Можно ли и как продать долю в однокомнатной квартире

Многие граждане РФ вкладывают личные сбережения в недвижимость. Но нередко денег на полноценное жилье не хватает, потому человек становится владельцем доли в квартире.

В каком-то плане долевая собственность – это неплохое решение для вложения небольшой суммы средств. Однако по факту дольщики платят налоги за ту недвижимость, которую даже не могут фактически использовать.

К тому же, продажа доли – это достаточно сложный и хлопотный процесс.

Ситуация осложняется, если речь идет об однокомнатной квартире. В данном случае выделить доли в натуре не удастся. Ниже мы рассмотрим, можно ли продать долю в однокомнатной квартире.

Продажа доли в однокомнатной квартире

По закону РФ каждый гражданин имеет право самостоятельно распоряжаться объектами, находящимися в его законной собственности. Однако права дольщика ограничиваются сособственниками.

Таким образом, принятие решений об использовании жилья придется вместе. Ситуация осложняется в том случае, если совладельцы не являются членами семьи или родственниками.

Наиболее разумным выходом из такой ситуации будет продажа доли одному из сособственников.

Способы продажи

Выделяют два вариант продажи доли в однокомнатной квартире:

• по взаимному согласию;
• через суд.

По согласию сторон

Проще всего будет продать долю в однокомнатной квартире по взаимному согласию сторон. Здесь возможны следующие варианты:

1. Выкуп. Выставляя свою долю квартиры на продажу, гражданин обязан уведомить об этом совладельцев. Если один из них принимает предложение, то стороны могут приступать к заключению договора купли-продажи. Недостаток такого способа в заниженной стоимости доли. В большинстве случаев ее приходится продавать на 20-30% дешевле в сравнении с рыночной стоимостью. Но здесь есть и преимущество, ведь собственнику не нужно искать покупателя, и он сможет получить деньги в краткие сроки.
2. Совместная продажа. Оговорив цену объекта, все дольщики решают выставить недвижимость на продажу. После реализации квартиры, каждый собственник получит сумму, соразмерную той части, которой он владел. Преимущество этого способа в том, что каждый сособственник сможет продать свою долю по рыночной стоимости. Финансовые выгоды очевидны, но потребуется согласие всех дольщиков.

Например, два брата получили в наследство однокомнатную квартиру. По закону, каждый из них стал собственником половины жилья. Братья решили продать недвижимость, а вырученные деньги разделить пополам. Оговорив цену, они наняли риелтора, и уже через месяц получили деньги.

Через суд

Обращение в суд целесообразно в следующих случаях:

1. Чтобы выкупить незначительную долю у собственника. Если во владении одного из дольщиков находится малая часть имущества, то его можно принудить к продаже через суд. Однако для этого у гражданина должно быть другое жилье, в котором он проживает по факту. Перед подачей заявления в суд, истцу необходимо положить на счет сумму, достаточную для выкупа доли ответчика.
2. Для принуждения одного из совладельцев к выкупу своей доли. Иногда использование квартиры, находящейся в долевой собственности, становится невозможным для некоторых дольщиков. Например, если жилье использует семья с малолетними детьми, то суд может запретить новому владельцу вселение. Тогда последний имеет право обязать других собственников выкупить его часть, поскольку он не может использовать недвижимость по назначению. Кроме того, он способен взыскать денежную компенсацию за использование своей доли.

Рассмотрим еще один пример. Гражданин получил в наследство ¼ доли в однокомнатной квартире. ¾ жилья владеет дядя новоявленного собственника, который проживает здесь вместе со своей женой.

Наследник не планировал жить в квартире и предложил жильцам выкупить его долю, но получил отказ.

Он обратился в суд, не только принудив ответчика к выкупу своей части, но и получив денежную компенсацию за ее использование.

Основной минус судебных разбирательств заключается в существенных временных затратах. Эта процедура может занимать до 1 года.

Алгоритм действий

Рассмотрим подробный алгоритм действий для продавца:

1. Обсуждаем сделку с дольщиками. Как говорилось выше, на продажу доли по рыночной стоимости рассчитывать не приходится.
2. Собираем необходимые документы.
3. Оформляем договор купли-продажи.
4. Обращаемся к нотариусу.
5. Оплачиваем государственную пошлину.
6. Получаем документы.

