Главная / Жилищные споры / Аварийное жилье / Как дают квартиры собственникам при сносе дома и что они получают
Просмотров 1102
Старые, полуразрушенные “хрущевки” несут опасность для проживающих там собственников. Из года в год списки домов пополняются новыми объектами. Задача властей – признать такое жилье аварийным, включить его в список на снос и переселить жильцов в новые квартиры.
Для тех, чей дом признан аварийным, встает вопрос – что они получат взамен и можно ли рассчитывать на выгоду? Теоретически всё просто, но на деле возникают трудности.
Зачастую власти нарушают свои обещания и предлагают собственникам непригодные для проживания квартиры.
Можно ли повлиять на выбор, какую дадут квартиру, сколько по площади и куда жаловаться в случае нарушения условий? Все подробности в нашей статье.
✅ Что получают собственники при расселении из аварийного жилья и на каких условиях?
Очевидная причина сноса дома – его аварийность. Речь идет о многоэтажках, которые представляют опасность для жителей. Степень износа может колебаться от 70 до 90%, а в ряде случаев и выше. Для сравнения – из ветхого жилья не переселяют. Если эксперты признают, что дом нужно сносить, администрация включает объект в список аварийных.
Жильцы квартир будут ждать, пока до них дойдет очередь на переселение. Вместе с тем, власти обязаны предоставить взамен соразмерную компенсацию – в силу ст. 32 ЖК РФ.
Получив уведомление о расселении аварийной “хрущевки”, собственники могут выбирать – что им дадут взамен. Доступные варианты мы рассмотрим ниже.
???? Равнозначное жилье
Наиболее популярный вариант – равнозначное или равноценное по стоимости жилое помещение. Именно его выбирают многие собственники непригодных для проживания объектов.
Особенности предоставления нового равнозначного жилья:
- собственники квартиры в аварийном доме смогут претендовать на равнозначное по метражу жилое помещение в новой многоэтажке, например – 2-комнатная квартира, площадью 45 м².
- переезд в равноценную квартиру, т.е. в жилье той же стоимости, что и квартира в аварийном доме – редкий вариант;
- выделение жилья в том же районе, в крайнем случае – населенном пункте;
- новое благоустроенное жилое помещение со всеми удобствами: свет, газ, горячее и холодное водоснабжение, отопление и т.д.
- перенос долевого владения на новую жилплощадь, с сохранением долей собственников;
- соответствие нормами СанПиНа.
Общая площадь квартиры включает жилое и нежилое пространство, например – жилые комнаты, метраж коридора, ванной, туалета, кухни, кладовой, лоджии или балкона. Самовольные пристройки и неузаконенную перепланировку в расчет не берут.
Исходя из практики, людям предлагают равнозначное жилье, чаще с большим метражом чем старое (например, 36 м² вместо 33 м²). Однако некоторые категории граждан могут претендовать на увеличение жилплощади и улучшение условий проживания в новом доме. Для этого они должны быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий, т.е. стоять в очереди на получение нового жилья.
Пример:
Сабитовы имели в собственности 1-комнатную «хрущевку» в ветхом доме. Жилье было старым, с обшарпанными стенами, скрипящим полом и протечками крыши. Их дом попал в список аварийных объектов города, была назначена дата расселения.
Департамент городского имущества предложил переселиться в новую благоустроенную квартиру. Поскольку власти предлагали равноценное жилье, запросили данные оценочной стоимости. Новая квартира оказалась дороже той, в которой проживали Сабитовы. Им предложили доплатить за разницу в цене.
Вместе с тем, администрация предоставила 10% скидку.
???? Выкупная цена (компенсация)
Кому-то из собственников аварийного жилья выгоднее получить денежную компенсацию. Такое бывает, если человек не нуждается в новой квартире, а хочет, чтобы с ним рассчитались деньгами. Например, собственник сдавал жилье в аварийном доме, а сам живет в другом месте.
Что входит в выкупную цену и на что можно рассчитывать:
- во-первых, рыночную цену потерянной жилплощади + стоимость домовой собственности и земельного участка;
- во-вторых, убытки и расходы на смену места проживания (переезд, аренда грузового транспорта, услуги риелтора, временный найм жилого помещения, расходы на оформление права собственности);
- в-третьих, упущенная выгода, например – от сдачи жилья в аренду квартиросъемщикам, которую прервал вынужденный переезд из аварийного дома (п. 7 ст. 32 ЖК РФ).
Оценка квартиры происходит по самым низким рыночным показателям. Более того, из итоговой суммы обязательно вычтут 20-40%, поскольку жилье аварийное.
Что останется в итоге, сказать сложно. Известны случаи, когда люди не могли купить даже самую дешевую «однушку» на окраине города – настолько низкой оказывалась выкупная цена.
Рассчитывать на сверхприбыли и выгоду точно не стоит!
Пример:
Троим наследникам досталась от родственника 1-комнатная квартира в аварийном доме. Здание давно находилось в непригодном состоянии, люди в нем почти не проживали – остались одни бабушки да дедушки. Вскоре очередь дошла до расселения многоэтажки. Наследники, будучи долевыми собственниками квартиры, получили извещения от администрации.
Предлагалось либо вселиться в новую квартиру в строящемся доме, либо взять деньгами на основании оценки старой жилплощади. Ожидать 1,5 года, пока построят новый дом, наследникам не хотелось, да и в жилье особой надобности не было. Дольщики договорились, что возьмут деньгами. Общая стоимость выкупной цены составила 1 200 000 рублей.
На счет каждого из совладельцев перечислили по 400 000 рублей.
✅ Особенности и нюансы
Режим собственности играет важное значение в вопросе предоставления нового жилья при сносе многоквартирного дома. Рассмотрим, в чем тут отличия.
???? Если квартира приватизирована
Суть в том, что частная собственность охраняется государством. Если квартира принадлежит человеку на праве собственности, власти не могут ее забрать. Предоставляется выбор: новое жилье или денежный выкуп (ст. 32 ЖК РФ).
О том, куда переселяют собственников, сообщат заранее – это может быть как жилье в новостройке, так и квартира на вторичном рынке жилья. По умолчанию и район должен быть тем же. Однако, могут предложить и другое месторасположение – с согласия собственников.
Знайте, что недопустимо переселять владельца в муниципальную квартиру и заключать с ним договор социального найма.
???? Если жилье неприватизированное
Выбор ограничен, если граждане живут в квартире по договору соц найма с администрацией города. Неприватизированное жилье числится на балансе муниципалитета. Поэтому, согласно ст. 86–87 ЖК РФ, администрация города расторгает договор соц найма с нанимателем такой квартиры. Одновременно с ним из аварийного дома выселяют и членов его семьи.
Выселяемым предлагают только один вариант – переселение в другое муниципальное жилье. Ни о каком выкупе речи не идет.
Сразу возникают вопросы по площади новой квартиры. Например, если наниматель и его семья стояли на учете как нуждающиеся. Что брать за основу: учетную норму на одного человека – от 12 до 18 кв. метров и/или «переносить» прежний метраж на новую жилплощадь? Судя по практике, встречаются оба случая – вопросы решаются на уровне субъектов РФ. Однозначной трактовки в законе не предусмотрено.
Выходом из ситуации может стать приватизация аварийного жилья – но здесь нужно помнить о сложностях и ограничениях.
✅ Порядок предоставления жилья, если дом признан аварийным
Вслед за тем, как дом признали аварийным, нужно дожидаться расселения. Произойдет это не сразу, а спустя определенное время – может быть месяц, может быть год.
Как дают квартиры собственникам аварийного дома:
- Издание акта о признании дома аварийным и подлежащим сносу.
- Формирование отчетности, где сказано: сколько квартир в пятиэтажке, количество жильцов, льготный список граждан, степень изношенности, опасно ли проживать в доме прямо сейчас, сроки на будущее и т.д.
- Рассылка уведомлений в адрес каждого из собственников.
- Владельцы жилых помещений делают выбор: переселение в новую квартиру или получение денежной компенсации.
- Осмотр жилого помещения в новостройке – для тех, кто намерен переехать в новую квартиру.
- Уведомление властей о принятом решении.
- Оценка квартиры – государственной или частной компанией экспертов.
- Оформление договора купли-продажи или мены – в случае с переселением в благоустроенное жилое помещение. Подписание договора об изъятии квартиры – в случае с выкупной ценой за сносимое здание.
- Исполнение договоренностей, например – компенсацию перечисляют на банковский счет собственников.
Особенности процедуры в отдельных регионах могут изменять текущий порядок. Однако в большинстве случаев инструкция остается такой.
???? Заявления и документы
Нужно ли готовить отдельные документы?
По сути нет, но собственникам квартир придется оповестить администрацию города о решении, отослав:
- согласие на выкупную цену – в расчете от рыночного показателя;
- согласие на переселение в благоустроенную жилплощадь в новостройке.
Образец заявления можно найти ниже, и на его основе составить свою заявку:
???? Сроки переселения
Уведомления от властей содержат конкретный срок расселения аварийного дома. Зачастую он лишь ориентировочный. Но опираться придется все же на него.
Администрация города обязана поставить жильцов в известность не позднее, чем за 1 год до фактического сноса дома. При форс-мажоре, когда дом на грани обрушения, сроки сокращаются. Жильцов строения экстренно переселяют в новое жилье за 1-2 дня.
Срок на обдумывание предложения властей – 3 месяца с момента получения уведомительного письма. Затягивать с ответом нежелательно. Хорошие варианты разбирают быстро. Да и жить в старой “хрущевке” небезопасно.
После того, как жильцы подпишут договор купли-продажи или соглашение об изъятии квартиры – на переезд дается 30 дней. За это время граждане должны освободить жилые помещения. Как только все жители съедут, УК отключит коммуникации в доме. Далее, начнется подготовка к сносу строения.
✅ Что делать, если предложенное жилье не устраивает?
Подписывать соглашение или отказаться от предложенных властями вариантов – на усмотрение собственников. Случается, что жильцов не устраивает ни новая квартира, ни выкупная цена. Особенно, если муниципальные власти предлагают совсем плохие варианты. Например, 1-комнатную квартиру вместо 2-комнатной или ничтожную сумму компенсации.
Важно помнить, что закон на стороне собственников квартиры. Если дом стоит под снос, власти обязаны предоставить взамен равнозначное жилье. Не соглашайтесь, если вас уговаривают переехать в другой город.
Увещевания по типу «город не располагает жильем по соседству с вашим районом…» необоснованны. Задача властей – соблюдать законодательство и права собственников. При отказе можно смело обращаться в суд.
Хотя, с другой стороны, если вариант с жильем привлекательный – можно и согласиться. Предварительно, стоит съездить по адресу нового дома и осмотреть квартиры изнутри. Также не помешает почитать отзывы о районе, инфраструктуре, экологии и т.д.
✅ Можно ли отказаться от переселения из аварийного дома под снос?
Основной критерий аварийности дома – износ и разрушение конструкций. Бывает, что здание сохраняет устойчивость, жить в нем можно, но власти признали дом аварийным. Возникает конфликт на почве выселения жильцов.
Если собственники отказываются от переселения из аварийного дома, администрация три раза будет предлагать разные варианты. Например, новые квартиры в разных районах или увеличение денежной компенсации. Если ничего не поможет, город может подать в суд. И уже тогда, на основании решения суда, в дело вступят судебные приставы. Фактически людей попросят освободить квартиры насильно (ст. 107 ФЗ № 229 «Об исполнительном производстве»). Разумеется, в том случае, если дом действительно стоит под снос и готов обрушиться.
Аварийное состояние может затрагивать не весь дом, а лишь часть многоэтажного строения, например – верхний ярус, правое или левое крыло.
Жильцы пригодной для проживания части дома вправе отказаться от переселения. Здание подвергается реставрации или капитальному ремонту.
Тем, чьи квартиры находятся в аварийной части пятиэтажки, могут предоставить временные квартиры (например, в общежитии или из социального жилого фонда).
Регионы устанавливают свои стандарты в части признания домов аварийными. Одни субъекты РФ практикуют переселение людей в новые дома. Другим выгоднее заключить договор о выплате компенсации за снос.
Сказать точно, что дадут собственникам взамен изъятых квартир, нельзя. Нужно оценивать ситуацию с учетом особенностей адресной программы и тонкостей местного законодательства. Но нужно помнить, что жильцы имеют право на разумную компенсацию.
Если власти не идут навстречу, вопрос решается через суд.
Переселение из аварийных «хрущевок» всегда идет бок о бок с нарушениями прав жильцов. Зачастую от безысходности люди вынуждены соглашаться на предложения местных властей. Например, переехать в новый дом на окраине города или в населенный пункт по соседству. Иные граждане и вовсе остаются без жилья. Третьим выплачивают копейки за изъятую квартиру.
Юристы нашего сайта помогут разобраться в вашей ситуации, разъяснят права жильцов, определят, какую площадь вы можете требовать от властей. Вместе с юристом вы сможете отстоять свои интересы. Незачем соглашаться на кабальные предложения муниципалитета. Жильцам положено благоустроенное жилье со всеми удобствами. Мы поможем вам его добиться!
Смотрите о наболевших проблемах с предоставлением нового жилья в новостройках:
Реновация: как докупить площади или разменять квартиру в рамках программы :: Жилье :: РБК Недвижимость
Интерес к докупке дополнительных площадей или отдельных квартир растет среди участников реновации. Рассказываем, как улучшить жилищные условия в рамках программы
Василий Кузьмиченок/ТАСС
В рамках программы реновации переселенцам из старых пятиэтажек в Москве дается возможность докупать квартиры с бóльшим числом жилых комнат, а также приобрести отдельные квартиры. Этот способ улучшить жилищные условия становится все более востребованным среди москвичей, чье жилье включено в программу.
Рассказываем, как докупить дополнительные «квадраты» или разменять старую квартиру на две новых при переселении по программе реновации.
Интерес к докупке дополнительных площадей или отдельных квартир растет. Всего с начала действия программы ее участники подали в Московский фонд реновации в уже более 500 заявок на улучшение жилищных условий. По данным департамента градостроительной политики, в 2018 году в Фонд поступило 189 запросов на докупку, в 2019-м — 284 и еще около 30 — с начала 2020 года.
Часть жилья по реновации доступна участникам программы для докупки дополнительных «квадратов» или квартир. Порядок и условия выкупа площадей регулируются постановлением правительства Москвы № 45-ПП от 1 февраля 2018 года. Для этого нужно написать соответствующее заявление в Московский фонд реновации.
Дополнительные площади можно выкупить за собственные средства или оформить ипотечный кредит. Участникам программы предоставляется скидка 10%, она вычитается из суммы доплаты. Основное ограничение программы — общая площадь приобретаемого жилья не должна превышать 100 кв. м.
Этой возможностью можно воспользоваться сразу при переселении либо в течение двух лет с момента оформления нового жилья в собственность, если ранее дополнительные площади не выкупались. При этом можно будет выбрать квартиру в другом районе из специального квартирного фонда реновационных домов.
Скидка для желающих купить еще одну квартиру сохраняется.
Докупить площади можно в том же доме, где предоставляется новая квартира, либо в другом доме, построенном по реновации, но только в том же районе. Для Троицкого, Новомосковского и Зеленоградского округов выкуп возможен в любом районе округа.
Докупка дополнительных площадей возможна как для собственников приватизированных квартир в сносимых пятиэтажках, так и проживающих в старом жилфонде по социальному найму. Выкупом дополнительных площадей или приобретением новой квартиры можно воспользоваться только один раз. Вся информация по квартирам в продаже в реновационных домах размещается на сайте Фонда.
Согласно программе, участникам реновации предоставляются равнозначные квартиры. Но для улучшения жилищных условий некоторым требуется размен.
Например, обмен одной большой квартиры на две однокомнатных, чтобы разъехаться с родителями. Это возможно в рамках докупки дополнительных площадей, пояснили «РБК-Недвижимости» в Московском фонде реновации.
В этом случае также нельзя, чтобы новое жилье в совокупности превышало 100 кв. м.
Для обмена потребуется согласие всех собственников либо нанимателей. В будущем каждая из них будет оформлена в долях, соответствующих долям в освобождаемом жилом помещении, пояснили в Фонде.
После оформления квартир в собственность их можно разделить самостоятельно в рамках гражданско-правовой сделки.
Варианты квартир для покупки в течение двух лет можно посмотреть в специальном разделе на сайте Фонда.
Доплата рассчитывается по специальной формуле. Покупателю нужно вычесть из площади приобретаемой квартиры среднюю площадь равнозначной квартиры в доме, в который переселяют по реновации. Полученная разницу в «квадратах» умножить на рыночную стоимость жилья в конкретном доме и вычесть полагающуюся скидку в размере 10%. Получится сумма, необходимая к оплате.
Оплатить можно собственными средствами или оформить заявку в банке. В случае одобрения ипотеки — подписать договор с банком, а потом с фондом реновации. Также участники программы для выкупа дополнительных площадей могут использовать материнский капитал, различные жилищные субсидии и государственные жилищные сертификаты, другие источники средств.
Дополнительные площади или квартиру можно приобрести, но в случае, если они есть в собственности Фонда реновации.
В новых домах — ограниченное предложение квартир на продажу, поэтому не всем могут подойти варианты по покупке новых квартир или увеличению площади.
Если вы планируете докупить площади, то нужно учитывать, что при средней площади однушки в 32 кв. м в хрущевках площадь двушек намного больше и доплата будет существенной.
Например, сегодня на сайте Фонда в Бескудниковском районе предлагаются однушки площадью чуть более 34 кв. м, двушки — от 50 кв. м, трешки — от 70 кв. м. Таким образом, чтобы вместо однокомнатной квартиры получить двухкомнатную, понадобится доплатить от 2,6 млн руб. Минимальная стоимость однушек в этом районе — от 6,4 млн руб.
Нужно учитывать, что в рамках докупки необходимо оплатить обеспечительный платеж в размере 100 тыс. руб., который не возвращается, если вы вдруг отказались от сделки. Если на выкуп новой квартиры будет больше одного желающего, то она будет реализована с аукциона и вам придется побороться за нее ценой.
Выкуп дополнительных площадей оформляется по договору мены с доплатой. Он заключается со всеми собственниками помещения в старом доме в соответствии с долями в праве собственности. Сумма доплаты в договоре будет только за дополнительный метраж. Если раньше собственники однушки владели ею в равных долях, то при докупке площадей они будут иметь такие же доли.
В случае с переселенцами, проживавшими в пятиэтажках по соцнайму, оформляются договоры купли-продажи. Оплачивать придется также только за дополнительные «квадраты».
Программа реновации в Москве утверждена в августе 2017 года. В нее входят более 5 тыс. домов площадью 16,3 млн кв. м, в которых проживает около 1 млн человек. Весной 2019 года в столице запущены публичные слушания по проектам реновации. Всего по данной программе уже переехало более 22 тыс. москвичей. В этом году планируется переселить еще более 15 тыс. москвичей.
Как собственникам дают квартиры при сносе дома и что получают взамен, расчет цены и площади
В 2020 году хозяева жилплощади и те граждане, кто пользуется жильём по договору социального найма, могут получить для своего многоквартирного дома статус аварийного, если он действительно находится в плачевном состоянии и капитальным ремонтом тут не обойтись.
Данный процесс не быстрый, времени и сил придётся потратить много, но в итоге есть шанс попасть в программу расселения аварийного жилья. Но наряду с положительной стороной расселения есть и другая, менее приятная. Не все граждане на сегодняшний день знают, что получают собственники квартир или наниматели вместо своего аварийного жилья.
Сегодня мы расскажем про изменения в законодательстве и как дают квартиры собственникам при сносе дома и что они получают.
Что дают хозяевам аварийного жилья при расселении и на каких условиях?
Как многие знают, в прошлом году в законодательство внесли изменения, касающиеся правил получения новой жилплощади при расселении аварийного дома. Больше всех изменения затронули как раз-таки владельцев, а не тех, кто снимает жильё по договору социального найма.
С позиции специалиста.
Андрей Борисов.
Юрист. Стаж работы по специальности 14.5 лет. Направление: наследственное, гражданское, семейное право.
До принятия изменений в жилищном законодательстве, хозяин квартиры в аварийном доме при его сносе имел право получить равнозначную квартиру (под равнозначностью понимается равенство общей площади старого и нового помещений). Также, новая квартира должна была иметь все удобства (проведены и работают вода, канализация, отопление, электричество).
Причём планировка и число комнат могли и отличаться, принималось во внимание равенство общих площадей квартир. А вот когда хозяин жилплощади в аварийном доме хотел получить жильё большей площади, он должен был доплатить за разницу в «квадратах».
Но даже до изменений в законе многие спрашивали, какую площадь получает хозяин жилья во время сноса, если в квартире на момент расселения проживает больше граждан, чем положено по санитарным нормам? Ответ был таким же – владелец квартиры получал равнозначное жильё в любом случае, так как программа расселения аварийного жилья не включает в себя программу по улучшению жилищных условий. И если семья слишком большая и ей нужно больше квадратных метров, то за это надо было платить отдельно, из собственных средств.
А вот по новому законодательству владелец квартиры в результате расселения имеет следующие права:
- Жилплощадь в аварийном доме обязаны оценить по рыночной стоимости (сюда же должна войти оценка рыночной стоимости земли под домом с выделением доли на каждую квартиру и оценка общедомового имущества, также поделённая на каждую квартиру, в зависимости от её площади). Получается выкупная стоимость помещения.
- Хозяину аварийной жилплощади предлагается для ознакомления несколько вариантов для переезда. После выбора варианта от его цены отнимают выкупную цену аварийной жилплощади.
- Вот эту разницу в цене и должен оплатить хозяин квартиры, чтобы получить новую (выбранный им вариант).
В случае, когда хозяин аварийного жилья данную разницу внести не может (ну нет у человека столько денег), то ему дают жилплощадь по договору социального найма, и приватизировать её он уже не имеет права. А выкупную цену аварийной квартиры переводят на счёт её хозяина.
Владельцем нового жилья при этом будет являться городская администрация (потому, что оно изначально было в их фонде и выделяется как раз по заключении договора социального найма).
Какова процедура получения жилплощади при сносе дома?
Как мы выяснили выше, при сносе дома (его уже признали аварийным) владелец жилплощади может рассчитывать на получение нового жилья (с доплатой) или компенсации.
И согласно законодательству, расселение должно быть проведено максимум через год после того, как дом признан аварийным (опасным для жизни).
А вот в жизни этот срок расселения почти никогда не соблюдается и люди живут в страхе перед тем, что дом рухнет, по нескольку лет.
Как только многоквартирный дом получает статус аварийного, его включают в очередь на расселение в порядке очерёдности (добавляют в конец списка). Движется ли ваш дом в этой очереди, можно посмотреть в интернете, по адресу «Реформа ЖКХ».
При сносе дома хозяину жилплощади предлагают несколько вариантов другого жилья, которые примерно идентичны сносимой квартире как по условиям проживания, так и по локации (наличие районной инфраструктуры – магазины, поликлиника, школа, детсад и т.д., кому что важнее). Именно за хозяином остаётся последнее слово при выборе той или иной квартиры и навязывать ему неудобные варианты администрация города или района не имеет права.
В качестве примера рассмотрим случай. В одном из городков при сносе аварийного дома семье Ивановых предложили квартиру, которая находится в соседнем районе. Всё бы ничего, другой район также был прекрасным местом проживания, не хуже текущего.
И в районе новой предлагаемой квартиры были школа, детский сад, спортивное сооружение. Но Ивановы были пенсионерами и все эти объекты их уже не интересовали. А вот отсутствие поликлиники в шаговой доступности в новом районе их не устроило категорически (в старом районе поликлиника была совсем рядом).
Поэтому пенсионеры не согласились на обмен по предложенному варианту, посчитав его неравноценным для себя.
Администрация города или района при расселении должна предложить сносимым как минимум по три варианта переезда на каждого владельца. А если владельцев у квартиры несколько (долевая собственность), то одобрить вариант обязаны все совладельцы.
Процесс передачи новой квартиры взамен сносимой обязан оформляться отдельным договором, который заключают проживающий в квартире и городская администрация.
Если жилец является хозяином квартиры, то подписывается контракт на предоставление в собственность новой квартиры взамен изъятой.
Если же гражданин проживает по договору социального найма, то данный договор просто перезаключается, с указанием новой квартиры, а жильцы просто переезжают.
Предоставляемая взамен сносимой квартира должна удовлетворять всем санитарным нормам. Если какое-то требование нарушено (нет воды, не работает отопление, плесень на стенах и т.д.), то об этом нужно сообщить в администрацию, которая выдавала данное жильё.
Если администрация на это никак не отреагировала (а она обязана устранить выявленные нарушения ещё до вселения граждан), то граждане имеют право подать иск в суд.
Внимание! Все траты, связанные с переездом в другое жильё и оформлением документов на него обязана нести городская или районная администрация.
Гражданам, кто живёт в муниципальных квартирах по договору социального найма, при сносе дома обязаны выдать аналогичную жилплощадь на тех же условиях, что и действующий договор.
Это касается и собственников, которые не смогли оплатить разницу их аварийного жилья с новым.
Им также обязаны выдать жилплощадь по договору социального найма (размер такого жилья при этом будет рассчитан по числу проживающих и может оказаться меньше, или больше сносимого).
| 1. | Новое, выдаваемое при сносе, жильё обязано быть в том же районе, что и сносимое. |
| 2. | Если предлагается квартира в другом районе, то такой вариант должен одобрить проживающий, без его согласия принудительное переселение невозможно. |
| 3. | Новая квартира должна быть пригодна для проживания и благоустроена (свежий ремонт, работающие коммуникации). |
| 4. | Квадратура предоставляемой новой жилплощади обязана быть не меньше, чем в аварийном доме (больше — да, меньше – нет). |
| 5. | Когда расселяемый человек проходит по программе улучшения жилищных условий, то при сносе дома и выделении ему новой жилплощади, её размер может быть увеличен сообразно текущим потребностям (родился ещё один ребёнок, к примеру). |
| 6. | Гражданин, проживающий по договору социального найма, перед расселением обязан погасить все долги по «коммуналке», если они у него есть. |
| 7. | Признание дома аварийным не освобождает нанимателя от обязанности по оплате аренды. Её стоимость составит 70% от аренды до того момента, как дом был признан аварийным. |
| 8. | Нанимателю вместо отдельной квартиры не имеют права давать комнату в общежитии. |
Некоторые категории граждан, пользующиеся социальным жильём (пенсионеры, инвалиды, многодетные семьи), освобождаются от уплаты арендных взносов. Они обязаны платить лишь за «коммуналку».
Новый договор подписывается только при обоюдном согласии сторон (муниципалитета и нанимателя). Когда наниматель переезжать отказывается или не желает получать другую жилплощадь, он обязан оформить свой отказ письменно. Тогда муниципалитет новое жильё не выдаст.
Как дают квартиры собственникам.
При сносе дома возможностью получить новую жилплощадь обладает только её собственник (а не прописанные или проживающие). И только если у него нет другой жилплощади в собственности. Если другое жильё имеется, хозяин квартиры в аварийном доме может получить исключительно денежную компенсацию.
Эта компенсация и есть выкупная стоимость квартиры на момент расселения.
Внимание! Если гражданин живёт в помещении по договору социального найма, то права на получение компенсации у него нет.
Когда жилплощадь в аварийном доме имеет нескольких собственников (долевая собственность), компенсация переводится на счета всех сособственников согласно величине их долей. Если кто-то из совладельцев несовершеннолетний, ему открывают личный счёт и деньги переводятся туда (не родителям, не опекунам).
Компенсация выдаётся исключительно в безналичной форме, путём перевода денег со счёта на счёт.
Как рассчитывают рыночную цену квартиры при сносе дома?
Компенсация (выкупная цена) за жилплощадь в аварийном доме рассчитывается на основе статьи 32 ЖК. Расчёты обязаны включать в себя следующие пункты:
- Рыночная цена жилплощади в аварийном доме на момент, до которого стало известно, что дом признан аварийным.
- Рыночная цена доли земли, на которой стоит многоквартирный дом.
- Рыночная цена доли общедомового имущества.
- Расходы на переезд в другое жильё (транспорт, погрузка, выгрузка).
- Затраты на аренду квартиры на время подбора нового жилья, если дом уже сносят.
- Упущенная выгода, если квартира сдавалась внаём (официально, по договору) и при сносе дома пришлось расторгнуть договор аренды.
Если граждане уверены, что компенсацию за квартиры им посчитали с нарушениями, они вправе подать иск в суд и добиться пересмотра суммы компенсации.
Владелец квартиры может или получить компенсацию за квартиру или добавить к ней свои деньги и получить новое жильё.
Если жильё признано аварийным и подлежит сносу, владелец или арендатор, могут получить новые квартиры. А вот если жильё признали ветхим, тут ситуация несколько иная.
В законодательстве нет такого термина, как «ветхое жильё». Этот термин используют в строительных нормах, из которых вытекает, что ветхим может считаться жильё, износ которого превысил 70% (для строений из кирпича) или 60% (для строений из дерева).
Но при этом проживание в такой квартире не опасно для здоровья или жизни гражданина, а лишь является некомфортным. Поэтому, ветхое жильё подлежит исключительно ремонту, максимум – капитальному. И получить другую жилплощадь, если ваша признана ветхой, не получится, нет таких законов.
Поэтому единственным способом получения новой квартиры для владельца ветхого жилья является признание дома аварийным.
В зале суда.
С прошлого года Верховный суд определил, что муниципалитет при сносе дома должен давать собственнику равноценное жильё, а не равнозначное, как было прежде.
Данное изменение означает, что хозяину квартиры полагается жильё, рыночная цена которого равна стоимости жилья в сносимом доме (выкупной цене). Если владелец хочет квартиру дороже, то разницу он обязан компенсировать сам. Принуждать его к этому никто не имеет права.
Причём получить компенсацию за жильё собственник сможет только после письменного отказа от доплаты и от получения равноценного жилья. Т.е., муниципалитет обязан предложить собственнику сначала эти варианты, а уж потом компенсацию.
Это правило также утвердил Верховный суд, обеспечив владельцев аварийных квартир правом гарантированного получения равноценной жилплощади в полное владение при сносе дома. А когда оценочная стоимость аварийной жилплощади маленькая, то и предлагаемое взамен жильё будет небольшим по размерам.
В качестве примера рассмотрим следующий случай. В одной из областей страны хозяин жилплощади в аварийном доме направил иск в суд на муниципалитет. А дело вот в чём. Дом, где жил истец, признали аварийным и внесли в программу расселения.
Муниципалитет, не заморачиваясь с расчётами, назначил выкупную цену за аварийную жилплощадь в 50% от цены других аналогичных квартир. Никаких смет и расчётов жителям предоставлено не было. Поэтому часть из них и обратились в суд для перерасчёта выкупной стоимости. Суды двух инстанций (районный и апелляционный) признали правоту администрации.
А вот Верховный суд встал на сторону истца и постановил пересмотреть выкупную стоимость с учётом всех требуемых пунктов.
Итак, вот мы и разобрались в том, как дают квартиры собственникам при сносе дома. Да, согласны, с внесением изменений получить другое жильё стало тяжелее. Но эти изменения не коснулись тех, чьи дома были признаны аварийными до 1 января 2017 года.
Этим гражданам обязаны выдать именно равнозначное жильё, без доплат. Если вы так и не разобрались, какую квартиру вам выдадут при сносе, обращайтесь к нашим юристам.
Звоните прямо сейчас или пишите на сайте в любое удобное для вас время и наши специалисты ответят вам незамедлительно.
И помните, консультация юриста у нас на сайте бесплатная.
Верховный суд разъяснил правила переселения из ветхого жилья — Российская газета
Ситуация, которой занималась Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, оказалась весьма распространенной.
Известно, что в стране полным ходом идет процесс сноса старых и ветхих домов, а их жителям предоставляются взамен нормальные квартиры. И хотя этот процесс идет уже несколько лет и на него государство выделяет большие деньги, аварийного жилья у нас остается еще много и ситуация с расселением касается сотен тысяч граждан.
Но мало кто, кроме узкого круга чиновников и жильцов этих старых аварийных домов, знает, что процедуры переселения проходят не всегда гладко.
Нередко встречаются ситуации, когда новые квартиры будущим новоселам по разным причинам не нравятся и граждане категорически отказываются переезжать.
Итог — дом нельзя заселить, барак нельзя снести и весь процесс останавливается в лучшем случае на долгие месяцы. Вот тогда в дело включается суд, и переезд назначается вердиктом человека в мантии.
Разъяснение норм действующего законодательства, которое применяется при переселении жильцов из аварийных бараков и домов в нормальное жилье, может оказаться полезным не только судьям на местах, которые в последнее время все чаще решают эти споры, но и гражданам, перед которыми может встать или уже встала похожая проблема.
Вся проблема, с которой пришлось разбираться Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, коротко выглядит следующим образом.
Большинство жителей старых домов и ветхих бараков уверены, что они при переселении должны улучшить свои жилищные условия по полной программе . То есть квадратных метров должно быть больше, а условия лучше, чем те, что были.
Но Верховный суд РФ разъяснил, что по закону самым главным критерием при расселении барака считается переезд на безопасную квартиру.
Новая квартира должна быть благоустроенной, не меньше старой и в том же населенном пункте
Итак, власти Волгограда обратились в суд с иском к некой гражданке и ее дочери, жительницам города, и попросили переселить их в новую квартиру решением суда.
Дом, в котором у женщины и ее взрослой дочери была квартира, шел на снос. Но новая же квартира переселенцам не понравилась — у них в старом доме были две изолированные комнаты, а в новом — те же две, но проходные.
Хотя новое жилье было по квадратным метрам больше старого.
Районный суд, куда попал иск городских властей, принял решение — переселить строптивых жильцов.
Ну а апелляция это решение в пользу чиновников отменила и заявила, что новая квартира, по решению городского суда, хуже старой. И в иске городской власти — отказал.Так «переселенческий» спор дошел до Верховного суда РФ. Там дело изучили и сказали, что апелляция была не права, а районный суд, напротив, разобрал спор верно.
По разъяснению Верховного суда РФ в этой ситуации действуют следующие правовые нормы. Ответчица с дочерью жила в квартире в старом доме по договору социального найма и занимала помещение площадью 42 квадратных метра. Две комнаты в старой квартире были — изолированные.
Администрация города, после того, как приняла решение снести старый дом, предоставила женщинам квартиру в 44 квадратных метра, но с проходными комнатами. Районный суд, когда выносил решение о принудительном новоселье, сказал, что квартира равнозначная и благоустроенная. Апелляция напротив — заявила, что смежные комнаты «не улучшают жилищные условия семьи».
Верховный суд, соглашаясь с районными коллегами, напомнил, про статьи Жилищного кодекса — 85, 86 и 89.
В них говорится следующее: когда людей выселяют из ветхого жилья, в котором они проживали по договорам соцнайма, то местная власть обязана предоставить им жилье также по договорам соцнайма.
Новая квартира должна быть благоустроенной «применительно к условиям того населенного пункта», где люди жили. А еще должна быть не меньше старой по квадратным метрам и быть в границах того населенного пункта, в котором граждане живут.
Был специальный пленум Верховного суда (N 14 от 2 июля 2009 года) по делам о применении Жилищного кодекса и по делам о выселении.
Там было подчеркнуто главное положение, которое касается именно таких переселенцев из аварийного жилья, — жилье им предоставляют равнозначное по площади, и дают не в порядке улучшения их жилищных условий, а из соображений безопасности.
У тех, кто стоит в очереди на улучшение жилищных условий, другие критерии предоставления жилья. И в случае переселенцев из бараков эти критерии для очередников во внимание не принимаются.
Именно поэтому, подчеркнул Верховный суд, выводы районного суда, слушавшего этот спор, были верными. А райсуд решил, что новая квартира «отвечает уровню благоустроенности применительно к условиям данного населенного пункта», да и по метражу новое жилье больше.
Суд разъяснил, что главным критерием при расселении барака считается переезд на безопасную квартиру
А вот апелляция, которая в смежных комнатах новой квартиры увидела ущемление жилищных прав новоселов, неправильно применила закон.
Верховный суд напомнил, что в статье 89 Жилищного кодекса сказано следующее.
При предоставлении жилого помещения взамен аварийного в качестве одного из критериев равнозначности «предусмотрено соответствие общей площади предоставляемого жилья по отношению к ранее занимаемому».
Это условие закона городская власть выполнила, констатировал Верховный суд. А вот у апелляции «отсутствовали правовые основания для отмены решения суда первой инстанции».
Итог пересмотра спора таков: Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда отменила решение апелляции и оставила в силе вердикт Красноармейского районного суда Волгограда.