Жилье нередко становится причиной раздора. В особенности, когда в квартире прописано несколько человек. Даже будучи членами одной семьи, люди часто не могут поделить совместную жилплощадь, осложняя жизнь себе и окружающим. В связи с этим многие граждане задумываются о том, как выкупить долю в квартире у родственников. Об этом мы и поговорим ниже.
Как можно выкупить долю квартиры у родственника
Если жильем владеет несколько человек, то речь идет о долевой собственности. Каждый из владельцев в этом случае называется дольщиком, причем доли чаще всего не равны и не выделяются в натуре. Все нюансы, касающиеся долевой собственности, указаны в статье 244 Гражданского кодекса РФ.
Совместное владение недвижимостью возникает ввиду следующих обстоятельств:
- Приватизация. Если семья проживает в муниципальной квартире, то в результате приватизации, каждый из жильцов становится собственником определенной части жилья.
- Развод. Если квартира была приобретена в браке, то она считается супружеской собственностью. При разводе жилье делится между бывшими супругами пополам. Также размер долей может определяться брачным договором.
- Наследство. Когда владелец квартиры умирает, его имущество отходит наследникам. Соответственно, объект может перейти в долевое владение нескольких родственников. Размер доли каждого из них определяется завещанием. Если же оно отсутствует, то наследственная масса делится поровну.
- Иные обстоятельства. Речь идет о приобретении жилья, дарении, ренте и прочих способах получения недвижимости.
Действующее законодательство выделяет два способа приобретения доли недвижимости:
- по соглашению сторон;
- через суд.
Каждый из способов следует рассмотреть подробнее.
Пошаговая инструкция по выкупу доли по соглашению сторон
Проще всего выкупить часть квартиры по договоренности с родственником. Если обе стороны согласны на сделку, то и проблем при ее заключении не возникнет. Алгоритм действий при выкупе доли приведен ниже.
Уведомление
Как говорилось выше, совладельцы недвижимости являются основными претендентами на покупку долей. Для этого достаточно иметь право собственности даже на незначительную часть жилья. Если дольщиков несколько, то каждый из них должен получить уведомление о намерении продать имущество. Оно составляется в письменной форме и может быть передано сособственникам несколькими способами:
- Лично в руки под подпись. Это самый быстрый и простой способ вручить уведомление. Однако если дольщик не проживает в общей квартире, то могут возникнуть проблемы с установлением его местонахождения. К тому же, он имеет право отказаться подписывать уведомление, желая отложить срок сделки.
- Уведомление через нотариуса. Эта процедура удобна тем, что обязанности по составлению документа ложатся на плечи специалиста. Минус заключаются в оплате услуг нотариуса и длительном ожидании.
- Отправка почтой. Для этого используется письмо с простым уведомлением. Так можно сэкономить время на поиски совладельца. Однако письмо может затеряться или вернуться с пометкой о неполучении. Все это затягивает процесс продажи имущества.
По закону дольщики имеют не более месяца на раздумья, что указано в статье 250 Гражданского кодекса РФ. Отсчет начинается с момента получения уведомления. Каждый из сособственников обязан составить письменный ответ, приняв предложение продавца или же отказавшись от покупки.
Следует понимать, что если дольщики не будут уведомлены о продаже недвижимости надлежащим образом, то впоследствии сделку могут отменить в судебном порядке. Например, отец отписал свою квартиру троим сыновьям. Каждый из наследников получил по трети жилья. Через время один из дольщиков решил продать недвижимость, не уведомив других собственников. В итоге доля была продана третьему лицу.
Какие документы нужно подготовить
Договорившись о продаже, необходимо подготовить следующие бумаги:
- паспорта продавца и покупателя;
- поквартирная карточка (для ее получения нужно направить запрос в УВМ МВД РФ);
- согласие супруга (если объект находится в супружеской собственности);
- выписка из ЕГРН;
- техническая документация.
