Часто квартиры делят на доли, чтобы иметь возможность самостоятельно распоряжаться собственным недвижимым имуществом. При этом владельцы частей ошибочно думают, что смогут, при необходимости, продать свою долю, исходя из рыночной стоимости всей квартиры. Такое мнение является ошибочным, так как цена доли при продаже более низкая и зависит от многих факторов.
Содержание статьи:
Из чего складывается стоимость?
Влияние на цену доли в квартире оказывают множественные факторы. Они могут существенно изменять размер понижающего коэффициента, применяемого при оценке стоимости отчуждаемого жилья.
К этим факторам относится:
- Стоимость всего жилого помещения без выделения долей.
- Состояние квартиры или дома (наличие ремонта, степень изношенности, возраст жилья).
- Размер доли.
- Тип жилого дома (новострой, жилье со вторичного рынка, «сталинка» и др.).
Возможность свободного доступа в часть жилья, которая продается (наличие или отсутствие отдельного входа).- Согласие совладельцев на вселение новых жильцов.
- Количество комнат в доме, выделена ли отдельная комната в виде доли.
- Общее количество совладельцев и фактически проживающих жильцов (чем их меньше, тем стоимость выше).
- Наличие в числе совладельцев несовершеннолетних.
- Месторасположение дома, количество этажей, непосредственно этаж.
- Район размещения дома, уровень его развития, транспортная доступность.
- Порядок, использования общей собственности.
- Возможность осмотра доли при покупке.
Возможность свободного доступа в часть жилья, которая продается (наличие или отсутствие отдельного входа).Чем выгоднее условия для покупателя доли, тем выше ее стоимость.
Калькулятор оценки доли в квартире для продажи
Прежде чем привлекать к оценке доли специалистов, можно самостоятельно произвести расчеты и определить, сколько может стоить та или иная часть квартиры. Для этого можно использовать газетные объявления, сайты недвижимости или онлайн-калькулятор.
Онлайн-калькулятор – это практичный сервис для тех, кто имеет желание самостоятельно оценить квартиру и доли в ней. Все что нужно для такого расчета – ввести в форму калькулятора количество комнат и район расположения квартиры. При этом будет просчитана среднерыночная стоимость жилья по указанному городу и району. Кроме того, цена может зависеть от рыночной ситуации и валютного курса.
Необходимо помнить, что во время сравнения цен на недвижимость нужно учитывать еще и возможность торга.
К нюансам, усложняющим расчет, относится наличие помещений, находящихся в совместном пользовании с разной площадью и целевым назначением – санузел, кухня, лоджия, прихожая. Зачастую установить границы долей совладельцев довольно сложно.
В каждом конкретном случае производить расчет долей владельцев приходится по-разному, так как использование единого правила, которое подходило бы всем, не всегда целесообразно и оправдано.
К примеру, у двух собственников имеется дом на три комнаты: две маленькие и одна большая. На первый взгляд все просто – одному отходит большая комната, второму – две меньших. Но на практике оказывается, что размер 2 небольших комнат превышает площадь большой. При этом разницу нужно будет компенсировать в денежном эквиваленте. Размер выплаты за превышающие метры можно установить путем оценки стоимости всей квартиры.
Чтобы выделение жилплощади в долях, расчет стоимости и возможные варианты выдела (в деньгах или натурой) был выполнен максимально правильно, нужно руководствоваться законодательством, регулирующим условия проведения данной процедуры, Семейным кодексом и Гражданским Кодексом.
Сервисы оценки онлайн
Есть большое количество интернет-ресурсов, предлагающих самостоятельно оценить долю в доме или квартире. Такая оценка будет приблизительной, так как при онлайн-расчете во внимание берутся не все факторы, из которых формируется цена.
Калькуляторы на различных сайтах ориентированы на общие для всех критерии оценки такой недвижимости. Рассчитать доли в квартире можно онлайн в процентном отношении. Полученные проценты нужно перевести из десятичной дроби в простую.
Эта цифра и покажет стоимость действительной доли.
- Популярными онлайн-калькуляторами расчета долейдолей в квартире является ресурс
«Avito Оценка». 
- В форму, предложенную на сайте нужно ввести следующие данные:
- Адрес, город, номер дома.
- Тип жилья.
- Количество комнат.
- Этаж.
- Этажность.
- Материал.
Оценка на этом ресурсе основывается на ценах, которые предлагаются на сайтах Avito.ru, Domofond.ru. Средняя стоимость рассчитывается в соответствии с алгоритмами с учетом характеристик данного объекта недвижимости и соседствующих с ним, имеющих похожие характеристики.
