жилплощади, а другой — 2/3. Или трем владельцам одного объекта недвижимости принадлежит по 1/3 жилплощади. Количество собственников недвижимости, а значит, и долей может быть самым разным.
Вы можете стать владельцем доли квартиры, дачи или другой недвижимости в результате наследования, сделки купли-продажи, приватизации и др. Переоформить в долевую можно и совместную собственность. Для этого потребуется согласие совладельцев или решение суда.
По согласию совладельцев в долевую можно переоформить совместную собствнность. palyulin.ru
Все собственники квартиры могут распоряжаться своей частью жилплощади. Вы вправе подарить, продать, завещать свою долю самостоятельно.Если у одного из владельцев арестуют имущество за долги, то доли других собственников жилья так и останутся в их владении.Каждый из собственников общедолевой недвижимости имеет свой пакет документов на жилье.
Не всегда доля в квартире — это отдельная комната. На вашу долю может приходиться лишь угол в этой комнате.
Если нет возможности отделить вашу долю в отдельное помещение, и вы не можете договориться с совладельцами, то для определения порядка пользования жильем придется обращаться суд.Долевую собственность могут продать за долги.
То есть если вы сильно задолжали, то кредиторы через суд могут взыскать средства от продажи вашей части недвижимости.
По умолчанию доли считаются равными. К примеру, если в процессе приватизации никто не высказывает особых пожеланий, жилплощадь распределяется именно так. Сколько будет собственников, столько и долей. Это соотношение меняется по соглашению или на основании решения суда.
При этом вы вправе договориться с другими собственниками и перераспределить доли так, как вам удобно. Если вы вложили в квартиру больше других, к примеру, потратились на ремонт, и можете это доказать, то можете подать в суд на пересмотр размера вашей части недвижимости.
Доля может переходить по наследству (целиком или поровну между наследниками), передаваться по договору дарения или другим способом, делиться или объединяться. Случается, появляются доли вроде 17/50 и даже 217/680.
Доля в виде отдельной комнаты в квартире называется реальной. smollawyers.ru
Идеальная и реальная доли в квартире
Доля в квартире может быть выделена как идеальная или реальная (в натуре). То есть в первом случае доля не соответствует документально ни одной из комнат. Во втором — это отдельное помещение.
Пример: площадь одной комнаты в двухкомнатной квартире — 10 кв. м, площадь второй составляет 20 кв. м. Первая комната составляет 1/3 от жилой площади квартиры, а вторая — 2/3. Но квартира находится в общей долевой собственности двух людей и каждому принадлежит по 1/2 доли квартиры.
Такая 1/2 доля квартиры является «идеальной»: она не соответствует площади комнат, эту долю нельзя увидеть в реальной квартире. То есть под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом. Обладатель 1/4 доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на 1/4.
Каждый из участников такой долевой собственности имеет право бывать и в одной, и в другой комнате без согласия другого участника.
Реальная доля (часть, выделенная в натуре) не только соответствует площади конкретной комнаты, но и оформлена документально.
Пример: та же квартира с двумя комнатами площадью 10 кв. м и 20 кв. м. Теперь каждому совладельцу принадлежит отдельное помещение: одному собственнику 10-метровая комната, а другому — 20-метровая. Такие доли называют реальными, или выделенными в натуре.
Реальные доли выделены на местности, соответствуют площади комнат. При этом каждый совладелец имеет право не пускать в свою комнату другого сособственника.
Как купить долю в квартире
Вы легко можете выяснить, что квартира находится в долевой собственности: каждый из собственников прописан в реестре отдельно, а в выписке из ЕГРН будет указан размер доли.
Если вы решили купить квартиру целиком у долевых собственников, то проще всего собрать их всех вместе и заключить один договор. Если вы покупаете доли не у всех собственников, сделать это будет чуть сложнее.
По закону совладельцы имеют преимущественное право для получения предложения о покупке доли. Иными словами, прежде чем продавать постороннему гражданину свою часть в квартире, вы обязаны предложить выкупить ее другим владельцам недвижимости.
Для этого письменно извещаете совладельцев обо всех деталях планируемой продажи. Условия сделки должны быть такими же, как и для других покупателей. У сособственников есть один месяц для принятия решения. Только после этого вы можете продать свою долю.
Если же вы покупаете долю в квартире, то убедитесь, что все владельцы отказались от покупки. Отказ, как и предложение о покупке доли, обязательно должен быть письменным, заверенным нотариусом.
Если продавец нарушил преимущественное право других собственников на покупку, они в течение трех месяцев могут заявить об этом и через суд перевести права покупателя на себя. То есть если вы не проверите письменные отказы совладельцев, то рискуете потерять приобретенную долю.
Краткая инструкция по покупке доли
Закажите выписку ЕГРН, чтобы проверить права собственности на долю в квартире. Из выписки вы узнаете, сколько у квартиры владельцев.Запросите у продавца подтверждение того, что он предложил выкупить долю другим собственникам, а они от нее отказались или не ответили.Согласуйте с продавцом все позиции договора купли-продажи и подпишите его.
Чтобы избежать мошеннических действий, удостоверьте документ у нотариуса.Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.Подайте документы в Росреестр на регистрацию: договор купли-продажи доли, уведомление других собственников, их отказы от покупки и заявление на регистрацию.
Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на долю в квартире.
Из выписки ЕГРН можно узнать количество собственников и их доли в квартире. yuristprav.ru
Основные отличия совместной собственности от долевой
КритерииОбщая совместная собственностьОбщая долевая собственностьОпределение долейНетЕстьСогласие на распоряжение собственностьюНе требуетсяТребуется согласие всех собственниковОсобенности оформленияНедвижимость может быть оформлена на одного супруга с одним, общим документомДокументы оформляются на каждого собственникаПодтверждение права собственностиПо закону имущество, нажитое в браке, будет общимНеобходимо документальное подтверждение
Несмотря на особенности, в сделках с общей собственностью нет ничего необычного. Супруги разводятся, делят, продают совместно нажитое, приезжие из других регионов покупают долю в квартире, чтобы зарегистрироваться — опасаться такой покупки не стоит.
Но как и в любых сделках с недвижимостью, важно тщательно проверять и перепроверять все документы. Мошенники не связываются с въедливыми и юридически грамотными покупателями, поэтому вы сможете приобрести такую квартиру без проблем.
Воспитание чувств, или Как я продал комнату в квартире с помощью дедовщины