Договор купли продажи доли квартиры между супругами (образец)

Главная / Жилищные споры / Договор купли-продажи доли квартиры между супругами

Семейный союз мужчины и женщины может длиться всю жизнь, а может быстро распасться. Хорошо, если супруги не нажили совместного имущества – делить будет нечего.

Однако зачастую приходится думать, как разъехаться из совместно нажитой квартиры после развода. Оптимальный вариант – разделить жилье и продать долю экс-супругу по договору купли-продажи.

Однако на практике все гораздо сложнее. Приходится учесть множество юридических факторов.

Можно ли и как реализовать долю квартиры в пользу второго супруга? Когда это возможно, а когда затруднительно? Что вписывать в договор купли-продажи и где его регистрировать? Если вы планируете такую сделку – наша статья поможет разобраться с нюансами.

✅ Может ли муж продать долю в квартире жене, и наоборот?

Статус «семья» означает, что супруги пребывают в официальном браке. Об этом имеется штамп в паспорте и свидетельства из ЗАГС. Примеров, когда муж продавал долю в квартире жене – не очень много. Чаще практикуется дарение доли квартиры в пользу второго супруга.

Иная ситуация в случае развода между мужем и женой. Обычно они не могут жить под одной крышей – и разумным вариантом становится продажа доли в квартире второму супругу.

Важное значение играет факт имущественного владения квартирой или отдельно взятой долей. Разберем характерные ситуации.

???? Если имущество в индивидуальной собственности супруга

Единоличная собственность мужа или жены – когда квартира (доля) получена по наследству, в результате приватизации или дарения до или в период брака. Также имущество могло быть у супруга до вступления в брак (ст. 36 СК РФ).

Считается, что имущество принадлежит одному супругу – его правообладателю, о чем имеется запись в правоутверждающем документе (свидетельстве или выписке из ЕГРН). Проблем с продажей доли второму супругу не возникнет – хоть в период брака, хоть при разводе.

Однако нужно помнить, что в случае покупки доли квартиры одним из супругов, придется запрашивать согласие второго. Другими словами, если используется семейный бюджет, не обойтись без нотариуса – получится, что продавец должен дать согласие на сделку с самим собой.

Вторая сложность – доля перейдет в совместное владение: 50% продавцу (мужу) и 50% покупателю (жене), что опять же не выгодно. Отчасти согласия можно избежать, но для этого у покупателя должны иметься личные средства (например, унаследованный вклад в банке).

Правда, с этим могут возникнуть трудности.

Как выйти из ситуации? Супруги могут заключить между собой брачный договор. Текст документа должен включать пункт о том, что «приобретаемое в браке имущество переходит в индивидуальную собственность получателя этих доходов». Таким образом, при продаже доли в квартире супругу она перейдет к покупателю, а не станет совместным имуществом (п. 1 ст. 33 СК РФ).

Читайте “Как правильно составить и оформить брачный договор?”

???? Если имущество в совместной собственности

Есть ли смысл продавать долю квартиры супругу в браке? Наверное, нет. Зато это актуально при разводе – когда нужно разделить общие активы, а уже потом распоряжаться ими по своему усмотрению.

Супругам предстоит:

Составить соглашение или брачный контракт – о разделе квартиры в совместной собственности. Обратиться в суд, если мирные договоренности невозможны.
Перевести жилье в статус общей долевой собственности – с равными или не равными долями, на усмотрение.
Получить выписки из ЕГРН о праве собственности на доли.
Заключить договор купли-продажи доли бывшему супругу.
Удостоверить документ у нотариуса.
Зафиксировать изменения в Росреестре.

Итог сделки: продавец утратит права на долю, которая перейдет к покупателю – бывшему супругу. Совместная собственность прекратит существование. Жилье станет личным имуществом покупателя: мужа или жены.

Пример:

Супруги подали заявления на развод, получили свидетельства в ЗАГС и поделили общую квартиру. Бывший муж получил ¼ долю, жена также получила ¼ часть, а остальные доли сохранились за детьми. Супруг сразу предложил жене выкупить его долю, поскольку готовился к переезду в другой город.