На сайте DOM.RIA также можно воспользоваться сервисом просчета стоимости доли в квартире. Форма калькулятора похожа на предыдущий вариант. На этом ресурсе сравнение цен и ориентировочная стоимость квартиры основывается на объявлениях, выставленных на DOM.RIA.
Сколько стоит оценка доли в квартире и отчет?
Цена услуги по оценке доли в квартире с предоставлением отчета зависит от города, площади оцениваемой недвижимости, квалификации специалиста, выполняющего эту работу. Средняя стоимость этого вида работ сегодня может составить от 2 до 5 тысяч рублей.
Услуга по оценке долей в квартире является одним из наиболее сложных видов оценочных работ. Если доля не выделена, при продаже на рынке вторичного жилья она продается значительно дешевле.
Сложность выполнения оценки объясняется также тем, что подобные варианты продажи жилья довольно редкие. Поэтому выполнить прямой расчет нет возможности.
В связи с этим оценка долей производится в 2 этапа:
- Оценка всей квартиры.
- На основании собранной статистики о продаже долей за длительный период производится вычисление скидки для продажи невыделенной доли.
Обычно конечная стоимость доли опускается примерно на 30-50%.
Сравнительная таблица – средняя стоимость доли квартиры в городах миллионниках России
| Город | Стоимость 1 кв. м., рублей |
| Москва | 120 000 |
| Санкт-Петербург | 70 700 |
| Новосибирск | 32 270 |
| Екатеринбург | 47 087 |
| Нижний Новгород | 44 998 |
| Казань | 45 735 |
| Челябинск | 28 840 |
| Омск | 30 957 |
| Самара | 42 282 |
| Ростов на Дону | 41 988 |
Видео сюжет расскажет как происходит оценка доли в квартире — какие подводные камни могут подстерегать?
Оценка доли в квартире
Обладание долями в квартире сопряжено с некоторыми неприятностями. Они начинаются, когда собственники этих долей намереваются распорядиться ими, задумав провести с ними сделку по отчуждению. Многие ошибочно считают, что им удастся выручить от продажи своей доли несколько больше денег, чем на самом деле они могут рассчитывать. Когда же дело доходит до разговора и торга с потенциальными клиентами, те предлагают цену за долю в квартире, значительно меньшую, чем рассчитывал продавец. И при этом потенциальные покупатели оказываются правы. Итак, как определяется стоимость доли в квартире?
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:
- +7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область - +7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область - 8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!
Такие различия между ожиданиями продавца и предложением покупателя объясняется следующим. Как считает продавец? Если ему принадлежит треть квартиры, а стоимость самой квартиры на рынке недвижимости составляет, скажем, три миллиона рублей, то он рассчитывает на один миллион рублей.
Но этот подход ошибочен. Дело в том, что при расчетах не был применен понижающий коэффициент. Дело в том, что доли в квартире продаются за 50 или 70 процентов их номинальной стоимостью. Для приведенного выше случая это означает, что 1 миллион рублей нужно умножить на коэффициент 0,5 или 0,7.
Если применить понижающий коэффициент, то получим, что долю в квартире для приведенного случая можно продать за 500-700 тысяч рублей. Разительная разница, не правда ли?
Важно знать! Чтобы получить ожидаемую номинальную стоимость от продажи доли в квартире, рассмотрите со всеми дольщиками вариант продажи всей квартиры, целиком. В таком случае квартиру удастся продать за рыночную стоимость, и каждый дольщик получит полную номинальную стоимость принадлежащей ему доли.
Учтите, что на величину понижающего коэффициента влияет большое количество факторов. В вопросе оценки доли в квартире именно эти факторы играют основную роль в определении ее стоимости.
Для правильной оценки стоимости доли квартиры , специалисты должны учесть много разных факторов, каждый из которых оказывает влияние на конечную стоимость недвижимости.
Простая арифметика в таких случаях подходит только для первого этапа оценки, когда узнается номинальная стоимость. На этом этапе, как показано выше, происходит простое арифметическое соотношение площади доли к общей рыночной стоимости всей квартиры.
Но для этого нужно еще установить рыночную стоимость самой квартиры, что должны делать тоже специалисты.
Получив номинальную стоимость, специалисты приступают к учету различных факторов, из-за чего конечная цена доли квартиры меняется. Возьмем на заметку некоторые из них.
