Можно ли и как продать невыделенную долю в квартире

Ситуация, когда одна квартира делится между несколькими наследниками, не редкость. Новоиспеченные собственники могут обладать выделенной или невыделенной частью недвижимости. Владельцы доли квартиры имеют право распоряжаться своим имуществом так же, как и единоличный собственники.

Единственное условие — действия одних хозяев не должны нарушать права других. Некоторые сделки все же нужно согласовывать. Запретить продать частную собственность никто не может, но совладельцы могут всячески препятствовать этому.

Именно поэтому следует основательно подготовиться и проконсультироваться со специалистом.

Основные понятия

Невыделенная или идеальная доля — это часть жилой недвижимости, которая определена не в натуре, а в процентном соотношении.

Зачастую в квартире с несколькими собственниками нет возможности выделить каждому по одной целой комнате таким образом, чтобы это не повлияло на качество жизни.

Идеальной ее называют, потому что фактически отдельной изолированной части имущества у владельца нет, но документально она подтверждена.

Невыделенную долю можно продать так же, как и выделенную. Запрет на продажу могут наложить только исполнительные органы по решению суда. Так как даже невыделенная часть квартиры является собственностью владельца, то и распоряжаться ею он может как ему угодно.

Однако, продажа третьему лицу возможно только после письменного уведомления остальных совладельцев. Это необходимо для того чтобы у них была возможность выкупить имущество. Если они отказались или проигнорировали предложение о покупке, то собственник невыделенной доли имеет полное право выставить свою долю на продажу.

Продавать недвижимость по цене меньшей, чем было предложено другим собственникам — нельзя.

Процедура заключения сделки купли-продажи

Любая сделка купли-продажи начинается с договора. В первую очередь собственник доли должен предложить выкупить свою часть имущества непосредственно владельцам остальных частей. Процедура продажи недвижимости совладельцу значительно проще проходит быстрее. У собственников есть 30 дней, чтобы договориться.

Если к соглашению прийти не удалось, то недвижимость может быть продана третьему лицу. Законом запрещено продавать имущество третьему лицу, по стоимости меньшей, чем было предложено владельцам.

Перечень необходимых документов:

• паспорт гражданина РФ;
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
• правоустанавливающие документы на долю в квартире;
• технический паспорт на объект недвижимости;
• выписка из домовой книги;
• бумаги подтверждающие отсутствие долгов по счетам за коммунальные услуги.

Если собственником одной из долей недвижимости является несовершеннолетний гражданин, то перед продажей потребуется получить официальное разрешение от органов опеки и попечительства.

Расходы на сделку

Как и любая другая сделка, продажа невыделенной доли требует определенных затрат. В основном связаны они с оплатой услуг нотариальных и государственных организаций:

• услуги нотариуса — зависят от региона и стоимости объекта;
• подготовка документов — 5-10 тыс. руб. (техпаспорт, определение доли);
• предварительный и основной договора — по 10 тыс. руб. за каждый;
• нотариальное заверение документов — 0,5% от стоимости объекта;
• госрегистрация — 2 тыс. руб.

Кроме того, продавец обязан оплатить налоговый сбор на полученный доход в размере 13% от стоимости объекта недвижимости.

Что делать, если совладельцы препятствуют продаже доли?

В нотариальной практике нередки случаи, когда по каким-то причинам другие владельцы долей в квартире препятствуют заключению сделки купли-продажи. В таком случае решить вопрос можно в результате судебного разбирательства.

Предусмотрено несколько вариантов для обращения в судебные органы:

• признать совладельцев недвижимости уведомленными о продаже и наложить запрет на препятствие заключению сделки с третьим лицом;
• принудить совладельцев к выкупу доли в судебном порядке;
• перевести право выкупа с третьего лица на совладельца (если была нарушена процедура продажи невыделенной доли имущества).

Истцов в таком разбирательстве будет выступать совладелец, а ответчиком будет другой собственник доли в квартире. Это правило работает даже если имущество уже продано третьим лицам. Заявитель должен выявить нарушение своих прав, подготовить подтверждающие этот факт доказательства и оформить исковое заявление. После оплаты государственного сбора документы направляются в суд.