Какие бумаги понадобятся

Чтобы продать долю в однокомнатной квартире, гражданину потребуются следующие бумаги:

• удостоверения личности продавца и покупателя;
• выписка из домовой книги;
• техпаспорт на жилье;
• выписка из ЕГРН;
• правоустанавливающая документация на долю в квартире;
• акт приема-передачи;
• справка об отсутствии обременений на объект;
• доверенность (нужна в том случае, если одна из сторон действует через представителя);
• согласие супруга на сделку (если объект находится в супружеской собственности);
• заявление о регистрации прав собственности.

Это базовый перечень документов, который может быть увеличен при наличии особых обстоятельств. Например, если одним из дольщиков является ребенок, не достигший 18-летия. Тогда для продажи объекта обязательно потребуется согласие органов опеки. Для этого заявитель должен обратиться в отдел, расположенный по месту регистрации несовершеннолетнего.

Нюансы оформления

Факт перехода прав на недвижимое имущество подтверждается договором. Его оформляют в письменной форме. Проект контракта можно заказать в нотариальной конторе. Эта услуга оплачивается отдельно.

В документе должны содержаться следующие данные:

• название договора;
• место оформления;
• сведения об объекте недвижимости;
• данные продавца и покупателя;
• размер продаваемой доли;
• порядок передачи средств;
• ответственность сторон;
• подписи участников.

Обращение к нотариусу

Продажа доли в однокомнатной квартире возможна только через нотариуса. С 2016 года договор подлежит обязательной заверке в нотариальной конторе.

Обязанности нотариусов были расширены в 2019 году. Теперь после заверки договора специалист обязан самостоятельно передать его в Росреестр для последующей регистрации. От участников сделки требуется только оформление заявления и оплата государственной пошлины.

Затраты

Продажа доли в однокомнатной квартире предполагает следующие расходы:

1. Сбор документов. Здесь все зависит от ситуации. В некоторых случаях требуется узаконить перепланировку, оформить право собственности, перерегистрировать технический паспорт и т. д. Каждая из этих услуг оплачивается отдельно.
2. Нотариальные услуги. Оплачиваются в размере 0,5% от стоимости недвижимого имущества.
3. Государственная регистрация – 2000 рублей.
4. Дополнительные нотариальные услуги. Зависят от региона. Средние расценки составляют 5-6 тысяч рублей.
5. Подготовка проекта контракта – 3-4 тысячи рублей, в зависимости от региона.

Расценки нотариальных услуг определяются региональными нотариальными палатами. Перед тем, как заключить договор, стороны могут узнать о средних ценах по региону на сайте нотариальной палаты.

Особенности налогообложения

С момента перехода имущественных прав, покупатель наделяется обязанностью по уплате налога на имущество. Теперь он становится полноправным владельцем недвижимости.

По результатам сделки продавец оплачивает НДФЛ в размере 13% от стоимости объекта. Граждане освобождаются от уплаты налога при продаже имущества, если:

• человек получил долю по наследству и владел ей более трех лет;
• гражданин купил недвижимость более пяти лет назад.

Продажа доли без согласия второго собственника

Иногда, желая продать долю, гражданин не может договориться с другими собственниками. Если речь идет о большой квартире, то эта ситуация разрешается без каких-либо проблем. Однако в случае с «однушками» дела обстоят куда сложнее. Даже через суд крайне редко удается установить порядок использования однокомнатной квартиры. К тому же, такое жилье не позволяет выделить долю в натуре.

Поэтому при продаже части однокомнатной квартиры можно поступить следующим образом:

1. Продать долю гражданам для последующего оформления прописки. Если человек не планирует проживать в квартире, а интересуется лишь получением прописки, то такой вариант будет для него отличным решением.
2. Обратиться к риелторам, которые позаботятся о подселении «профессиональных соседей». Это лица, которые за определенное вознаграждение вселяются в жилые помещения, принуждая жильцов согласиться на продажу объекта. Однако этот вариант не подходит тем гражданам, которые хотят сохранить хорошие отношения с дольщиками.

Следует понимать, что при продаже доли гражданину не требуется согласие других дольщиков. При этом они сохраняют за собой право преимущественного выкупа.