- Нужно учесть, определен ли у владельцев долевой собственности порядок пользования общей жилой площадью. На практике практически во всех подобных случаях по объективным причинам невозможно определить порядок пользования общей квартирой. А вот наличие такого порядка положительно сказывается на стоимости доли квартиры, увеличивает ее. Закрепить порядок пользования общей жилой площадью можно либо посредством судебного решения, либо письменного соглашения. К первому случаю прибегают, если дольщики не смогли между собой договориться. В таком случае, кто-то из них обращается с исковым заявлением в суд, выступает в качестве истца, в то время, как другие дольщики выступают в качестве ответчиков.Лучший вариант, если им удается решить спорные вопросы в досудебном порядке и закрепить достигнутые соглашения в письменном договоре.
Важно знать! Такой письменный документ подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Если этого не сделать, то достигнутое соглашение не будет иметь юридической силы.
- Есть ли свободный доступ в квартиру или ему будут препятствовать остальные жильцы квартиры. Тут речь ведется о степени адекватности этих жильцов, их реакции на появление нового владельца доли в общем жилье. Ошибочно считать, что если жильцы не имеют ничего против вселения нового жильца, то цена на долю повышается. Это является само собой разумеющимся, стоимость на жилье от этого не меняется. А вот если велика вероятность того, что покупатель столкнется с неадекватным поведением остальных жильцов, то стоимость на долю в квартире падает. В таком случае возникает риск того, что такую недвижимость будет вообще сложно продать, либо придется сильно уступать в цене.
- Объем жилой площади, который положен дольщику. Не всегда доли в квартире распределены между жильцами равномерно. По разным причинам у кого-то из жильцов в собственности может оказаться большая, чем у других дольщиков, площадь. Этот фактор будет увеличивать стоимость жилья. И наоборот, если его доля меньше, чем у других, то это значительно понижает ее номинальную стоимость. Но тут есть один нюанс. Если доля квартиры очень большая, например, 5/6 или ¾, то это может производить обратный эффект. Владельцы таких больших долей рассчитывают их продать практически за цену всей квартиры. А потенциальный покупатель понимает, что какой бы большой ни была приобретаемая им доля, жилье все равно придется делить с посторонним человеком. Более того, если практически за эту же цену он может купить отдельное жилье, то зачем тогда ему покупать только его часть? Вопрос риторический.
- Стоимость части квартиры может увеличиться в том случае, если в ней есть несколько комнат с отдельными входами в каждую из них. Это справедливо для продажи ½ доли в двухкомнатной квартире или 1/3 доли в трехкомнатной квартире. В таких случаях покупатель рассчитывает на проживание в отдельной комнате, которая изолирована от других. И наоборот, продать третью часть в однокомнатной квартире сильно снизит шансы ее продажи. В таких случаях на сделку можно рассчитывать, только если сильно уступить в стоимости продаваемой недвижимости.
- Значительный фактор, оказывающий существенное влияние на стоимость доли квартиры, это количество остальных дольщиков. Чем их больше, тем стоимость каждой отдельной доли в этой квартире ниже. Наилучшим вариантом является наличие только одного дольщика помимо самого продавца. В таком случае можно рассчитывать не только на стоимость, максимально приближенную к номинальной. Цена доли может быть и выше, достигая 120% от номинальной стоимости.
- Помимо количества собственников имеет большое значение и количество жильцов. Не обязательно быть одним из владельцев квартиры, чтобы иметь право проживать в ней. Прописка не дает право собственности, но предоставляет законное право для проживания. Наличие таких жильцов значительно снижает стоимость доли. Если окажется, что помимо остальных дольщиков ему придется общаться и с жильцами, то вероятность покупки такого жилья сводится к нулю.
- Если среди собственников доли в квартире есть несовершеннолетние, то это обстоятельство также снижает стоимость доли. Дело в том, что это обстоятельство сильно затрудняет, а в некоторых случаях делает невозможным в дальнейшем разменять эту квартиру, потому что нужно будет обязательно получать разрешение от органов опеки и попечительства, которое позволит переселить детей в другое жилье. Из-за этого цена доли квартиры снижается почти в два раза.
- Продать часть дорогой квартиры будет возможно только при сильном снижении ее стоимости, потому что проще будет купить целую квартиру, которая не относится к дорогому жилью, чем делить элитные квадратные метры с одним, двумя и более жильцами.
Как рассчитать стоимость доли в квартире: формула
Помимо перечисленных факторов могут быть и другие, которые снизят стоимость продаваемой части квартиры, либо повысят на нее цену. Именно по этой причине, как подмечено выше, очень сложно высчитать ее рыночную стоимость. Тем не менее, многие эксперты для вычисления этой стоимости прибегают к математической формуле, которую мы и рассмотрим.