Любая недвижимость, будь она в долевой или в полной собственности, требует государственной регистрации. Основанием для регистрации права собственности на долю в квартире является судебное решение.

Срок вступления в силу — 30 дней. По истечению этого срока, собственник имеет право подать заявление и сопутствующие документы напрямую в Росреестр или воспользоваться услугами МФЦ.

Рассмотрение займет около десяти дней.

Невыделенную долю в квартире или доме продать можно. Законом установлен определенный порядок заключения сделки. Для начала необходимо определить ее размер в процентном соотношении. Сделки с долями недвижимости требуют нотариального сопровождения.

Как продать долю в квартире | Статьи о новостройках на Avaho.ru

Если вы не один владеете квартирой, просто так продать долю в квартире не получится — убедитесь, что другие собственники не хотят выкупать вашу часть, затем найдите покупателя и правильно оформите договор. Рассказываем о нюансах процесса.

Что такое доля и какой она бывает

Доля в квартире — это право собственности на недвижимость, у которой несколько владельцев. Есть два вида доли:

• обычная, в частях — например, когда супруги покупают квартиру, им принадлежит по 50% недвижимости;
• натуральная доля — когда вы владеете выделенной по документам, например, одной комнатой площадью в 20 кв. м.

Когда владеете обычной долей, с другими собственниками нужно договориться о правилах использования квартирой — кто в какой комнате живет, что можно делать с квартирой, а что нельзя. С выделенной долей в своей комнате в рамках закона можете делать всё что угодно. Договориться придется о правилах использования только общего имущества — коридора, санузла, кухни.

Нюанс — у вас может быть в собственности комната, а прилегающий к ней балкон или лоджия могут быть общими. Получается, что другие собственники помещений в квартире имеют право выходить на них через вашу комнату — в зависимости от правил, которые вы вместе установили.

Если договориться о совместном использовании имущества не получается, со спорными вопросами нужно идти в суд.

Как может появиться доля в квартире

Вот основные причины, когда у собственников появляется доля в квартире:

• покупка — доли покупают и продают как обычную недвижимость;
• получение наследства — если у умершего несколько наследников, то квартирой они начинают владеть по обычным, невыделенным долям;
• развод супругов — когда люди в браке покупают недвижимость, она становится совместной собственностью, а после развода делится по долям, как правило, пополам.

Если вы решили продать долю в квартире, проверьте наличие у нее других потенциальных собственников. Например, если доля получена в наследство, стоит выяснить, нет ли еще претендентов на квартиру, которые не знают о смерти наследодателя. Если они появятся уже после продажи доли и заявят о своем праве, суд может отменить сделку, и вам придется возвращать деньги за долю покупателям.

Что сделать до поиска покупателей

Продажа доли в квартире отличается от обычных сделок с недвижимостью. Вы не можете просто найти покупателя со стороны и продать ему свою часть — сначала нужно сообщить о желании избавиться от доли другим собственникам квартиры. Это правило установлено ст. 250 ГК РФ.

Проще всего заранее выяснить, кто готов купить долю и по какой цене. Если покупатель найден среди собственников, шаг с извещениями можно пропускать, а других собственников можно уже не предупреждать.

Если покупатель не нашелся, или возникла конфликтная ситуация, нужно передать каждому из собственников уведомление. Обратите внимание — одно извещение на одного человека, даже если отправляете уведомление супругам, живущим вместе.

Уведомление пишется в свободной форме. Нужно указать условия продажи и желаемую стоимость за долю. Еще стоит добавить условия передачи денег и сроки продажи — например, что вы хотите заключить договор в течение месяца после получения собственником уведомления.

• Образец извещения о намерении продать долю в квартире
• Извещение лучше вручить лично — делаете два экземпляра, на вашей копии получатель расписывается.
• Если у собственников конфликт и они не хотят расписываться на копии извещения, лучше подстраховаться:

• нанять нотариуса для передачи документа — цена зависит от тарифа нотариальной конторы в вашем городе и расстояния доставки;
• найти свидетелей и зафиксировать на видео отказ других собственников подтвердить получение извещения;
• еще можно отправить по почте заказным письмом с описью вложения.

