Как продать часть дома в долевой собственности без согласия других собственников

Когда у квартиры только один хозяин, то нет почвы для конфликтов по поводу того, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу такого жилья ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело – распоряжение долевой собственностью.Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.

Что такое долевая собственность?

Все знают, что большинство российских квартир находятся в долевой собственности. По каким же причинам жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты.

Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества, объясняет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации.

Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и каждый человек, участвующий в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.

  • Как предупреждают эксперты, важно различать долевую собственность и совместную собственность. 
  • Долевая собственность – этокогда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников. 
  • Если имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются – это совместная собственность.

Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел,касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе, по соглашению наследников или по соглашению супругов доли тоже могут перераспределяться, но априори они считаются равными. 

Иногда собственники задумываются о том, как сделать выдел доли в квартире. Зачем это нужно? 

Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы – общие.

Бывает, что и родственники не желают или не могут договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета.

Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в прежней квартире, но  являются уже фактически чужими людьми. 

Сделать выдел доли в натуре получается не в каждом доме или квартире. Надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.

Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью? 

Как уже говорилось, совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают нее. При этом неважно, какая именно у них форма владения – общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.

«Обязанности, которые получают собственники при долевом владении жильем, могут иметь разнообразный характер. Прежде всего, нужно вносить квартплату. Также важно соблюдать интересы второго пользователя – не шуметь после 11 часов вечера, например, и т. д.», – отмечает Юлия Антясова. 

Юлия Антясоваруководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Долевая собственность на квартиру означает, что ваши затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг связаны с размером доли. Если у вас в собственности квадратных метров больше, чем у других содольщиков, то придется раскошелиться, расходы тоже будут больше. 

Как продать квартиру в долевой собственности?

В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рассказали о недавней сделке – продавалась квартира со множеством долей. Продавцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях. 

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке – не редкость. При этом нередко возникают организационные сложности – например, все собственники должны явиться на сделку одновременно, кто-то может опоздать, кто-то – забыть или перепутать время и т. д. Но основная трудность заключается даже не в этом. 

Прежде всего, надо позаботиться о том, чтобы в сделке с общим жильем не нарушались ничьи права.

Неважно, хотите вы продать ½ квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта – размер доли значения не имеет. Главное, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

«Когда квартира находится в долевой собственности, то при ее продаже самое трудное – договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей», – отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Теперь о главном: любые операции с продажей квартиры, находящейся в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников. Допустим еще один вариант – все сособственники предоставляют согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов других существенных отличий в сделках по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры нет. Но нужно помнить, что если не получено согласие на продажу хотя бы одного сособственника, то это делает всю сделку недействительной. 

Как продать долю в квартире?

Общедолевая собственность дает возможность распродажи жилья по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком – всю и сразу.

Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли. Хотите продать долю на рынке – пожалуйста.

Но сначала вы должны предложить ее своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.

  1. При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа. 
  2. Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Лучше всего если это предложение будет сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении (особенно это важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят идти на контакт по каким-то причинам). 
  3. Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Значит, можно считать, что они отказались от своего преимущественного права покупки, можно выставлять долю на продажу, предлагать ее любым другим покупателям.

Как продать часть дома в долевой собственности без согласия других собственников

Тамерлан Барзиев ппредупреждает, что если преимущественное право покупки было нарушено, то участники общей долевой собственности могут обратиться в течение трех месяцев с момента совершения сделки в суд – для перевода на них прав собственности (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Может возникнуть и другая ситуация – у вас несколько сособственников, вы уведомили их всех о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы можете продать долю в приватизированной квартире любому из них.

«Размер доли сособственника не важен, – говорит Елена Мищенко, руководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости». – Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы как приобретать долю, так и давать отказ.

Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса.

Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но такая форма может не устроить нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже».

 

Опубликуйте свое объявление на ЦИАН

Как выкупить долю?

К чему готовиться, если вы ли вы решили купить долю в квартире? Здесь все зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то все решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно.

После того, как вы договоритесь с собственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире.

 Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.

Можно ли обойтись без нотариуса?

В закон о долевой собственности были внесены существенные изменения в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса. 

Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того, как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры.

Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых ранее договорились с покупателем.