Для применения математической формулы нужно знать:
- рыночная стоимость квартиры, которая обозначается как Скв;
- размер доли, который обозначается как Д;
- коэффициент учета параметров, который обозначается как К.
Как раз последний параметр формируется с учетом всех вышеприведенных факторов. Если первые два параметра относительно не сложно высчитать, то вот над точным значением коэффициента придется потрудиться. И без специальных знаний и профессиональных навыков здесь не обойтись.
Узнав все эти цифры, подставляем их в формулу Скв×Д/2 ×К.
Оценка стоимости доли в квартире онлайн
Прогресс дал возможность провести оценку стоимости доли квартиры с помощью онлайновых интерактивных калькуляторов. Для этого на специальных сервисах необходимо ввести следующие данные:
- месторасположение недвижимости;
- где она находится в здании, на каком этаже;
- тип строения;
- год постройки;
- вид внутренней отделки помещения.
После того, как все требуемые данные введены в специальную форму, нажимайте на кнопку «рассчитать». Сервис выдаст вам рыночную стоимость заданной недвижимости. Однако учтите, что это значение неточное, потому что такие калькуляторы несовершенные и не учитывают многие факторы.
Учтите, что никакие формулы, советы и оценка доли квартиры через онлайн калькулятор неспособны заменить грамотного специалиста-эксперта. Услугами по оценке стоимости доли в квартире можно воспользоваться как у экспертных компаний, так и частных экспертов.
У них должна быть соответствующая лицензия, которая позволяет им предоставлять подобные услуги. Оценка стоимости предоставляется в виде отчета(справка о стоимости доли в квартире), в котором указываются исходные данные и факторы, влияющие на конечный результат.
Оспорить эту оценку можно на основании другой оценки, проведенной экспертом.
Сколько стоит доля в квартире — новости Право.ру
Часто возникает вопрос о стоимости доли в квартире. У оценщиков существует такое понятие, как «принцип наиболее эффективного использования», но как это работает?
Наиболее эффективное использование, или НЭИ, представляет собой такое использование недвижимости, которое:
- максимизирует её продуктивность, то есть соответствует её наибольшей стоимости;
- физически возможно;
- юридически разрешено на дату определения стоимости;
- финансово оправдано.
В соответствии с принципом НЭИ при определении рыночной стоимости объекта оценки моделируется поведение типичного покупателя и типичного продавца, каждый из которых нацелен на получение максимальной выгоды от сделки.
Наиболее эффективное действие собственников при продаже долевого имущества – продажа квартиры целиком и деление полученной суммы пропорционально между собой (наиболее эффективный по срокам и полученному результату способ продажи).
Если участникам долевой собственности не удаётся договориться, то на продажу выставляют долю в квартире. При этом цена такой доли не равна произведению относительного размера доли на полную стоимость объекта.
То есть стоимость доли не соответствует стоимости приходящимся на неё квадратным метрам, так как владелец ограничен в правах и комфорте при сожительстве с иными собственниками.
Поэтому сделки происходят с неким дисконтом.
В СМИ встречаются мнения риелторов и экспертов рынка недвижимости об абстрактных диапазонах таких скидок, но указанные субъекты не обязаны подтверждать свои слова в отличие от оценщиков. Для анализа рыночной стоимости использовались фактические цены по Москве при продаже долей в квартирах на сайте ЦИАН.
Благодаря развитому рынку недвижимости и большой базе объектов при просмотре объявления на сайте ЦИАН сервисом рассчитывается средняя цена квадратного метра в доме, где расположена квартира.
Поэтому с высокой степенью достоверности можно определить, сколько бы стоила аналогичная квартира, если бы передавались права собственности на всё жилое помещение.
Сопоставляем стоимость доли и средней квартиры в доме соответствующей площади и получаем нужную величину скидки.
То есть в качестве скидки, или дисконта, принимается разница в цене между стоимостью 1 кв. м доли и стоимостью 1 кв. м аналогичной по метражу квартиры, расположенной в доме по тому же адресу.
В анализе не участвовали доли менее 1/10 – такие объекты продаются в основном для получения регистрации по месту жительства, поэтому действует иное ценообразование. Исключались объявления о продажах доли в комнате. Также не рассматривались квартиры в домах, которые включены в программу реновации и будут снесены. В выборку попало 298 объявлений.