Можно использовать сразу несколько способов — например, отправить письмо и попробовать передать лично, зафиксировав факт отказа.

Согласно подп. 2 п. 2 ст. 250 ГК РФ, у других собственников квартиры есть месяц, чтобы принять решение — можно отказаться от сделки, отказаться и предложить свои условия, или согласиться. Если прошел месяц, а другие собственники ничего не ответили или отказались — вы можете продать долю кому угодно.

Образец отказа от преимущественного права на покупку доли в квартире

Что будет, если сразу продавать долю третьему лицу

Игнорировать отправку извещений не стоит, потому что у всех собственников квартиры есть право преимущественного выкупа долей. Если провести сделку без предложения купить долю, извещений и отказов — ее могут отменить через суд. На обращение в суд у других собственников есть три месяца с момента, когда они узнали о продаже доли.

Если собственники обращаются в суд, то права и обязанности покупателя могут перевести на них. Это значит, что доля переходит к другим собственникам квартиры от вашего покупателя. Причем собственникам нужно отдать ту же сумму, за которую покупатель приобрел у вас долю.

Аналогичный иск другие собственники могут подать за нарушения условий в извещении. Например, вы отправили им предложение выкупить долю в квартире за 10 млн руб., они отказались. Затем вы продали долю третьему лицу, но уже за 1 млн руб. Они могут оспорить сделку, если узнают.

Как оформить договор купли-продажи доли в квартире

Когда вы определились с конкретным покупателем, нужно заключить с ним договор купли-продажи — он практически такой же, как и для купли-продажи квартиры целиком. Нужно указать:

• Предмет договора. Описать подробно квартиру, указать ее кадастровый номер и технические данные: этаж, общую площадь, количество комнат. Узнать номер можно по адресу жилья, на сайте Росреестра.
• Какую долю продаете. Для обычной нужно указать номер. Если продаете натуральную долю, расписать ее характеристики.
• Дополнить информацию об имуществе. Нужно указать, какое имущество остается во всей квартире или в выделенной доле. Например, если оставляете в комнате шкаф-купе, укажите это в договоре.
• Цена договора. Это сумма, за которую вы продаете долю. Она должна быть не ниже, чем вы указали в извещении другим собственникам. Выше — можно.
• Порядок расчета. Договоритесь, как вы будете передавать деньги, например, через ячейку или сервис безопасных расчетов в банке. Уточните, когда деньги нужно положить на счет или в ячейку, и когда продавец сможет их забрать.

Еще в договоре стоит указать список всех собственников с указанием их долей. Если вы продаете долю третьему лицу, что добавьте упоминание о том, когда вы отправляли другим собственникам извещение с предложением выкупить долю и пришел ли вам отказ в течение месяца. Если продаете другому собственнику, этот пункт не нужен.

Если квартира находится в ипотеке, и вы выплачиваете ее с другими собственниками, нужно договариваться с банком — вас из договора должны выписать, а обязанность платить за ипотеку должен принять покупатель.

Такие сделки провести сложно, банки обычно не соглашаются на изменения кредитного договора в случае, если нужно продать не целую квартиру, а только долю в ней.

Поэтому если квартира в ипотеке, перед началом процесса продажи обратитесь в банк и уточните, готовы ли они на это.

Читайте подробнее: «Как продать квартиру в ипотеке».

Заверьте и зарегистрируйте договор

Сделки с долями, в отличие от обычных договоров купли-продажи, нужно подписывать и заверять в нотариальной конторе. Нотариус проверит содержание договора на соответствие правовым нормам и подтвердит, что документ законный.

Исключение — заверять договор у нотариуса не нужно, если все собственники решили продать одновременно все свои доли одному покупателю. Например, муж с женой развелись и продают квартиру одному человеку через один договор — нотариус не нужен. Если муж продает долю, а жена решила не продавать свою часть, то нотариус нужен.

За услуги заверения нужно платить госпошлину — это 0,5% от цены, за которую вы продаете долю, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб.

Еще нотариус может предложить доп. услуги, например, в этой ситуации это составление договора. Цена зависит от тарифов конкретной конторы, в Москве просят 5–10 тыс. руб. Можно сделать договор у юриста, а нотариус проверит его на соответствие закону — если все в порядке, заплатить нужно будет только пошлину.