Читайте также:  Наследование интеллектуальных прав, интеллектуальной собственности

«Обычно нотариусам для подготовки договора купли-продажи и проверки на легитимность представленных документов на квартиру, а также продавцов и покупателя на банкротство необходимо до 5 дней. Нужно это учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения сдают документы самостоятельно в Росреестр на регистрацию перехода права собственности через МФЦ.

Можно воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса, то есть нотариус самостоятельно через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр.

После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что регистрация права произошла», – объясняет порядок сделки Елена Мищенко.

Как организовать выкуп незначительной доли?

К сожалению, с общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. При этом особенно опасны так называемые микродоли – когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров.

Бывает так, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, проживала в квартире семья из десяти человек, жилье приватизировали, каждому досталось по 1/10 доли.

Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками, и кому-то досталась незначительная доля.

Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, то квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.

Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности.

Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности.

Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, суд может принять решение о принудительной выплате за нее компенсации. 

То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолюдаже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.

Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности? 

Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя, как отмечает Тамерлан Барзиев, общие правила для сделок купли-продажи общей долевой собственности работают и в отношении частных домовладений.

Как говорит Елена Мищенко, распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: «При продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25-30% от стоимости, чем в том случае, если бы объект продавался целиком, и продавец забирал бы свое уже с полученных от продажи денег».

Как продать часть дома в долевой собственности без согласия других собственников

Эксперт приводит пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 6 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,2 млн рублей.

Однако если у него есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, то в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 3 млн рублей).

Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению необходимых документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но если закон нарушается, возможны самые негативные последствия, вплоть до отмены совершенной сделки.

Иллюстрации: Дмитрий Соколов, Анна Чигарова

Как продать квартиру по долям (если все «за», если кто-то «против»)

Совместная и долевая собственность — в чём разница

Если квартирой владеют двое или даже больше человек, это называется общей собственностью. 

Общая собственность бывает двух видов — совместной или долевой, в зависимости от того, определена доля каждого в праве собственности или нет. В общей совместной собственности доли собственников не определены, всё это имущество просто принадлежит всем вместе. В долевой собственности доля каждого установлена — это может быть и ½, и 1/12. 

Для каждого вида общей собственности существуют свои правила по управлению и проведению сделок с ней.

Совместная собственность

Обычно в этом случае доли определить невозможно или сособственники сами решили выбрать такой тип владения. Как правило, совместная собственность бывает у семейных пар, так как закон считает всё нажитое в браке совместным имуществом. Это относится и к недвижимости, и к другим появившимся в браке вещам, за редкими исключениями. 

Супруги вправе подписать брачный договор и выбрать по нему режим долевой собственности или даже раздельный, причём можно сделать это и для всего имущества в целом, и для какого-то определённого, например квартиры.

Долевая собственность

В долевой собственности размер доли каждого прописывается в документах и в Едином государственном реестре недвижимости. Его можно узнать, заказав выписку из ЕГРН. При этом доля в собственности — это не доля в самом имуществе. Например, ½ доли в двухкомнатной квартире не означает, что собственнику принадлежит одна комната (тем более — конкретная, о чём бы вы на словах ни договорились).

Сособственники могут прийти к соглашению, как пользоваться имуществом, и определить, кто где живёт, когда пользоваться ванной и кухней, как убирать квартиру и т. д. И подписать документ об этом. Если прийти к консенсусу не удалось, порядок владения и пользования может установить за них суд.  

Распоряжаться общим имуществом, всем сразу, например продавать, дарить или закладывать его, владельцы тоже могут по общему соглашению. Но свою долю собственник вправе продать или подарить в любой момент. Главное — соблюсти особые правила, которые установлены законом.

Как продать долю в квартире. Инструкция

Для продажи доли закон предусмотрел особый порядок, чтобы защитить интересы всех сторон. У таких сделок есть две особенности: преимущественное право выкупа доли другими сособственниками и обязательное заверение договора купли-продажи у нотариуса (но не всегда).

Преимущественное право покупки у сособственников

Прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить её совладельцам. Причём на тех же условиях, на каких он собирается продать долю посторонним. Нельзя, например, специально завысить цену для сособственников, а потом продать долю другим людям дешевле.

Вот как может выглядеть шаблон такого предложения.  В нём нужно указать все основные условия сделки.