О преимущественном праве

Планируя продать недвижимость, дольщик обязан уведомить совладельцев о своем намерении. Если кто-то из них захочет выкупить долю, он получает приоритет в покупке перед третьими лицами.

Относительно статьи 250 Гражданского кодекса РФ, предоставление права преимущественного выкупа происходит следующим образом:

1. Составляется уведомление.
2. Документ вручается каждому дольщику.
3. Теперь продавец должен выждать в течение 30 дней. Если в течение этого срока не поступит никаких уведомлений от сособственников, он имеет право продавать объект третьим лицам.
4. Выставление недвижимости на торги.

В письменном уведомлении должны содержаться сведения о стоимости доли и предмете сделки. Документ можно вручить лично в руки или же отправить телеграммой.

Возможные риски

Перед тем, как продать долю в однокомнатной квартире, владелец должен знать обо всех рисках. Чаще всего возникают следующие сложности:

1. Перевод права выкупа. Если сособственник не получил уведомление, но при этом имел возможность выкупа доли, он может перевести на свое имя уже совершенную сделку. Подобное право возникает в течение трех месяцев с того момента, когда дольщик узнал о продаже.
2. Несовершеннолетние совладельцы. При продаже объекта, одним из собственников которого выступает несовершеннолетний гражданин, необходимо уведомить органы опеки. Представители данного госоргана редко дают разрешение на продажу, так как вселение постороннего лица будет нарушать интересы ребенка.
3. Сложности в поиске покупателей. Не рекомендуется подключать к процессу продажи агентства недвижимости. Их сотрудники будут делать все возможное, чтобы максимально сбить цену, затягивая с продажей. Поэтому искать покупателей лучше лично.

Сделки, связанные с продажей долей недвижимости, являются юридически сложными. Чтобы упростить и ускорить процесс, часть квартиры лучше продавать сособственникам. Так продавец избежит бумажной волокиты и подводных камней.

Можно ли и как продать долю в однокомнатной квартире, нюансы такой сделки

Продажа доли в однокомнатной квартире не запрещена, но на такое предложение сложно найти покупателя, так как она сама по себе невыгодна. 

Дело в том, что при продаже доли в однокомнатной квартире выделить эту самую долю не получится, так как квартира вообще состоит из одной комнаты. В таком случае речь идти может только об имущественном выделе доли, а не физическом. А подобные предложения жилья малому кому нужны, разве что для получения законной прописки.

Об особенностях таких сделок купли-продажи и поговорим далее — как их оформлять, какие особенности нужно учесть и как найти покупателя на такое предложение.

Законодательная сторона вопроса

С 2016 года законодательство в области продажи частей недвижимости изменилось. Теперь нужно учитывать такие факторы:

1. дольщики обязаны отчуждать доли у совладельцев только с участием нотариуса. Другими словами: продать долю можно только в том случае, если будет нотариально заверенное согласие на это остальных владельцев. Иным способом сделку не зарегистрируют в Росреестре;
2. обязательно должно быть соблюдено правило преимущественной покупки — это значит, что прежде чем продать долю третьему лицу, владелец ее должен предложить выкупить остальным совладельцам. И только после их письменного отказа можно начинать продажу.

Игнорировать права совладельцев не лучшая идея, потому что потом, уже после сделки, они могут ее оспорить, так как их права нарушены — согласно статье 250 ГК РФ.

Продажа доли в однокомнатной квартире сложный процесс еще и потому, что в случае надобности ее отчуждения сделать это очень сложно — отчуждать по факту не из чего.

Если вам нужно продать долю в своей однокомнатной квартире, лучше поступить следующим образом:

• договорится с собственником остальной части недвижимости о выкупе его доли или продажи ему своей;
• зарегистрировать сделку у нотариуса, а потом в Росреестре. 

Если же совладелец никаким образом не хочет идти на такие меры, то нужно получать у него письменный отказ на выкуп части и продавать ее третьим лицам. Но, больших денег за такую сделку получить невозможно — не из чего.

Как продается доля в однокомнатной квартире?

Сделка такого характера почти ничем не отличается от продажи доли в другой недвижимости. Сложности возникают только на этапе поиска клиентов, так как на такое предложение желающих мало.