Уточняйте заранее, сколько денег и за что просит нотариус.

Для заверения сделки нотариусу нужен пакет документов:

• договор купли-продажи и акт приема-передачи доли, по одному экземпляру каждому участнику сделки плюс одну копию для Росреестра;
• паспорта всех участников сделки;
• при продаже третьему лицу нужно подтвердить отправки извещений — например, это может быть квитанция о получении другими собственниками заказного письма или копии извещений с подписями других собственников;
• отказы собственников, если такие есть.

Нотариус заверяет документы и передает их в Росреестр на регистрацию. Вы можете сделать их сами через МФЦ.

Если документы передавал нотариус, то оповещение о регистрации или об отказе в сделке придет через 3 дня. Если пользовались МФЦ, то через 5-7 дней.

Вместе с пошлиной нотариусу нужно заплатить и пошлину за регистрацию сделки Росреестром — 2 тыс. руб.

Как платить налоги с продажи доли

Правила уплаты налогов такие же, как и с продажи квартиры. Платить не нужно если:

• Продали единственное жилье, и срок владения им был больше трех лет.
• Продали не единственное жилье, но оно было получено в ренту, наследство, по договору приватизации или по договору дарения от близких родственников. И срок владения жильем был больше трех лет.
• Продали не единственное жилье, но срок владения им был больше пяти лет.

В остальных случаях налог платить надо.

Сумма налога зависит от вашего статуса. Для неналоговых резидентов — 30%, для резидентов РФ — 13%. Считать налог нужно не от всей суммы:

• Можно отнять от общей суммы продажи 1 млн руб. — так называемый налоговый вычет. А уже затем посчитать процент от получившейся суммы.
• Или отнять от дохода сумму расходов на приобретение доли, а затем посчитать процент. Это выгодно, если вы покупали долю, а не получили ее фактически бесплатно, например, подарком или наследством.

Затем заполните декларацию 3-НДФЛ и отправьте ее в налоговую инспекцию до 30 апреля, следующего после продажи года. Налог заплатите до 15 июля следующего года.

Читать подробнее: «Как заплатить налог с продажи квартиры в 2020 и 2021 году».

Бывает так, что вы совсем ничего не заработали на сделке — например, продали за меньшую сумму, чем купили. Тогда платить налог не нужно, но все равно нужно заполнить декларацию 3-НДФЛ и передать ее в налоговую. Проще всего это сделать через сайт налоговой инспекции в личном кабинете.

Кратко — как продать долю в квартире

• Доля в недвижимости — это право собственности, разделенное на несколько человек. Бывает два вида доли — обычная, например, ½ или ¼. В натуральном виде — конкретное количество квадратных метров. Продавать можно любую.
• Другие собственники квартиры имеют преимущества на выкуп вашей доли — прежде чем продать кому свою долю, вы должны предложить ее купить другим собственникам. В предложении нужно указать существенные условия сделки — цену и срок, в который вы хотите зарегистрировать продажу.
• Если они в ответ молчат больше месяца, отказываются или предлагают другие условия, вы можете продавать долю третьим лицам. Но с условием — цена продажи не может быть ниже, чем та, которую вы предложили другим собственникам.
• Если вы нарушили правило о преимущественном праве на выкуп, другие собственники могут обратиться в суд. Тогда ваша сделка с покупателем может отмениться — другие собственники передадут ему сумму, указанную в договоре, и доля станет их.
• Продажу доли нужно заверять у нотариуса. Придется заплатить пошлину — 0,5% от суммы сделки, но не больше 20 тыс. руб.
• После продажи нужно заполнить декларацию, передать ее в налоговую инспекцию и заплатить налог.

• 20 Апр 2021
• Источник: Avaho.ru
• Изображение xn--80adimbgbbcbg7aggfxn.xn--p1ai/ipoteka, proekt-007.ru

Доля в недвижимости: что надо знать

Можно ли обособить свою долю, как ее продать и что невозможно без других долевых собственников

Сергей Мальгавко/ТАСС

Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.

Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.