Закон не перечисляет, какие конкретно,  поэтому лучше предусмотреть описание самой доли, цену и все условия сделки, которые для вас важны: сроки оплаты, порядок расчёта, срок передачи доли и освобождения квартиры от вещей, а также другие важные обстоятельства. Можно воспользоваться рекомендациями нотариата — они ещё более полные. 

Обычно предложение передают одним из этих способов:

— Лично под роспись. Так делают, если у собственников хорошие отношения.

— По почте заказным письмом с уведомлением о вручении. Однако до соседа такое письмо может не дойти — как случайно, так и намеренно.

— Телеграммой. Это самый быстрый способ, но телеграмму собственник тоже может не получить.

— Через нотариуса. Самый надёжный вариант. 

Если сособственник согласился выкупить долю, то в течение оговоренного в предложении срока выходите на сделку со своим соседом. Это самый простой для всех вариант.  

Как написать отказ от преимущественного права выкупа доли

Получивший предложение о покупке доли собственник должен отреагировать на него в течение месяца — принять или отклонить. Свои условия выдвигать нельзя — это будет считаться отказом от сделки.

Необязательно ждать месяц, отказаться от покупки можно хоть в день получения предложения. Важно: отказ должен быть письменным, ещё лучше — заверить его у нотариуса (хотя закон и не обязывает это делать). В отказе эксперты рекомендуют:  

  • указать полные данные собственника, а также адрес и кадастровый номер квартиры;
  • чётко прописать, от какого именно предложения отказывается собственник, указав как можно больше данных — дату получения предложения, регистрационный номер, дату и имя нотариуса (если предложение было отправлено через него) и т. д.;
  • прямо прописать отказ словами «отказываюсь от преимущественного права приобретения доли»;
  • указать цену доли, от покупки которой человек отказывается;
  •  обязательно подписать отказ с расшифровкой и датой. 

Если владелец доли никак не отреагирует на предложение в течение месяца после его получения (фактического или по почте), это считается отказом от него. 

Чем больше условий сделки продавец перечислит в предложении о покупке, тем меньше шансов у соседа-сособственника оспорить заключённую с кем-то другим сделку.

Если сособственник обнаружит, что его преимущественное право выкупа было нарушено (например, ему не отправили уведомление или продали долю кому-то ещё дешевле), он может перевести права покупателя на себя в течение 3 месяцев с того момента, как узнал или должен был узнать о продаже доли.

  За долю ему нужно будет заплатить ту цену, которую взяли с покупателя. Более того, Верховный суд разъяснил, что эту сумму нужно внести на счёт управления Судебного департамента уже при предъявлении иска. 

Чтобы обезопасить себя, лучше вести всю переписку с сособственниками через нотариуса. Он составит уведомление о сделке и направит его сособственнику, а при необходимости подтвердит, что вы сделали всё, чтобы уведомить ваших соседей о продаже доли. 

Читайте также:  Как оформить опекунство над инвалидом 1, 2, 3 группы - сколько платят опекунам, льготы, что положено

Куда отправить предложение о выкупе доли, если место жительства другого собственника неизвестно

Сосед может скрываться, чтобы не получать уведомление о продаже, или вы просто не знаете, где он живёт. Что делать? 

Закон не говорит о том, по какому именно адресу нужно отправить уведомление. Поэтому есть несколько вариантов:

  • по последнему известному адресу места проживания; 
  • по адресу квартиры, долю в которой вы собираетесь продать (для этого нужно получить выписку из Росреестра, в которой будет указано, что квартира принадлежит «потерявшемуся» соседу);
  • по адресу, который вам сообщат по запросу в МВД или на сайте Госуслуг;
  • обратиться к нотариусу, который подготовит уведомления о продаже и разошлёт официальные запросы о месте жительства собственников, а потом и сами уведомления о продаже. Некоторые нотариусы выдают продавцам свидетельство об успешной или неуспешной передаче заявления; оно может пригодиться в суде как доказательство того, что были приложены все усилия для поисков соседей.

Если у вас есть опасения, что сособственник будет уклоняться от получения уведомления и мешать сделке, разошлите письма по всем известным адресам — и по месту регистрации, и по месту фактического проживания, и по адресу продаваемой квартиры. Так будет больше доказательств, что вы сделали всё от вас зависящее.