Порядок действий при продаже части однокомнатной квартиры:

1. получить письменный отказ на выкуп доли от совладельца. Предложение о покупке нужно направлять минимум за 30 дней до предполагаемого старта продажи третьему лицу. Срок в 30 дней установлен законом на то, чтобы совладелец принял решение — покупать или нет и известил об этом продавца;
2. подготовить необходимые для продажи недвижимости документы (их список укажем ниже);
3. найти клиента, обсудить с ним условия сделки;
4. составить предварительный договор купли-продажи у нотариуса, получить задаток за долю;
5. оформить сделку в оговоренные сроки, заверить ДПК у нотариуса.

После этого, новый собственник идет в Росреестр с ДПК и документами на долю квартиры, чтобы перерегистрировать право собственности на себя.

Продавец должен подготовить для продажи такие документы:

1. копия и оригинал своего паспорта;
2. оригинал отказа от покупки доли совладельцем;
3. правоустанавливающие документы на свою часть квартиры;
4. выписка из ЕГРН. Она нужна для того, чтобы увидеть, кто прописан по адресу, есть ли обременения;
5. справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам по своему лицевому счету. А до продажи лицевые счета лучше разделить;
6. если состоит в браке, то письменное согласие супруги(а) на продажу доли;
7. если по адресу прописан несовершеннолетний, то перед сделкой его нужно снять с регистрации, а в органе опеки получить разрешение на сделку.

Не обязательно, но не будет лишним, иметь на руках такие документы:

1. справка из психоневрологического диспансера о дееспособности;
2. технический и кадастровый паспорт на квартиру;
3. поэтажный план из БТИ.

Выписку из ЕГРН лучше брать под сделку, чтобы там была актуальная информация и у покупателя не возникало лишних вопросов.

Что делать, если второй собственник против?

В таком случае никаких проблем для продавца все равно не будет, если он соблюдет правило преимущественной продажи — согласно статье 250 ГК РФ направит письменное предложение о выкупе доли и выждет 30 дней.

Если по истечению этого времени совладелец не даст ответа, то можно продавать долю третьим лицам. Как доказательство того, что право совладельца нарушено не было, будет документ, подтверждающий отправку ему извещения.

Это может быть талон из почты, уведомление о вручении адресату письма.

Расходы на оформление сделки

Из обязательных расходов это:

• госпошлина за нотариальное удостоверение ДПК — 0,5% от стоимости сделки;
• госпошлина за регистрацию права собственности — 2000 рублей, это расход покупателя, продавец оплачивает 350 рублей за себя;
• выписка из ЕГРН — 450 рублей бумажный вариант, 200 электронный;
• оплата услуг нотариуса — индивидуально, зависит от тарифов специалиста.

Как оплачивать эти расходы стороны решают сами — могут поделить пополам, может на себя взять кто-то один. 

Исходя из юридической практики, продать долю в однокомнатной квартире сложно, так как это неликвидный актив. Проживать там вряд ли будет посторонний человек, потому что у него не будет даже своей комнаты, а выделить долю физически тоже невозможно. Но, и на такие варианты можно найти клиентов, правда больших денег такие сделки не стоят.

Можно ли и как продать долю в однокомнатной квартире

Главная / Жилищные споры / Как продать долю в однокомнатной квартире

Просмотров 1180

Однокомнатная квартира – это минимальная неделимая площадь, которая состоит всего из одной жилой комнаты. Наличие доли в «однушке» говорит о том, что люди имеют самый невыгодный актив на случай продажи.

Действительно, реализовать даже ½ долю однокомнатной квартиры третьим лицам – очень сложная задача. При этом может оказаться, что и остальные совладельцы не захотят выкупать долю продавца.

Зато начнут поступать звонки с предложениями «черных риелторов»…

Сложностей много, рисков еще больше – осталось выяснить, можно ли вообще продать долю в 1-комнатной квартире и как это сделать на практике?

✅ Законодательная база

Общая долевая собственность имеет нюансы, о которых нужно знать перед заключением сделок с жильем.

Кардинальные изменения в законодательстве произошли в 2016 году. Дольщиков обязали отчуждать доли в присутствии нотариусов. Если раньше заверка не требовалась, то сейчас это обязательное условие, без которого у вас попросту не примут документы на регистрацию (п. 1 ст. 42 ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года).

