Особенности наследования жилых помещений

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст. 15 ЖК РФ). Оно входит в состав наследственного имущества и наследуется по закону и по завещанию наряду с иным имуществом и имущественными правами наследодателя.

Особенности при наследовании жилых помещений установлены законодательством.

Так, п. 3 ст. 1168 ГК РФ закрепляет, что если в состав наследства входит жилое помещение (жилой дом, квартира и т.п.

), раздел которого в натуре невозможен, при разделе наследства наследники, проживавшие в нем ко дню открытия наследства и не имеющие иного жилого помещения, имеют перед другими наследниками, не являющимися собственниками жилого помещения, входящего в состав наследства, преимущественное право на получение в счет их наследственных долей этого жилого помещения.

В то же время ст. 1170 ГК РФ закрепляет, что несоразмерность имущества, о преимущественном праве на получение которого заявляет наследник на основании ст.

1168 ГК РФ, с наследственной долей этого наследника устраняется посредством передачи им остальным наследникам другого имущества из состава наследства либо иной компенсацией, в том числе выплатой соответствующей денежной суммы.

Если соглашением между всеми наследниками не установлено иное, осуществление кем-либо из них преимущественного права возможно после предоставления соответствующей компенсации другим наследникам.

Теоретически правило отвечает принципу справедливости и защиты интересов всех наследников. Однако на практике, если нет соглашения между наследниками, без предварительной выплаты компенсации остальным наследникам невозможно реализовать преимущественное право на жилье нуждающемуся в нем наследнику.

• В случае же если таким наследником является нетрудоспособный переживший супруг или несовершеннолетний ребенок, соблюдение при таком порядке наследования принципа справедливости ставится под вопрос.
• Весьма затруднительно реализовать волю законодателя, если переживший супруг или ребенок умершего, участвовавший в приватизации, проживает в однокомнатной квартире, сохранение которой для него, ввиду отсутствия средств на компенсацию, будет затруднено при осуществлении права на наследство другими наследниками.
• В литературе предлагается несколько вариантов решения данной проблемы.

Ряд исследователей считает, что следует закрепить особый правовой режим наследования приватизированных квартир, при котором в случае смерти одного из членов семьи доли в праве собственности на квартиру не должны определяться и наследоваться до смерти других членов семьи, участвовавших в ее приватизации[1]. Другие авторы предлагают закрепить возможность наследования имущества, входящего в состав совместной собственности, только оставшимися участниками совместной собственности, а третьими лицами — лишь после смерти последнего участника совместной собственности[2].

Представляется, что такое правило будет необоснованным ограничением свободы наследования. Однако с целью обеспечения наследственных прав социально незащищенных наследников необходимо законодательно предусмотреть возможность предоставления рассрочки и отсрочки в выплате компенсации как по соглашению наследников, так и по решению суда.

1. Одной из проблем при обеспечении наследования жилых помещений является установление факта принятия наследства, если наследником не подавалось заявление в течение установленных законом для этого шести месяцев.
2. Наследник, не подавший заявление установленной формы и в срок, требуемый законом, должен доказать нотариусу факт принятия наследства.
3. ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

Умершая 17 июня 1998 г. К-на являлась собственницей 1/10 доли квартиры. Ее сын К-н, являющийся наследником по закону, приехав на похороны, по «домашнему» договору продал наследственную долю П., в соответствии с которым Л. должна была перечислять ежемесячно суммы за купленную часть дома, что она и делала до выплаты суммы полностью. Государственный нотариус О.

отказала К-ну в выдаче свидетельства о праве на наследство по тем основаниям, что он обратился по истечении шестимесячного срока для принятия наследства. Л.

обратилась в суд с жалобой на действия нотариуса, сославшегося на то, что она без достаточных оснований отказала К-ну принять в качестве доказательства принятия наследства составленный наследником и ею договор от 8 августа 1998 г. Решением Жуковского городского суда от 7 февраля 2001 г. жалоба Л. на действия нотариуса признана необоснованной.

При этом суд указал, что представленный договор нотариус не мог принять в качестве доказательства принятия наследства по той причине, что он не был зарегистрирован в регистрационной палате, а поэтому наследник должен обратиться в суд об установлении факта принятия наследства[3].

Отметим, что прежде всего распоряжение наследственным имуществом до его формального принятия противоречит природе наследственных правоотношений, но в то же время практика признает факты заключения договоров наследниками о разделе имущества до оформления ими наследственных прав.

Права же на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат Государственной регистрации и вступают в силу с момента такой регистрации. Для того чтобы служить доказательством принятия наследства, договоры и сделки, в соответствии с которыми наследник, не оформивший права на наследство, распоряжается наследственным имуществом, должны влечь юридические последствия, т.е.

быть заключены в требуемой законом форме, одного лишь волеизъявления лица недостаточно.

Следовательно, в отношении недвижимого имущества совершение таких договоров не может являться доказательством принятия наследства, поскольку договор должен пройти государственную регистрацию, что в отношении договора с имуществом, правоустанавливающего документа — свидетельства о наследстве на которое у наследника нет, невозможно.

При оформлении наследственных прав на жилые помещения необходимо четко идентифицировать объект наследования.

Особенно много проблем возникает в том случае, если объектом наследования является жилой дом с надворными постройками: сараями, хранилищами, гаражом.