Чем фактически владеет собственник доли

Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.

«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».

Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв.

м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности.

Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.

Кто может владеть долями

Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.

Особенности владения долями

Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно.

«Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной.

Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.

«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.

Как оплачиваются услуги ЖКХ

Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу.

При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

«Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.

Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире

Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников.

Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них).

Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.

Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть

Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.

«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова.

 — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна.

Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».

Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.

«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».

Можно ли продать свою долю

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая.

 — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

 Как продать долю в квартире. Инструкция

Сложности распоряжения долевой собственностью

Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.

«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая.

 — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры.

Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».

Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги.

Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации.

Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.

Как выделить долю, разделить дом, квартиру или земельный участок и узаконить раздел

Выделенная доля

Выделенная доля — объект, которым можно более разумно управлять. Ее можно продать, подарить, обменять или иным образом ею распорядиться. Конечно, и невыделенной долей тоже можно распоряжаться, но это будет несколько иной «объект».

Когда доля остается невыделенной (например, 1/2 доля по наследству или 1/3 доля после раздела имущества), неизвестно, где именно эта доля находится во всем объекте и, условно говоря, ящики с апельсинами можно ставить везде, в каждом углу этого объекта, пока не будет занята вся площадь, приходящаяся на размер такой доли.

Выделенная доля по цене раза в два ( примерно ) дороже невыделенной. Для продавца — хорошо. Для второй стороны, может, и плохо. Выделенная доля может быть реализована продавцом более быстро и успешно, чего при невыделенной.

Хорошо или плохо, если доля выделена в натуре?

• Сын-наследник, возможно не решится продать свою невыделенную долю в квартире, если у проживающей матери не будет отдельной комнаты. А если будет у каждого по комнате? Если раздел возможен…
• Невыделенная доля стоит, например, 700 тысяч рублей, выделенная — 1,5 миллиона. Полмиллиона рублей и более могут подгонять собственника к продаже, даже если он и не хотел этого изначально.
• Выделенной долей можно распорядиться более конкретно. Например, подарить или завещать именно определенный объект.
• В комнату, определенную в результате раздела дома, можно вставить замки и никого не пускать (при невыделенной доле этого не сделать) и т.д.

Если есть возможность разделить территорию, стороны решают все мирно и даже цивилизованно. Остается только узаконить раздел. Но предмет спора (дом, квартиру, землю) не всегда можно разделить на равные части с точки зрения их метража, полезности и удобства.

При единичных элементах объектов (например, одна комната, или единственный розарий в одном углу сада), вообще невозможно выделить долю в натуре одной стороне без ущерба другой. Придется идти на уступки или отступные.

В любой ситуации (развод супругов, наследство, выросшие дети и пр.) раздел объекта (дома, квартиры, земельного участка) может быть:

• Добровольный;
• С процедурой медиации (досудебное урегулирование спора);
• Судебный.

Раздел дома, квартиры, земельного участка добровольный

• Чтобы узаконить раздел, необходимы следующие документы:
• — правоустанавливающие документы на объект;
• — технический или кадастровый паспорт
• — документ — основание для раздела (если есть);
• — паспортные данные сторон.

Все документы в копиях предоставляются в наш юридический центр для составления договора или соглашения. Готовый документ необходимо зарегистрировать в УФСГРКК (не всегда) либо заверить подписи у нотариуса (возможны варианты).

Раздел дома, участка, квартиры с помощью эксперта, юриста или адвоката

Помощь эксперта, юриста, адвоката (процедура медиации) при споре — замечательная вещь. Во-первых, когда спорящие стороны не слышат друг друга, третье лицо услышат все.

Во-вторых, независимое лицо, специалист в области недвижимости и со знанием правил и норм, а также умеющий применить методические рекомендации, инструкции, нормы закона — сможет точно и наиболее выгодно разделить помещения или земельные массивы.

Если же у Вас преимущественное право в получении лучшей части дома или квартиры, земель или насаждений на них — надо подготовить доказательства ваших преимуществ и правильно их применить.

Документы на этом этапе нужны только два: план дома или квартиры, участка (на этом этапе план можно выполнить от руки) и документы на земельный участок (если есть). От того, как пройдет процесс подготовки раздела в теории, зависят дальнейшие действия: сбор документов и подписание соглашения о разделе объекта или же обращение в суд.