Немаловажно соблюдать и другое правило – преимущественное право покупки доли остальными совладельцами. Перед тем, как давать объявление и искать покупателя не из числа собственников, нужно предоставить последним возможность выкупа:

• согласие – значит заключение договора купли-продажи с выбранным дольщиком;
• отказ или отсутствие ответа в течение 30 дней – повод для поиска покупателя «на стороне».

Игнорировать интересы сособственников – не получится, ведь в противном случае они вправе признать продажу недействительной (ст. 250 ГК РФ).

Оформление договора купли-продажи подчиняется нормам ст. 554–555 ГК РФ, а подписание акта приема-передачи – ст. 556 ГК РФ. Нарушение правил также может привести к оспариванию сделки.

Таким образом, закон разрешает продавать долю в однокомнатной квартире. Участникам остается лишь соблюдать правила и учитывать особенности продажи. Юристы отмечают, что доля в «однушке» – это «большая проблема» на случай ее отчуждения. Минус в том, что доля не выделена в виде комнаты, а является имущественным правом (не физическая).

✅ Можно ли и как продать долю в однокомнатной квартире?

Затея с продажей доли в малогабаритной квартире вполне имеет место на жизнь. Однако ее реализация – не всегда простое мероприятие. Крайне важно договориться с остальными содольщиками – если они согласны на выкуп, проблем не возникнет.

???? Пошаговая инструкция

Обычный порядок продажи квартирной доли:

1. Установить цену и условия продажи.
2. Предложить выкуп совладельцам однокомнатной квартиры:

• устно договориться с одним из сособственников без оповещения остальных – в таком случае можно сразу заключать договор купли-продажи;
• разослать уведомления о продаже по адресам совладельцев (альтернативный вариант – передать извещения лично в руки под роспись) или воспользоваться услугами нотариуса.

1. Определиться с покупателем – из числа дольщиков, при их согласии на покупку, или с кем-то из числа сторонних покупателей (не собственников квартиры) – по прошествии 30 дней.
2. Назначить дату посещения нотариуса.
3. Составить предварительный или основной договор купли-продажи (далее – ДКП), заранее оплатить услуги специалиста.
4. Нотариус заверяет договор и вносит сведения в ЕИС – единую информационную систему нотариата.
5. Отправка электронной заявки в орган Росреестра – выполняется нотариусом, при необходимости он ставит на документах свою ЭЦП (электронную цифровую печать).
6. Посетить нотариуса повторно и забрать готовые документы.

Завершающий этап – получение правоутверждающих документов от ФКП «Росреестра». Новому собственнику придет электронная выписка из ЕГРН – о том, что он приобрел долю в однокомнатной квартире и является ее владельцем. Сведения об изменении права собственности продавца будут также занесены в реестр недвижимости.

Пример:

Хренников и Светлова оформили развод и начали раздел жилплощади. Изначально 1-комнатная квартира была в долевой собственности – Хренникову принадлежала ½ доля, столько же было и у Светловой. Бывший муж захотел продать свою долю – он предложил экс-супруге выкупить ее за 550 000 рублей (кадастровая цена – 700 000 рублей).

Светлова не имела таких денег и попросила повременить с продажей. Она заверила, что займет часть суммы и оформит потребительский кредит. Хренников согласился подождать. Вскоре Светлова сообщила о готовности к сделке. Экс-супруги посетили нотариуса, заключили ДКП и зарегистрировали изменения в Росреестре.

Светлова стала единоличным собственником 1-комнатной квартиры, но за ней сохранялся долг перед банком.

???? Образец договора купли-продажи доли в однокомнатной квартире

Письменное закрепление намерений Продавца и Покупателя. Причем, не просто письменное, но и заверенное у нотариуса. Ниже вы можете ознакомиться с шаблоном ДКП доли в малогабаритной квартире.

 

Если вы продаете жилье целиком, вам понадобится другой образец – ознакомиться и скачать его вы можете в статье “Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности“.

???? Список документов

Особых отличий от документов на продажу всей квартиры нет. Потребуется предъявить документы на долю и факт извещения остальных содольщиков.