Жена согласилась, но ей нужно было оформить ипотеку. Экс-супруги составили предварительный договор купли-продажи, заверили его у нотариуса и передали на рассмотрение в банк. Вскоре ипотека была одобрена и банк перечислил сумму на счет продавца (бывшего мужа). Жена приступила к погашению займа.

Теперь ей принадлежала 2/4 доля в квартире.

✅ Как правильно составить договор купли-продажи доли между супругами

Итак, разобравшись с юридическими моментами проведения сделки, самое время поговорить о договоре купли-продажи (ДКП) супругов. Отдельной, специальной формы для супругов не предусмотрено. Договор имеет стандартную письменную форму и содержание (ст. 454 ГК РФ).

???? Содержание договора

Некоторые супруги думают, что раз они члены семьи, нужно отразить этот факт в тексте договора. Однако закон не предусматривает особых различий. Даже если вы сообщите, что приходитесь покупателю мужем (женой), разницы не будет.

Укажите в содержании следующую информацию о сделке:

«шапка» по центру – наименование документа (…доли в квартире);
дата и место подписания;
данные о продавце/покупателе: ФИО, сведения из паспорта, дата рождения, место прописки (регистрации);
данные о доверенных лицах – если оформление поручено представителю продавца или покупателя;
описание Предмета сделки: адрес расположения квартиры, отчуждаемая доля, размер, соответствие комнате (кв. метры), кадастровый номер, общая площадь жилья и т.д.
чем подтверждается владение долей Продавца – документ-основание в виде дарственной, акта о передаче квартиры в частную собственность (приватизация) и т.д.
цена объекта сделки;
особенности жилого помещения или доли – нет ли ареста, залога, притязания третьих лиц;
данные о том, что текущие собственники получили уведомления о продаже доли – отметить, как они отреагировали, отказались ли от своего права;
права и обязанности сторон – обязательство выплатить сумму, провести платеж в установленные сроки, способ расчетов, передать объект, закрепить намерения и т.д.
данные о распределении расходов у нотариуса;
сведения о регистрации права собственности;
число экземпляров договора;
подписи сторон.

Вспомогательным документом будет акт приема-передачи доли в квартире (комнаты). Он составляется уже после того, как будет заключен основной ДКП между супругами.

Прежде чем подписать передаточный акт, покупатель должен убедиться, что жилье соответствует заявленным характеристикам. Учтите, что после подписи вся ответственность ложится уже на приобретателя доли в квартире. Если что-то сломается – претензии в адрес продавца неуместны.

Акт приема-передачи также содержит срок фактического освобождения жилплощади. Второй супруг съезжает из квартиры и передает ключи от входной двери, комнаты, домофона и почтового ящика.

Новый собственник должен переоформить лицевые счета в ЕИРЦ или УК – расчеты за долю отныне будут приходить на его имя.

✅ Образец договора купли-продажи доли квартиры между супругами

Наши юристы подготовили типовой договор – вы можете смело использовать его в качестве шаблона:

✅ Пакет документов

Обоим супругам нужно подготовить документы в следующем комплекте:

два заявления на переоформление права собственности в Росреестре;
копии паспортов;
копия доверенности + паспорт представителя – если в сделке участвует доверенное лицо;
свидетельство или выписка из ЕГРН – о том, что продавец действительно имеет во владении квартирную долю;
документ, на основе которого возникло такое право (например, свидетельство о праве на наследство или договор о приватизации);
техплан, кадастровый план или паспорт жилища;
справка об отсутствии долгов перед УК или ТСЖ;
справка из Налоговой – об отсутствии долгов (не всегда);
выписка из поквартирной карточки;
копии уведомления других совладельцев – если жилье находится в долевой собственности не только у супруга (-ов);
квитанция об оплате госпошлины.

Экземпляры ДКП доли квартиры + акт приема-передачи подаются после их оформления. Если передаточный акт еще не подписан, об этом нужно указать в договоре купли-продажи. Без уведомления Росреестра супругам откажут в перерегистрации прав собственности на квартиру.

✅ Нужно ли обращаться к нотариусу?

Стремление сэкономить может посеять у супругов ложную мысль, а не обойтись ли нам без нотариуса? Увы, сейчас это сделать никак не получится. Новые изменения обязывают проводить куплю-продажу долей квартиры только через нотариуса (п. 1 ст. 42 ФЗ № 218 «О государственной…» от 13.07.2015).