Зависимость величины скидки от размера доли графически показана на рисунке:
Регрессионное уравнение имеет коэффициент корреляции R2=0,0088, что говорит об отсутствии достоверной стохастической связи. Величина дисконта при продаже доли в квартире не зависит от размера доли.
Средние значения дисконтов для наиболее распространённых размеров долей очень близки, находятся в диапазоне 26–29,2%.
Таблица 1
| Доля | Количество предложений | Средний дисконт | Диапазон | |
| 3/4 | 14 | –28,3% | –11,5% | –46,9% |
| 2/3 | 35 | –26,0% | –0,9% | –61,3% |
| 1/2 | 123 | –26,7% | –0,8% | –61,4% |
| 1/3 | 33 | –29,1% | –2,2% | –64,1% |
| 1/4 | 21 | –29,2% | –6,4% | –49,6% |
Удивляет факт: чем больше комнат, тем выше средний размер дисконта. Хотя логичнее обратное: при покупке доли в квартире с несколькими комнатами есть перспектива выделить долю в натуре и распоряжаться своей частью жилого помещения. Такие доли должны стоить дороже, а получается наоборот.
Таблица 2
| Количество комнат в квартире | Количество предложений | Средний дисконт | Диапазон | |
| 1 | 19 | –24,63% | –1,09% | –54,66% |
| 2 | 107 | –28,39% | –0,79% | –61,44% |
| 3 | 149 | –29,09% | –0,87% | –64,07% |
| 4 | 21 | –31,09% | –1,25% | –59,36% |
Имеет смысл указать основные выявленные факторы, влияющие на ценообразование доли:
- количество и состав собственников;
- количество и состав проживающих/прописанных в квартире;
- наличие конфликта собственников;
- возможность просмотра перед покупкой;
- иные факторы, свойственные для рынка жилой недвижимости.
После анализа объявлений можно сделать вывод, что стоимость 1 кв. м доли ниже стоимости 1 кв. м обычной квартиры в среднем на 28,7%. Корреляционная зависимость дисконта от размера доли не выявлена.
Право.ru Connections: вакансии, партнерства, проекты для юрфирм 19:59Суд обязал разблокировать YouTube-канал «Вечерний Ургант»
АБ «Андрей Городисский и Партнеры» ищет младшего юриста в практику «Корпоративное право/M&A» 18:20ЦБ назвал цифровые активы, которые можно разрешить в РФ 16:45Мобилизованным заемщикам предлагают дать новые льготы 15:57Путин назначил прокурора Чечни и изменил численность прокуратуры 15:15ВС разъяснил, как привлечь к субсидиарке главу ликвидированной фирмы 13:50ВС решит, когда начинать считать срок для признания недействительной сделки с предпочтением 12:55МЭР предлагает усилить роль государства в инвестициях 12:47Пленум ВС вновь рассмотрит проблемы ОСАГО 11:53 АСГМ зарегистрировал иск о банкротстве одного из братьев Магомедовых
11:18Операторов персональных данных могут обязать страховаться от их утечек 10:21Дети репрессированных пожаловались в КС на неисполнение его решения 9:21В России планируют ужесточить уголовную ответственность за нарушение закона об иноагентах 8:55Сбербанк требует 7,1 млрд руб. от «дочки» Glencore 8:32Обзор СМИ за 7 ноября 16:25 Президент разрешил призыв судимых и дал льготы бизнесменам-инвалидам
22:32Путин подписал указ о выплате мобилизованным 195 000 руб. 20:02Минобороны предлагает давать квартиры пострадавшим военнослужащим 19:53Минюст меняет правила включения слова «Россия» в названия организаций 18:55ВС решил спор о преимущественном выкупе акций АО 17:41ПА Нижегородской области разъяснила, как вести адвокатские сайты 15:47ВС решит, как доказать возможность рассмотрения международного спора в России 15:20ВС объяснил, несет ли ИП ответственность за сотрудника-мошенника 14:02ВС решал, кто заплатит возмещение за животных 13:06Мораторий на наказания за валютные нарушения предложили продлить 12:26Фигуранты дела Раковой возместили 65 млн руб. ущерба 12:23КС рассмотрит жалобу на закон о банкротстве 12:00Совфед рассмотрит продление срочной службы в армии до двух лет 11:40НРД обжаловал санкции в Совете Европы 11:18ВС освободил от долгов банкрота, который продолжал брать кредиты 10:29ЛДПР предлагает на 30% повысить налоговой вычет по покупке жилья 9:25Еще один суд будет проводить онлайн-заседания 9:04Банки одобрили до 90% заявок мобилизованных на кредитные каникулы 8:27Обзор СМИ за 3 ноября 20:35Власти должны исполнить 50 постановлений КС 18:35 Российский суд заочно арестовал Коломойского