Сейчас, а точнее с 1 февраля 2019 года, документы подаются нотариусом в режиме онлайн (через Госуслуги или сайт Росреестра). Соискателям нужно предоставить необходимый комплект, куда входят:

• экземпляры договора купли-продажи;
• копии паспортов;
• копии свидетельств о регистрации права или новых выписок из ЕГРН;
• копии технических и кадастровых документов;
• копии уведомлений, извещений или нотариальных свидетельств – о том, что все совладельцы поставлены в известность о продаже доли (не требуется при выборе одного из сособственников);
• копии выписки из домовой книги;
• электронные заявления о регистрации изменений в праве собственности – со стороны Продавца и Покупателя.

Исходя из вашей ситуации могут понадобиться и другие документы (например, разрешение органа опеки и попечительства – если в сделке участвует ребенок до 18 лет или недееспособное лицо).

???? Стоимость, расходы

• Что входит в расходы на продажу доли в квартире:
• Во-первых, госпошлина за удостоверение договора купли-продажи у нотариуса – тариф 0,5% от цены ДКП, но в пределах 20 000 рублей.
• Во-вторых, оплата услуг нотариуса, так называемые УПТХ – индивидуально.
• В-третьих, госпошлина за госрегистрацию права собственности – Продавец оплачивает 350 рублей, а Покупатель – 2 000 рублей.

Затраты изначально будут больше, если продавцу придется уведомлять всех собственников. Рассылка ценных писем через Почту России обойдется в сумму от 50 рублей за штуку. Нотариальные услуги аналогичного типа – до 300 рублей с выдачей свидетельства о вручении письма.

✅ Можно ли и как продать долю в однокомнатной квартире без согласия второго собственника

Дольщики могут иметь свой взгляд на распоряжение жильем. Случается, что один из них хочет продать долю, а второй собственник против. Нередко он даже не собирается выкупать актив продавца, ожидая снижения цены или изменения решения. Что делать в такой ситуации?

Даже если кто-то из собственников препятствует продаже вашей законной доли – беспокоиться не нужно. Самое главное в такой ситуации соблюсти преимущественное право на выкуп остальными дольщиками (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Достаточно выполнить эти действия, после чего думать о поиске покупателя.

Порядок действий не отличается от описанного выше. Собственник доли уведомляет совладельцев о своем решении, указывает цену и условия сделки – давая возможность выкупа доли в течение 30 дней. Осталось разобраться, что такое уведомление, как оно выглядит и кому его адресовать?

???? Уведомление о продаже доли в однокомнатной квартире

Обязательное условие при продаже доли в «однушке» – известить всех дольщиков о своем решении, даже если они изначально не согласны. Уведомление имеет вид обычного письма-предложения, т.е. составляется в письменной форме.

Варианты оповестить несогласных дольщиков о продаже:

• личное вручение письма под роспись – если совладелец просто не хочет выкупать вашу долю, но и не уклоняется от ответа;
• ценное письмо с описью вложения + уведомлением о доставке/вручении;
• нотариальное уведомление – с последующей выдачей свидетельства о вручении.

Отправив извещения о продаже доли, остается только ждать. Если есть несогласные на покупку, они могут сразу дать ответ – нотариальный отказ (платный). Одновременный отказ всех совладельцев дает право досрочно начать поиск покупателя на стороне.

Если ответов не последовало, нужно ожидать в течение 30 дней – время на обдумывание предложения продавца. Истечение месячного срока позволит вам вести переговоры с любым другим приобретателем доли (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Что принято считать отказом:

• уклонение от получения предложения – игнорирование доставки письма почтальоном, курьером;
• неявка за корреспонденцией – несмотря на уведомление почты о доставке письма;
• отсутствие ответа на письмо-предложение.

Таким образом, несогласие сособственника не играет никакой роли. Достаточно отправить извещения, выждать месячный срок и, – если никто из дольщиков не изъявил желания вступить в сделку – приступать к поиску покупателя.

Пример:

Фролов хотел продать ½ долю в однокомнатной квартире. Выручив деньги, собственник хотел приобрести комнату в другом городе. Вместе с ним в квартире проживал старший брат, который также имел долю. Он выступил против продажи, поскольку не хотел, чтобы в квартиру подселяли чужих людей. Фролов предложил выкуп ему, но брат отказался, т.к.