Составляем договор купли-продажи
Некоторые граждане полагают, что при передаче части общей квартиры родственнику достаточно составить простой договор купли-продажи, с которым впоследствии можно будет обратиться в Росреестр для перерегистрации прав. Но с 2016 года правила изменились, и теперь подобные сделки подлежат обязательному нотариальному заверению.
Кроме того, относительно статьи 550 Гражданского кодекса РФ, в договоре должна содержаться следующая информация:
- наименование;
- место и дата составления;
- данные участников сделки;
- описание продаваемой части квартиры (адрес, размер и т. д.);
- стоимость имущества;
- права и обязанности сторон;
- способ передачи денег и дата;
- прочие условия, которые участники сделки хотят отразить в договоре.
Для составления договора стороны обращаются к нотариусу. Он проследит за тем, чтобы документ не содержал ошибок и заверит его.
Регистрация недвижимости
После подписания и заверки договора купли-продажи, сведения о новом владельце недвижимости необходимо внести в государственный реестр. Для этого новоявленный собственник должен подать бумаги в отделение Росреестра или МФЦ. Здесь гражданин пишет заявление по предложенному образцу. В течение 14 дней после подачи документов он получает выписку из ЕГРН.
Если после выкупа доли гражданин становится владельцем всей жилплощади, то он может оформить право собственности на квартиру целиком.
Оплата налогов
По закону продавец недвижимости обязан уплатить налог в размере 13% от стоимости объекта. Граждане освобождаются от налогообложения в следующих случаях:
- стоимость сделки составила менее миллиона рублей;
- продавец не получил прибыли от продажи квартиры (недвижимость была продана за ту же сумму, за которую приобреталась);
- недвижимость находилась в личной собственности гражданина более трех лет.
Особенности выкупа доли в судебном порядке
Если родственник отказывается продавать долю, выкупить ее можно через суд. Это возможно при наличии следующих условий:
- Размер доли незначителен. В некоторых случаях часть квартиры оказывается настолько мала, что становится невозможным определить порядок совместного пользования долей, не ущемив права других дольщиков. Подобное происходит, если один из собственников владеет 1/20 в однокомнатной квартире.
- Выделение доли в натуре является невозможным. Это требование невыполнимо в большинстве случаев. Дело в том, что натуральная доля фактически представляет собой самостоятельное жилое помещение с отдельным входом и коммуникациями.
- Отсутствие заинтересованности в общем жилье. Например, собственник имеет отдельную квартиру, в которой фактически проживает. При этом он не принимает участия в поддержании технического состояния общего жилья, не оплачивает коммуналку и т. д.
При соблюдении всех вышеперечисленных условий можно обращаться в суд с целью принудительного выкупа доли. Если иск будет удовлетворен, то покупка станет возможной на основании судебного решения.
Алгоритм действий
Рассмотрим порядок принудительного выкупа доли:
- Досудебное урегулирование. Данный этап не является обязательным, но суд – это всегда крайняя мера. Поэтому с родственником рекомендуется договориться о продаже. Возможно, удастся достичь компромисса. Если же переговоры не увенчались успехом, следует обращаться в суд.
- Сбор документов. Помимо правоустанавливающей документации понадобятся доказательства того, что ответчик не использует совместное жилье по назначению. Например, если он не оплачивает коммуналку, то достаточно предъявить выписку из банка, доказывающую внесение средств другим собственником.
- Составление иска. Чтобы грамотно составить судебный иск, лучше заручиться помощью профессионального юриста. Естественно, услуги специалиста будут платными. Если бюджет ограничен, можно ознакомиться с образцами заявлений, представленными в интернете.
- Подача иска. К исковому заявлению прикладывается пакет документов. Далее бумаги подаются лично в отделение районного суда или отправляются почтой.
- Рассмотрение. Истцу рекомендуется участвовать в слушаниях, активно отстаивая свою позицию. Чтобы увеличить шансы на положительный вердикт, можно воспользоваться помощью квалифицированного юриста. В случае удовлетворения иска, стоимость услуг специалиста может быть возложена на ответчика, который оплатит все судебные издержки.