17:24В Госдуму внесли новеллу в пользу мобилизованных военных пенсионеров 16:51ВС объяснил расчет исковой давности при смене подсудности 16:26ВС решил спор об обеспечительных мерах в деле о реставрации церкви 15:48Суд оштрафовал юристку за плагиат: она скопировала ходатайство оппонента 14:56Великобритания ввела санкции против четырех бизнесменов из РФ 13:56ВС распределил бремя доказывания в споре о субсидиарке 13:22Следствие просит освободить Марину Ракову из-под ареста 13:02Минобороны требует 3,2 млрд руб. от РКК «Энергия» 12:30 ФАС выдала Ксении Собчак предупреждение за рекламу алкоголя
12:05ФССП подготовила регламент предоставления информации через «Госуслуги» 11:58ВС отклонил жалобы ответчиков по делу ПАО «Тольяттиазот» 11:22Британская юрфирма McCue Jury & Partners подает иск к ЧВК «Вагнер» 11:02ВС решал, как штрафовать компанию за нарушения работы с кассой
9:39Затраты на поддержку мобилизованных хотят компенсировать из бюджета 8:35Обзор СМИ за 2 ноября 20:25Совет АП Москвы выступил против новеллы о бесплатной юрпомощи 19:09«Единая Россия» отказалась от уголовной ответственности для уклонистов 18:41Турецкая «дочка» «Росатома» закупила юруслуги на 50 млн руб. 13:55Возбуждено дело из-за утечки данных о рейсе Навального
Как оценить долю в квартире: для продажи или выкупа — Про сад и дом
Порядок продажи долевой недвижимости
Сделки с долевой собственностью требуют соблюдения определенных требований:
- квартира не может быть продана третьим лицам без разрешения других совладельцев;
- уведомление о продаже доли для других собственников рекомендуется подавать в письменном виде, можно попросить их написать ответ, который подтвердит получение извещения;
- на раздумья совладельцам дается 1 месяц, после они должны выразить согласие или отказаться от покупки, отказ документируется.
Если выкупить долю готовы сразу несколько собственников, то продавец имеет право выбрать, с кем из них заключить сделку.
Как рассчитать стоимость доли?
Многие владельцы долевой собственности допускают одну и ту же ошибку. Выкупают или продают долю по стоимости, рассчитанной с учетом рыночной цены жилья и размера части.
| СД – стоимость доли; Ц – цена квартиры или общая сумма, вырученная за продажу объекта недвижимости; РД – размер доли в дробном выражении |
Например, квартира стоит 6 миллионов, дольщик владеет 1/3 жилья и согласен реализовать ее за 2 миллиона. Данный способ расчета оправдывает себя лишь при продаже всей квартиры. Средства, вырученные от реализации жилья, делятся пропорционально долям собственников. В таком случае требование о получении 2 миллионов является разумным.
Если совладелец недвижимости или третье лицо желает выкупить долю, то ее рыночная стоимость должна быть меньше. Приведенный выше арифметический расчет использовать нельзя. Это обусловлено влиянием ряда факторов:
- действующие рыночные расценки на доли в квартирах значительно ниже стоимости, вычисленной арифметически;
- возникновение трудностей при пользовании жилплощади – данный вопрос часто переносится в суд;
- покупатель приобретает только долю в квартире, а не право на конкретную комнату, затем порядок пользования он обсуждает с другими жильцами или решает в судебном порядке.
Формула для расчета рыночной цены доли
Оценка доли в квартире является сложной процедурой, поэтому многие владельцы обращаются к профессиональным участникам рынка. Независимая оценка долевой собственности обязательна, если планируется продажа доли третьему лицу.
Для расчета рыночной стоимости доли (СД) специалисты в сфере недвижимости используют следующую формулу:
| РС кв. – рыночная цена квартиры, в которой оценивается доля; РД – размер доли в дробном выражении; К – понижающий коэффициент, который отражает не ликвидность доли |
Коэффициент понижения рассчитывается предварительно с учетом ряда факторов. Размер коэффициента зависит от размера доли, количества комнат, возможности установления порядка пользования комнатой с юридической точки зрения. Как правило, показатель варьируется в пределах от 0,1 до 0,5, но может выходить за интервал.
Факторы, влияющие на оценку доли в квартире
Без опыта работы в сфере недвижимости оценить стоимость доли чрезвычайно сложно, так как необходимо учесть многие нюансы и выявить показатели ликвидности объекта. Рассмотрим, на какие факторы стоит обратить внимание в первую очередь.
| Порядок пользования общим жильем | В 98% случаев определить порядок пользования квартирой в долевом владении не представляется возможным. Установление порядка позволяет существенно увеличить стоимости доли. Для подтверждения используются два документа:
|
| Свободный доступ в квартиру | Если совладельцы долей выступают против продажи и вселения нового собственника, то рыночная стоимость доли падает. Продать долю без согласия других собственников достаточно сложно. Покупатель пообщается с ними и поймет, что ему придется вселяться через суд. |
| Большая площадь, приходящаяся на долю | Большая площадь долевой собственности – это положительный фактор, позволяющий поднять цену практически на треть. В будущем жильцы смогут разменять 2-х, 3-х комнатную квартиру и разъехаться |
| На каждого собственника приходится по комнате | Цену доли можно увеличить на 20-50%, если в квартире есть отдельная комната для каждого из собственников. Например, покупатель приобретет 1/3 трехкомнатной квартиры и получит изолированную жилплощадь. |
| Количество собственников и жильцов | Чем больше владельцев и жильцов в квартире, тем меньше рыночная стоимость доли. Повысить цену на 20% можно, если помимо покупателя, недвижимостью владеет один дольщик. Стоимость стоит увеличить в 2 раза, если в квартире никто не зарегистрирован и не проживает. При наличии 3-5 прописанных граждан спрос и ценник резко падает. |
| Несовершеннолетний дольщик | Наличие несовершеннолетнего собственника доли осложняет процесс размена и продажи жилья. Потребуется разрешение органов опеки. Чтобы продать долю, придется снизить цену на 40-50%. |
| Дороговизна недвижимости | Продажа доли в элитном доме невыгодна, так как придется занизить ее рыночную стоимость. Многие покупатели предпочтут приобрести недорогую отдельную квартиру, чем долю дорогой недвижимости. |
Кроме вышеперечисленных факторов, на ценообразование влияет форма сделки, санитарное и техническое состояние объекта, размер кухни, расположение дома, экологическая ситуация и инфраструктура района и т.д.
Агентства по недвижимости требуют снижения цены, если другие собственники не проживают в квартире, доля часто перепродавалась, есть несовершеннолетние, пожилые, недееспособные совладельцы, стоящие на учете у нарколога или психиатра.
Заключение
Оценка доли в квартире для продажи или выкупа проводится с учетом многочисленных деталей: числа дольщиков, прописанных жильцов, площади, количества комнат и т.д. Основной проблемой является сложность выделения доли, то есть личной территории каждого собственника.
Прочтите также: Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей 2019
© 2019, Про сад и дом. Все права защищены.
(10
Оценка доли в квартире для выкупа
Продать можно не только целую квартиру, но и отдельную долю в праве собственности. При принятии такого решения продавец обязан уведомить об этом других совладельцев, после чего возникает право преимущественного выкупа.
Оценка доли в квартире
Долевая собственность на квартиру подразумевает, что права на нее принадлежат нескольким лицам. Это могут быть родственники или совершенно посторонние люди, а размеры долей определяются следующими способами:
- условиями первоначального договора, по которому квартира приобреталась в долевую собственность;
- соглашением о перераспределении долей, которое собственники могут заключить по взаимной договоренности;
- в равных долях, если квартира передавалась нескольким лицам по наследству или по приватизации.
Размер доли фиксируется в правоустанавливающих документах (например, 1/2, 1/3 и т.д.). Вне зависимости от размера доли, каждый собственник имеет равное право пользования общим имуществом квартиры.
Владея долей в квартире, собственник может ее продать, подарить или завещать любому лицу. На это не требуется получать разрешение других совладельцев, однако при возмездной сделке купли-продажи должен соблюдаться следующий порядок:
- выбрав покупателя, собственник должен согласовать с ним все условия договора, в том числе стоимость доли;
- каждому совладельцу направляется письменное уведомление с указанием условий сделки;
- после получения уведомления, у других собственников возникает право преимущественного выкупа;
- если в течение 30 дней после получения уведомления любой совладелец квартиры заявит о выкупе доли, сделка будет продолжена с его участием;
- договор продажи доли должен удостоверяться через нотариат, после чего направляется в Росреестр или МФЦ для регистрации.
Преимущественное право выкупа подразумевает продажу доли на тех же условиях, что и с первоначальным покупателем. Если продавец изменит условия, договор будет признан недействительным через суд.