не имел денег. Уведомив второго собственника о продаже, Фролов выждал месячный срок и выставил объявление о поиске покупателя. Однако желающих не находилось, звонили только сомнительные риелторы. Поразмыслив, Фролов передумал продавать долю в «однушке», тем самым отложив сделку.

Если бы продажа состоялась, старший брат не смог бы ей помешать.

✅ Риски и трудности

Вероятно, многим кажется, что распорядиться долей в 1-комнатной квартире довольно легко. На самом же деле здесь имеются серьезные риски. Собственники сталкиваются не только с несогласием, но и с риелторским обманом.

Какие сложности могут возникнуть:

1. Иск со стороны «опоздавшего» совладельца – подается в том случае, если сособственник не успел ответить на предложение о выкупе. Например, находился в больнице, за границей, без связи и доступа к корреспонденции. Примечательно, что суды встают на сторону опоздавших.

На заметку! Истец вправе заявить, что не успел ответить на извещение продавца, хотя имел намерение выкупить долю. Исковое заявление о переводе прав и обязанностей покупателя подается в течение 3 месяцев после совершения сделки с третьим лицом. Обязательным условием будет платежеспособность истца, т.е. возможность выплатить ответчику (покупателю) понесенные им издержки.

1. Отказ от органа опеки – выносится в случае нарушения интересов несовершеннолетних собственников. Если продавец отчуждает долю в 1-комнатной квартире, где есть доля ребенка, вселение нового собственника затруднительно. Малая площадь ухудшит условия проживания для детей. Ни один суд не сможет разместить в «однушке» две семьи или двух чужих людей разного пола.
2. Неликвидный актив – продать долю в однокомнатной квартире очень сложно.

Желающих ее купить на рынке недвижимости очень мало. Зато много желающих из числа «черных риелторов». Они готовы приобрести вашу долю за бесценок, а затем устроить ад остальным собственникам.

Шумные вечеринки, потопы, «соседи с Кавказа», алкоголь, едкие смеси и краски, ночной ремонт – далеко не полный перечень воздействия на бедных совладельцев. Цель таких дельцов – вынудить владельцев долей продать им их за копейки (или выкупить текущую долю по завышенной цене – в 2-3 раза).

И как показывает практика, это работает – у людей не остается иного выхода, кроме как пойти на сделку с «аферистами». Готовы ли вы испортить жизнь сособственникам?

Расселить людей в «однушке» очень сложно. Если согласие не достигнуто, вопрос решается в суде – но не факт, что решение устроит всех собственников. Каждому хочется иметь отдельную комнату. Ситуация с однокомнатной квартирой это усложняет. Оптимальным решением видится продажа квартиры целиком, а не по долям.

Малогабаритные квартиры создают неудобства не только в плане жилья, но и в случае с продажей долей. Обычно возникают конфликты между собственниками.

Нередко практикуется и отказ со стороны ООП – если затронуты интересы ребенка. Чтобы избежать проблем, нужно иметь опыт в подобных делах. Юристы нашего сайта помогут разобраться с продажей 1-комнатной квартиры.

Вмешательство эксперта убережет от рисков, обмана и потери денег.

Рекомендуем актуальное видео к просмотру о порядке продажи доли в 1-комнатной квартире:

Как продать долю в однокомнатной квартире, как продаются доли квартиры

Количество комнат в квартире не влияет на возможность продажи доли. Закон разрешает гражданам свободно покупать и продавать части однокомнатного жилья. Тем не менее, на практике вопрос распоряжения долями может встать ребром и вызвать трудности. Рекомендуется заручиться профессиональным юридическим сопровождением, чтобы избежать конфликтов с с другими собственниками.

• Хотите разобраться, но нет времени читать статью? Юристы помогут
• Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажете
• С этим вопросом могут помочь 307 юристов на RTIGER.com

Решить вопрос >

Что установило законодательство

Квартира — имущество, которое может находиться во владении у нескольких собственников. По общему правилу, если недвижимостью владеют несколько человек, она будет иметь режим общей долевой собственности. Доля квартиры — это часть имущества, которая принадлежит отдельному участнику.

Центральный закон, который регулирует вопрос долей в однокомнатной квартире — Гражданский Кодекс РФ. В ст.246 ГК РФ установлено, что доля квартиры может продаваться владельцем только при соблюдении правил, указанных в ст.250 ГК РФ.