- Решение суда. После рассмотрения всех доводов, суд выносит окончательное решение. Если иск будет отклонен, то оспорить такой вердикт можно в вышестоящей инстанции.
- Регистрация объекта. Выплатив родственнику материальную компенсацию за долю в квартире, гражданин должен закрепить за собой имущественные права. Для этого он обращается в Росреестр или МФЦ, подав пакет документов на перерегистрацию недвижимости.
Необходимые документы
Основным документом при обращении в суд является исковое заявление. Оно составляется по образцу, который можно получить у сотрудника судебной инстанции. К иску следует приложить такие бумаги:
- паспорт истца;
- квитанция об оплате госпошлины;
- выписка из реестра;
- поквартирная карточка;
- уведомление о попытке досудебного урегулирования;
- техническая документация на объект;
- заключение специалиста о стоимости выкупаемой доли.
Расходы
Обращаясь в суд, истец обязан оплатить налоговый сбор. Размер госпошлины зависит от цены иска (стоимости выкупаемой доли). Особенности расчета сбора присутствуют в статье 333.19 Налогового кодекса РФ.
При регистрации недвижимости в Росреестре заявителю придется заплатить еще 2000 рублей. Это оплата за регистрационные услуги и внесение изменений в реестр недвижимости.
Как продать долю в квартире. Инструкция
Вместе с юристами разбираемся, можно ли продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, и что делать, если другие собственники против
Pixel-Shotshutterstock
«Продаю долю в квартире», — на сайтах по поиску недвижимости можно встретить множество таких предложений. Одни предлагают 1/3 в квартире, другие — 1/10. Сами доли в квартире образуются из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры дарят.
В результате у квартиры оказывается несколько хозяев. Они могут все проживать в одной квартире, бывают ситуации, когда доля не позволяет подселиться в квартире. Часто владельцы большей доли выкупают меньшие у других собственников.
Нередко продажа доли в квартире приводит к конфликтам и судебным спорам.
Вместе с юристами разбираемся, можно ли продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, и что делать, если другие собственники против.
Продать квартиру полностью
Продать целиком квартиру, которая находится в долевой собственности, можно только при согласии всех совладельцев.
Поэтому первое, что нужно сделать в таком случае, это прийти к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246 Гражданского кодекса), рассказал нотариус, член Федеральной нотариальной палаты Сергей Поляков.
Если соглашение участников достигнуто, то стороны могут продать квартиру. Сейчас подобные сделки можно совершать как в простой письменной, так и в нотариальной форме. Однако юристы советуют обращаться за помощью к нотариусу, поскольку его привлечение дает сторонам гарантии и преимущества.
«Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности и юридической чистоты сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение.
Кроме того, если по вине нотариуса кому-то из участников сделки был причинен ущерб, то нотариус в полной мере его возмещает», — отметил эксперт.
Если соглашение участников общей долевой собственности о продаже квартиры не достигнуто, то продать квартиру не получится. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из собственников. В этом случае участник долевой собственности может продать только ту долю в праве общей собственности, которая принадлежит ему.
Продать долю в квартире
Владелец доли в квартире может распоряжаться ею по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, отдать в залог (ст. 250 Гражданского кодекса).
Для продажи доли законом предусмотрен особый порядок — преимущественное право покупки.
Это значит, что в первую очередь нужно предложить свою долю выкупить другим собственникам квартиры, пояснила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.
Преимущественное право покупки доли квартиры — это право выкупа доли собственника в квартире другими сособственниками, прежде чем он продаст ее постороннему человеку. То есть прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить ее своим соседям в квартире на тех же условиях, в частности — по той же цене.
Для этого продавец доли должен сообщить о продаже постороннему лицу в письменной форме, указав цену и другие условия продажи. Если совладельцев несколько, письменное извещение надо отправить каждому персонально. Для этого нужно соблюсти ряд условий:
- данное извещение должно быть направлено по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников;
- обязанность продавца уведомить других участников долевой собственности о продаже своей доли считается исполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения;
- уведомление о продаже своей доли одним участником долевой собственности не может считаться доставленным другому участнику, если оно не было вручено адресату по независящим от него обстоятельствам.
«Получивший предложение о покупке доли сособственник должен отреагировать на него в течение месяца — принять или отклонить. Молчание в данном случае рассматривается как отказ. Если остальные участники долевой собственности откажутся от преимущественного права покупки доли, то в таком случае можно продать ее постороннему лицу», — сказала Ольга Эттлер.
Продать долю в праве общей собственности стороннему лицу до истечения этого срока (одного месяца) можно, если все остальные участники долевой собственности подпишут официальный отказ от приобретения доли.
Выделенная доля
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.
«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.
Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.
«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников.
Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере.
Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.
Резюме экспертов
Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.
«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.
Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.
Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.
Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.
Как выкупить доли в квартире у родственников, детей? Что делать и как оформить договор купли продажи если кто-то против?
Комментарии: 12
Вопрос раздела недвижимости испортил не одно поколение людей, проблема стоит острее, если ее приходится решать с близкими родственниками, при этом каждый из которых является собственником в «спорной» квартире и вправе распоряжаться недвижимым имуществом как пожелает, но все же существуют некоторые ограничения, о которых мы расскажем в настоящей статье.
○ Понятие долевой собственности. Причины возникновения.
Долевая собственность — это имущество двух и более лиц, принадлежащая им на праве собственности, при этом доля каждого лица определена соглашением или законом.
П. 1. статьи 244 Гражданского кодекса РФ.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
На практике выделяют три причины возникновение долевой собственности:
1. Раздел бывшими супругами совместно приобретенного имущества в браке.
Молодой семьей куплена в собственность квартира, а через пару лет супруги разводятся, то каждый из бывших супругов является собственником доли в квартире.
2. В порядке наследства.
После смерти собственника, у него может остаться переживший его супруг (а), родители, дети, в т.ч. дети от первого брака, которые также будут являться наследниками первоочередными наследниками на получение доли умершего.
3. Приобретение доли в квартире.
Получение доли в квартире на основании договора дарения, ренты, залога или путем покупки доли.
Вернуться
○ Продажа доли в квартире
Чтобы воспользоваться своим правом на продажу доли в квартире собственнику необходимо соблюсти следующий алгоритм:
1 ЭТАП. Извещаем о реализации доли в квартире.
Продавец должен письменно сообщить остальным собственникам о своем желании продать долю, так как они обладают преимущественным правом.
В извещении указывается, по какой цене, и на каких условиях будет происходить продажа. В случае не извещения собственники могут обратиться в суд.
Если в течение месяца никто из собственников не сообщил о желании купить предложенную долю, Продавец вправе ее реализовать постороннему лицу, но на условиях, содержащихся в извещении.
Когда собственники согласны на продажу доли постороннему, то для ускорения процесса сделки они могут написать отказ до истечения месяца и направить его продавцу (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
2 ЭТАП. Совершение сделки.
Продавец и Покупатель обращаются к нотариусу, для составления и заверения договора на приобретение доли, для этого нотариусу предоставляется ряд документов, который по каждой сделке определяется отдельно, но в общий список включены следующие:
• Информация о сторонах (Ф.И.О., паспорт, место регистрации).
• Документ, на основании которого у Продавца возникло право собственности.
• Свидетельство о праве собственности (если есть).
• Нотариальное согласие супруга (и) на продажу/приобретение доли.
• Справку о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
• Выписку из домовой книги о зарегистрированных в квартире жильцах.
• Если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего, то справка из органов опеки и попечительства.
Важно! Не верьте, информации на сайтах в сети Интернет, в которых говориться, что осуществить куплю — продажу доли в квартире можно без привлечения нотариуса, очевидно, что данная информация устарела.
С 02 июня 2016 года были внесены поправки в ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в котором говорится, что сделки по отчуждению недвижимости на праве долевой собственности подлежат нотариальному удостоверению.
3 ЭТАП. Подаем документы в регистрационный орган.
Чтоб зарегистрировать передачу права собственности (согласно ст. 131 и 551 ГК РФ) необходимо подать документы в Росреестр или МФЦ.
Рекомендую общаться в МФЦ, хоть получение документов о регистрации права собственности затянется дня на два, зато Вы сэкономите личное время и нервы.
Перечень е документов необходимо узнать заранее.
Но существует общий пакет документов, который предоставляется в любом случае:
• Заявление о регистрации – форма заполняется в регистрирующем органе.
• Паспорта сторон, свидетельства о рождении, если в сделке присутствую несовершеннолетние.
• Документ, подтверждающий семейный статус.
• Договор и акт, свидетельствующий о переходе доли.
• Документ, подтверждающий основание владения Продавцом доли.
• Документы из органов опеки – при необходимости.
• Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.
4 ЭТАП. Уплачиваем налог.
Как все регистрационные действия закончились, продавец должен заплатить налог за продажу доли (п.17.1. ст. 217 НК РФ).
Напоминаем, что Вы вправе получить налоговый вычет за приобретаемое недвижимое имущество.
Вернуться
○ Преимущественное право сособственника
В случае если собственник доли в квартире решает ее реализовать, то сначала он обязан предложить ее приобрести другим сособственникам. У сособственников есть месяц, чтоб принять решение отказаться от приобретения доли или же выкупить ее.
И только потом собственник желающий продать доли в квартире вправе искать покупателя со стороны (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
То есть у других собственников есть преимущество на приобретение реализуемой доли в квартире перед посторонними лицами (п.1 ст.
250 ГК РФ).
✔ Когда преимущественное право не работает?
• Если сделка безвозмездная (дарение, рента).
• Если желание на приобретение доли выразили сразу несколько дольщиков.
• Если доля продается с публичных торгов, для погашения долга собственника доли по исполнительному производству или при банкротстве.
Вернуться
○ Какие виды сделок с долями заключать запрещено?
Существует такой вид сделки как цессия, которая является уступкой права требования или иного имущества, т.е. одно лицо передает другому свое право, что то требовать с третьего лица.
Данный вид сделок запрещен в отношении долей в квартире.
Вернуться
○ Что делать, если один из собственников против продажи квартиры?
Запретить собственнику продать свою долю в квартире никто не может, даже другие собственники.
Если сособственник против, чтобы доля в квартире была продана постороннему лицу, то он в праве в течение месяца с момента получения уведомления о продаже дать свое согласие на ее покупку.
На практике существуют случаи, когда сособственники направляли продавцу возражения на продажу доли, но сами никаких действий на ее приобретение не осуществляли, то в это случае продавцу стоит дождаться истечения 30 дней с момента уведомления о продаже и реализовывать долю посторонним лицам.
Вернуться
○ Как быть если один из собственников отказывается получать уведомление о продаже?
Если сособственник отказывается получать уведомление о продаже доли в квартире, то есть два пути решения данной проблемы:
1. Самостоятельно по почте отправить извещение. Продавец направляет письмо об отчуждении доли почтой заказным письмом с уведомлением. А лучше письмом с объявленной ценностью в отличие от заказного письма к нему составляется опись документов, содержащаяся в конверте, которая заверяется сотрудником почты.
Тогда лицу, которому адресовано извещение, не удастся впоследствии заявить, что Продавец ему направил чистый лист бумаги, а не извещение о продаже.
Если же сособственник не заберет письмо из почтового отделения, то оно с соответствующей отметкой вернется Продавцу, в этом случае конверт будет считаться, доказательством направления указанного уведомления.
2. Известить через нотариуса. Продавец через нотариуса оформляет уведомление о продаже доли в квартире. Нотариус от своего имени и адреса отправляет заказное письмо с уведомлением о вручении.
Если сособственник в течение 30 дней с момента вручения извещения не обратится к нотариусу, то последний выдает Продавцу свидетельство подтверждающее, что сособственник был уведомлен о продаже доли.
- Если же сособственник не получил письмо и оно вернулось нотариусу обратно, то нотариус выдает свидетельство о том что продавец предпринял все возможные действия, чтоб известить данного участника долевой собственности.
- Конечно, второй вариант более привлекателен, но по факту некоторые нотариусы отказываются давать свидетельство, если извещение о продаже не вручено, поэтому перед тем как обратиться к нотариусу следует уточнить, выдаст ли он свидетельство, чтоб не тратить время и деньги, а обратиться к другому нотариусу.
- Вернуться
○ Договор купли-продажи
За составлением договора купли-продажи следует обращаться в нотариальную контору, составлять его будет помощник нотариуса. Самостоятельно оформленные договоры купли-продажи в отношении недвижимости нотариус не заверяет.
Договор должен содержать следующее:
- Информацию о сторонах (Ф.И.О., паспорт, место регистрации).
- Информацию о доли в квартире (по какому адресу находится, размер доли, площадь квартиры).
- Цену, условия оплаты, порядок расчета.
- Сведения о наличии или отсутствии ограничений, прав третьих лиц.
- Права и обязанности сторон.
- На основании, каких документов продается доля.
- Информация о сделке по отчуждению недвижимости на праве долевой собственности лицах, которые будут проживать.
- Сведения о том, что помещение пригодно для жилья.
- Порядок оплаты расходов по сделке, в каком порядке и кем оплачивается.
- Информация, что другие собственники были уведомлены о продажи доли.
А также иную информацию, которую стороны оговора захотят в нем указать.
Очевидно, что договор это достаточно объемный документ и его составление лучше доверить профессионалу.
Договор оформляется в трех экземплярах: 1 – Продавцу; 2 – Покупателю; 3- в Росреестр.
К договору обязательно должен быть оформлен акт, который свидетельствует о передачи доли новому собственнику (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Вернуться
○ Риски при покупке доли в квартире
Рисков при приобретении доли в квартире не избежать, вот самые распространенные:
1. Замена договора купли-продажи договором дарения. Одним из самых распространённых рисков для Покупателя это предложение Продавца оформить отчуждение доли договором дарения, а передачу денег осуществить в общем порядке.
Риск заключается в том, что Продавец оказывается недобросовестным и «подаренная» Вам доля не оправдывает ожиданий по ряду причин (например: антисоциальные соседи, по факту состояние помещения оказалось хуже и др.
) Обращаться в суд для расторжения договора дарения и возврата с Продавца своих кровных бесполезно, потому что договор дарения является безвозмездным.
2. «Доля»- это не «комната». В большинстве случаев Покупатель не осознает разницу между понятиями «доля» и «комната». Не всегда доля – это отдельно выделенная, изолированная комната.
Долю в квартире можно увидеть только в документах в виде дроби (например: ½, ¼ и т.д.).
Если Вы приобрели долю в квартире и желаете выделить в этой доле комнату, то это возможно сделать, по согласованию с другими собственниками или через суд, при условии, что есть техническая возможность отделиться, сделав отдельный вход, кухню, санузел и т.д.
без ущерба имуществу. На практике выделить почти невозможно.
3. Проблемы с продажей доли. Сумма стоимости доли в квартире всегда ниже, чем стоимость отдельно выделенной комнаты. При желании реализовать приобретенную долю в сроки и по цене, по которой изначально рассчитывали может и не удастся.
4. Моральный аспект. При покупке доли следует учесть, что с Вами в одной квартире будут проживать посторонние люди и конфликтов не избежать.
Вернуться
○ Совета юриста:
✔ Способы обхода преимущественного права покупки доли и связанных с этими способами рисках
Существуют два варианта, когда применение преимущественного права можно избежать:
1. Заключение договора дарения.
2. Заключение договора займа.
Договор дарения. При оформлении договора дарения никто не может запретить собственнику преподнести свою долю в дар. Руководствуясь п. 1 статьи 250 ГК РФ, преимущественное право распространяется только на договоры купли-продажи.
Риски оформления договора дарения:
- Для Покупателя: сособственник может обратиться в суд для признания сделки недействительной, притворной. В этом случае суд обяжет приобретателя доли вернуть ее.
- Для Продавца: договор дарения, на основании п. 1 статьи 572 ГК РФ, является безвозмездным и по этой причине Покупатель может не заплатить Продавцу, а взыскать с нечестного Покупателя денежные средства будет в дальнейшем не возможно.
Договор займа. Продавец и покупатель заключают договор займа на сумму стоимости доли, одновременно подписывается соглашение об обеспечении данного займа залогом доли в праве на квартиру. После чего лицо являющееся заемщиком пропускает срок возврата займа и стороны оформляют соглашение об отступном, предметом которого является доля в квартире.
Риски:
- Для Покупателя: другие собственники могут обратиться в суд для признания сделки притворной, и суд обяжет покупателя вернуть долю.
- Для Продавца: При притворной сделке Продавец будет обязан вернуть денежную сумму Покупателю.
✔ Покупка доли является способом получить прописку в квартире, при отсутствии денежных средств на квартиру целиком
Доля стоит намного дешевле, чем приобретение самой недорогой квартиры. Даже при ограниченных денежных средствах, этот вариант подходит для решения вопросов:
- Собственного жилья,
- Сполучения прописки,
- Отсутствие проблем с регистрацией.
И дает преимущества:
- Снижение затрат в перспективе (не надо платить за съёмное жилье),
- Возможность приобретения в дальнейшем квартиры целиком.
Вернуться
Адвокат Инна Белякова расскажет как продать доли в квартире без согласия других собственников.
Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ
Как продать квартиру, если один собственник против?
yacobchuk1/Depositphotos
Отвечает консультант комиссии по недвижимости общества потребителей СПб и ЛО Анна Горбенко:
В случае, если один из внуков против продажи, то продать квартиру у остальных не получится. Продажа возможна только с согласия всех собственников. Однако если квартира находится в общедолевой собственности, то бабушка и один внук могут продать свои доли в квартире, предварительно предложив выкупить их доли второму внуку.
Для этого им необходимо письменно предложить второму внуку выкупить доли по определенной цене, а в случае отказа либо в случае, если второй внук не даст ответ в течение месяца с момента получения предложения, доли могут быть проданы третьим лицам (по цене не ниже предложенной!).
Стоит помнить, что при продаже долей собственники теряют в цене, так как при продаже всей квартиры целиком размер вырученных денежных средств будет существенно больше.
Как происходит раздел квартиры на доли?
10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье
Отвечает старший юрист национальной юридической службы «Амулекс» Ольга Багаева:
Если квартира приватизирована на нескольких человек (то есть находится в долевой собственности), то она продается по соглашению всех собственников. Это предусмотрено Гражданским кодексом. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из жильцов.
Предположим, не все люди готовы продать свою долю.
Могут ли в таком случае другие сособственники продать свои доли посторонним? Да, могут, но только если будет соблюдено преимущественное право других жильцов на покупку продаваемой доли.
Это значит, что продавец обязан письменно известить остальных собственников о намерении продать свою долю в квартире. В извещении указывается цена и другие условия предполагаемой сделки.
Если остальные участники долевой собственности не купят эту долю в течение месяца со дня извещения, то продавец имеет право продать ее любому другому человеку. В том случае, если другие жильцы письменно откажутся от покупки, то долю можно продать раньше, чем через месяц.
По закону «О государственной регистрации недвижимости» сделки купли-продажи долей в квартире обязательно должны быть нотариально заверены. Если квартира продается постороннему лицу, нотариус обязан проверить соблюдение преимущественного права покупки других собственников квартиры.