Раздел дома, участки,земельного участка в судебном порядке

«Я печку выкладывал сам, почему я должен делить ее с братом?»

«Мы перекрыли крышу, настелили заново весь пол, пристроили веранду. Почему же теперь все делить поровну? Надо — по справедливости.»

«У нас только один вход, одна кухня и одна комната. Это вообще не делится!»

«А как можно разделить однокомнатную квартиру?»

Судебный раздел обекта (раздел дома, земельного участка, квартиры) — хитрая процедура. Кто больше знает законов, тот и выиграет. Мы провели порядка 15 процессов по разделу домов и земельных участков загородной недвижимости и три раздела квартир в городе. Они все разные.

Потому что стартовые условия каждой семьи, каждого клиента — не похожи друг на друга. Иногда в процесс раздела дома, например, вмешивается вопрос раздела земли или установления порядка пользования грядками, кустами, дорожками, колодцем. Внешняя инфраструктура тоже влияет на раздел. Или ее можно заставить влиять.

Тут ведь как — или мы предлагаем выгодный вариант, или нам навязывают вариант второй стороны. Свой-то всегда лучше.

1. Для начала судебной процедуры раздела нужны документы:
2. — паспорт обекта (любого года изготовления);
3. — план земельного участка (если есть земля);

— для раздела земли — обзорный план или генеральный план местности (территория вашего и соседних участков, дорог, водоемов и смежных землепользователей (лесхоз, сельхозземли и пр.).

С учетом нормативов, законов, Ваших прав и преимуществ, юрист может разработать один или несколько законных вариантов, с которыми в дальнейшем можно обратиться в суд. В этом случае раздел обекта у Вас будет по суду, и документом о разделе будет судебное решение.

Регистрация документов о разделе дома в УФСГРКК (ГБР)

Гражданский кодекс и закон «О государственной регистрации прав на недвижимость» обязывают любые действия с недвижимостью регистрировать. В большинстве случаев только после такой регистрации сделки считаются узаконенными. Но так может быть не во всех случаях.

Например, если ни дом, ни земельный участок не оформлены в собственность, а раздел дома требует какой-то процедуры фиксации принятого решения, можно в некоторых случаях обойтись и без регистрации в УФСГРКК (ГБР). Надо разбираться, как выгоднее и как законно. Когда — надо, а когда — не обязательно.

В любой ситуации Вам помогут наши юристы и адвокаты. Обращайтесь в наш юридический центр, мы поможем.

Запишитесь на прием! Получите квалифицированную помощь.

Можно ли продать невыделенную долю в квартире?

При долевой собственности на квартиру, доля у совладельца может быть выделена в натуральном виде (отдельная комната или несколько комнат). Если же за дольщиком не закреплена отдельная комната, то доля считается не выделенной. Доля в квартире или в доме является не выделенной в том случае, если соглашением совладельцев или в судебном порядке не определён порядок пользования квартирой.

Каждый случай уникален и индивидуален. Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата. Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Общая собственность на квартиру возникает:

1. в результате приватизации квартиры на всех членов семьи;
2. при наследовании квартиры (доли) несколькими наследниками;
3. в результате сделки с определением долей каждого владельца.

Между владельцами общей квартиры рано или поздно встаёт вопрос о продаже квартиры, с целью дальнейшего приобретения отдельного жилья.

Продажа квартиры, находящейся в долевой собственности

Наиболее целесообразным способом продажи долей в квартире является продажа квартиры полностью. Такой способ возможен, если совладельцы придут к договорённости о продажи всей квартиры, а вырученные средства от продажи жилья поделят в соответствии с долями в общей квартире.

Важно! Стоимость продажи всей квартиры, как правило, выше, чем продажа квартиры по долям.

Например, если квартира стоит 3 млн рублей и у каждого владельца по ½ доли. В этом случае, если совладельцы будут продавать квартиру по долям, то общая стоимость квартиры окажется, как правило, меньше 3 млн рублей, поскольку образуется, по сути, коммунальная квартира.