Первый пункт закрепляет за участниками собственности приоритетное, привилегированное право покупки. Данная норма означает, что другие владельцы стоят в первой очереди при продаже по отношению к посторонним лицам.

Правило распространяется на все возмездные операции с имуществом, что подтверждается Верховным Судом РФ.

Порядок продажи доли в однокомнатной квартире

Ст. 250 ГК РФ фактически указывает владельцу первый шаг при продаже части однокомнатной квартиры. Сам порядок выглядит следующим образом:

1. Извещение совладельцев.
2. Составление договора и сопровождающей документации.
3. Подписание бумаг.
4. Регистрация права.

Доля квартиры может быть продана только при предварительном оповещении других совладельцев. Извещение — прямая обязанность лица, которое желает продать свою часть. Если доля в квартире была продана без предупреждения, то другие совладельцы имеют возможность перевести право на себя в трехмесячный срок.

С 2017 года допускается извещение путем выставления электронного объявления на сайте регистрирующего органа. Другие дольщики не смогут оспорить отсутствие информирования, если имела место электронная рассылка.

Ст.250 ГК РФ устанавливает конкретный срок, который дается другим дольщикам на принятие решения. Если в течение 10 дней с момента извещения совладельцы никак не отреагировали на сообщение, то лицо имеет право продать долю любому субъекту. Десятидневный срок не применяется в случае, если собственники дали отказ в приобретении раньше положенного времени.

Документы при продаже доли в однокомнатной квартире

Доля квартиры продается с помощью классического договора купли-продажи. Содержание документа закреплено в ст.554 – 556 ГК РФ. По букве закона, договор должен содержать следующую информацию:

• сведения о квартире;
• размеры доли;
• цена доли.

Из соглашения должны ясно исходить адрес, площадь, размеры и другие сведения об однокомнатной квартире. Отдельно прописывается доля квартиры и ее размер. Также указывается документ, который подтверждает право собственности.

Перечисленные условия являются существенными. Если отсутствует хотя бы один пункт, то договор будет считаться недействительным.

Непосредственная передача доли осуществляется с помощью составления акта приема-передачи, который регулируется ст. 556 ГК РФ. Документ подписывается обеими сторонами. Уклонение будет считаться отказом от принятия или передачи доли.

Особенности регистрации доли в однокомнатной квартире

Сама по себе доля квартиры не нуждается в регистрации. Уведомить государственный орган нужно именно по поводу перехода права.

В регистрирующую инстанцию подается заявление – просьба лица закрепить изменение собственника. К документу могут прилагаться письменные отказы других дольщиков от преимущественного права.

С 2016 года доля квартиры продается только в присутствии нотариуса. Обязанность прямо закреплена в ст.42 ФЗ №218. Нотариальному удостоверению подлежит договор купли-продажи доли. Правило распространяется и на однокомнатные квартиры и не зависит от стоимости.

Нюансы продажи доли однокомнатной квартиры

На практике встречаются неординарные ситуации, которые усложняют процедуру продажи доли квартиры. Особенности связаны как с уведомительным порядком других дольщиков, так и с личностью собственника.

Если доля квартиры находится в распоряжении несовершеннолетнего, то вопрос, как продать право, решается при участии законных представителей и органов опеки и попечительства. Так как недвижимость относится к дорогим благам, то ее отчуждение требует должного внимания и подготовки. Орган опеки необходим, чтобы деньги за продажу перешли к несовершеннолетнему на счет.

Уведомительный порядок не меняется в случае, когда местонахождение совладельца неизвестно. Если продавец не знает, где пребывает сособственник, то рекомендуется разместить электронное объявление на сайте регистрирующего органа.

Отдельным особняком стоит срок ответа на извещение. Если сособственник направил продавцу ответ на десятый, крайний день для уведомления, но контрагент получил сообщение только на следующий день, то совладелец не имеет преимущественного права.

Важен не момент отправки ответа, а момент получения.

Доля квартиры относится к благам, которые трудно продать. Проблема касается не столько количества желающих купить долю, сколько отказов других владельцев. Заключение договора, особенно при продаже доли в однокомнатной квартире, труднореализуемо без грамотной юридической помощи.

Источники:

Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ. Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости