Выкупная цена аварийного жилья: определение рыночной стоимости и оценка квартиры на момент выселения

Дом признали аварийным, а в список на расселение не включили – такая ситуация складывается достаточно часто. У администрации может просто не быть доступных альтернатив для расселения. В этой ситуации определяется выкупная цена аварийного жилья для передачи денег собственнику. Муниципалитет при этом забирает себе квартиру. Сегодня рассмотрим, какие факторы влияют на оценку жилья.

Для чего нужна выкупная цена

Выкупная цена аварийного жилья: определение рыночной стоимости и оценка квартиры на момент выселения

После признания дома аварийным у собственника квартиры в нем появляется право на расселение либо на получение компенсации. Людей расселят, если МКД будет включен в адресный реестр. Посмотреть адресные реестры можно на стендах в местной администрации или на ее официальном сайте. Общероссийского реестра не существует.

Если расселять граждан попросту некуда, определяется выкупная цена аварийного жилья, по которой квартира выкупается у бывшего владельца. По смыслу закона на эти средства в дальнейшем семья сможет приобрести себе альтернативное жилье.

ВАЖНО! На нанимателей выкупная цена аварийного жилья не распространяется. В случае с договором социального найма выкупать нечего – квартира и так находится в собственности населенного пункта. Нанимателей просто переселят в другое муниципальное жилье и перезаключат договор.

Проблемы же компенсацией возникают уже на этапе ее согласования с собственником. Как правило, муниципалитет не в состоянии адекватно рассчитать выкупную цену аварийного жилья, предлагая заниженные варианты. Поэтому собственникам аварийных квартир нужно знать, из чего должна складываться выкупная цена и как отстоять свои права.

Как определяют выкупную цену

Порядок, как определяется выкупная цена аварийного жилья, что в нее входит, определяется следующими общеобязательными правилами:

  • ст. 32 ЖК РФ – это основной нормативный акт;
  • ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» – в части процедуры проведения оценки;
  • Обзор судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г. – разъяснения по поводу того, что именно входит в выкупную цену;
  • Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах…» – некоторые процессуальные моменты определения выкупной цены.

На основании этих актов и производится оценка аварийного жилья. В каждом конкретном случае цена определяется индивидуально. Как правило, муниципалитет нанимает бюро рыночной оценки недвижимости, которое готовит отчет о стоимости квартиры. В практике также встречаются следующие варианты определения цены:

При этом наиболее адекватной оценкой является именно экспертная оценка специалистом, который учтет все факторы, влияющие на рыночную стоимость жилья.

ВНИМАНИЕ! Аварийное жилье выкупается именно по рыночной стоимости, согласованной с собственником – на это прямо указывают и положения Жилищного кодекса, и разъяснения судов.

Выкупная цена складывается из нескольких составляющих:

  • стоимость квартиры: рыночная стоимость помещения + стоимость доли в праве на общее имущество в МКД + стоимость доли в праве на землю под МДК;
  • расходы на переезд, а именно те суммы, которые собственник затратит в рамках процедуры изъятия жилья = непосредственно сумму переезда + затраты на риэлтора + затраты на оформление документов;
  • компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, если он привел к ухудшению жилья.

Стоимость квартиры

В рыночную стоимость жилого помещения условно можно включить:

Выкупная цена аварийного жилья: определение рыночной стоимости и оценка квартиры на момент выселения

Если по поводу первого пункта все относительно ясно, то что такое стоимость доли в праве на общее имущество МКД и землю? Каждый собственник помещений в многоквартирном доме  владеет не только своей квартирой, но и определенной частью прав на общедомовое имущество – лестницы, крыши, подвалы, землю под домом и так далее. Обычно при продаже жилья на вторичном рынке отдельно эти составляющие цены не выделяются, а доля в праве переходит автоматически. В Жилищном же кодексе эти доли поименованы отдельно.

Определить рыночную стоимость всего комплекса недвижимости в МКД поможет профессиональный оценщик.

Расходы на переезд

Эта часть выкупной цены включает в себя все затраты, которые собственник понесет в связи с переездом на новое место жительства.

К ним относятся:

  • расходы на наем квартиры на период поиска нового жилья;
  • транспортные расходы (например, грузоперевозка);
  • услуги риэлтора по подбору жилья;
  • услуги по оформлению документов (например, ДКП и акта, юридическое сопровождение);
  • расходы на регистрацию прав (2000 госпошлины в Росреестр).

ВАЖНО! Перечисленные расходы должны быть подтверждены документально – квитанциями, актами, договорами, чеками и расписками.

Если дело дойдет до суда, нужно будет доказать разумность понесенных расходов. Например, если изъятая квартира составляла 20 квадратных метров, а для временного проживания на период переезда семья сняла жилье в два раза больше размером, то суд сочтет такие расходы чрезмерными.

Дополнительно в законе и разъяснениях говорится о возмещении упущенной выгоды, однако сформировать ее состав и документально доказать затруднительно.

Возмещение за капитальный ремонт

Выкупная цена аварийного жилья: определение рыночной стоимости и оценка квартиры на момент выселения

Самый неоднозначный элемент выкупной цены – капитальный ремонт. В данном случае нужно смотреть, проводился ли администрацией-наймодателем капитальный ремонт в установленные сроки, а если нет – то привело ли это к ухудшению состояния жилья. Если данные факты будут установлены, то собственник вправе прибавить к выкупной цене компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.

Как правило, это самый спорный момент определения цены, и устанавливается он в судебном порядке.

Учитывается ли аварийность

Аварийность сильно снижает рыночную стоимость квартиры, в связи с чем возникает серьезный вопрос – учитывать этот факт при оценке недвижимости или нет. Сегодня судебная практика идет по следующему пути: аварийность не должна учитываться в качестве фактора, влияющего на рыночную оценку квартиры.

Иными словами, оценивать аварийное жилье нужно, как если бы оно продавалось на открытом вторичном рынке в обычных условиях. Это прямо вытекает из Закона об оценочной деятельности. Рыночная цена формируется на открытом рынке в условиях конкуренции – а продать аварийное жилье на таком рынке невозможно.

В целом такой подход упрощает жизнь собственников аварийного жилья, однако во многих случаях им все же приходится отстаивать свои интересы в суде. Верховный Суд еще не выработал разъяснений по этому вопросу.

Если собственник не согласен

Итоговая выкупная цена отражается в соглашении между администрацией и собственником. Если собственник не согласен с определенным размером, есть несколько вариантов развития событий:

  1. Попытаться урегулировать ситуацию в досудебном порядке путем переговоров с главой администрации и ответственными специалистами. Вероятность решения вопроса таким образом крайне мала.
  2. Отказаться подписывать соглашение и вообще предпринимать какие-либо действия. В этом случае администрация подаст на собственника в суд с требованием об определении выкупной цены.
  3. Отказаться подписывать соглашение и обратиться в суд за взысканием выкупной цены аварийного жилья самостоятельно. В этом случае есть высокая вероятность получить встречный иск от администрации уже в рамках судебного разбирательства.

Независимо от того, кто первый подал в суд, в рамках процесса обычно сталкиваются два предложения выкупной цены – по мнению истца и по мнению ответчика. Суд принимает сторону одной из сторон или проводит исследование самостоятельно, устанавливая цену на свое усмотрение.

Практика судебных дел

Дел по выкупной цене достаточно много – а практика разнится по регионам. Однако некоторые общие позиции, которых придерживаются суды при разрешении дел, все же можно выделить:

  • аварийное жилье не представляет особой ценности, поэтому оценку следует проводить без учета аварийности;
  • собственника не могут принудительно переселить в другое жилье, если он не согласен на это – иначе нарушится право на свободный выбор жилья. Принудительно можно только передать выкупную цену;
  • расходы на переезд не должны быть чрезмерными.

Вместе с этим, единообразный подход к определению выкупной цены в судах на данное время не сложился. Нельзя сказать, что суды однозначно принимают позицию власти или позицию собственника – в каждом случае вопрос решается индивидуально. Усилить собственную позицию поможет отчет независимого оценщика или судебная экспертиза непосредственно в рамках дела.

Определение выкупной цены аварийного жилья должно происходить по согласованию между собственником и муниципалитетом. В нее включается не только стоимость недвижимости, но и дополнительные расходы на переезд. Если владелец квартиры считает, что цена явно занижена – нужно собирать доказательства и отправляться в суд.

Если у вас остались вопросы по теме статьи – задайте их нашему юристу в онлайн-чат.

Будем благодарны за лайк и репост статьи!

Читайте далее – можно ли продать аварийное жилье

Выкупная цена аварийного жилья: определение рыночной стоимости и оценка квартиры на момент выселения

41 просмотров

Выкупная цена аварийного жилья: определение рыночной стоимости и оценка квартиры на момент выселения

Каждый год в России список аварийного жилья, подлежащего сносу, становится все длиннее. Жители таких домов не лишены крыши над головой. Администрация предлагает домовладельцам два варианта: Они могут переехать в новые квартиры или получить выкупную цену за здание. Иногда компенсация — это единственный выход, потому что нет возможности выселить людей.

Многие арендаторы не знают, имеют ли они право на выкупную цену.

И если да, то могут ли они рассчитывать на получение больших денег? Что делать, если вы не согласны на предложенный властями вариант? Не лгите — муниципалитету выгоднее установить слишком низкую цену покупки и не выплачивать владельцам всю сумму. Поэтому арендаторам необходимо знать, как рассчитать компенсацию и из чего она состоит. Мы рассмотрим этот вопрос позже.

Читайте также:  Что будет если наследник принял наследство, но не оформил его

✅ Что такое выкупная цена аварийного жилья?

Проще сказать, что цена покупки — это альтернатива новому дому взамен снесенного. Однако существует более точное определение.

Цена покупки — это рыночная стоимость жилья в проблемном здании, подлежащем сносу. Выплаты производятся местными органами власти на основе оценки стоимости жилья и соответствующих коэффициентов.

Бенефициарами являются все владельцы квартир, при условии, что они являются владельцами квартир. Принцип заключается в том, что с каждым владельцем подписывается контракт — на переселение или компенсацию, в зависимости от того, что предпочтительнее.

Однако следует сделать оговорку — для законных владельцев, а не для арендаторов, заключивших договор аренды с муниципалитетом.

Если человек не является собственником квартиры, он может претендовать только на квартиру такой же площади в новостройке (ст. 86 ЖК РФ).

Переселением занимается местная администрация, с которой необходимо заключить новый договор социального найма. Денежная компенсация для арендаторов не является вариантом.

✅ Как рассчитать выкупную стоимость квартиры?

Нормативы и критерии расчета устанавливаются на уровне субъектов Российской Федерации. Однако существуют общие рекомендации, которые следует принять во внимание.

???? Что возмещают собственнику?

Включение дома в список аварийных объектов обязывает власти обеспечить безопасность проживающих в нем людей. Для тех, кто предпочитает вариант денежной компенсации и самостоятельного поиска нового жилья, возмещение расходов является обязательным согласно статье 32(7) Жилищного кодекса РФ.

Что включает в себя цена возмещения расходов на аварийное жилье:

  • Текущая рыночная стоимость квартиры на момент переезда;
  • Стоимость доли в общем имуществе — сюда входит общее имущество (чердак, лестницы, лифтовые шахты, крыши);
  • Стоимость доли земельного участка в здании;
  • Убытки, понесенные владельцем недвижимости в связи с необходимостью снимать другую квартиру до тех пор, пока его не выселят из поврежденного имущества;
  • Расходы на поиск нового места жительства, например, на услуги агента по недвижимости (гонорар агента по недвижимости);
  • Расходы на демонтаж, погрузчик и транспортные расходы;
  • Расходы, связанные с государственными пошлинами за перерегистрацию документов на новое жилье, например, взимаемые Единым государственным реестром юридических лиц;
  • Компенсация упущенной выгоды, возникшей в результате сдачи квартиры в аренду или выполнения обязательств перед третьими лицами (арендаторами);
  • Компенсация за капитальный ремонт — для собственников, которые приватизировали свое жилье, но ремонт не был проведен.

Перечисленные расходы должны быть подтверждены документально — необходимо предоставить счета, квитанции, сертификаты, расписки и т.д.

Семья Пафтньюс жила в ветхом многоквартирном доме, который вскоре был признан небезопасным. Жильцам предложили переехать из города или получить компенсацию за конфискованные квартиры. Пафнутьевы предпочли финансовую компенсацию.

Месяц назад они переехали, связались с агентом по недвижимости, нашли новую квартиру, подписали договор аренды и перевезли свои личные вещи.

Агент по недвижимости стоил 3 500 рублей, аренда — 12 000 рублей в месяц, компания по вывозу и транспортировке — 2 000 рублей.

Семья также подсчитала, что экстренный переезд из приюта обошелся им в 10 000 рублей потерянного заработка. Общая сумма, без учета рыночной стоимости квартиры, составила 27 000 рублей.

Пафнутьевы представили квитанции и договор с агентом по недвижимости — администрация согласилась включить эти расходы в выкупную цену аварийного жилья.

???? Формула расчетов

Цена, возмещаемая государством, состоит из различных статей расходов. Неважно, будет ли это аварийное жилье, ветхое жилье или обычная квартира. Компенсация основана на обычной рыночной стоимости.

  • Формула для расчета стоимости возмещения выглядит следующим образом:
  • RSC + COE + UB = VS
  • Это приводит к следующим результатам:
  • РСК — рыночная стоимость квартиры;
  • ЦОИ — цена общего имущества здания;
  • ПБ — убыток и недополученная прибыль;
  • VS — капитуляционная стоимость.

Соотношение можно представить как 80-10-10, где 80% — рыночная стоимость выкупаемой квартиры. Доли и потери в общем имуществе дома невелики. Часто эти критерии вообще не принимаются во внимание администрацией, что приводит к судебным спорам.

✅ Как происходит выкуп аварийного жилья администрацией?

Цель программы сноса не содержит отдельных нюансов для компенсации за снос. Обычно власти применяют свои собственные правила. Оценка, расчеты, договор и выплаты жильцам давно установлены с учетом региональных особенностей и размера бюджета. Теперь давайте посмотрим, как это работает на практике.

???? Оценка жилого помещения

Прежде чем определить рыночную стоимость квартиры, ее необходимо оценить по всем имеющимся параметрам. Для этого муниципалитет на конкурсной основе заключает договор с компанией, занимающейся рыночной оценкой имущества. Специалисты выбранной компании готовят экспертное заключение о стоимости квартир в ветхом здании.

При оценке стоимости квартир эксперты учитывают

  • характеристики квартир
  • район, в котором расположено жилое здание
  • Инфраструктура — школы, детские сады, магазины, парки, спортивные сооружения, автостоянки и т.д.
  • Наличие дорог, въездов и выездов на участок и с участка;
  • Рыночный спрос на жилье в данном районе.

Как будет оцениваться аварийное жилье во время эвакуации? Не стоит полагаться на справедливую оценку, поскольку в большинстве случаев оценщики нанимаются муниципалитетом. Это приводит к расхождениям между итоговыми цифрами и реальной ситуацией на рынке жилья.

Оценщики предпочитают следующий алгоритм:

  1. Выбор метода сравнительной оценки (так называемый метод аналогов).
  2. Выберите объекты, схожие по своим характеристикам.
  3. Определите цену за 1 м² для каждого объекта недвижимости.
  4. Установите среднее значение на 1 м² жилой площади.
  5. Умножьте это значение на площадь аварийного жилья.
  6. Применять понижающий коэффициент 10-20%, а в некоторых случаях до 50%, в зависимости от состояния недвижимости.

Кроме того, в стоимость входит цена за м² земли и участка под дом в зависимости от доли собственности. Но в большинстве случаев ценятся именно «хрущевские» здания. Общий дом включен в выкупную цену.

Когда аудиторы завершают свою работу, они готовят подробный отчет. Затем документы направляются в муниципальный отдел местной администрации. Отчет содержит информацию о максимальной и минимальной цене недвижимости. Разумеется, муниципалитет заплатит наименьшую сумму. Ветхий дом стоит намного дешевле, чем квартира в пригодном для жилья здании в том же районе.

???? Порядок выкупа

Вот что вам нужно сделать, чтобы получить компенсацию за снос ветхого и непригодного жилья:

  1. Определите аварийные условия в здании.

В регионах составляется список аварийных зданий. Если ваш дом уже находится на ней, вам остается только ждать, когда его перевезут. Узнать, включен ли ваш дом в список на снос, можно на сайте «Реформа жилищно-коммунального хозяйства» или на официальном сайте местного муниципалитета.

Если жильцы обнаруживают, что дом находится в плохом состоянии, но еще не классифицирован как ветхий, они могут сообщить об этом властям. Для этого необходимо обратиться в Межведомственную комиссию, которая признает дома ветхими и аварийными. Обычно власти сами приглашают экспертов для осмотра имущества. Однако жильцы могут заказать независимую оценку и представить отчет в жилищный орган.

  1. Дождитесь уведомления от местных властей.
  2. Если они решат выплатить компенсацию — обратитесь в местный орган власти и приложите квитанции о расходах на переезд, арендную плату, услуги агента по недвижимости и т.д.
  3. Получите проект цены отчуждения квартиры.
  4. Принять или отклонить вариант, предложенный властями.
  5. Дождитесь очереди и перевода средств.

Дальнейшие расчеты зависят от политики местных властей. Но согласно закону, все домовладельцы в проблемном здании обязаны получить компенсацию, если они отказываются выселяться.

???? Какие нужны документы?

При обращении в администрацию жители должны подготовить следующие документы:

  • Паспорта или свидетельства о рождении для детей;
  • Отчет о мерах по обеспечению отказоустойчивости — при наличии;
  • Документы, подтверждающие право собственности — свидетельство о наследстве, акт приватизации, договор купли-продажи и т.д.
  • Правоустанавливающие документы — в виде свидетельства о государственной регистрации или выписки из Единого государственного реестра юридических лиц;
  • технический паспорт
  • Копия выписки из домовой книги;
  • Заявление на возмещение стоимости приобретения жилья.

Оценщики могут запросить другие документы для определения полной рыночной стоимости поврежденного имущества.

✅ Что делать, если администрация занижает выкупную цену?

Размер покупной цены определяется муниципалитетом. Часто эта цифра настолько далека от реальности, что владелец недвижимости не принимает ее. Владелец имеет право оспорить цену выкупа.

Один из вариантов — получить новую независимую оценку и представить ее в суд.

Если выясняется, что цена действительно была установлена слишком низкой, суд обязывает правление заплатить собственнику в соответствии с экспертным заключением. Однако, как показывает практика, такие дела занимают много месяцев.

Важно не только подготовить экспертное заключение, но и доказать легитимность предоставленных данных. Без компетентного адвоката добиться этого будет крайне сложно.

✅ Судебная практика

Суды рассматривают споры между собственниками аварийного жилья и органами местного самоуправления. При рассмотрении споров суды руководствуются Федеральным законом № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Обзором судебной практики, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года.

Читайте также:  Исковое заявление о выселении из жилого помещения (образец)

Подавляющее большинство споров возникает из-за низкой амортизационной стоимости государства. Оценщики не принимают во внимание дополнительные критерии и игнорируют доли в общем имуществе, землю и капитальный ремонт. Вторая проблема стоит особенно остро. Истцы требуют возмещения расходов на ремонт ветхого дома.

Пример:

В суде рассматривалось заявление гражданина Юдина о перерасчете выкупной цены за квартиру в ветхом доме. Истец настаивал на том, что администрация города Волжска предложила неадекватную сумму без учета многих факторов. Юдин также приложил экспертное заключение.

В нем говорилось, что дом действительно был признан аварийным и что оценщики применили 40-процентную скидку к окончательной цене. Но по какой-то причине власти предложили только 870 000 рублей вместо 1 300 000 рублей.

Правда вскрылась, и суд обязал местную администрацию выплатить Юдину 1 300 000 рублей.

Никто не знает, почему так долго не выплачивалась компенсация за снос дома. Необходимо, чтобы жильцы квартиры правильно оценивали свои потери, знали свои права и умели настаивать на своих правах.

Ошибки могут привести к потере денег и финансовой кабале. Чиновники часто пугают людей, заставляя их подписать невыгодный договор купли-продажи.

Названные суммы не имеют ничего общего с реальностью — домовладельцы вынуждены заключать соглашение от безысходности и страха остаться без денег.

Если вы столкнулись с проблемами, свяжитесь с нашими юристами. Специалисты в своей области помогут рассчитать адекватную компенсацию, оспорить действия властей и получить сумму в отведенный срок.

Смотрите ответы юристов на вопрос о том, какую сумму вы можете потребовать от властей за аварийное жилье:

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Выкупная цена аварийного жилья: определение рыночной стоимости и оценка квартиры на момент выселения

Главная » Купля-продажа квартиры » Выкупная цена аварийного жилья

2 500 просмотров

Аварийное жилье подлежит сносу, однако собственники имеют право на компенсацию от государства. Существует два варианта: предоставление нового жилья, равнозначного старому или лучше него, или же денежная выплата. Платеж производится на основании выкупной цены. Что это такое, как ее определить и как получить – читайте в этой статье.

Что такое выкупная цена аварийного жилья?

Выкупная цена – это, фактически, рыночная стоимость жилища с некоторыми коэффициентами. На основании полученной цифры местная администрация совершает выплаты всем владельцам аварийного жилья, если они не хотят или не могут получить равнозначное жилище в другом месте.

Пример: У человека есть квартира в аварийном доме, но сам он проживает в другом населенном пункте (например, из-за работы).

У него нет фактической необходимости в этой квартире, однако она остается его собственностью. Как следствие, такой владелец получает право на компенсацию от государства по выкупной стоимости квартиры.

Полученные деньги человек может направить на какие угодно нужды. Например, приобрести себе другую квартиру.

Так как оценивается жилье преимущественно по рыночной стоимости – это и есть основной параметр расчета. Однако далеко не единственный. Строгих требований и конкретных условий со стороны законодательства тут нет, потому в большинстве случаев каждая местная администрация определяет стоимость таких жилых помещений по собственным внутренним нормативам. Усредненная формула может выглядеть так:

X=Y+Z+C, где:

  • X – выкупная цена.
  • Y – рыночная стоимость жилья.
  • Z – стоимость доли общего имущества в доме, которое принадлежит собственнику.
  • C – дополнительная компенсация за потерю имущества, переезд и так далее.

Как уже было сказано выше, в основе всего лежит рыночная стоимость жилья, земли и другой собственности. Цена общего имущества дома, если этот показатель вообще используется, обычно незначительна, как и дополнительная компенсация.

Как определить рыночную стоимость?

Оценочные компании выделяют 3 основных способа определения рыночной стоимости:

  • Доходный. Определяется, какую прибыль человек смог бы получить за пользование данной недвижимости на протяжении определенного периода. Данный метод используется достаточно редко, когда другие варианты недоступны или недвижимости используется исключительно для получения дохода (например, сдача в аренду квартиры).
  • Расходный. Определяется, сколько денег человек должен будет потратить на то, чтобы восстановить недвижимость в ее оригинальном виде. Также используется достаточно редко. Относительно квартир обычно не применяется, но может быть актуален для оценки жилого дома.
  • Метод аналогов. Самая популярная и наиболее адекватная система оценки. В основе ее лежит использование аналогов (других похожих предложений на рынке) с последующей корректировкой на расположение, площадь, этажность и так далее. Вариантов корректировок может быть огромное количество. Так как именно такой метод применяется в подавляющем большинстве случаев, рассмотрим его подробнее.

В самом простом варианте, если исключить корректировки, грамотно определить которые может только опытный оценщик, то ориентироваться стоит только на стоимость аналогичных квартир.

Можно просто открыть тот же сайт Avito, отобрать недвижимость, максимально приближенную по месту расположения, виду и площади к целевому жилью и определить, сколько будет стоить квадратный метр каждой из таких квартир.

Далее высчитывается средняя стоимость 1 кв.м., после чего цена умножается на площадь оцениваемой квартиры.

Пример: Предположим, есть три очень похожие квартиры площадью 50, 55 и 60 кв.м. Стоимость их 5, 7 и 7,5 миллионов соответственно.

Получаем, что стоимость квадратных метров будет на уровне 100, 127 и 125 тысяч соответственно. Средняя цена 1 кв.м. = (100+127+125)/3=117 тысяч рублей. Целевое жилье имеет площадь 57 кв.м.

Итого, его рыночная стоимость составит примерно 57*117= 6 669 000 рублей.

Учитывая, что жилье является аварийным, из этой цифры можно смело убирать около 10-20% и примерно столько же добавлять за счет общедомового имущества и компенсации за переезд. Получим ту же сумму. Грубо говоря, около 6,5 миллионов рублей (если округлить).

Именно на такую компенсацию от государства можно рассчитывать. Вряд ли она будет больше, но меньше – вполне возможно. Если выкупная цена будет установлена на уровне около 6 миллионов рублей – это еще нормально и укладывается в возможные корректировки. Но если вместо 6 миллионов предложат 2-3 миллиона – это повод обращаться в суд.

Как происходит выкуп аварийного жилья администрацией?

Сам факт того, что собственник аварийного жилья имеет право на подобную компенсацию указан в ст.32 ЖК РФ. К сожалению, точных правил и детальное описания процедуры законодательство не предоставляет.

Более того, порядок действий и другие условия могут изменяться от региона к региону, что еще больше усложняет ситуацию.

Однако, если опираться на то, что все-таки есть в законодательстве, можно выделить примерно такую систему действий, которая описана ниже.

Порядок действий

  1. Подготовить доказательства того, что дом является аварийным (по мере возможности, вплоть до письменных заявлений жильцов).
  2. Составить заявление на признание дома аварийным.
  3. Приложив к заявлению доказательства и другие документы, направить его в местную администрацию.

  4. Дождаться решения администрации.
  5. Дождаться проведения проверки дома на предмет аварийности.
  6. Получить решение межведомственной комиссии о признании или непризнании дома аварийным.
  7. Выбрать вариант с получением компенсации, а не переселением.
  8. Дождаться своей очереди.

  9. Получить деньги.

Иногда заявление не требуется. Администрация регулярно формирует списки аварийных домов и выставляет их на собственном сайте. Сначала есть смысл посмотреть там.

Если же дома нет в списке и его не признают аварийным, несмотря на тот факт, что находится в квартире опасно для жизни и здоровья, можно обращаться в суд.

К заявлению на признание дома аварийным нужно прикладывать примерно следующий перечень бумаг:

  • Паспорта всех собственников-подписантов заявления.
  • Доказательства факта аварийности. В идеале – полностью подготовленный отчет, составленный специалистами. Но если это невозможно, то хотя бы письменные заявления жильцов дома с описанием существующих проблем.
  • Выписка из ЕГРН на собственность в таком доме.
  • Правоустанавливающие документы на такую собственность.
  • Согласия всех собственников квартиры на получение компенсации.

Расходы

Формально, переселение производится бесплатно. Однако чаще всего владельцы аварийной недвижимости все равно вынуждены нести определенные затраты:

  • Проверка дома на аварийность специалистами: от 5 тысяч рублей.
  • Нотариальное заверение согласия совладельцев квартиры: от 2 тысяч каждое.
  • Отчет об оценке жилья для определения выкупной стоимости: от 5 тысяч рублей.

Отчет от оценщиков нужен только в том случае, если его требует администрация или если собственник не согласен с предложенной суммой компенсации.

Конкретный срок, в течение которого должны выплатить компенсацию, определить достаточно сложно. Вся процедура проверки жилья на аварийность местной администрацией обычно растягивается примерно на 2-3 месяца. Еще около месяца будут принимать окончательное решение.

Только после этого, если дом будет признан аварийным, его ставят в очередь. И вот с этого момента что-то прогнозировать крайне сложно.

Очередь может подойти как через несколько дней, так через несколько лет – все зависит от состояния дома. Если он еще может постоять – его очередь будет в самом конце.

Если нет и может развалиться в любой момент – то расселять и выплачивать компенсацию будут в ближайшие дни после принятия решения.

Читайте также:  Налог с продажи квартиры полученной по наследству

Что делать, если собственник не согласен с выкупной ценой?

Если администрация предлагает выкупную цену, с которой не согласен владелец недвижимости, у него есть всего два варианта:

  • Вместо компенсации попросить переселения в другое жилье, после чего продать его и получить нужную сумму. В такой ситуации можно будет указывать любую адекватную стоимость квартиры, однако нужно учитывать, что если жилье находится в собственности менее 3-5 лет, то при его продаже придется заплатить налог в размере 13% от полученной прибыли.
  • Обратиться в суд и в принудительном порядке заставить администрацию выплатить желаемую сумму компенсации. Это достаточно длительная процедура, которая, к тому же, не дает никакой гарантии успеха.

Получить компенсацию в приемлемый срок и в нужном размере – это достаточно сложная задача. Без опытного юриста решить многие проблемы, которые могут возникнуть, не получится. На бесплатной консультации специалисты объяснят основные нюансы. Они же могут оказывать помощь клиенту с момента признания здания аварийным и до момента получения компенсации. Выкупная цена аварийного жилья: определение рыночной стоимости и оценка квартиры на момент выселения

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Выкупную цену при расселении аварийного жилья предложили сделать рыночной :: Жилье :: РБК Недвижимость

Сейчас методика расчета компенсаций нормативно не регулируется, это создает для расселяемых риск остаться без нового жилья

Выкупная цена аварийного жилья: определение рыночной стоимости и оценка квартиры на момент выселения

Аварийный дом в Красноярске ( Артем Ленц/ТАСС)

Уполномоченный по правам человека Татьяна Москалькова заявила, что ее аппарат работает над новой законодательной инициативой в сфере расселения аварийного фонда, сообщает «РИА Новости». Речь идет о возможности получить компенсацию по рыночной стоимости жилья на момент расселения в конкретном населенном пункте.

«Мы будем работать над тем, чтобы при выселении из аварийного жилья люди получили выкупную цену, равную рыночной цене в том месте, где они приобретают жилье, либо им должна быть предоставлена квартира, жилье из социального фонда. Должна быть предусмотрена альтернатива: либо социальное жилье, либо выкупная цена, равная рыночной цене», — сказала Москалькова во время рабочего визита в Красноярск.

Татьяна Москалькова отметила, что действующее законодательство в сфере расселения аварийного жилого фонда имеет недостатки. В частности, вопрос выкупной цены для граждан, которых выселяют из аварийного жилья, сейчас решается в судебном порядке.

«Люди оказываются на улице без жилья, без крыши над головой в результате не только недостатков в правоприменительной практике, но и недостатков законодательства, — отметила Москалькова. — Нет единообразия в подходах в разных регионах и нет понятной для людей методики расчета выкупной цены».

Уполномоченный по правам человека добавила, что в ходе приема граждан к ней обратилась с подобной проблемой жительница Красноярска, которая приобрела квартиру в аварийном доме три года назад. Теперь женщине предлагают выкупную цену в размере той же суммы, что была уплачена при покупке жилья, но из-за инфляции этих денег уже не хватит на квартиру в Красноярске.

«Мы видим здесь системную проблему», — отметила омбудсмен, добавив, что вопрос выкупной цены при расселении аварийного жилья нужно нормативно урегулировать, чтобы «не гнать людей в суд и не тратить время, деньги, эмоции на эти проблемы«.