Поэтому наиболее выгодный для совладельцев способ продажи — это продажа всей квартиры с разделом её стоимости между продавцами.

Продажа доли в общей квартире

Если же совладельцы не могут прийти к соглашению о продаже квартиры, тогда каждый собственник может продать свою долю. Но в этом случае нужно соблюсти правило о преимущественной покупки совладельцем общей квартиры (статья 250 ГК РФ). Продавец доли общей квартиры должен направить ему уведомление с предложением о покупке доли с указанием конкретной цены.

Важно! Если уведомление будет отправлено почтой – то отправлять нужно заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.

Если совладелец откажется приобретать долю в общей квартире или не ответит в течение 30 дней, тогда продавец может продать свою долю любым покупателям. Но продать можно только за такую, же цену, которая была указана в уведомлении.

Важно! Если продавец продаст долю в общей квартире за цену ниже, чем предлагал совладельцу, то последний может обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной на этом основании.

Нередки случаи, когда владельцы общей квартиры пытаются обойти норму о преимущественной покупке, заключив договор дарения, а по факту продают свою долю. Стоит предупредить о возможных последствиях в этом случае.

• Во-первых, сделка может быть признана недействительной совладельцами в судебном порядке, если судом будет установлено, что по факту доля в общей квартире была продана, а не подарена. 
• Во-вторых, покупатель фактически купил данную долю в квартире, но юридически был заключён договор дарения, а это безвозмездная сделка и уплаченная им стоимость в документах не указана.

В этом плане покупатель не защищён и если договор будет, расторгнут, то покупателю будет сложно вернуть затраченные средства. 

Итак, в данной статье рассмотрен порядок продажи невыделенной доли в общей квартире, а также определены основные требования, при которых возможно продать невыделенную долю в квартире.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Можно ли и как продать невыделенную долю в квартире — ЗАГС — Юридические вопросы

Нередки случаи, когда одной квартирой владеют несколько человек. Это распространённая и вполне естественная ситуация. Как правило, такие люди — это одна семья или близкие родственники.

Однако, вполне возможна ситуация, когда один из собственников хочет за свою часть собственности получить соответствующую сумму денег.

Возможно ли по закону это сделать и, если возможно, то как надо действовать в таком случае?

В принципе есть несколько вариантов выделения части. Если собственники смогли между собой договориться, то выделение её заинтересованному лицу можно осуществить посредством договора. Если же согласия достичь не удалось, то тогда придётся решать этот вопрос посредством обращения в суд.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно!

Здесь нужно сказать несколько слов об обязательности таких решений. С одной стороны, принудительно заставить распорядиться своей долей собственности нельзя. С другой стороны могут иметь место исключения.

Например, если совместное пользование квартирой совершенно невозможно по какой-либо причине.

В последнем случае (не всегда) суд может обязать выделить доли тем или иным способом и, в принудительном порядке, произвести раздел.

То есть, реально суд может решить вопрос о величине выделяемой доли или о доле в натуре. Но обязать согласиться на соответствующие выплаты и переоформления он не может. И ещё решение о разделе может быть не только в смысле определения стоимости соответствующей доли, но и об определении порядка пользования общей собственностью.

Это актуально в том случае, когда речь идёт о совместном проживании собственников и их ближайших родственников в этом жилье.

Пошаговая инструкция

1. На первом шаге можно попытаться договориться между всеми собственниками. Тут возможны два варианта:
   • Рассмотрим первый из них. В правоустанавливающих документах то, какая у кого есть доля в собственности на данную квартиру, строго определено. Как правило, в таком случае, указана дробная величина (1/2, 1/3 и так далее), которая соответствует части конкретного человека. То есть в этом случае она уже выделена. Такая ситуация имеет место в том случае, если речь идёт о долевой собственности.
   • Во втором случае ситуация другая. Общая собственность может быть в форме совместной собственности. В этом случае изначально доли каждого не выделены. Просто все пользуются этой квартирой вместе. В этой ситуации долю выделить ещё предстоит. Возможно, чтобы собственники совместно рассмотрели этот вопрос и пришли к определённому решению. В этом случае нужно будет заключить соответствующее соглашение и официально его зарегистрировать.
2. Если соглашения достичь не удалось, то тогда необходимо с этим вопросом обратиться в суд.