Представляется, что при удостоверении завещания и оформлении наследственных прав наследников необходимо исходить из того, что жилой дом и расположенные на том же земельном участке служебные строения и сооружения составляют единый комплекс — сложную вещь.

Так, когда завещание составлено на жилой дом, толкование должно идти в направлении признания того, что жилой дом и служебные строения и сооружения являются комплексом, единым объектом — главной вещью и принадлежностями (ст. 135 ГК РФ).

Жилой дом — это главный объект, строения, сооружения — принадлежности, которые следуют судьбе главной вещи, поскольку предназначены для обслуживания другой, главной вещи и связаны с ней общим назначением (ст. 135 ГК РФ).

В связи с этим свидетельство о праве на наследство выдается на жилой дом и хозяйственные постройки и сооружения как на единый объект.

Выдать свидетельство о праве на наследство на одно из строений и сооружений, не зарегистрированных как отдельный объект (например, сарай, гараж и т.д.), не представляется возможным.

Однако следует иметь в виду, что действующее законодательство не содержит понятия «домовладение» применительно к жилому дому и постройкам. Кроме того, определяющее значение при наследовании имеет воля завещателя (при наличии завещания).

Исходя из этого, если в завещании поименованы конкретные части домовладения, то это должно учитываться при решении вопроса о разделе жилого дома между сособственниками судом или нотариусом при заключении договора о разделе наследственного имущества.

Представляется, что при наследовании домовладения применению по аналогии подлежат правила ст. 1122 ГК РФ о наследовании неделимой вещи.

Так, при указании в завещании на часть домовладения, выдел которой в натуре невозможен, такая вещь считается завещанной в доле, соответствующей ее стоимости. Порядок пользования наследниками этой главной вещью и принадлежностью устанавливается по их соглашению; в случае спора между наследниками порядок пользования определяется судом.

При обеспечении наследования жилых помещений нотариусу необходимо учитывать установленные законом правила, обеспечивающие интересы совместно проживающих с наследодателем лиц, а также лиц, обладающих совместно с наследодателем правом общей собственности на жилое помещение.

Существенное количество проблем в нотариальной и судебной практике возникает при наследовании жилых помещений, право собственности наследодателя на которые возникло в результате приватизации.

Нотариусу следует исходить из того, что после введения в действие части первой ГК РФ совместная собственность граждан на приватизированную ими квартиру не исключает возможности в случае смерти одного из собственников определять и наследовать его долю. В этом случае совместная собственность преобразуется в долевую, а доля умершего наследуется по общим правилам наследственного правопреемства.

Приобретение несколькими нанимателями жилой площади в собственность квартиры в силу Закона РФ от 4 июля 1991 г.

№ 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» порождает право собственности на квартиру каждого из них, а в случае смерти одного из собственников наследники вправе наследовать его долю.

Это положение действует независимо от того, в общую совместную или с определением долей квартира приобретена в собственность.

Сложности в процессе обеспечения наследственных прав возникают при проверке прав наследодателя на объект недвижимости, в частности при проверке и анализе правоустанавливающих документов.

Объекты недвижимого имущества включаются в наследственную массу на основании имеющихся правоустанавливающих документов, если они до 31 января 1998 г. (дата вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г.

№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») прошли учет по ранее действующему законодательству в соответствии со ст.

239, 257 ГК РСФСР в БТИ, комитете по земельным ресурсам и землеустройству или в местной администрации.

ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

Нотариусом Б. 4 сентября 2000 г. было отказано К. в выдаче свидетельства о праве на наследство на имущество Г., умершего 4 сентября того же года, по тем основаниям, что в наследственную массу включен садовый дом, право на который не было зарегистрировано в Регистрационной палате. Решением Н-ого городского суда от 19 октября 2000 г.

удовлетворен иск К., предъявленный к инспекции по налогам и сборам, об установлении факта владения садовым домом Г. на праве собственности и о признании за ней в порядке наследования права собственности на садовый дом. Из материалов дела усматривается, что наследодатель являлся членом садоводческого товарищества с 1989 г.

, согласно техническому паспорту БТИ, составленному 19 сентября 1989 г., садовый дом значился принадлежащим на праве собственности наследодателю, о чем 2 января 2000 г. БТИ была выдана справка К. В данном случае отказ нотариуса неверен, так как садовый дом был учтен в БТИ до 31 января 1998 г.

После выдачи свидетельства о наследовании государственная регистрация прав наследника производится в Едином государственном реестре прав соответствующим регистрирующим органом. Если права на недвижимое имущество до 31 января 1998 г.

не были зарегистрированы наследодателем в ранее указанных органах, а эта недвижимость была приобретена наследодателем по сделке, имущество может быть включено в наследственную массу лишь по решению суда[3].

Если права на недвижимое имущество у наследодателя возникли после 31 января 1998 г.

, но не были зарегистрированы в ЕГРП, то наследник должен обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования, или об установлении факта владения наследодателем недвижимым имуществом на праве собственности, или о признании действительной сделки по приобретению наследодателем имущества.

Нотариус может отказать в выдаче ему свидетельства о праве собственности, имея на то основание, поскольку согласно ст. 165 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество могло считаться возникшим у наследодателя лишь после регистрации им своего права или сделки и права по приобретению недвижимости в регистрирующем органе.

При наследовании жилых помещений следует иметь в виду, что нельзя передать больше прав, чем имел наследодатель.

ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

Гражданка П. обратилась в суд с иском к администрации Центрального района г. Тольятти о включении в состав наследственного имущества, оставшегося после смерти ее сына, гражданина Д., части жилого помещения. В судебном заседании П. дополнила иск требованиями о признании за Д. на день его смерти права на комнату. 23 марта 2003 г. Д.

, получив в МУП «Инвентаризатор» пакет необходимых документов, обратился в администрацию Центрального района г. Тольятти с заявлением о передаче ему в собственность указанной комнаты. Заявление и все необходимые документы были переданы в ЖЭУ МЖРЭП в тот же день, но договор приватизации не был зарегистрирован, так как 9 апреля Д. умер.

Центральный районный суд, удовлетворяя требования П., признал, что Д., подписав заявление на имя главы администрации Центрального района г. Тольятти о передаче ему в собственность комнаты и подав заявление со всеми необходимыми документами в ЖЭУ МЖРЭП, выразил свою волю на приватизацию занимаемого им жилья, но не смог завершить оформление договора приватизации.

Президиум Самарского областного суда в постановлении от 26 мая 2005 г. № 07-06/372 решение суда первой инстанции отменил и направил дело на новое рассмотрение, указав следующее. В представленной в суд ксерокопии заявления Д.

отсутствуют его подпись и дата составления им этого заявления. На ксерокопии справки с места жительства нет даты ее составления.

Подлинники указанных документов в деле отсутствуют, нет сведений о том, что они обозревались в судебном заседании.

В МУП «Инвентаризатор» приватизационное дело на Д. не заводилось, так как с заявлением в установленном законом порядке Д. не обращался, услуги МУП не оплачивал, квитанций об оплате не получал.

Кроме того, вывод суда о признании за Д. на день его смерти права собственности на спорную комнату противоречит ст. 17,18 ГК РФ, в соответствии с которыми правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается со смертью. Учитывая, что на момент рассмотрения дела Д. умер, у суда не было оснований для признания за ним права собственности на спорное имущество.

Таким образом, правопреемство при наследовании требует рассмотрения вопросов о наследственном имуществе, его составе и характере, о наличии у наследодателя права на это имущество, о правовом статусе наследника. Пробелы действующего законодательства в этих вопросах порождают трудности в судебной практике[5].

Наследование жилых помещений

Порядок наследования жилых помещений определяется с учетом положений Жилищного Кодекса РФ, Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»[33], а также с учетом норм ст. 288 – 292 Гражданского кодекса РФ и положений ч. 3 ГК РФ.

а) особенности наследования приватизированных квартир:

В случае приватизации в индивидуальную собственность квартира становится собственностью одного члена семьи, на имя которого оформлен договор передачи.

В случае смерти индивидуального собственника приватизированная квартира по общим правилам о наследовании входит в состав наследства и переходит к его наследникам по закону либо по завещанию, независимо от того, проживали они в ней или не проживали.

За членами семьи собственника жилого помещения, которые на момент его смерти проживали в принадлежащем ему жилом помещении, сохраняется право пользования этим помещением (переход права собственности на квартиру к наследнику не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (наследодателя)).

Если квартира была приватизирована в общую долевую собственность, то каждый участник общей собственности имеют заранее определенную законом или договором долю в этом имуществе (например, одна треть, половина и т.д.

права собственности на квартиру). В случае смерти одного из сособственников квартиры, приватизированной в общую долевую собственность, в наследственную массу входит доля умершего в праве общей собственности на данную квартиру.

При приватизации квартиры в общую совместную собственность (т.е. в собственность супругов), размер долей сособственников заранее не определен, но они имеют право на определение долей в случае прекращения отношений общей собственности или при выделе доли одного из участников.

В случае смерти одного из сособственников квартиры, приватизированной в общую совместную собственность, в состав наследства входит право в общей совместной собственности на квартиру.

Но поскольку наследник не может стать сособственником в праве общей совместной собственности в силу закона, то в данном случае необходимо определение доли умершего сособственника в общем имуществе, которая и будет учитываться при определении состава наследственной массы.

В данном случае, при отсутствии спора между пережившим сособственником и наследниками умершего заключается соглашение об определении долей всех сособственников в праве общей собственности на квартиру. При этом доля умершего сособственника и доля пережившего сособственника признаются равными на основании ст.

253 – 254 ГК РФ, если иное не установлено законом или соглашением между участниками общей собственности.

Данное соглашение об определении долей всех сособственников в праве общей собственности на квартиру должно быть удостоверено нотариусом по истечении 6 месяцев со дня открытия наследства при предъявлении ему правоустанавливающих документов на квартиру (например, свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и т.п.). Если же при определении долей между пережившим сособственником и наследниками возник спор, то данный вопрос должен решаться в судебном порядке.

В отношении приватизации жилого помещения необходимо иметь в виду, что собственником помещения гражданин становится в момент, когда договор о приватизации зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда РФ» от 24.08.1993 г.

№ 8[34]: «…если гражданин подал заявление и все необходимые документы на приватизацию занимаемой им квартиры, но умер до оформления договора передачи жилого помещения в собственность либо до регистрации такого договора, то данное обстоятельство не может служить препятствием для удовлетворения требований его наследников по поводу включения этого жилого помещения или его части в состав наследственной массы».

В данном случае говорят о включении в наследственную массу не самого права (собственности) на жилое помещение или его часть, а лишь права на образование такого права у наследника на это помещение.