14 мая премьер-министр Михаил Мишустин подписал постановление, ускоряющее расселение аварийного жилого фонда в регионах. Теперь средства на расселение регионы смогут получать не на год, а на более длительный период.

Вс объяснил, как считать выкупную стоимость аварийного жилья

Выкупная цена аварийного жилья: определение рыночной стоимости и оценка квартиры на момент выселения

Выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными: суд обязан убедительным образом разъяснять, почему пришёл к такому итогу, а не беззаботно полагаться на умозаключения эксперта, обращает внимание Верховный суд (ВС) РФ.

Он нашёл ошибку в расчетах экспертизы об определении выкупной стоимости помещения в аварийном доме, что привело к отмене судебных решений. Высшая инстанция в определении указала, какой формулой следует пользоваться при расчете доли земельного участка под подлежащим к сносу многоквартирном доме.

Суть дела

Верховный суд РФ изучил спор жительницы аварийного дома с чиновниками о возмещении стоимости равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение. Заявительница посчитала, что цена, которую ей предложили выплатить власти, существенно занижена, и суд, назначив по делу экспертизу, согласился с ее требованиями.

В итоге суд обязал выплатить истице выкупную стоимость в два раза выше, чем изначально рассчитали ответчики.

Однако Судебная коллегия по гражданским делам ВС сочла, что с принятыми по делу судебными постановлениями согласиться нельзя.

Формула расчета

  • Из экспертного заключения, выводы которого положены в основу судебных решений, следует, что размер возмещения за изымаемое жилое помещение складывается из четырех составляющих: рыночной стоимости жилого помещения и доли в праве общей долевой собственности на общее имущество (земельный участок, занимаемый под многоквартирным домом), размера убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
  • Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме владельца помещения пропорциональна размеру общей площади этого помещения (пункт 1 статьи 37 ЖК).
  • То есть доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме определяется путем деления площади помещения, находящегося в его собственности, на общую площадь всех жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома, принадлежащих собственникам (без учета площади помещений, входящих в состав общего имущества), поясняет ВС.
  • Причём данная формула расчета доли мест общего пользования представлена и самим экспертом в заключении, указывает он.
  • «Однако при расчете доли земельного участка, приходящейся на объекты-аналоги, эксперт рассчитывает данную долю, используя вместо площади всех помещений собственников в многоквартирном доме, общую площадь дома, которая включает в себя и общие помещения, не являющиеся частями квартир и не принадлежащие отдельным собственникам.

Между тем определенная таким образом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме не пропорциональна размеру общей площади оцениваемого помещения (статья 37 ЖК), поскольку содержит в своем составе такой элемент, как площадь помещений, которые относятся к общему имуществу дома, определение доли в котором является целью данного расчета. Ошибочность данного подхода подтверждается также и тем, что включение этой площади при расчете доли в праве на общее имущество приводит к тому, что сумма долей в праве на общее имущество всех собственников помещений отклоняется от 100%», — отмечает ВС.

Высшая инстанция обращает внимание, что «неправильно проведенные расчеты по определению стоимости доли земельных участков под многоквартирными жилыми домами, приходящиеся на стоимость цены предложения объектов-аналогов, в итоге значительно повлияли на рыночную стоимость спорного жилого помещения, поскольку неверно рассчитанные стоимости долей земельных участков, приходящихся на объекты-аналоги, приводят к искусственному увеличению стоимости данных объектов без учета стоимости таких долей и, соответственно, увеличению стоимости 1 кв. м. этих объектов-аналогов, исходя из которых в последующем определяется стоимость спорной квартиры».

Абстрактные выводы

Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами, напоминает ВС позицию Пленума (пункт 7 постановления от 19 декабря 2003 г. No 23).

  1. Закон обязывает суды убедительным образом указывать свои выводы, а не приводить общие или абстрактные формулировки, в противном случае нарушаются задачи и смысл судопроизводства, отмечает ВС.
  2. Оценка доказательств и отражение ее результатов в судебном решении являются проявлениями дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, что, однако, не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом, указывает высшая инстанция.
  3. Он напоминает о праве суда, в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности заключения либо наличием противоречий, назначить по тем же вопросам повторную экспертизу.
  4. Однако в данном деле суды перечисленные требования закона не выполнили, беззаботно поверив выводам экспертизы, пришёл к выводу ВС.

Поэтому ВС отменил состоявшиеся по делу судебные акты и определил направить иск на новое рассмотрение в суд первой инстанции. (https://vsrf.ru/stor_pdf.php?id=2113378)

Алиса Фокс

Остались вопросы к адвокату по данной тематике? Задайте их в форме, расположенной ниже, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71  (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

Дата актуальности материала: 05.05.2022

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.