Нотариус выступает гарантом того, что сделка пройдет без нарушений и обмана. Подпись и печать должностного лица говорят о том, что ДКП составлен в соответствии с законом, а его условия не ущемляют интересов сторон.

✅ Сколько стоит оформление договора?

Один из недостатков при обращении к нотариусу – высокие расходы на совершение сделки. Тариф нотариуса зависит от территориального принципа – чем ближе к Москве и Санкт-Петербургу, тем дороже. Расценки установлены на уровне Нотариальный палаты в конкретном регионе. Суммы могут доходить до 20-30 тысяч рублей за одну операцию с долями.

Основной вид расходов – госпошлина за удостоверение ДКП доли в квартире супругу. Участники оплачивают 0,5% от цены договора. Денежная сумма не может быть меньше 300 рублей и больше 20 000 рублей за один документ.

Вторая строка расходов – услуги правового и технического характера (УПТХ), которые оказывает нотариус. Назвать точный размер сложно – расчеты индивидуальны, в среднем от 2 000 до 7 000 рублей.

Супруги также оплачивают госпошлину за переоформление права собственности в ФКП «Росреестра» – 2 000 рублей с покупателя; 350 рублей – с продавца.

Договор купли-продажи доли между супругами заключается по тому же принципу, что и обычный договор. Один из важных факторов – правовой режим имущества. Квартира может находиться в личной собственности супруга, а может быть совместной собственностью мужа и жены. Продажа долей практикуется при разводе супругов. Все документы проходят удостоверение у нотариуса.

Заключение купли-продажи доли супругу – нетипичная гражданская сделка. Незнание семейного законодательства может привести к тому, что супруги попытаются оформить продажу совместной доли. Или забудут о нотариальном согласии на отчуждение имущества.

Проблемы могут коснуться и сбора документов, особенно если не знать, какие справки вам потребуются. Решить сложные моменты помогут юристы нашего сайта. Если у вас есть вопросы по форме, содержанию ДКП, документах, стоимости и оспариванию договора – задайте вопрос в чат или позвоните по горячей линии.

Юридическая консультация позволит узнать много нового и снизить риски.

Договор купли-продажи доли квартиры между супругами

Возмездные сделки с семейной недвижимостью могут быть оформлены через договор купли-продажи доли квартиры между супругами, однако в процессе перевода прав на партнера по браку важно учесть ряд важных юридических особенностей.

Это связано с особым характером имущественных отношений между партнерами по браку, управляющих совместным имуществом, включая покупку и продажу.

Чтобы сделка прошла успешно, при заключении договора следует опираться на основные нормы Семейного Кодекса.

В чем особенность супружеских сделок

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

При распоряжении имуществом супруги должны учитывать особые имущественные правоотношения, связанные с их юридическим статусом, согласно которому:

Приобретаемая собственность расценивается как совместно нажитая, что предполагает совместное владение. В итоге, отчуждая долю в пользу другого супруга, продавец приобретает ее в качестве совместного имущества.
В силу особого правового статуса, супруги распоряжаются общим нажитым имуществом или его частью с согласия второго партнера. Иными словами, чтобы продать долю, понадобится получать разрешение от покупателя.
Супруги ведут общее хозяйство и имеют общий финансовый бюджет. Это означает, что заработанные деньги и любой иной доход и мужа, и жены, считаются общими. Тратя деньги на покупку части совместной собственности, семейная пара приобретает свое же имущество и получает за него свои же средства.

Эти юридические особенности требуют их учета в процессе распоряжения супружеским имуществом. Чтобы сделка не утратила свой смысл в связи с невозможностью оформления одного и того же лица в роли продавца и покупателя, следует разграничить доли сторон будущей сделки, проведя раздел имущества через соглашение или брачный договор.

Пока доли супругов не будут выделены из состава совместной собственности, сделка отчуждения между супругами не будет зарегистрирована Росреестром.

При каких условиях муж может продать долю жене

Хотя в отношении совместной собственности действуют ограничения по сделке купли-продажи между мужем и женой, это не означает, что супруги не могут выступать в роли продавца и покупателя по единой сделке. Главное, чтобы в планируемой сделке партнеры по браку выступали как независимые юридические субъекты.

Оформленная личная доля

Чтобы один супруг мог продать долю другому, она должны быть определена и оформлена в личное пользование.

В следующих обстоятельствах в годы брака возникает право на личную собственность:

Приобретено до свадьбы.
Оформлен брачный договор, предусматривающий оформление личного имущества.
Получено в наследство.
Оформлено по безвозмездной сделке дарения.
Произведен раздел по инициативе одного или обоих супругов добровольно или через суд.

Если доля в квартире – единоличное имущество мужа или жены, для переоформления не понадобится дополнительных согласований и переоформлений.

Единственное требование – реализовать преимущественное право выкупа доли другими собственниками. Вначале следует предложить выкупить долю владельцам остальных частей, и только после их отказа допускается продажа третьим лицам, в том числе супругу, который еще не имеет доли в том же объекте.

Совместное владение долей

Если имущество является совместным, перед сделкой купли-продажи предстоит определить границы владений каждого участника собственности.

Сделать это можно 2 способами:

Через брачный договор, когда супруги (будущие или настоящие) решают, кто и чем из купленного супругами в годы брака будет распоряжаться лично.
Через соглашение об определении долей, когда супруги настоящие или бывшие устанавливают границы имущества каждого, фиксируя размер доли.

Существует еще 3 вариант, как перевести совместное имущество в общее долевое, когда второй супруг не согласен на предложенный вариант раздела. Заинтересованная сторона обращается в суд и предлагает определить распределение собственности согласно закону в принудительном порядке.

Этапы покупки доли, находящейся в совместной собственности

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Если доля не принадлежит супругу на правах единоличной собственности, необходимо вначале определить ее конкретный размер, и только потом переходить непосредственно к процессу переоформления.

Этапы купли-продажи собственности, если она не является личным имуществом одного из супругов:

До свадьбы или в годы брака – заключают брачный контракт относительно будущих приобретений.
В период семейной жизни или после развода – подписывают соглашение относительно распределения имеющейся собственности, либо разделив совместное имущество в судебном порядке.
Оформляют договор купли-продажи на конкретную долю.
Передают договор на нотариальное заверение и регистрацию изменений в праве собственности в Росреестре.

При составлении договора между будущими супругами следует добавить:

Пункт о раздельном владении доходами и имуществом с момента подписания документа;
Пункт о распределении текущих объектов имущества и переводе из в личное владение одного из партнеров по браку.

Если муж и жена заключили контракт, в Росреестр обращаться для регистрации документа не нужно. Главное, чтобы нотариус удостоверил, что сделка прошла законно и была оформлена согласно установленных правил.

Как правильно составить договор купли-продажи доли между супругами

Если все юридические нюансы соблюдены, а доля оформлена в личную собственность, супругам можно переходить к заключению договора купли-продажи.

Документ составляют самостоятельно, либо доверяют подготовку опытному юристу. Многие супруги предпочитают сразу обращаться к нотариусу для оформления договора и последующего его заверения.

Основные реквизиты договора

При составлении договора купли-продажи супруги учитывают необходимость включения следующей информации:

Город и дата составления.
Данные о супругах, участвующих в сделке в роли покупателя и продавца.
Идентификационные характеристики недвижимости (технические параметры, адрес, размер доли).
Информация о правоустанавливающем документе, подтверждающем приобретение части одним из супругов.
Цена продажи (приближенная к рыночной стоимости).
Сведения о зарегистрированных по указанному адресу лицах.
Наличие или отсутствие обременений/ограничений в праве распоряжения долей.
Способ передачи денежных средств, порядок расчетов.
Права и обязанности продавца и покупателя.
Решение споров относительно предмета покупки.
Последствия при невыполнении обязательств по договору.
Число подписанных оригиналов.
Информация о том, что право собственности надлежит перерегистрировать в Росреестре.
Подписи и реквизиты.

После составления договора его необходимо заверить у нотариуса и передать на регистрацию в Росреестр.

Правила составления

Поскольку наличие супружеских отношений не влияет на проведение сделок с отделенными от состава совместной собственности долями, в содержании договора упоминать о наличии зарегистрированного брака между сторонами договора не следует.

Отдельного специального бланка для супругов, намеренных купить друг у друга имущество, не существует. Как следует из ст. 454 ГК РФ, участники сделки могут придерживаться стандартной письменной формы и содержания.

При указании данных об участнике купли-продажи понадобится следующая информация:

О продавце/покупателе пишут в следующем формате: фамилия, имя, отчество полностью, дата рождения, место проживания;
Об отчуждаемой доле: точный адрес квартиры, где расположена часть имущества, площадь, размер самой доли, соответствие одной из жилых комнат, кадастровый номер;
Документ, давший основание владеть и распоряжаться долей (имущество может быть получено на основании договора дарения, приватизации, наследования и т.д.)
В разделе права и обязанности отражают принятие сторонами обязательств о выплате суммы, проведения платежа в конкретные сроки, способы, как стороны намерены рассчитаться и передать имущество.

Если в процессе составления документа возникли сложности, следует привлечь на помощь квалифицированного юриста, специализирующегося в жилищном праве, либо попросить нотариуса об оказании услуги в подготовке договора.

Документы к договору

Чтобы договор был заверен и зарегистрирован в Росреестре, для сделки готовят стандартный перечень документации:

Личные документы сторон (гражданские паспорта или равноценные документы);
Выписку из ЕГРН на долю;
Документ-основание для регистрации доли продавцом (договора купли-продажи, дарения, свидетельство на наследство);
Техплан объекта;
Выписку из домовой книги;
Документ, подтверждающий отсутствие задолженности по ЖКХ;
Нотариальные отказы совладельцев, если они отказались выкупать долю.

Приемо-передаточный акт оформляется после подписания договора по факту передачи доли.

Образец договора купли-продажи доли квартиры между супругами

При самостоятельном оформлении договора используют образец договора купли-продажи доли между мужем и женой, внося в готовый бланк свои данные и условия сделки.

Скачать образец договора купли-продажи доли квартиры между супругами

Заключение договора купли-продажи и регистрация доли на супруга

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

В зависимости от обстоятельств, супруги обязаны должным образом зарегистрировать подписанный договор. Если доля выкупается отдельно от остальных частей жилплощади, необходимо заверить договор у нотариуса.

В назначенный день супруги являются в нотариальную контору вместе с пакетом документации и договором для его подписания и заверения. Услуги нотариуса платные – размер пошлины напрямую зависит от стоимости доли, но не менее 300 рублей.

Регистрация перехода права собственности проводится:

В территориальных отделениях Росреестра;
Через отделения МФЦ;
Через нотариуса.

Если проводилась с участием нотариуса, после заверения договора информация передается в электронном виде в Росреестр напрямую для внесения изменений в базу. В течение 9 дней с момента сдачи документации новая выписка будет готова к выдаче.

Расходы на переоформление доли

В процессе оформления сделки предстоит уплатить регистрационную пошлину Росреестру. Реквизиты для платежа есть на сайте регистрирующего органа и в отделениях МФЦ.

Если оформление права организовано через нотариуса, регистрационная пошлина отдельно не взимается.

Вид расходовПримерная сумма, руб.

Регистрационная пошлина (при отдельном обращении в Росреестр)	2000,00
Технические услуги нотариуса	2000,00-7000,00
Нотариальное заверение	300,00-20000,00 или 0,5% от стоимости
Юридическое сопровождение	От 2000,00 (устанавливается индивидуально)

Помимо расходов на регистрацию есть риск взыскания налога с продаж (с дохода, полученного от реализации).

Согласно НК РФ, с налоговых резидентов РФ взимают 13% налог, если выполнены 2 важных условия:

С момента покупки доли прошло не более 3-5 лет;
Цена продажи превышает цену покупки.

Поскольку супруги, согласно ст. 105.1 НК РФ, считаются взаимозависимыми лицами, имущественный вычет по сделке не предусмотрен.

Частые вопросы и ответы юриста

По каким принципам делят совместную собственность на доли? Обычно совместное имущество делят напополам, кроме случаев, когда одному из супругов удается доказать, что в собственность были вложены личные сбережения, благодаря которым недвижимость подорожала в цене.

Как купить долю жены, чтобы она считалась моей личной собственностью? Перед договором купли-продажи супруги должны оформить брачный договор, в котором устанавливается право мужа на принятие доли в личную собственность. Возможно, в вашем случае будет удобнее оформить раздел имущества. Следует проконсультироваться у юриста. Разрешается ли покупка доли супруга в ипотеку? Нет.

Банк не пойдет на сделку между супругами, и не приветствует покупки у других близких родственников, усматривая в ней признаки фиктивности. Обязателен ли нотариус для заверения покупки? Согласно п. 1 ст. 42 закона № 218-ФЗ от 13.07.2015, регистрация сделки отчуждения доли в недвижимости предполагает обязательное заверение у нотариуса.

Исключение составляют случаи, когда в рамках договора продают все доли одновременно все собственники, что при продаже доли от одного супруга другому неприменимо.

Юридические сложности

Продажа доли супругу, с которым у продавца установлены особые юридические взаимоотношения, предполагают предварительное определение размера доли или ее фактическое выделение до того, как переходить к оформлению сделки. Сложность процедуры и высокий риск оспаривания заставляет особенно тщательно готовить документы, включая брачный контракт, соглашение о разделе, определении долей, договор купли-продажи.

Профессиональная юридическая помощь позволит совершить сделки в полном соответствии с требованиями действующего законодательства без угрозы отмены сделки в суде или отказа Росреестра в регистрации нового собственника.

Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: savo992@bk.ru, профиль на ЯндексУслугах.

Как правильно оформить приобретение квартиры супругами в совместную собственность: образец договора купли-продажи

Граждане, находящиеся в браке, в Российской Федерации имеют возможность оформить квартиру в долевую общую собственность либо на одного из супругов.

Чем отличаются между собой вышеуказанные варианты имущественного права, с какими особенностями, недостатками и достоинствами сопряжены – обо всем этом мы расскажем в материале. А также, узнаете как оформить, продать или разделить жилье при данном виде собственности и требуется ли согласие супруга на покупку недвижимости.

Статусы недвижимости по отношению к хозяевам

Долевая и совместная собственность предусматривают оформление одинакового статуса недвижимости по отношению к хозяевам – общего права владения, однако у каждого правового режима есть ряд особенностей.

В статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации говорится, что долевая форма требует определения долей владения объектом – они могут быть как равными, так и не равными, оговариваются индивидуально. В случае долевой собственности супруги вправе распоряжаться своей долей по собственному усмотрению.

Если же была выбрана регистрация имущества в совместную собственность – при проведении любых следок потребуется разрешение всех владельцев, поскольку вся квартира в целом принадлежит двум гражданам с одинаковыми на нее правами.

Примечательно, что муж с женой, по желанию, могут выделить в имуществе доли в любой момент совместной жизни и в дальнейшем распоряжаться квартирой в рамках оговоренных частей единолично.

Особенности режимов владения

Если имущество общее

Если парой не было оговорено другое (выделение долей), то режим совместной собственности начинает действовать в отношении общего имущества (квартиры), нажитого в браке.
Если один из собственников хочет продать квартиру, а другой выступил против, единственным путем реализовать недвижимость для одного из супругов станет выделение своей доли.
Налоговые обязательства по квартире делятся на всех ее владельцев.
Каждый собственник имеет право получить налоговый имущественный вычет.

При долевой собственности

Каждый собственник владеет не квартирой в целом, а только ее частью.
Хозяин доли вправе сам распоряжаться ею, например, продавать третьим лицам. В этом случае от него потребуется только уведомить второго собственника о своем намерении.
Налог на недвижимость выплачивается владельцем в соответствии с определенным размером его доли.
Налоговый вычет распределяется также пропорционально размеру доли.

Как видите, долевая форма собственности дает каждому владельцу больше прав и независимости, в то время как совместно оформленной квартирой могут распоряжаться хозяева только с получением нотариально заверенного разрешения на любую сделку.

Смотрите видео о видах права собственности:

Виды права собственности

На кого можно оформить жилье, приобретенное в браке ?

Семейный и Гражданский кодексы РФ предлагают совместный или долевой режим владения. Если квартира была приобретена и оформлена на деньги одного из пары, но в момент заключения сделки граждане прибывали в официальном браке — объект для мужа и жены будет считаться общим.

Если супруги хотят конкретно выделить «вклад» в приобретение каждого, им больше подойдет долевая форма собственности. Без определения долей квартира по умолчанию будет считаться общей с правами каждого супруга на уровне 50%.

Обратите внимание! При разделе имущества подписание долевого договора облегчит судебный процесс, если же собственность зарегистрирована только на одного и является совместной, придется договариваться о компенсации за часть имущества в пользу одного при переходе полного права собственности другому.

Согласие супруга на продажу квартиры: всегда ли нужно получать?

На одного владельца

Статья 256 Гражданского кодекса РФ предусматривает оформление в совместную собственность нажитого во время брака имущества.

Соответствующие правовые последствия для сделки купли-продажи квартир наступают при оформлении официального брака (гражданское сожительство не считается).

Супруги имеют право зарегистрировать жилье на одного человека, при этом оно будет считаться их общей собственностью.

С выделением долей

В ст. 244 ГК РФ сказано, что помимо установленного нормами семейного законодательства России режима собственности, в процессе приобретения недвижимости по договоренности может возникнуть и другая его разновидность. В первом случае квартира оформляется только на одного супруга, а во втором – в документы вписывается каждый.

Долевая собственность не возникает автоматически, только в договорном режиме. Чтобы поделить квартиру на доли, супруги должны подписать определенные документы, например, брачный контракт (в этом случае долевой режим может распространяться на все имущество). Возможно и заключение отдельного договора – только на квартиру.

Необходимо помнить, что долевой режим устанавливается и в судебном порядке.

Как оформить в совместную собственность?

При оформлении в совместное владение имуществом, договор подписывает только один супруг, именно он выступает покупателем и обладателем права собственности. Однако есть и ряд особенностей, которые важно соблюсти супругам, покупающим недвижимость.

Правила составления договора купли-продажи

Договор купли-продажи составляется по стандартному образцу, с указанием характеристик недвижимости, цены сделки, прав и обязанностей сторон. Указывать третью сторону не стоит, если вы сделаете это – то супруг выступит в качестве полноценного покупателя со своей долей в имуществе.

Сторонами договоренности оказываются только продавец недвижимости и покупатель (тот, на кого в итоге и будет зарегистрировано право собственности).

На заметку. Особенностью сделки с совместной собственность является не сам договор, а порядок его регистрации, например, обязательное наличие разрешение супруга.

Как оформить договор купли-продажи квартиры по доверенности? Риски и особенности

Какие нужны документы?

Совместная собственность оформляется по итогам предоставления в контролирующий орган (Росреестр) пакета документов. Сотрудники Росреестра оставляют за собой право потребовать у заявителя предоставить им дополнительные документы.

Паспорта граждан РФ супруга и супруги.
Правоустанавливающий документ на недвижимость (договор купли-продажи).
Все дополнения к договору купли-продажи, если есть.
Кадастровый план недвижимости.
Справку о прописанных в квартире лицах, плюс копию финансово-лицевого счета (о том, как действовать при покупке квартиры с прописанным человеком, читайте здесь).
Документ о законности перепланировки, если была сделана.
Согласие на сделку супруга, не указанного в договоре купли-продажи жилья.
Квитанция оплаты государственной пошлины.

О том, какие документы могут понадобиться при купле-продаже квартиры, написано в отдельной статье.

Согласие мужа или жены

Поскольку покупателем в данном случае выступает только один из супругов, а второй в договоре-купли продаже не упоминается, для осуществления сделки потребуется нотариально заверенное согласие второго человека (статья 35 Семейного кодекса РФ). Получить согласие можно при наличии паспорта гражданина РФ и свидетельства о браке у нотариуса.

Отсутствие согласия может привести к отказу Росреестра регистрировать новое право собственности. Документы у заявителя примут, но в итоге могут потребовать получить согласие у супруга. Также супруг, чье согласие не было получено, получает право потребовать признать сделку купли-продажи недействительной в момент, когда ему станет о ней известно.

Стоимость услуг нотариуса

Цена нотариальных услуг сильно отличается в зависимости от региона. В небольших населенных пунктах за нотариально заверенное разрешение придется заплатить около 1000 рублей, в столице РФ такая же услуга может обойтись в 2.5-3 тыс. рублей.

О том, как происходит купля-продажа с участием нотариуса, читайте тут, а здесь вы узнаете о том, можно ли купить или продать жилье без него.

Регистрация

После проведения расчета владелец недвижимости должен отправиться в Росреестр с пакетом документов. Присутствовать второму супругу необязательно, главное иметь на руках два документа – свидетельство о браке и разрешение на покупку квартиры. Новое право собственности оформляется сотрудниками Росреестра в течение десяти дней.

О регистрации купли-продажи квартиры мы писали тут.

Совместный возврат НДФЛ

С 2014 года каждый собственник квартиры имеет возможность получить вычет в размере 2 млн рублей (220 статья Налогового кодекса). До 2014 года несмотря на нюансы оформления, на квартиру государство оформляло только один вычет.

Важно! В наши дни приобретение в совместное владение стало более выгодным, поскольку совместный возврат НДФЛ составляет максимально до 260 тысяч рублей. Воспользоваться таким правом супруги могут один раз, при этом доход получателя вычета должен быть официальным.

Продажа общего жилья

Продажа квартиры, находящейся в совместной собственности, возможна только по обоюдному согласию супругов. В данном случае действуют положения Семейного кодекса о нажитом во время брака имуществе. Несмотря на то, что зарегистрирована квартира только на одного, распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению владелец не сможет.

Продавцом должен выступать человек, вписанный в правоустанавливающий документ, но сама сделка будет возможной при наличии заверено нотариально разрешения второго супруга. Статья 35 СК РФ подразумевает этот документ среди обязательных при регистрации сделки в Росреестре, без него ее, скорее всего, признают несостоявшейся.

Письменное согласие понадобится и в том случае, если в договоре купли-продажи фигурирует квартира, купленная во время брака, однако мужчина и женщина развелись.

Даже развод не лишает бывших супругов прав собственности на общую квартиру.

В таком случае продавцу придется либо взять у второго владельца разрешение на продажу, либо дождаться когда суд разделит общее имущество и у него останется собственная доля.

Отдельное разрешение супруга не требуется лишь в случае, когда и мужчина и женщина указываются в документе купли-продажи как равноправные продавцы.

Раздел имущества, купленного на деньги одного из пары

Порядок раздела имущества регламентируется положениями Семейного кодекса РФ.

Оговоримся сразу, бывают и исключения из правил, однако, зачастую, такие судебные решения связаны с удовлетворением интересов несовершеннолетних лиц.

СК РФ предусматривает четкое разграничение общей и индивидуальной собственности в зависимости от момента, когда была приобретена квартира, а не источника средств, на которые сделка была совершена.

Справка. Если на момент перехода прав собственности владелец квартиры пребывал в браке – недвижимость считается совместной собственностью, на нее супруги имеют равные права.

При этом, Семейный кодекс разрешает супругам договориться о разделе имущества любым способом:

Мировая в процессе раздела имущества обладает многими достоинствами – не придется собирать документы и подтверждать свое исключительное право собственности, тратить деньги на судебные издержки и ухудшать отношения.
Отдельной строкой идет раздел имущества по брачному контракту – если он был подписан, то преимущество дается положениям этого документа.
Если мировой достичь не удалось, имущество можно поделить в судебном порядке. По умолчанию суд будет исходить из равного права супругов на квартиру. Бывшие муж и жена имеют возможность договориться о выделении доли каждому, о переходе права собственности одному супругу с компенсацией стоимости 50% недвижимости другому законному владельцу.

В судебной практике зафиксированы случаи, когда одному из супругов удавалось доказать свое преимущественное право на жилье. Как правило, они были сопряжены с предварительной продажей одним из супругов своей собственной квартиры с целью выручить средства для покупки недвижимости, по которой в итоге и был затеян судебный спор.

Как видите, в России супруги могут воспользоваться правом оформить квартиру как на совместную, так и в долевую собственность. В первом случае и муж, и жена получают равные права на квартиру и не могут распоряжаться ею самостоятельно. Если же партнеры решат оформить долевое владение, каждый станет полноценным хозяином своей части недвижимости.