Таким образом, в данном случае, в состав наследства будет входить право на правообразование у наследника субъективного права в порядке наследственного преемства завершить уже начатый наследодателем процесс приватизации жилья и приобрести право собственности на квартиру либо ее часть.

Законодатель, устанавливая новые нормы о наследовании, содержащиеся в ч. 3 ГК РФ, предусматривает преимущественное право при разделе неделимого жилого помещения между наследниками: в соответствии с п. 3 ст. 1168 ГК РФ если в состав наследства входит жилое помещение (жилой дом, квартира и т.п.

), раздел которого в натуре невозможен, то при разделе такого жилого помещения между наследниками преимущественным правом на получение его в счет своей наследственной доли перед другими наследниками, не являющимися собственниками этого жилого помещения, пользуется наследник, проживавший ко дню открытия наследства в этом жилом помещении и не имеющий иного жилья для проживания.

• б) наследование жилых домов:
• Аналогичные положения предусмотрены и при наследовании частных жилых домов, которые также являются одним из важных объектов наследования.
• В случае смерти собственника жилого дома в состав наследства входит дом (либо его часть), который переходит к наследникам в равных долях, если иной порядок наследования не установлен в завещании.
• При наследовании жилого дома необходимо учитывать следующие особенности:
• — жилой дом – это индивидуально-определенное здание, фундаментально связанное с землей, в котором вся или не менее половины полезной площади занято жилыми помещениями, предназначенными для проживания граждан;
• — вопрос о переходе по наследству земельного участка, на котором расположено данное жилое помещение, регулируется с учетом норм Земельного кодекса (передается в собственность наследников);

— если дом представляет собой объект незавершенного строительства (т.е.

либо не достроен, либо не зарегистрирован в установленном законом порядке), то незавершенный строительством дом может включаться в состав наследства, но свидетельство о праве на наследство в отношении такого имущества может быть выдано нотариусом только после предъявления ему справки соответствующего органа самоуправления о произведенных работах и оценке незаконченного строительством дома.

Выше уже отмечалось, что в случаях предусмотренных законом, в порядке правопреемства к наследникам может переходить не само право на определенное имущество, а лишь правовое образование.

Данное правило относится и к имуществу, находившемуся у наследодателя по давности владения:

— в случае если наследодатель владел имуществом, которое в силу закона ему не принадлежало (т.е.

являлся беститульным владельцем), но владел им открыто, добросовестно и непрерывно (недвижимым имуществом – 15 лет, движимым имуществом – 5 лет), и в соответствии с п. 1 ст.

234 ГК РФ он приобрел на такое имущество право собственности в силу приобретательной давности, то такое имущество включается в состав наследственной массы и наследуется на общих основаниях;

— если наследодатель умер до истечения указанного срока, соответственно не успев стать собственником такого имущества, то в состав наследственной массы входит не само право на это имущество, а лишь право на приобретение его в собственность, но по истечении предусмотренных в ст. 234 ГК РФ сроков.

В силу п. 3 ст. 234 ГК РФ наследник, который продолжает владеть таким имуществом после смерти наследодателя, вправе присоединить ко времени своего владения все то время, в течении которого этим имуществом владел наследодатель до момента своей смерти. По истечении общего срока наследник становится собственником такого имущества в силу правил о приобретательной давности.

Порядок наследования жилых помещений

Соответственно гражданскому праву наследование жилых помещений – это самостоятельное основание приобретения права собственности на жилье и, поэтому, одна из форм совершенствования жилищных условий.

Упомянутая форма получения жилья не является новоиспеченной (в предыдущем праве говорилось о передаче по наследству личного жилья, находящегося в личном имуществе субъекта).

На сегодняшний день она имеет другое значение, потому что стало намного больше субъектов, которые являются индивидуальными собственниками жилья:

• субъекты, которые сделали приватизацию жилых помещений;
• ЖСК;
• полностью погасившие имущественный взнос за жилье;
• субъекты покупающие жилье на основании соглашения купли-продажи;
• договор дарения и другой сделки.

Замечание 1

Юридическим фундаментом наследования имущества служат правила, включающиеся в разд. V «Наследственное право» части третьей ГК РФ (ст. 1110–1224). Наследование происходит по распоряжению и закону установлено ст. 1111 ГК РФ. Наследование осуществляется по законодательству, если оно не было изменено по завещанию или в других случаях Гражданским кодексом Российской Федерации.

В статье 1111 ГК РФ в первом пункте указаны два основания наследования, в которых было отмечено, что наследование действует по закону и завещанию (основания ст. 1111 ГК РФ идентичны действующей ранее ст. 527 ГК РСФСР).

В данный момент времени была изменена последовательность оснований наследования: главным основанием стало завещание. Самое главное – исполнить волю завещателя по отношению к правилам, принятым законом.

Исходящая последовательность оснований была утверждена статьей 218 ГК РФ, где указаны основания приобретения права собственности на имущество.

Наследование по завещанию

В параграфе 62 ГК РФ (ст. 1118–1140) речь идет о наследовании по завещанию, где подробно описан переход по пунктам наследственной собственности по данному основанию.

Наследование по завещанию – это собственность наследодателя к субъектам, которые являются наследниками по распоряжению.

Когда основанием для наследования является завещание, то собственность правопреемника распределяют согласно его воли по распоряжению.

Наследование по закону может быть при следующих случаях:

• если правопреемник не написал завещания;
• распоряжение написано только на долю собственности;
• завещание может быть признано полностью или его часть;
• наследник по распоряжению скончался раньше открытия дела по наследству;
• правопреемники отказались от наследства или не приняли его;
• правопреемники по завещанию относятся к недостойным правопреемникам;
• распоряжение составлено, однако имеются субъекты, которые могут претендовать на долю в наследстве.

Параграф 63 Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 1141-1151) устанавливает порядок и условия принятия наследства по праву передачи имущества скончавшегося к наследникам. Передача собственности наследников (родственников наследодателя и других субъектов) осуществляется по закону.

Согласно разделу 63 Гражданского кодекса Российской Федерации, по сравнению с предыдущим законом (статья 532 Гражданского кодекса РСФСР (1964 г.) и Федеральным законом № 51-ФЗ от 14 мая 2001 г.

) внесены изменения и дополнения в статью 532 Гражданского кодекса, значительно увеличен реестр правопреемников по закону – субъектов. Теперь назначается восемь очередей правопреемников (ст.

1142–1145, 1148 ГК РФ) вместо четырех как было ранее.

Замечание 2

Нужно отметить, что к правопреемникам по закону относится теперь и правительство (ст. 1116 и 1151 ГК РФ).

По законодательству правопреемниками жилого помещения могут быть не только ФЛ, но и РФ, административные единицы РФ и муниципальные образования, если собственность скончавшегося признается без наследным. В связи с п. 2 ст. 1151 ГК РФ (в ред. ФЗ от 29.11.

207 № 281-ФЗ) принято, что без наследное имущество находящаяся на владении РФ жилое помещение переходит в порядке наследования по законодательству в собственность муниципального образования, в котором данное жилое помещение находится, а если оно находится в административной единице РФ – городе общегосударственного значения Москве или Санкт-Петербурге, – в собственность такого субъекта РФ. Данное жилое помещение включается в определенный жилищный фонд общегосударственного использования. Другая без наследная собственность переходит в порядке наследования по законодательству в собственность РФ.

Статьей 1168 ГК РФ зафиксировано привилегированное право на неделимую вещь (в том числе жилое помещение) при делении наследства.

Замечание 3

Предусмотрено, что правопреемник, обладавший совместно с завещателем правом общего имущества на неделимую вещь (ст.

133 ГК РФ), доля, которая входит в состав наследства, имеет привилегированное право при ее делении в счет своей наследственной доли (вещи), находившейся в общем имуществе, перед правопреемниками, которые ранее не являлись членами общей собственности, независимо от того, пользовались они этой площадью (вещью) или нет. Преемник, постоянно использующий неделимую вещь (ст.

133 ГК РФ), вступающий в состав наследников, имеет при делении наследства привилегированное право на получение в счет своей наследственной части (вещи) перед правопреемниками, не пользующимися этой вещью и не являвшимися ранее участниками общей собственности на нее.

В наследуемое имущество входит жилой дом, квартира и т.д., деление которого не возможно, при делении наследства правопреемниками, которые живут в наследуемом помещении ко дню открытия наследства и у которых в собственности нет своего жилья, имеют перед другими правопреемниками привилегии, за счет долей наследников в жилом наследуемом помещении.

Из вышеуказанного следует, согласно ст. 1168 ГК РФ установленные для российского наследственного права правила об общей доли собственности (ч. 2 ст. 1164 ГК РФ) и делении наследства по договору между правопреемниками (п. 1 ст. 1165 ГК РФ) дополнены положениями о привилегированном праве некоторых правопреемников на определенную собственность из состава наследства при его делении.

К такой собственности относятся: неделимые вещи, которые принадлежали на праве общего имущества правопреемнику и завещателю; неделимые вещи, которыми правопреемник пользовался при жизни завещателя; жилое помещение, не подлежащее делению, в котором ко дню открытия наследства проживали наследники, не имеющие другого жилого помещения.

Речь идет, например, о комнате или однокомнатной квартире.

Порядок выделения доли

Порядок распределения доли в имуществе на неделимую вещь утверждается ст. 252 ГК РФ. Если распределение доли не разрешено законом или невозможно без ущерба для общего имущества, владелец имеет право получать средства на свою долю от других участников совместной собственности. С получением денег по данной статье владелец теряет право на совместную собственность.

В статье 1168 ГК РФ неделимую вещь вправе получить следующие правопреемники:

• являвшиеся до открытия наследства членами общего имущества на неделимую вещь (п. 1);
• регулярно пользовавшиеся неделимой вещью, вступающие в состав наследства (п. 2);
• живущие в жилом помещении, которое входит в состав наследства, и не имеющие другого жилья ко дню открытия наследства (п. 3).

Другие правопреемники могут получить соответствующее вознаграждение (соизмеримо своей доле наследства).

Сущность наследовании жилых помещений

Замечание 1

Наследование жилых помещений — это одно из самых распространенных законных оснований основание приобретения права собственности на жилье. Конституция РФ определяет, что право наследования гарантируется государством (гл. 2).

Гражданский кодекс регламентирует, что право собственности на имущество, в случае смерти гражданина, которому оно принадлежало, переходит по наследству к другим лицам согласно:

1. закону,
2. договору,
3. завещанию.

Наследование жилых помещений осуществляется на основании ГК разд. V ч. 3.

По действующему законодательству наследство может открываться в случае:

• смерти наследодателя, что должно быть подтверждено свидетельством о смерти, выданным с соблюдением всех требований органами записи актов гражданского состояния;
• при объявлении гражданина умершим (по решению суда).

Место открытия наследства — последнее местожительство наследодателя. Если такое местожительство находится за пределами РФ, или оно неизвестно, то местом открытия наследства является место нахождения наследственного имущества (ст. 1115 ГК). Ценность имущества рассчитывается, исходя из рыночной стоимости.

Местом жительства несовершеннолетних лиц, которые еще не достигли 14 лет, граждан, находящихся под опекой, считается местожительство законных представителей (родителей, опекунов, усыновителей).

Если место открытия наследства было определено неправильно, то возможно заведение у разных нотариусов нескольких наследственных дел в отношении имущества одного и того же наследодателя. Это практически всегда ведет к нарушению законных интересов и прав отдельных наследников.

Субъекты наследования жилых помещений

Гражданский кодекс определяет список лиц, которые могут быть наследниками (ст. 1116). К наследованию могут призываться находящиеся в живых граждане, а также лица, зачатые при жизни наследодателя и родившиеся после открытия наследства живыми. По завещанию так же могут быть наследниками государство, субъекты РФ, муниципальные образования.

Международные и иностранные организации, юридические лица могут выступать наследниками, но такая возможность ограничена исключительно волеизъявлением наследодателя посредством оставления завещания. ГК (ст. 1117) определяет круг граждан, которые не обладают правом получения наследства, так называемые, недостойные наследники.

К недостойным наследникам ГК относит граждан, которые противоправными действиями, направленными против наследодателя, наследников или против осуществления воли наследодателя, отображенной в завещании, пытались способствовать или способствовали призванию определенных лиц к наследованию, пытались способствовать или способствовали увеличению доли наследства, причитающейся им (иным лицам), если данные обстоятельства были подтверждены судом.

Если наследодатель завещал наследство гражданам, которые первоначально утратили право наследовать жилое помещение вследствие совершения ими противоправных действий, то они имеют право на это наследство.

Противоправные действия лица должны быть обязательно подтверждены приговором суда.

При наличии решения суда о признании наследника виновным в умышленном преступлении, которое повлекло смерть наследодателя, данный вопрос решает нотариус.

Противоправные действия, направленные против воли наследодателя (завещания):

• сокрытие подлинного завещания;
• составление фиктивного завещания;
• понуждение завещателя составить завещание в пользу конкретного лица, или составление завещания с завещательным отказом;
• понуждение наследника (наследников) к отказу от наследства и др.

В этом случае вопрос о том, чтобы признать наследника недостойным, решает суд.

Права наследования жилых помещений лишаются родители после детей в случае, если они были лишены родительских прав и не восстановились в данных правах ст. 1117 ГК).

Нотариус имеет право самостоятельно решить вопрос о признании наследника недостойным, отказав в выдаче свидетельства о праве на наследство.

Если заинтересованный наследник с таким решением не согласен, то он может обжаловать постановление об отказе в нотариальном действие в судебном порядке.

Наследования жилых помещений лишаются граждане, злостно уклонявшиеся от обязанностей по содержанию наследодателя, возложенных на них согласно закону (п. 2 ст. 1117).

Факт уклонения от обязанности по содержанию наследодателя как основание для отстранения от наследования может устанавливаться исключительно в судебном порядке.

Если недостойный наследник получил из состава наследства имущество, то он должен вернуть его достойным наследникам.

Гражданин имеет право совместно с супругом или индивидуально передать по наследственному договору или завещать свое жилье (его часть) одному (нескольким) лицам. На случай смерти распоряжение жилым помещением может быть рассмотрено в пользу РФ, субъектов Федерации, муниципальных образований, городов, юридического лица и гражданина.

Наследование жилых помещений по завещанию

Предметами завещания может выступать жилое помещение, не изъятое из гражданского оборота, принадлежащее завещателю на праве собственности.

Исключение — жилое помещение, которое наследник решил приватизировать, подал в приватизационные органы соответствующее заявление.

При составлении завещания предоставления правоустанавливающих документов на жилье, выступающее предметом завещания, не требуется. Нотариус имеет право удостоверить завещание на то имущество, которое завещатель собирается приобрести.

В завещании может быть установлен завещательный отказ, иногда содержание завещания может полностью исчерпываться завещательным отказом.

Предметы завещательного отказа:

• передача в собственность отказополучателю во владение жилого помещения, входящего в состав наследства;
• приобретение для отказополучателя иного имущества и его передача;
• передача отказополучателю наследства имущественного права и др.

Завещатель может возложить на наследника, к которому переходит квартира, жилой дом или другое жилое помещение обязанность предоставить иному лицу на период его жизни (или на другой срок) право пользования данным помещением или его частью. При переходе права собственности на жилое помещение, входившее в состав наследства, к кому-нибудь другому, право пользования данным имуществом сохраняет силу (в частности, предоставленное по завещательному отказу).

Жилье по наследству

Жилое помещение, находящееся в собственности наследодателя, переходит в разряд наследства после смерти владельца. На него могут претендовать родственники умершего или другие лица, которых он посчитает достойными и укажет в завещании. Жилая недвижимость наследуется на общих основаниях согласно нормам ГК (Гражданского кодекса) РФ.

В идеальном случае жилое помещение как неделимый объект достанется наследникам в равных условных долях. Однако у родственника, который пользовался квартирой, проживал в ней вместе с наследодателем или является ее совладельцем, возникает преимущественное право на получение всего жилого объекта (ст. 1168 ГК РФ).

На практике чаще всего встречаются случаи, когда жилье находится в общей собственности у нескольких родственников. Если наследодатель является совладельцем квартиры или дома, преемники смогут претендовать лишь на принадлежащую ему часть.

Такие случаи возникают при покупке квартиры в браке (тогда она будет принадлежать совместно обоим супругам) или при приватизации жилплощади несколькими членами семьи.

Основания наследования жилья

Законодательством РФ предусмотрено два основания для наследования жилья — закон и волеизъявление наследодателя. Если наследодатель составил завещание на квартиру или другую недвижимость, они достанутся лицам, указанным в документе. В противном случае претендовать на жилплощадь смогут ближайшие родственники умершего в порядке очередности.

Наследование по закону

При отсутствии волеизъявительного документа или в случае, если квартира (дом) не были внесены в перечень объектов завещания, это жилье смогут получить наследники по закону.

Нормами РФ установлена очередность призвания наследников (ст. 1142-1145, 1148 ГК РФ). Логично, что в первую очередь претендовать на жилье смогут близкие родственники наследодателя и лица, зависевшие от него материально. Каждая последующая категория наследников может призываться к наследованию в случае, если нет никого более близкого по очередности.

Наследование по завещанию

В волеизъявительном документе наследодатель должен указать, кому из наследников он передает квартиру. Это может быть сделано явно с указанием имен и долей или в общем. В последнем случае часто используется фраза «Завещаю все движимое и недвижимое имущество».

По завещанию может передаваться только квартира, вся собственность или жилое помещение с определенной частью имущества. Если завещано исключительно жилье, все остальное наследство получат преемники по закону.

На наследование жилплощади распространяется правило обязательной доли (ст. 1149 ГК РФ). То есть если у наследодателя есть нетрудоспособные близкие родственники (супруг, дети, родители), которых он по каким-то причинам не упомянул в завещании, они все равно смогут претендовать на положенную им часть жилья.

Жилое помещение как объект наследования

Жилье как объект может передаваться по наследству только в определенных случаях и в установленном порядке. Жилое помещение является физически неделимым и наследуется в виде единого целого или условных долей, если к наследству призваны несколько преемников.

Наследование доли в праве на жилое помещение

Объект недвижимости может быть передан преемнику полностью или только частично. Это зависит от количества наследников (при наследовании по закону), от воли завещателя или других факторов.

Если жилплощадь находилась в совместной собственности, правопреемники смогут унаследовать только часть, принадлежавшую наследодателю.

Если на жилье претендуют несколько наследников, они могут получить его во владение на правах общей собственности. В случае выдела долей в дробном или процентном выражении становится актуальным понятие долевой собственности на квартиру или дом.

Наследник имеет право распоряжаться своей долей самостоятельно. Но при желании совершить с ней сделку он должен уведомить и получить согласие остальных совладельцев.

Если иное не указано в завещании или нормах закона, по умолчанию доли наследников считаются равными (ст. 1122, ст. 1141 ГК РФ).

ПримерНезадолго до смерти Д. женился второй раз, после чего молодожены купили дом и участок. В завещании Д. указал, что право на владение своей долей от недвижимости он передает взрослому сыну от первого брака и своей жене. Родители Д. умерли, несовершеннолетних детей у него нет, значит, случай обязательной доли не рассматривается. Раздел участка и дома будет происходить следующим образом.

Так как имущество было приобретено после заключения брака, оно считается находящимся в совместной собственности между Д. и его супругой в равных долях. Д. может завещать исключительно свою долю.

Так как были указаны два наследника, оба они получат по половине от части, принадлежавшей Д. Следовательно, сыну мужчины достанется четверть дома и участка. Вдова Д. вдобавок к своей половине имущества получит также 1/4, в итоге будет владеть 3/4 частями.

Женщина и пасынок могут задаться целью выдела долей каждого, для этого им придется идти в суд.

Наследство права на муниципальную квартиру

Получить по наследству можно исключительно имущество, находящееся в частной собственности. Муниципальная квартира к таким объектам не относится. Однако у преемников есть шанс получить ее одним из двух способов: перезаключить договор соцнайма на жилье вместо умершего родственника или завершить начатую наследодателем приватизацию.

Если в муниципальной квартире прописан только наниматель, после его смерти жилплощадь вернется в собственность города. Преемники на нее претендовать не смогут.

У родственников наследодателя, проживавших с ним на жилплощади, есть шанс продлить договор социального найма после кончины родственника. Согласно п. 2 ст. 82 ЖК (Жилищного кодекса) РФ, для этого нужно обратиться в жилищный отдел.

Если при жизни наследодатель начал процесс приватизации муниципальной квартиры, но не закончил, считается, что он четко выразил свое желание изъять жилплощадь из муниципального фонда и получить во владение. Его наследники смогут претендовать на жилье при условии, что они завершат приватизацию.

Для признания такой квартиры наследственным имуществом нужно обратиться в суд до наступления момента, пока в нее вселятся новые жильцы-наниматели.