Собственник не обязательно должен получить уведомление лично. Оно будет считаться доставленным, если дойдёт до конечного адреса, а собственник не прочтёт уведомление по причинам, которые зависели от него: например, не пойдёт на почту или откажется забирать уведомление у курьера. Если же уведомление не вручено по причинам, не зависящим от сособственника, суд может его не признать.   

Помните: чем больше адресов вы охватите и чем тщательнее подготовите уведомление о продаже доли, тем меньше риск признания сделки недействительной.

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли

Ещё один нюанс продажи доли — удостоверение договора купли-продажи у нотариуса. Раньше такое правило работало для всех подобных сделок, но с 31 июля 2019 года закон допускает одно исключение.

Если все собственники продают свои доли одновременно по одному договору, то к нотариусу можно не идти — продавцы вправе подписать один договор и отнести его на регистрацию в Росреестр. Главное, чтобы все сособственники были совершеннолетними.

Это хорошо (и выгодно!) для сособственников-продавцов, но покупатели всё равно предпочитают подстраховаться и провести сделку через нотариуса. 

Что делать, если я хочу продать долю в квартире

Если сосед не хочет выкупать долю, самый очевидный вариант — продать её постороннему покупателю.

Но доля в собственности всегда будет стоить дешевле, чем фактическая цена всей  квартиры, поделённая на два или на три (при ½ или ⅓ доли, например).

Поэтому предложите соседям продать и их доли тоже — так все получат больше денег. Или выделите свою долю — так вы сможете выставить недвижимость как самостоятельный объект.  

Выкупить доли соседей самому и продать квартиру целиком

Подходит, если у вас есть финансовая возможность купить доли соседей. Возможно, другие собственники боятся быть обманутыми посторонними, но согласятся на сделку с человеком, которого они знают и которому доверяют. Ваши затраты окупятся — квартира «целиком», с одним собственником, будет стоить дороже и покупатели найдутся быстрее. 

  • Продать все доли одновременно, то есть квартиру целиком 
  • Объясните соседям, что так они смогут продать свои доли дороже и быстрее и не тратить лишние деньги: 
  • ·       целая квартира стоит дороже, чем квартира, проданная по долям, все получат больше денег;
  • ·       «оставшимся» не придётся жить с чужим им человеком, с которым ещё неизвестно, как сложатся отношения;
  • ·       можно сэкономить на оформлении сделки через нотариуса. 

Выделить свою долю и продать

Если соседи не хотят продавать свои доли — ни вам, ни другому покупателю, проверьте, можно ли выделить вашу долю физически и продать её отдельно.

То есть до этого у вас была доля в праве, которая давала возможность пользоваться всей квартирой в рамках общего соглашения, а теперь определите, чем именно вы владеете в жилище, например комнатой, санузлом и отдельной частью коридора.

Такой вариант подойдёт только тем, у кого физически возможно перепланировать имущество на несколько «автономных» жилищ: владельцам частных домов или квартир, которые можно законно разделить, организовав санузел и кухню и устроив отдельный вход.  

Долю можно выделить и по соглашению сторон, и через суд, если это не получилось по-хорошему.

Суд будет учитывать все факторы, которые влияют на пользование квартирой: от выдела доли не должны пострадать ни другие собственники, ни сама квартира, должны соблюдаться все санитарно-гигиенические нормы, правила пожарной безопасности и другие обязательные нормы. Обычно выделяют доли в квартирах или домах, в которых можно обустроить отдельный вход и использовать долю, никак не затрагивая остальных собственников. 

Такая выделенная доля будет новым объектом недвижимости, и продать её можно, не спрашивая никого из бывших уже сособственников. 

Как выкупить долю соседа против его воли

Можно выкупить долю соседа против его воли, но есть нюансы. Обычно это касается случаев, когда сосед владеет очень маленькой (незначительной) долей в собственности. Например, при наследовании квартир могут появиться наследники десятых и даже сотых долей, которые не хотят ни продать её, ни подписать соглашение о порядке пользования квартирой и при этом даже не живут в ней. 

Закон даёт право насильно выкупить долю у таких строптивых собственников, но только через суд и при особых условиях: 

  • доля сособственника незначительна;
  • выделить долю в натуре невозможно, например, если это доля 1/15 в однокомнатной квартире в 30 кв. м — в таком случае нельзя выделить 2 метра для проживания;
  • собственник не очень заинтересован в использовании квартиры. 