   Там будут рассмотрены все существенные обстоятельства дела и определена величина соответствующей доли в этом имуществе.

3. После этого получение её должно быть оформлено в регистрирующем органе. Данные о праве собственности должны быть зафиксированы в Государственном реестре.

Тут надо обратить внимание на то, что выделение части обычно происходит в форме фиксации доли от стоимости квартиры. Однако, существует и такой вариант, когда может произойти разделение в натуральном выражении.

Но для этого необходимо не только выделить отдельную комнату, но и все дополнительные хозяйственные помещения (речь идёт о кухне, коридоре, ванной и других помещениях) и отдельный вход в неё. Поскольку на практике возможность для этого бывает достаточно редко, то обычно натурального выделения доли не делается.

Куда обращаться

Тут возможны 2 варианта. Рассмотрим их отдельно:

• Если достигнуто добровольное соглашение, то его нужно заверить у нотариуса. После этого нужно обратиться в Росреестр (регистрирующий орган) для того, чтобы занести данные о праве собственности на недвижимость в ЕГРП (Государственный реестр).
• Предположим, что добровольное выделение доли провести нет возможности. Тогда нужно сначала обратиться в суд для решения вопроса. Если решение будет положительным, то на его основе нужно подать соответствующий пакет документов в Росреестр для предусмотренной законом государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости.

Необходимые документы

• При добровольном заключении договора о выделении доли между собственниками необходим только сам договор. В нём должны быть отражены реквизиты сторон, кадастровый номер квартиры, данные о правоустанавливающих документах на неё и другие существенные обстоятельствах. После заключения он должен быть нотариально заверен.
• Для обращения в суд должны быть представлены все необходимые документы:
  • Паспортные данные.
  • Правоустанавливающие документы на право собственности каждого.
  • Кадастровый паспорт.
  • Другие важные документы для прояснения ситуации для суда.

Процедура продажи доли в квартире

Итак, предположим, что доля определена. Как, в соответствии с законом, можно осуществить её продажу?

Пошаговая инструкция

1. Сначала нужно предложить выкупить долю другим собственника этой квартиры. Сделать это нужно на конкретных условиях, которые надо изложить письменно. После письменного отказа от покупки, разрешено предложить выкуп доли кому-то ещё.

2. В дальнейшем можно предложить другим покупателям, но по той же цене, по которой было сделано предложение покупки другим собственникам. Цену разрешается корректировать только в сторону увеличения. Согласие их на продажу не требуется.

3. После того, как доля была продана, новые права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Нюансы

На первый взгляд, процесс продажи выглядит не очень сложным. Однако, на практике, здесь существуют важные нюансы:

• Предположим, некоторых собственников квартиры разыскать практически невозможно. Однако, их отказ от покупки является обязательным условием для процесса продажи. Как правильно поступить в таком случае? Если у вас есть предполагаемый последний по времени адрес, где можно найти этого человека, то ему можно послать заказное письмо с уведомлением. Если после этого в течение месяца никакой реакции не последует, то уже есть основание считать, что он от покупки отказался. Конечно, в суде могут возникнуть те или иные вопросы в связи с этим. Но если действовать в этом направлении и документировать свои действия, то это существенно улучшит шансы принятия положительного решения.
• Другой важный момент связан с проведением регистрации нового собственника в этой квартире. Он сам может без проблем оформить такую регистрацию. Однако, его родственники для этого должны получить единогласное одобрение всех других собственников. Возможна ситуация, когда им не дадут прописаться. Поэтому, при покупке доли в этом случае имеет смысл раздробить свою часть между всеми теми родственниками, которых нужно будет прописать в эту квартиру. В этом случае в процессе получения регистрации не возникнет никаких проблем.
• И ещё. Есть такая форма совместного проживания, когда суд распределил комнаты между собственниками, а хозяйственные помещения оставил в общем пользовании. Определив его порядок. В этом случае приход нового собственника меняет ситуацию полностью. Ведь он не входит в прежнее соглашение о порядке пользования. Если в нём есть нужда, то его нужно заключать заново.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно!