› Квартирный вопрос › Продажа квартиры › Продажа недвижимого имущества недееспособного опекаемого лица
03.03.2019 3 544 просмотров
При нахождении в собственности недвижимого имущества у лица, не достигшего совершеннолетнего возраста или признанного недееспособным, часто встает вопрос: может ли опекун продать квартиру опекаемого? В данной статье будет дан ответ на этот вопрос, а также рассмотрены особенности действий с указанной категорией недвижимого имущества.
Понятие недееспособности
Статья 29 Гражданского кодекса нашей страны регулирует признание гражданина недееспособным. Согласно данной норме основанием для подобного решения, принимаемого судом, является психическое расстройство.
Вследствие его человек не может руководить своими действиями или не понимает их. Соответственно, серьезные сделки, в том числе с недвижимостью, такое лицо совершать не может.
Также оно лишается права получать самостоятельно доход в виде пенсии или заработной платы.
Над недееспособным гражданином устанавливается опека. Он становится представителем своего подопечного по всем вопросам. При устранении причин признания лица недееспособным оно может быть восстановлено в правах как дееспособное лицо, опека снимается. Некоторые лица по признанию суда становятся ограниченными в дееспособности.
Основанием для такого решения может быть:
- пристрастие к азартным играм;
- алкогольная или наркотическая зависимость;
- психологическое расстройство, при котором гражданин осознает свои действия при помощи других лиц.
Сделки с недвижимости недееспособного лица
Гражданский кодекс содержит положения, регламентирующие сделки с недвижимостью и общие правила распоряжения имуществом подопечных. Федеральный закон № 48 от 24.02.2008 г. «Об опеке и попечительстве» устанавливает специальные условия для сделок, рассматриваемых в данном разделе.
По гражданскому законодательству операции по обмену, сдаче в аренду, дарению, выделению и отчуждению долей и другие, которые уменьшают имущество подопечного, возможны только при получении одобрения органов опеки.
Федеральный закон также содержит указание на необходимость письменного разрешения указанной контролирующей организации на распоряжение имуществом недееспособного лица.
Такое правило распространяется как на движимое, так и недвижимое имущество.
В отношении недвижимости действуют особые правила. Отчуждать недвижимое имущество опекаемого лица нельзя.
Но есть некоторые исключения, а именно:
- изъятие по судебному решению;
- совершение сделки по ренте или мене, когда ее результат улучшает условия проживания недееспособного опекаемого;
- продажа в связи с переездом в другой регион;
- направление оплаченной за квартиры суммы на дорогостоящее лечение.
Прекращение опеки
Согласно федеральному закону №48 опека или попечительство прекращают свое действие при наступлении следующих событий:
- Смерть одной из сторон – недееспособного человека или опекуна;
- Окончание действия документа, назначавшего опекуна;
- Освобождение опекуна от своих функций, в том числе по собственной инициативе;
- При достижении ребенком четырнадцати лет опека прекращается, начинается попечительство;
- По решению суда в отношении опекаемого ребенка ο признании его дееспособным;
- При достижении восемнадцати лет;
- При вступлении в брак несовершеннолетнего лица или других случаях, при которых дееспособность наступает ранее восемнадцати лет.
Несовершеннолетние родители перестают быть опекунами при достижении соответствующего возраста и по некоторым другим основаниям, предусмотренным законодательством.
Запрет на сделки
Согласно части 3 статьи 37 Гражданского кодекса запрещено совершать сделки с недвижимостью со следующими лицами:
- опекуном или попечителем;
- супругами или близкими родственниками вышеуказанных лиц.
Исключением являются действия по дарению или передаче в безвозмездное пользование опекаемому лицу. Ведь они не ухудшают, а улучшают жилищные условия. Получать одобрение уполномоченных органов в подобных случаях не нужно.
Порядок действий
Продажа недвижимости, находящейся в собственности недееспособного лица, например, психически нездорового, состоит из следующих этапов:
- Проверка правомерности отчуждения собственности (при наличии обстоятельств, упомянутых выше, таких как смена места жительства).
- Получение разрешения от органов опеки. Подается заявление в данную организацию, которая принимает решение и направляет ответ в течение пятнадцати дней. В случае отказа описываются его причины.
- Выставление объекта на продажу и заключение сделки.
Мнение опекаемого лица при осуществлении действий от его имени должно быть учтено. Если человек не может его выразить, то поговорить необходимо с его родственниками.
Документы для получения разрешения органа опеки и попечительства
Обращение с подобной просьбой оформляется заявлением, в котором прописывается сам продаваемый объект со ссылкой на правоустанавливающий документ и долей собственности лица под опекой, основания для продажи, заверение ο приобретении другого объекта недвижимого имущества опекаемому с указанием расходов сверху вырученной суммы от продажи.
Для письменного одобрения намерений продать недвижимое имущество лица под опекой к заявлению прикладываются следующие бумаги:
- паспорт опекуна (копия);
- документация в отношении продаваемого и покупаемого объектов;
- иные документы, подтверждающие правомерность действий опекуна.
Задача органа опеки при проверке документов – исследовать вопрос соблюдения прав и интересов недееспособного лица.
Отмена сделки
Если опекун совершил продажу имущества без надлежащего согласия органа власти в случае его необходимости, его действия признаются незаконными, сделка признается недействительной. Обратиться в суд за подобным решением вправе орган опеки.
Проданное имущество при указанных обстоятельствах возвращается подопечному. Опекун возмещает убытки, как покупателю, так и другим лицам, которые пострадали от его действий.
Итак, продажа недвижимости недееспособных лиц допускается в исключительных случаях.
При этом основополагающим условием является разрешение уполномоченного органа. Без него сделка признается недействительной со всеми вытекающими последствиями. Государство призвано защищать рассматриваемую категорию населения.
Процесс отчуждения имущества весьма сложен, материалы данной статьи помогут не совершать ошибок при подобных действиях.
Продажа недвижимого имущества недееспособного опекаемого лица Ссылка на основную публикацию 
Разрешение на продажу квартиры от органов опеки: как получить, при переезде
Последние изменения: Январь 2022
Продать квартиру непросто, особенно, если в ней прописаны или являются собственниками несовершеннолетние. Закон, защищая права недееспособных граждан, ограничивает право распоряжения собственностью, требуя предварительно получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки. Любая сделка, проведенная без согласования, признается недействительной.
Когда необходимо разрешение?
Осложняют процесс продажи не только дети-собственники, но и просто зарегистрированные на жилплощади несовершеннолетние. Покупатель, перед сделкой, требует освободить жилье, включая снятие с регистрации по адресу расположения квартиры. При выписке ребенка при переезде в другой город или район возникает потребность в обеспечении его другим жильем и оформлением постоянной прописки по новому адресу.
Если же несовершеннолетний владеет хотя бы частью отчуждаемой недвижимости, его законные представители обязаны пройти сложную процедуру согласования продажи с органами опеки.
Ограничить продажу может не только наличие несовершеннолетнего собственника, но и другие категории недееспособных или ограниченно дееспособных лиц. В то же время, не все дети считаются недееспособными, что дает право на свободную продажу жилья.
В следующих ситуациях согласование надзорных органов не требуется, а ребенок признается полностью дееспособным:
- Гражданин вступил в брак по достижении 16 лет.
- Несовершеннолетний расторг брачные отношения.
- После исполнения 16 лет ребенок занялся предпринимательской деятельностью.
- Обращаться в органы опеки могут родители, опекуны, попечители или лица, выполняющие функции представления интересов ребенка или опекаемого.
- В свою очередь, надзорный орган должен проверить соблюдение основных требований к сделке:
- Качество жизни, жилищные условия ребенка не пострадают. Просто так продать квартиру без покупки новой собственности не получится.
- Предоставлены все документы, гарантирующие чистоту сделки и отсутствие риска для несовершеннолетнего.
- Процедура проведена в последовательности, регламентированной законом.
- В процессе проверки документов на сделку надзорный орган не выявил нареканий.
Например, при продаже жилья, купленного с привлечением материнского капитала, придется наделить всех членов семьи долями в имуществе, и лишь после этого приступать к продаже с согласованием через опеку.
В органы опеки по месту проживания ребенка подают заявление, в котором законные представители сообщают о намерении продать жилье с учетом прав и интересов ребенка.
Заявление должно быть составлено лично, подписано в присутствии уполномоченного сотрудника надзорной инстанции.
Если ребенок достиг 14 лет, перед рассмотрением заявки инспектор проводит предварительную беседу, как с родителями, так и с самим подопечным.
Если дети, владеющие имуществом или его частью, не достигли 14-летия, от их имени действуют законные представители. По достижении 14 лет ребенок вправе принимать участие в сделке и подписывать бумаги, при условии написания родителями официального согласия.
Особое внимание при рассмотрении заявления уделяют представленным бумагам, подтверждающим, что ребенок не будет ущемлен в правах в результате планируемой сделки. Когда ребенок передается на обеспечение государству, продажа жилья не требует предварительного предоставления другого имущества ребенку.
При продаже квартиры без дальнейшего наделения ребенка долей в новой собственности, открывается отдельный счет в банке, куда направляют средства, полученные от реализации принадлежащей жилплощади.
Сложность в том, что деньги должны поступить на банковский счет до того, как будет оформлено отчуждение имущества, и храниться там до момента использования средств самим ребенком после получения на это права.
Когда не планируется разделение семьи, а текущее жилье продают с дальнейшим переездом в более комфортную квартиру или дом, необходимо убедить надзорную инстанцию в том, что новый объект будет равноценным или обладать лучшими характеристиками.
На рассмотрение заявления и проверку отводится срок в 2 недели. Если решение органов опеки положительное, то выдается разрешение на официальном бланке, наделяющее полномочиями продажи квартиры на законных основаниях. Если в согласовании отказано, уточняют причины, а в случае сомнений в правомерности подобного решения, обращаются в суд.
Есть еще одно важное условие для оформления сделки с участием в собственности ребенка. Официальное разрешение действует не более 1 месяца, если иное не установлено в самом документе.
Могут ли отказать органы опеки в продаже квартиры?
Перед тем, как окончательно договариваться с потенциальным покупателем, анализируют шансы на получение официальной бумаги от органов опеки.
Следующие ситуации влекут высокий риск отклонения просьбы представителей:
- Квартира, в которой планируется выделить долю ребенку взамен отчуждаемой, не находится в обременении. На нее не претендуют другие граждане и нет имущественных споров.
- Новое жилье, выделяемое ребенку, ведет к уменьшению его имущественных прав (предоставлена меньшая площадь).
- Налицо ухудшение жилищных условий в новом объекте, а сами параметры новой собственности уступают аналогичным параметрам текущей недвижимости:
- новая квартира или дом, доля в имуществе несовершеннолетнего, приобретены за меньшие средства;
- объект находится удаленно или проживание в данном месте влечет дополнительные неудобства недееспособному;
- иные причины, заставляющие сомневаться в равноценности новой собственности.
Чтобы не рисковать потраченным временем, усилиями, следует заранее прояснить шансы на получение разрешения, обращая внимание на распространенные аргументы от органов опеки.
Перечень документов
К заявлению, которое подается в органы опеки и попечительства, прилагается следующий список оригиналов и копий документов:
- документы, удостоверяющие личности родителей, законных представителей;
- заполненное заявление с просьбой предоставить разрешение (если ребенок достиг 14-летия, он пишет заявление самостоятельно);
- брачное свидетельство (или о разводе);
- свидетельства на детей;
- выписка из банка, подтверждающая внесение средств на счет, открытый на имя ребенка, если дальнейшая покупка недвижимости не предполагается;
- документы на новое жилье, где планируется регистрация несовершеннолетнего;
- бумаги на собственность, которой владеет ребенок (свидетельство о регистрации права, кадастровый, техпаспорт, план, договор приватизации);
- документ, подтверждающий оценку недвижимости;
- выписки из домовой книги (справка о зарегистрированных на жилплощади лицах);
- справка об отсутствии финансовых претензий к собственникам отчуждаемой квартиры.
- Читайте: Оформление недвижимости на детей.
- Чтобы сделка прошла успешно и без сбоев, рекомендуется посетить территориальный отдел органов опеки и получить исчерпывающую консультацию по разрешению, как его получить, и при каких условиях будет согласована продажа и покупка жилья.
- © 2022 zakon-dostupno.ru
Неслучайно покупатели отказываются от покупки жилья, где собственником числится ребенок. Даже если бумаги в порядке, нет гарантий, что органы опеки не откажут в оформлении процедуры отчуждения.
Остались вопросы? Пройдите уточняющий опрос и задавайте вопрос в форме нижн
Как получить согласие органов опеки на продажу квартиры?
Продать недвижимость вправе собственник или уполномоченное по доверенности лицо. Сделки с недвижимостью граждан, лишенных дееспособности или ограниченных в дееспособности, малолетних граждан запрещены, но возможны, если они направлены к выгоде подопечных. Для продажи квартиры потребуется согласие от органов опеки. Оно предоставляется в заявительном порядке и возможно, если граждане, желающие продать квартиру подопечного, готовы предоставить гарантию обеспечения подопечного жилищными условиями, уровень которых не будет меньше тех, которые были у подопечного на момент оформления сделки. Разрешение на продажу квартиры от органов опеки предоставляется в письменной форме.
Правовые нюансы получения разрешения
Согласно ст. 37 ГК РФ родители и опекуны не могут произвольно распоряжаться недвижимостью подопечных и детей. Сами подопечные, малолетние дети не вправе давать согласие на сделку с недвижимостью, которая влечет уменьшение имущественной массы граждан.
Если родители действуют в интересах детей и желают продать недвижимость, то необходимо получить постановление от органов опеки, в котором должно быть ясно выражено согласие на продажу и покупку недвижимости.
Регистрация подопечного или несовершеннолетнего на жилплощади иных родственников не считается гарантией, так как «прописка» не дает права собственности на недвижимость и фактически не считается эквивалентом отчуждаемой жилплощади.
Регистрация в другой квартире считается достаточной мерой только в случае, когда ребенок ранее не владел недвижимостью, которая продается, а просто был в ней зарегистрирован в качестве постоянного или временного жильца.
Продажа квартиры возможна только в случаях, когда несовершеннолетний получит в собственность равнозначную жилплощадь или долю в ней (если ранее владел долей). Обратиться за разрешением потребуется в управление органа опеки по месту постоянной или временной регистрации несовершеннолетнего.
Если родители или опекуны совершат сделку с недвижимостью, предварительно не получив согласия от органов опеки, то с недвижимостью могут возникнуть проблемы. Без постановления право собственности за продавцом в Росреестре может быть не зарегистрировано. Органы опеки вправе обратиться в суд и признать сделку купли-продажи квартиры недействительной и потребовать освободить занятую жилплощадь.
Порядок обращения в органы опеки
Обращение необходимо в письменной форме. Родители или опекуны оформляют заявление в присутствии инспектора по охране прав детей управления соцзащиты.
В документе они обязуются сохранить жилищные права несовершеннолетних.
Должны быть указаны конкретные гарантии, свидетельствующие о приобретении в собственность несовершеннолетних другой жилплощади, в том числе комнаты или доли в квартире. Заявление должно быть заверено должностным лицом.
Решение принимается в зависимости от особенностей ситуации. Одновременно с заявлением прилагаются документы, подтверждающие право владение или собственности на жилое помещение.
Действия не ограничиваются заявлением. Инспектор обязан проверить цель продажи жилья, правильность формы, условия сделки.
Если есть основательные подозрения в том, что сделка нарушает интересы несовершеннолетнего, то согласие не предоставляется.
Согласие от органов опеки может не потребоваться, если квартира продается с зарегистрированными детьми, которые не являются собственниками недвижимости. Но предварительно органы опеки могут потребовать, чтобы детям было предоставлено другое пригодное для проживания жилое помещение.
Необходимые документы
Их следует подготовить предварительно, еще до обращения в органы опеки. В перечень сведений входит:
- паспорта родителей или опекунов;
- паспорт ребенка старше 14 лет, а также заявление от него о согласии на продажу недвижимости;
- копия свидетельства о рождении детей;
- копия свидетельства о браке или разводе;
- выписка из банка, подтверждающая перевод средств на счет ребенка;
- документы, подтверждающие сделку с жильем.
В перечень правоустанавливающих сведений входят договоры, выписки ЕГРН, техническая документация на недвижимость.
Понадобится представить оригинал выписки из домовой книги, а также документы, подтверждающие отсутствие задолженности за коммунальные услуги в отчуждаемом жилом помещении.
Представлять документы на жилье нет необходимости, когда несовершеннолетний ребенок помещается в социальное учреждение и переходит под опеку государства.
Важно! Если ребенок находится на государственном содержании, то родители обязаны положить в банк сумму, равную стоимости квартиры или доли, принадлежавшей ребенку. Это выступает гарантией сохранения имущественных и жилищных прав несовершеннолетнего. Деньги должны быть на счете еще до оформления договора купли-продажи недвижимости.
Органы опеки не дадут согласия на сделку, предполагающую продажу квартиры в рассрочку или одновременное отчуждение нескольких жилых помещений, принадлежащих ребенку на праве собственности. Согласие не будет предоставлено, если в заключаемой сделке усматриваются признаки мнимости или притворности – например, когда квартира приобретается по залоговому соглашению или сделке дарения.
Порядок оформления разрешения
Разрешение на продажу оформляет глава муниципального образования. Документ подготавливает инспектор по охране прав несовершеннолетних. Постановление выносится после изучения сделки и приложенных документов.
Срок подготовки документов составляет 1 месяц с момента подачи заявления. На сокращение времени выдачи разрешения не влияют следующие обстоятельства:
- истечение срока действия документов, представленных в органы опеки;
- если заканчиваются сроки внесения аванса, задатка, основной суммы сделки купли-продажи недвижимости;
- иные обстоятельства, с учетом которых сделка продажи квартиры ребенка может не состояться, например, потеря интереса к сделке со стороны покупателя.
После перехода права собственности на квартиру к новому владельцу и приобретения ребенком другого жилья необходимо зарегистрировать ребенка или взрослого подопечного по новому месту жительства, за исключением случаев, когда несовершеннолетний или взрослый недееспособный человек находятся в социальном учреждении. Отсутствие регистрации на собственной жилплощади не лишает граждан права собственности на жилье.
Если ребенок не проживает в квартире, то она может быть предоставлена в доверительное управление, аренду. Средства, получаемые от использования жилья, должны быть зачислены на депозит несовершеннолетнего и расходоваться только на его содержание.
Потребуется также повторное уведомление органов опеки о том, что жилое помещение приобретено в собственность ребенка.
Копии правоустанавливающих документов на недвижимость должны быть представлены в органы опеки в течение месяца после оформления сделки.
Допускаются случаи, когда одновременная продажа и покупка недвижимости необязательны. Это возможно в следующих ситуациях:
| Семья переезжает в другой город | Если семья переезжает в другой город. Средства, вырученные от продажи квартиры, должны быть размещены на счете несовершеннолетнего либо взрослого подопечного. В течение трех месяцев после продажи недвижимости родители или опекуны должны приобрести новое жилье. В иных ситуациях сделка продажи первоначальной квартиры признается недействительной |
| Жилье приобретается в строящемся многоэтажном доме | Если жилье приобретается в строящемся многоэтажном доме. В такой ситуации разрешение на отчуждение жилплощади получить сложнее. Договор долевого участия не считается сделкой, полностью гарантирующей обеспечение ребенка или подопечного жильем. Органы опеки изучают обстоятельства долевого соглашения, сроки его действия и выносят решение после совокупной оценки значимых обстоятельств |
| Жилье отчуждается для приобретения средств | Если жилье отчуждается для приобретения средств, необходимых для лечения, реабилитации подопечного, несовершеннолетнего ребенка. В такой ситуации согласие от органов опеки также предоставляется, если средства на лечение невозможно изыскать иными способами |
Разрешение свидетельствует о том, что государство санкционирует сделку купли-продажи квартиры и не допускает нарушений прав ребенка. Сложности могут заключаться в своевременности его получения. Возможны фактические злоупотребления опекунами своими правами. Продажа жилья может совершаться из корыстных побуждений, желанием получить финансовые средства на собственные цели.
Защита прав несовершеннолетних органами опеки может быть недостаточной, если должностные лица подходят к своим обязанностям формально. В таких ситуациях потребуется помощь других родственников подопечных и (или) детей и юридическая поддержка. Оспаривание сделки продажи недвижимости, при выявлении нарушений к ее форме и содержанию, осуществляется в судебном порядке.
Как продать квартиру, если один собственник недееспособен?
khongkitwiriyachan/Depositphotos
Отвечает юрист сети агентств недвижимости CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:
У недееспособного собственника должен быть опекун, на которого возложены в том числе функции по управлению, распоряжению имуществом. Продажа должна осуществляться с участием опекуна, а также с согласия органа опеки и попечительства.
Как продать жилье, если собственник состоит на учете в ПНД?
Как продать доли в квартире, если один собственник пропал?
Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:
Продать квартиру с долей, принадлежащей недееспособному лицу, на законных основаниях возможно. Для этого необходимо обратиться в орган опеки и попечительства (администрацию) за получением согласия на сделку. Данный орган предложит один из следующих вариантов продажи квартиры:
- Продажа доли недееспособного гражданина и перечисление вырученных денежных средств на счет, открытый в банке на него.
- Покупка нового жилья с оформлением права собственности недееспособного на долю в этом жилье.
- Покупка нового жилья и полное его оформление на недееспособного.
- Получение от продажи квартиры денежных средств под определенным условием, которое будет поставлено органом опеки и попечительства.
При обращении в орган опеки и попечительства с собой необходимо взять подготовленный проект купли-продажи отчуждаемой квартиры. Следует отметить, что перед продажей квартиры Вам придется зарегистрировать недееспособного в другой квартире до момента покупки нового жилья.
Отвечает старший юрисконсульт ООО «Юридическая компания ЮСТ.АС» Алексей Смирнов:
Для продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, необходимо согласие всех собственников. Так как Ваш брат является недееспособным, то все сделки от имени Вашего брата вправе совершать только его опекун, назначенный в установленном порядке органами опеки.
При продаже квартиры опекун должен учесть мнение Вашего недееспособного брата, а если это невозможно, то необходимо собрать и учесть информацию о предпочтениях опекаемого брата. Например, узнать у родственников или иных лиц, ранее представлявших его интересы.
Любые сделки, которые тем или иным образом ухудшают имущественное положение подопечного, в частности направленные на распоряжение опекуном его имуществом, можно осуществлять только с предварительного письменного согласия органов опеки.
Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?
Владею долей в квартире, но не живу там. За что я должен платить?
Впрочем, в отношении недвижимости, в нашем случае квартиры, законодательство устанавливает особый правовой режим имущества подопечных. Недвижимость подопечных подлежит отчуждению только в следующих случаях:
- на имущество обращается взыскание судебными приставами на основании судебного решения;
- квартира отчуждается по договору, направленному на улучшение жилищных условий подопечного;
- квартира отчуждается в связи со сменой места жительства подопечного;
- недвижимость отчуждается из-за необходимости получения денежных средств для оплаты дорогостоящего лечения подопечного.
Для продажи квартиры, совместно принадлежащей Вам и Вашему брату, необходимо:
- чтобы квартира продавалась в связи со сменой его места жительства или для оплаты лечения и т. п.;
- истребовать разрешение от органов опеки и попечительства, направив соответствующее заявление в письменной форме в территориальный орган;
- после получения разрешения найти покупателя и продать квартиру в общем порядке.
Чтобы органы опеки выдали разрешение на продажу квартиры, необходимо предоставить паспорт опекуна и письменное заявление на выдачу разрешения.
Также придется подтвердить, что квартира продается в интересах подопечного, например, с целью улучшения условий проживания.
Для этого необходимо предоставить следующие документы: на продаваемое жилье; на приобретаемое жилье; другие документы, подтверждающие законность требований опекуна.
https://www.youtube.com/watch?v=cAnRYYDSHko
Возможны еще варианты продажи Вашей доли квартиры в пользу брата или, наоборот, доли брата Вам.
В этих случаях сделка также совершается опекуном с соблюдением вышеуказанных требований к сделкам, совершаемым от имени недееспособного лица.
В случае, если опекун, действующий от имени Вашего брата, отказался от покупки Вашей доли в праве собственности на квартиру, Вы вправе продать эту долю третьему лицу по той же цене.
Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?
10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье
Отвечает управляющий партнер ООО «ЮК «Юристат» Валерий Новиков:
Любая сделка по отчуждению объекта недвижимости, находящегося в долевой собственности, обязательно должна иметь нотариальное удостоверение, то есть, чтобы продать долю в квартире, нужно в любом случае обращаться к нотариусу. Сособственники имеют право преимущественной покупки доли в квартире в силу закона.
Если брат действительно в судебном порядке был признан недееспособным, то от его имени сделки совершает его опекун с учетом мнения недееспособного гражданина. Если это мнение выявить невозможно, то учитывается мнение родителей, предыдущих опекунов или иных лиц, которые оказывали ему помощь, ухаживали за ним.
Если недееспособный гражданин зарегистрирован в квартире, то в этом случае независимо от того, кто является опекуном, нужно получить еще разрешение на сделку от органов опеки и попечительства. Таким образом, в данном случае необходимо предпринять следующие шаги:
- получить согласие от органа опеки и попечительства (если недееспособный зарегистрирован в продаваемой квартире);
- в письменной форме оформить вместе с опекуном недееспособного лица взаимные отказы от права преимущественной покупки доли каждого сособственника;
- обратиться к нотариусу и в нотариальном порядке удостоверить договор купли-продажи с найденным покупателем.
Обратите внимание, что нотариус затребует дополнительно еще согласие супругов на отчуждение или брачный договор, если кто-то из участников сделки находится в браке.
В случае если органы опеки и попечительства не выдадут разрешение на куплю-продажу, рекомендую пойти по пути заключения договора мены. Это устранит риск того, что недееспособный может остаться без собственности и без постоянной регистрации.
Но тогда сложность будет состоять в поиске такого варианта квартиры и собственника, который готов совершить мену объектов недвижимости.
Отвечает руководитель отдела правового сопровождения «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:
Если не оформлена опека над недееспособным, это необходимо сделать для продажи имущества, владельцем или совладельцем которого является недееспособный.
Свободная продажа все равно останется практически невозможной.
Опекун может действовать от лица и в интересах своего подопечного, но при продаже общей долевой собственности недееспособный должен быть наделен жилплощадью не меньшей, чем владел до продажи.
Если у Вас есть квартира (квартиры) и Вы перед продажей намерены подарить необходимую долю в одной из них брату, чтобы свободно продать квартиру общую, это не получится.
Его права будут нарушены, поскольку он Ваш наследник первой очереди и может претендовать на Ваше имущество в случае Вашей смерти.
Остается альтернатива – продать общую квартиру, купить долю другой, выделив ее брату, а рассчитывать придется только на разницу в стоимости одного и другого.
Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?
Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?
Отвечает юрист отдела жилой недвижимость ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрий Савельев:
Во-первых, с чего стоит начать, так это с обращения к нотариусу, поскольку отчуждение имущества, находящегося в общей долевой собственности, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Нотариус подскажет Вам, какие именно документы необходимо предоставить для совершения сделки, тарифы его услуг и прочую немаловажную информацию. Во-вторых, необходимо привлечь к процессу продажи квартиры опекуна (попечителя), осуществляющего опеку (попечительство) над братом.
Совместно определить рыночную стоимость квартиры и размер прибыли каждого, в зависимости от размера доли в праве.
Вне рамок договора купли-продажи такие собственники могут определить размер компенсации в чью-либо пользу за понесенные расходы, например за содержание квартиры или оплату услуг нотариуса. Кроме того, не стоит забывать о том, что нотариальные расходы, как правило, несет продавец.
И напоследок – подписывая нотариально удостоверенный договор купли-продажи, не стоит слепо полагать, что в таком договоре, подготовленном нотариусом, а точнее, его помощником, не будет какой-либо ошибки или опечатки, и тем более не стоит подписывать его, не прочитав и не проверив все данные.
Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:
Выходы из описанной ситуации есть. Для этого необходимо подготовить проект будущего договора купли-продажи квартиры и явиться с ним в орган опеки и попечительства. Данный орган уполномочен давать согласие на подобные сделки.
Если он каких-либо незаконных намерений не усмотрит, то им могут быть предложены варианты совершения сделки (к примеру, оформление доли в собственность брата в новой купленной квартире). Также очень важно, чтобы брат постоянно был зарегистрирован в определенном жилом помещении.
То есть на время продажи прежней квартиры и покупки новой нужно обеспечить, чтобы он был временно вписан в другое жилье.
Отвечает эксперт-брокер по операциям с недвижимым имуществом, основатель компании «Недвижимость и право» Ольга Терентьева:
По действующему законодательству, продажа общедолевой собственности без согласия всех ее владельцев невозможна.
Даже если один из них недееспособен, он имеет все те же права, что и другие собственники, то есть возможность владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом (в данном случае квартирой).
Реализовать свои права такой собственник может через опекуна — чаще всего в этой роли выступает кто-либо из родственников или близких друзей.
Однако, согласно Гражданскому кодексу, опекун не может совершать никакие сделки с имуществом своего подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства (они являются юридическими лицами).
Если речь идет о продаже квартиры, при этом собственники не планируют приобретение взамен другого жилья, недееспособный владелец такой недвижимости получает денежную компенсацию. На его имя открывается расчетный счет в банке, куда другие собственники зачисляют средства, соразмерные его доле в проданной квартире.
Собственники также могут продать свои доли в квартире, получив на то согласие органов опеки. Но, как отмечают риелторы, совместная продажа всей долевой квартиры всегда выгоднее, чем продажа доли.
Отвечает юрисконсульт офиса «Арбатское» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Ирина Андрейченко:
В соответствии c гражданским законодательством, над гражданином, признанным недееспособным, устанавливается опека. Сделки от имени недееспособного совершает его опекун, поэтому независимо от размера доли в праве собственности продать квартиру без участия опекуна Вашего брата Вы не сможете.
Кроме того, продажа доли, принадлежащей Вашему недееспособному брату, возможна только с предварительного письменного разрешение органов опеки и попечительства.
В каждом конкретном случае органы опеки и попечительства определяют, при каких условиях возможна сделка по отчуждению имущества недееспособного гражданина (например, приобретение взамен такому гражданину равноценного жилого помещения или размещение денежных средств, вырученных от продажи доли недееспособного, на банковском счете, открытом на его имя, и др.).
В то же время Вы можете распорядиться своей долей квартиры, не продавая всю ее целиком. В этом случае, согласно ст.
250 ГК РФ, Вы должны предварительно письменно уведомить опекуна Вашего брата о Вашем намерении продать долю, с указанием ее цены и прочих условий продажи, и только в случае, когда опекун в течение месяца не приобретет Вашу долю, ее можно будет продать постороннему покупателю на тех же условиях, которые предлагались Вами опекуну. И уведомление опекуна, и сама сделка по продаже должны оформляться через нотариуса.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
- Как продать квартиру, если она куплена на маткапитал?
- Получил квартиру в дар и продаю — какие налоги я должен платить?
- 25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.