Стоит поступить таким образом: открыть наследственное дело у нотариуса, написать заявление о претензии на квартиру в порядке наследования в жилищный орган, подать в суд ходатайство об аресте жилья до момента вступления в наследство.

Способы принятия жилья в наследство

Существует два способа принять унаследованное жилье: фактический (просто начать его использовать по назначению) и юридический (подразумевает обращение в нотариальную контору). На основании ст. 1153 ГК РФ, они оба законны, но предпочтительнее последний.

Фактическое принятие подразумевает любые действия, связанные с содержанием, улучшением или просто использованием жилья: оплата коммунальных услуг (в том числе задолженностей), начало ремонта наследником или лицами по его поручению.

Этот способ имеет недостаток: могут появиться наследники, которые попытаются доказать в суде обратное. Поэтому лучше сохранить доказательства о своем вкладе в содержании жилья.

Наследник может себя обезопасить, воспользовавшись вторым способом — юридическим принятием.

В этом случае он обращается к нотариусу по месту открытия наследства (по последнему адресу проживания наследодателя или по расположению жилого объекта) с заявлением одного из двух видов.

Наследник может заявлять о желании принять жилье в наследство или просить выдать ему свидетельство о праве на наследство.

Юридическое принятие дает возможность впоследствии переоформить право собственности с наследодателя на преемника (осуществить госрегистрацию). При желании перерегистрировать недвижимость на основании физического принятия придется обращаться в суд.

Для любого из способов важно соблюсти установленный срок — шесть месяцев с момента возникновения права на наследование (ст. 1154 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

Жилье относится к недвижимому имуществу. Права на недвижимость, полученную в наследство, подлежат государственной регистрации в Росреестре. Обращаться в него нужно после того, как нотариус выдаст преемникам свидетельство о праве на наследство.

Госрегистрацию жилья регулирует ФЗ (федеральный закон) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Подразумевается, что государство должно признать переход прав на недвижимость.

Процедура госрегистрации является обязательной в случае, если наследники планируют совершать сделки с жильем.

После получения в нотариальной конторе свидетельства о праве на наследство каждый преемник обращается с необходимыми документами в местный орган Росреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии), оплачивает пошлину, и через оговоренный законом промежуток времени получает необходимые документы. Под ними, в числе остальных, подразумевается свидетельство о государственной регистрации права на недвижимость.

Оплата коммунальных услуг за наследуемое жилье

Наследство включает в себя не только собственность, которая повышает благосостояние наследников, но и долги вместе с обязательствами. При получении жилья в наследство за него нужно оплачивать коммунальные услуги.

Согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ, если преемник принимает наследуемое имущество, то оно считается принадлежащим ему со всеми вытекающими обязательствами со дня открытия наследства. Это же касается жилья. Поэтому счета за квартиру необходимо оплачивать не с момента получения свидетельства о праве на наследство или документов о собственности, а с самого дня смерти наследодателя.

Ответственность за уплату коммунальных услуг за квартиру возлагается на преемника даже в случае, если он зарегистрирован по другому адресу и содержит собственную квартиру, либо не пользуется полученным имуществом.

Одновременно оплата коммунальных услуг приравнивается к фактическому принятию наследства (п. 2 ст. 1153 ГК РФ). В случае необходимости счета, оплаченные наследником, могут быть использованы им в качестве доказательств в суде.

При получении в наследство доли от квартиры преемник должен оплачивать коммунальные услуги пропорционально приобретенной собственности. Для этого существует возможность разделить лицевой счет.

За неуплату коммунальных услуг на нового владельца жилья может возлагаться штраф.

Заключение

• Наследники получают право претендовать на жилой объект или его часть после открытия наследства (после смерти наследодателя).
• Если наследодатель владел квартирой или домом на праве совместной собственности, то передавать в наследство позволяется лишь его долю.
• Существует возможность наследовать только жилье, пребывавшее во владении наследодателя.
• Муниципальные и ведомственные квартиры к объектам наследования не принадлежат. Право стать наследником такой квартиры появляется в случае, если наследодатель начал процесс приватизации.
• Принять жилье в наследство можно физически, начав им пользоваться, или юридически, обратившись в нотариальную контору.
• Только получение свидетельства о праве на наследство дает возможность осуществить госрегистрацию прав на недвижимость. Последняя необходима для совершения сделок с имуществом (продажи, передачи в наследство).
• Основаниями для получения жилья в наследство являются нормы закона или завещание.

Вопрос

Мы (четверо наследников) получили в наследство квартиру, двое категорически отказываются платить квартплату. Они не прописаны на жилплощади, сейчас там никто не проживает. Как их заставить платить и что делать? ОтветСогласно ст. 292 ГК РФ, и собственники, и прописанные в квартире лица в равной степени ответственны за оплату по счетам. Подайте на них в суд на основании этой статьи.

Вопрос

Мы получили у нотариуса свидетельство о праве на наследование дома. Из троих наследников мужа (я и двое наших сыновей) один отказывается обращаться в Росреестр для госрегистрации. Можем ли мы оформить права на наши доли без него? Чем это чревато? Ответ

Наследники имеют право зарегистрировать каждый свою долю.

Чтобы физически это стало возможным, обратитесь к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о наследстве каждому. Для этого придется уплатить налог, но три экземпляра документа существенно упростят ситуацию.

Если Ваш сын не зарегистрирует право собственности, сложности могут появиться при продаже дома, так как вы являетесь совладельцами общей долевой собственности.