Что делать, если соседи мешают продать долю в квартире 

Если у вас плохие отношения с соседями, а способы выше не подходят, то есть только один вариант сделать это — снизив цену. Иногда именно этого и добиваются соседи-сособственники. Ведь именно им вы должны предложить купить свою долю по этой цене первыми. 

Настроенные против продажи соседи могут портить жизнь продавцу и намеренно срывать сделки, пытаясь сбить цену доли для себя.

Например, начинают не с лучшей стороны демонстрировать покупателям квартиру и себя или вовсе не пускать их на просмотр. В этих ситуациях покупатели сами рады отказаться от приобретения.

Если при этом соседи не переходят грань закона, то легальной управы на них практически нет. 

Такие случаи на рынке недвижимости не редкость, поэтому существуют компании, специализирующиеся на сложных сделках с долями.

Специалисты смогут подсказать, как правильно вести себя с несговорчивыми соседями, и помочь провести саму куплю-продажу.

Но и тут нужно быть осторожным: некоторые компании предлагают незаконные схемы, которые потом могут признать не только недействительной сделкой, но и мошенничеством. 

Если вы уверены, что у соседа нет денег на выкуп доли, но он активно мешает продаже и ведёт себя вызывающе, то в крайнем случае можно попробовать его же методы. Например, предупредить, что вы собираетесь подарить долю или её часть и личность нового соседа может его не обрадовать, поэтому лучше образумиться и договориться полюбовно.

Что делать, если соседи продают свои доли в квартире, а я не хочу продавать

Если соседи решили продать свои доли, вы имеете полное право не следовать их примеру. Но стоит взвесить все «за» и «против» такого решения, ведь продать квартиру целиком можно проще, быстрее и дороже. А ещё неизвестно, кто станет вашими новыми соседями. 

Помните, что ваш сосед-сособственник может продать свою долю, только если вы отказались купить её по цене, которую он предложит и другим покупателям. У вас есть 30 дней на принятие решения после того, как сосед передаст вам предложение.  Если цена вас устраивает, вы можете стать полноправным собственником квартиры. 

Если же цена кажется завышенной, попробуйте проверить, нет ли сговора соседей с покупателями, возможно, такую цену указали для того, чтобы получить ваш отказ.

Как узнать, за сколько сосед продал долю

Если сосед сам не расскажет вам об этом, то шансов узнать реальную цену сделки очень мало.

Если у вас есть серьёзные основания подозревать, что в уведомлении была завышенная цена, а по факту долю продали дешевле (бывают и такие ситуации), единственный выход — действовать через суд.

Сначала обратитесь к оценщику и закажите у него расчёт рыночной стоимости доли. А потом идите с этими бумагами в суд — он может потребовать документы по сделке — и договор, и документы по расчётам. 

Сложнее дело обстоит, если продавец замаскировал продажу другой сделкой. В такой ситуации в открытых источниках не остаётся никаких документов.

Продажа доли в квартире под видом дарения

Нередко продавцы доли используют обманную схему и дарят свою долю посторонним людям — заключают договор дарения, а деньги покупатель отдаёт без документов.

Хитрость в том, что уведомлять других собственников о таком акте не требуется: дарить долю можно любому человеку, не спрашивая согласия сособственников и не предупреждая их.

Это классический пример нарушения преимущественного права собственника на покупку доли.

Такая схема очень опасна и противоречит закону: обманутый сособственник может признать сделку недействительной и потребовать перевести на себя права покупателя такой «подаренной» доли. 

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва

Мне нужны деньги. Могу ли я продать свою долю в квартире без согласия остальных?

Здравствуйте, уважаемая редакция Т—Ж. Спасибо, что повышаете финансовую грамотность населения.

У меня такая ситуация. Есть трехкомнатная квартира, в которой прописаны мама, папа, я и брат. Квартира приватизирована, и у каждого из нас по ¼ доли, есть свидетельства о государственной регистрации права. Родители в дальнейшем собираются отдать свои доли мне и брату.

Читайте также:  Срок исковой давности по разделу имущества бывших супругов после развода

Я хочу, чтобы мы все продали квартиру и каждый купил себе отдельное жилье, самостоятельно доплатив недостающее. Но брат хочет строить дом, а если нашу квартиру продать, то жить ему на время стройки будет негде, снимать дорого, поэтому он против продажи. Я считаю, что это его проблемы, но родители не хотят портить отношения и поэтому ничего не делают, хотя в принципе не против продажи.

У нас с братом отношения испортились: он в ближайшие годы продавать общую квартиру не хочет, а я не хочу дожидаться его согласия и подстраиваться под его желания.

Я женат, жить с родителями и братом не собираюсь, планирую переехать в отдельную квартиру. На ее покупку мне не хватает как раз той суммы, которую я мог бы получить, продав свою долю в общей квартире.

Кредит брать принципиально не хочу.

Есть ли законный способ сейчас продать свою долю квартиры по рыночной цене без согласия остальных? Или это возможно только через суд?

И еще: родители хотят отписать нам с братом свои доли и переехать жить на дачу. Если они так и поступят, смогу ли я законным способом продать свою половину квартиры без согласия брата и что для этого нужно?

Николай

Вы вправе продать свою долю в квартире в любое время, без суда и согласия остальных. Ст. 246 Гражданского кодекса РФ позволяет собственнику распоряжаться своей долей по своему усмотрению: дарить ее, продавать или обменивать. Но есть условие, которое надо соблюсти, чтобы все было по закону.

Сообщить о предстоящей продаже нужно письменно. У родителей и брата будет месяц на то, чтобы воспользоваться преимущественным правом и купить вашу долю в квартире.

Закон обязывает продавца указывать в сообщении о продаже цену и остальные условия продажи. Например, как будут совершаться расчеты и у кого останется право пользования квартирой после сделки.

Федеральная нотариальная палата даже составила методические рекомендации по соблюдению преимущественного права покупки доли и советует обязательно описывать сам объект недвижимости, цену продаваемой доли, порядок расчетов и сроки передачи имущества.

Если совладельцев несколько, извещение надо отправить каждому персонально. Поэтому если вы решите продать свою долю сейчас, вам надо уведомить родителей и брата. Если после того, как родители переоформят свои доли на вас с братом, — только его.

У вас на руках должно остаться подтверждение, что другие собственники получили уведомление о продаже доли. Обычно используется один из трех вариантов извещения:

  1. вручить уведомление лично и получить на втором экземпляре подпись, что совладелец его получил. Нужно, чтобы кроме подписи он поставил дату и собственноручно написал фамилию, имя, отчество: если дойдет до судебного разбирательства, так будет проще установить, что расписывался именно он;
  2. направить уведомление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения;
  3. обратиться к нотариусу, чтобы уведомление о продаже направил он.

На практике люди чаще выбирают третий вариант. В этом случае нотариус сначала выдаст вам свидетельство о направлении документов. А когда другой собственник получит уведомление — свидетельство о вручении документов.

Бывает так, что совладелец не получает уведомление. Например, если участник долевой собственности против продажи, он может специально не пойти на почту или не принять курьера. Этого можно ждать от вашего брата.

Тогда имеет смысл попросить нотариуса выдать свидетельство о том, что вы как продавец доли предприняли все меры, чтобы известить совладелец о предстоящей продаже. Такой документ выдают не все нотариальные конторы. Учитывая ваши отношения с братом, такое свидетельство может понадобиться. Поэтому нужно найти того нотариуса, который его выдаст.

Получивший извещение собственник может в письменном виде отказаться от преимущественной покупки. Тогда вы вправе сразу же оформлять сделку с другим покупателем. Если другой собственник письменного отказа не дает, нужно отсчитать месяц с момента, когда он получил уведомление, и только потом продавать свою долю.

Поэтому в любом случае советую вам продавать свою долю и извещать других собственников о продаже при помощи нотариуса.

Как следует обдумайте свое решение о продаже доли. Обратите внимание, что с продажи доли в квартире вы получите меньше денег, чем если бы вы с родителями и братом продали квартиру целиком и поделили деньги.

Отношения с братом оттого, что вы продадите долю сейчас, лучше не станут. Родители такое решение тоже могут не одобрить: не все спокойно отнесутся к постороннему человеку среди собственников общей квартиры.

Попробуйте посчитать, насколько выгодно будет продать долю сейчас. Возможно, вы потеряете меньше денег, если возьмете ипотеку, а через несколько лет закроете ее после продажи квартиры целиком. Мы писали, как определить рыночную стоимость, и сделали ипотечный калькулятор — просчитайте разные варианты. Не торопитесь.

Чтобы настроиться на переговоры с братом и родителями, почитайте нашу статью о том, как говорить с близкими о деньгах.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Продажа доли в доме в 2022 году: пошаговая инструкция

Дом не всегда оформляется на одного владельца. Он может находиться в долевой собственности, если получен по наследству несколькими людьми, приобретен в браке и в некоторых других ситуациях. Продажа доли в доме отличается от обычной сделки. Рассмотрим, какие особенности у процедуры в 2022 году.

Как определить долю в доме?

С юридической точки зрения доля не является отдельным объектом. Ее можно выделить в натуре только, если для этого есть технические возможности. Один из собственников имеет право требовать разделения объекта недвижимости (ст. 252 ГК РФ).

Справка! Выделение доли в натуре не допускается, если это нанесет ущерб имуществу, которое находится в общей собственности.

Если отсутствует возможность отделить одно или несколько помещений, то определяется процент владения объектом недвижимости. Доля без выдела в натуре дает возможность владельцу пользоваться имуществом на равных правах с остальными.

Раздел дома между совладельцами выполняется после определения части каждого из них (ст. 254 ГК РФ). По умолчанию доли признаются равными у каждого из собственников. Другой вариант может быть предусмотрен законом или соглашением между совладельцами.

Дом продается с земельным участком, если он находится в собственности. Если сделка заключается на долю объекта недвижимости, то выделяется и часть земли.

Подготовка к продаже доли в доме

В соответствии со ст. 250 ГК РФ совладельцы имеют преимущественное право покупки доли. Поэтому перед продажей необходимо оповестить всех собственников. Если они не собираются выкупать часть, то должны дать письменный отказ.

Если доля продается одному из собственников, то согласия на сделку не требуется. Встречаются ситуации, когда совладельцы не отвечают на уведомление. В таком случае договор купли-продажи можно заключить не ранее, чем через месяц после того, как они были письменно проинформированы об этом.

Если сделка совершается с согласия других собственников, то она может быть совершена раньше данного срока. Совладельцы должны дать письменное разрешение, которое заверяется у нотариуса.

Алгоритм продажи доли в доме

Продажа доли дома делается по следующему алгоритму:

  1. Уведомление совладельцев о желании реализовать свою часть.
  2. Получение согласия или отказа.
  3. Выбор покупателя.
  4. Сбор документов.
  5. Выписка жильцов.
  6. Заключение договора купли-продажи, подписание акта передачи объекта недвижимости.
  7. Регистрация сделки в БТИ.

Если долю дома хотят приобрести сразу несколько совладельцев, то продавец может самостоятельно выбирать, кому из них продать свою часть.

Документы

Если дом без земельного участка, то необходимо подготовить следующий пакет документов:

  • удостоверение личности;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • выписка из ЕГРН;
  • технический и кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги;
  • копии уведомления совладельцев, их отказы (при наличии).

Если часть дома продается с землей, то понадобится подготовить правоустанавливающие документы на участок.

Перечень может дополняться, в зависимости от особенностей каждого случая. Если недвижимость была приобретена в период брака по возмездной сделке, то она находится в совместной собственности супругов. Соответственно, необходимо согласие мужа или жены на заключение договора.

Договор

Структура документа должна содержать следующие разделы:

  • сведения о продавце и покупателе;
  • предмет договора;
  • общие положения;
  • стоимость договора и способы расчета;
  • другие условия;
  • дата и подпись.

Образец договора можно посмотреть здесь:

Скачать договор купли-продажи доли в доме

В документе нужно прописать стоимость отдельной части, предназначенной для продажи, и полную стоимость объекта недвижимости (ст. 555 ГК РФ). Покупатель может потребовать конкретизировать предметы общего имущества, которыми он сможет пользоваться (например, сарай, гараж, баня).

Помимо договора купли-продажи необходимо составить акт приема-передачи объекта недвижимости. Документы составляются в нескольких экземплярах, по числу сторон, участвующих в сделке. Оригиналы договора и акта приема-передачи передаются в Росреестр.

Нотариальное удостоверение

Доля в доме не может быть продана без нотариуса. Это правило установлено Законом № 172-ФЗ от 02.06.2016. В соответствии с нормативно-правовым актом сделки с долями подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.