Чтобы избежать проблем на стадии уведомления других собственников, продавец должен правильно составить договор и объективно оценить долю. Изменить ее стоимость при преимущественном выкупе будет уже невозможно.
block_attantion
Оценка стоимости доли в квартире
Доля в квартире представляет собой имущественное право, которое подлежит оценке в денежной форме. Оценка доли в квартире возможна следующими способами:
- по согласованию продавца и покупателя (в этом случае желательно указать объективную рыночную цену, чтобы устранить претензии при возможном преимущественном выкупе);
- путем обращения к независимому оценщику (при таком варианте будет указана рыночная стоимость доли, соответствующая характеристикам жилья, месторасположению и иным факторам);
- путем использования показателя кадастровой стоимости квартиры.
Только продавец может принять окончательное решение, как оценить долю в квартире и какую сумму указать в договоре.
Как правило, стороны самостоятельно договариваются о цене сделки, после чего указывают эту сумму в тексте договора. В уведомлении другим собственникам нужно указать аналогичную стоимость, иначе право преимущественного выкупа будет нарушено.
Помимо сделок купли-продажи, могут возникать и иные причины для оценки стоимости доли в квартире:
- при оформлении ипотечного или потребительского кредита для покупки жилья (в этом случае банк требует заключение эксперта о рыночной стоимости доли);
- при оформлении доли по наследству (оценка нужна для расчета суммы госпошлины, которую каждый наследник уплачивает нотариусу);
- при обращении взыскания на имущество в рамках исполнительного или банкротного дела (в этих случаях оценка будет заказана приставом или арбитражным управляющим).
Для независимой оценки всегда используются показатели рыночной стоимости жилья в этом регионе или населенном пункте. Если стороны выбрали вариант с кадастровой стоимостью квартиры, для определения цены доли рассчитывается пропорциональное соотношение.
Однако нужно учитывать негативные последствия, которые неизбежно возникают у собственника доли — совместное использование квартиры, сложности с продажей, бытовые конфликты, невозможность вселить и прописать посторонних лиц. По этим причинам оценка стоимости доли в квартире путем составления арифметической пропорции не будет отражать объективное положение дел. Низкая ликвидность доли отражается на существенном снижении ее стоимости.
Как рассчитать стоимость доли в квартире, если другие совладельцы решили воспользоваться преимущественным правом выкупа? В этом случае нужно учитывать следующие правила:
- в уведомлении всегда указывается стоимость доли, ранее согласованная со сторонним покупателем и отраженная в проекте договора;
- увеличение или уменьшение цены на уведомительной стадии не допускается;
- если продавец решит завысить цену в уведомлении, чтобы избежать продажи доли другим собственникам, договор впоследствии может признавать недействительным по иску любого заинтересованного лица.
Согласование стоимости доли на стадии уведомления и преимущественного выкупа не осуществляется. Продавец и другие собственники не могут менять цену.
Если правом преимущественного выкупа решили воспользоваться сразу несколько лиц, доля будет распределена между ними в равных частях. Соответственно, в такой же пропорции будет определяться и цена договора для каждого покупателя.
Как рассчитать стоимость доли в квартире
При самостоятельной оценке доли, стороны могут использовать любые показатели – рыночные предложения, цены по аналогичным сделкам, иные показатели. На практике, специалисты в сфере недвижимости применяют следующую формулу для объективной оценки:
С доли = С квартиры х Р доли (1-К), где
- С доли – ее рыночная стоимость;
- С квартиры – рыночная стоимость всего объекта;
- Р доли – размер доли;
- К – коэффициент ликвидности доли на рынке.
Коэффициент ликвидности зависит от множества факторов и определяется независимым оценщиком. Его использование может снизить стоимость доли до 50% по сравнению со стандартным вариантом пропорции. Самостоятельно использовать приведенную выше формулу практически невозможно, так как коэффициент ликвидности определяется по оценочным методикам.
Резюме
Чтобы продать долю в квартире, необходимо определиться с ее стоимостью.
Сделать это можно по договоренности между продавцом и покупателем путем использования показателя кадастровой стоимости либо через независимого оценщика.
Так как при продаже доли нужно уведомлять других собственников, они смогут воспользоваться преимущественным выкупом. При таком выкупе не может меняться цена, ранее указанная в договоре.
Если у вас возникли проблемы или сложности при оценке доли в квартире, обратитесь за помощью к нашим юристам. Получить разъяснение законодательных норм и консультацию вы можете по телефонам, указанным на сайте, либо через форму обратной связи.