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
Если у одного из долевых собственников есть возражения против продажи квартиры, данную квартиру нельзя продать по закону как единое целое.
Принуждение собственника к продаже его доли в этом случае законом запрещено и, более того, может являться основанием для признания заключенной сделки впоследствии недействительной. Вместе с тем выход из ситуации есть. Причем целых два.
- Так, в соответствии с законодательством РФ, доли в объекте недвижимости могут быть реальными (то есть выделенными в натуре – когда доля или доли соответствуют комнате или комнатам в спорной квартире) или идеальными (например, доля в размере ½ в однокомнатной квартире).
- Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?
- Как выписать человека, если неизвестно, где он находится?
Если доли реальны и выделены в натуре, Вы имеете коммунальную квартиру, каждая из комнат которой может быть предметом самостоятельной сделки, в том числе купли-продажи, дарения, мены и т. п.
Идеальные доли также могут быть предметом сделки, но стоимость их на рынке значительно ниже выделенных в натуре реальных долей (комнат), поскольку они подразумевают совместное пользование всеми помещениями квартиры каждым из собственников. Это влечет неудобства и довольно часто становится причиной обращений в суды и правоохранительные органы.
Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в судебном порядке.
Таким образом, первым выходом из Вашей ситуации является выделить Вашу и бабушкину доли в натуре, в виде комнат, по согласованию сторон или в судебном порядке. Квартира получает статус коммунальной, и Вы продаете Ваши с бабушкой комнаты, что позволяет Вам в дальнейшем добавить необходимую сумму и купить ей желаемую квартиру.
Второй выход – продать идеальную долю, если выделить реальную долю в виде комнат по какой-либо причине не получилось.
Обратите внимание, что в любом случае Вы должны соблюсти преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ), то есть предложить «несогласному» собственнику выкупить Ваши доли по цене предложения их третьему лицу. Если он не выкупает доли в установленный срок, Вы можете спокойно распоряжаться своими долями и решать вопрос с улучшением жилищных условий Вашей бабушки.
Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:
Квартира в долевой собственности продается только при согласии всех собственников. В случае хотя бы одного отказа придется продавать доли, а не всю квартиру.
У такого варианта есть свой минус: продажа по частям невыгодна. Денежные потери могут составить порядка 20-30% по сравнению с продажей квартиры целиком.
Возьмем в качестве примера квартиру с рыночной стоимостью 6 млн рублей. В случае полной продажи каждый из собственников получит 2 млн рублей. А при продаже двух третьих долей можно будет рассчитывать только на 2,5-3 млн рублей (вместо 4 млн) на двоих.
Как продать долю, если всех собственников сложно найти?
Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?
Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:
В ситуациях, когда собственники не согласны по вопросу продажи недвижимости, любые действия нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами.
К обсуждению важно привлечь всех собственников и обязательно их ближайших родственников (супругов, детей, родителей), советы которых, как показывает опыт, серьезно влияют на решения собственника и в последний момент могут как «развалить», так и «вытащить» сделку.
Обычно я начинаю переговоры с собственниками с того, что четко определяю причины и цели продажи, а также выбираю встречные объекты недвижимости (или движимости) для покупки. Это позволяет сформировать у продавцов мотивацию для продажи.
Когда человек видит цель продажи и свое будущее, он уже мысленно «продал» существующий объект и «живет» в новой квартире, «тратит» деньги на машины, дачи, развитие бизнеса… В большинстве случаев после обсуждений причин и целей продажи мы приходим к пониманию, что под категоричным ответом «Я не хочу продавать» скрывается истинный ответ «Я готов продать, но на при условии, что…».
Если всем собственникам и их членам семей удается договориться об условиях продажи с несговорчивым родственником, то проблема исчезает и можно приступать к продаже.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
- Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?
Квартиру продали без ведома владельца. Можно ли вернуть жилье?
Узнала, что меня заочно выписали из квартиры. Что делать?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.