По закону у должника нельзя забирать единственное жилье, в котором он проживает один или вместе со своими родственниками — им гарантируются условия для нормального существования.
Но по факту, лишиться единственного жилья можно, если это огромный дом, роскошный особняк или просто квартира на 100 кв.метров, поэтому в судах обычно задаются вопросом, какой объем жилья нужно оставить должнику, чтобы он нормально существовал.
Поэтому суд оценивает “единственное жильё” по двум критериям: какую площадь занимает жильё и какова жилищная норма на одного человека.
В каждом населенном пункте установлены свои правила жилищной нормы на одного человека. Например, в Москве на одного человека нормой являются 10 кв.метров, а в Санкт-Петербурге — 9 кв. метров.
Поэтому, если единственное жильё должника площадью около 60 кв.
метров, при этом, в нем живут 2 или 3 человека, высока вероятность, что доля от квартиры может быть взыскана судебными приставами для продажи и уплаты долга.
В каких случаях можно лишиться единственного жилья?
Как мы указали выше, несмотря на то, что единственного жилья по закону лишиться нельзя, на деле, если оно занимает большую площадь, могут продать часть этого жилья. Гражданам, которых хотят лишить единственного дорогого жилья в счет уплаты долга, должны предоставить более скромную квартиру.
К такому решению может привести не только тот факт, что человек задолжал крупную сумму денег, но даже тех, кто находится в процессе реализации процедуры банкротства.
Также во внимание принимаются обстоятельства приобретения этого жилья, например, суд может посчитать подозрительным, если его купили после возникновения долга.
Суды при принятии решения о изъятии единственного жилья учитывают некоторые условия:
- должника нельзя оставить совсем без жилого помещения в соответствии с нормами соцнайма в том регионе и месте, где он живет;
- суды должны учитывать размер долга и рыночную стоимость имущества, на которое наложено взыскание. То есть если долг, условно, 500 тыс. рублей, а квартира стоит 10 млн рублей, то продавать с торгов ее не станут;
- взыскание единственного жилья не должно вынуждать должника переезжать в другое поселение, но переезд возможен, если должник согласится.
Ипотека
Особенно стоит переживать лицам, у которых единственным жильем является квартира, взятая в ипотеку.
Если жильё было приобретено за счет ипотечных средств и является залогом, то его, к сожалению, можно лишиться.
Следовательно, кредитор имеет право забрать квартиру за долги, если она в ипотеке и даже если она единственная. Более того, кредиторы могут забрать квартиру за долги, даже если в ней прописан ребенок.
Но суд может отказать в лишении ипотечного жилья, если:
- Просрочка по платежам не превышает 3 месяцев.
- Сумма задолженности составляет не более 5% от стоимости помещения. Получается, если квартира стоит 3 000 000 рублей, а долг около 100 000 рублей, его не будут изымать.
Апартаменты
Апартаменты можно отнести к серой области закона, так как непонятно, можно ли их лишиться, если это единственное жильё, поэтому кредиторы пользуются данной лазейкой для защиты свои прав и законных интересов. Как мы написали выше, если площадь апартаментов превышает допустимые нормы на человека, их могут продать, а должнику купить жильё скромнее.
Дорогостоящее жилье
Должник вправе оставить за собой одно жилое помещение, на которое кредиторы претендовать не могут и лишить его тоже. Однако оно не должно относиться к категории дорогостоящего жилья (в том числе иметь большую площадь).
В ближайшее время в действующее законодательство хотят внести поправки о максимально допустимых характеристиках жилого помещения, которое может оставить должник для собственного проживания.
Скорее всего, элитная и дорогая недвижимость для несостоятельных граждан окажется под запретом и его будут лишать.
Если должника хотят лишить единственного жилья, он может защитить его, предоставив некоторые доказательства.
Во-первых, необходимо доказать, что жилье действительно единственное, приложив выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) за последние несколько лет, подтверждающую, что иного жилья у должника нет и не было.
Во-вторых, рекомендуется, чтобы место регистрации совпадало с адресом жилья — так получится подтвердить, что у должника больше нет другого места для проживания.
В-третьих, если площадь жилого помещения превышает стандарты квартиры на одного человека, желательно, чтобы в ней проживали другие члены семьи или родственники — на несколько человек норма площади, соответственно, выше. В-четвертых, можно попробовать доказать, что единственное жилье подбиралось исходя из инфраструктуры района, в котором она находится (в районе расположены детские сады, школы, общественные организации, в которых обучаются дети должника, или же находится работа, и так далее).
Подозрительные сделки в течение последних трех лет перед банкротством
В суде могут оспорить подозрительные сделки, из-за которых были нарушены имущественные интересы кредиторов и сделки с предпочтением, например, когда заемщик выплатил кредит в одном банке в ущерб остальным. Но полный перечень сделок, которые могут быть оспорены при банкротстве, включает в себя:
- договоры купли-продажи;
- соглашения о разделе имущества;
- брачные договоры, устанавливающие правила раздела имущества;
- мировые соглашения;
- договоры дарения;
- поручительства;
- сделки, совершенные законным супругом должника.
Если должник совершил сделку по отчуждению единственной жилой недвижимости, например, квартиры или дачи, то ее не будут оспаривать, так как подобный процесс не причиняет никакого имущественного вреда кредиторам и не влияет на исполнение долговых обязательств перед ними.
В каких случаях можно лишиться единственного жилья за долги в 2022 году
Практически все россияне знают как аксиому, что единственное жилье не могут отобрать за долги. Но последнее решение Конституционного суда от 2021 года может существенно изменить судебную практику по вопросу неприкасаемости квартиры должников.
Это решение вызвало большой общественный резонанс и опасения россиян в том, что их оставят без «крыши над головой». С учетом того, что 42 млн. россиян имеют долги по кредитам и займам, задолженность по налогам и коммунальным платежам – вопрос, как теперь будут решать судьбу единственного жилья, действительно актуален.
В материале рассмотрим, когда по закону сохраняется имущественный иммунитет за недвижимостью, а когда можно остаться даже без единственного жилья с учетом последних изменений.
Что такое единственное жилье
Конституция гарантирует право каждого гражданина на собственное жилье и закрепляет норму о том, что никого нельзя лишить жилища. Кроме того в перечне имущества, на которое не допускается обращение взыскания, указано единственное жилье.
По ст.446 ГПК единственное жилье – жилое помещение или его часть, которое является единственным пригодным для проживания гражданина-должника и членов его семьи и они постоянно проживают в нем. Никаких ограничений по площади в определении не приводятся. Единственным жильем может быть как квартира на окраине в 36 кв.м., так и элитный загородный особняк в 300 кв.м.
Когда единственное жилье под защитой
Статья 446 ГПК содержит список имущества, на которое не распространяется взыскание по исполнительным документам.
В перечень имущества, который обладает имущественным (исполнительским) иммунитетом, входит единственное жилье должника, а также земельные участки, посуда, личные вещи и сбережения в пределах прожиточного минимума. Все перечисленное здесь имущество защищено от взыскания.
Проще говоря, квартиры, дома и земельные участник не допускается забирать за долги, если семье с детьми больше негде жить. С одной стороны данная норма является социально справедливой, но с другой – предоставляет недобросовестным должникам простор для злоупотреблений.
Какое имущество защищено от взыскания по ст.446 ГПК
Иммунитет единственного жилья применяется в рамках исполнительного производства и процедур банкротства.
В ходе процедуры признания финансовой несостоятельности все имущество должника включается в конкурсную массу, подлежит реализации и погашению долгов перед кредиторами. Но на основании ч.3 ст.213.
25 ФЗ «О несостоятельности» единственное жилье исключается из конкурсной массы в процедуре банкротства по ходатайству гражданина.
5 ситуаций, когда единственное жилье заберут за долги
Квартира – в ипотеке
Хотя ст.446 ГПК не допускает наложения взыскания на единственное жилье, но иммунитет не распространяется на ипотечное жилье. Квартира в ипотеке может быть реализована за долги даже, если в ней прописаны несовершеннолетние.
Ипотека предполагает залог на приобретаемую недвижимость и если должник перестанет исполнять свои финансовые обязательства, банк вправе наложить взыскание на заложенную квартиру.
При этом предоставлять недвижимость взамен утраченного банк-кредитор или управляющий не обязаны.
Помощь может оказать только государство, предоставив семье с детьми квартиру в маневренном фонде во временное пользование.
Но есть некоторые исключения. С учетом сложившейся судебной практики банк не может потребовать реализации квартиры в ипотеку в следующих случаях:
- Продолжительность просрочки составляет менее 3 месяцев.
- Остаток по кредиту составляет менее 5%.
С 1 апреля 2021 года прекратила свое действие антикризисная рекомендация Центробанка не взыскивать у должников заложенные квартиры, если они являются единственным жильем для должника. С этого момента банки могут требовать обычного исполнения обязательств неплательщиками и выставлять на продажу ипотечные квартиры должников.
Единственное жилье подлежит взысканию и если кредит был оформлен на лечение, а квартиру предоставили в залог.
Апартаменты
Граждане, которые живут в апартаментах, лишены иммунитета на недвижимость. Даже если апартаменты являются единственным местом жительства, их могут выставить на продажу для погашения долгов перед кредиторами в рамках исполнительного производства или банкротства.
Дело в том, по действующему законодательству апартаменты – нежилая коммерческая недвижимость и не может приравниваться по статусу к единственному жилью.
Оспаривание договора купли-продажи
Если должник умышленно предпринимал действия по защите недвижимости от взыскания и заключал сделки только по мотивам вывода активов, то их могут признать недействительными. В результате квартира вернется в собственность должника и если она не является для него единственным жильем, то допускается взыскание недвижимости по долгам.
Финансовый управляющий наделен правом оспаривания подозрительных сделок, которые были совершены в течение последних 3 лет до принятия судом заявления о банкротстве. Сделку могут признать недействительной, если она была заключена в целях сокрытия имущества от кредиторов.
Если сделку посчитают мнимой, то имущество вернут в конкурсную массу для последующей продажи. Суд также может лишить единственное жилье, которое ранее передал должник по недействительной сделке, имущественного иммунитета.
Элитная недвижимость
На сегодняшний день процедура реализации излишне роскошного жилья, превышающего нормативы по площади, не предусмотрена. Формально такой подход не запрещен и судами регулярно рассматриваются требования кредиторов о снятии иммунитета с единственного жилья, которое явно превышает все нормы.
Но чаще суды занимают сторону должника и сохраняли избыточную единственную недвижимость за неплательщиком, даже если речь шла об элитном роскошном жилье.
Хотя в правовых моделях некоторых других юрисдикций есть оговорки, позволяющие отобрать роскошное жилье у должника.
Знаковое решение Конституционного суда 2021 года
26 апреля 2021 года Конституционный суд разрешил судам обращать взыскание на единственное жилье в своем Постановлении №15-П от 26.04.2021. И повторно призвал законодателей внести корректировки в абз.2 ч.1 ст.446 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющей имущественный иммунитет единственного жилья.
В Конституционный суд обратился гражданин, который в 1999 году дал своей знакомой в долг 770 тыс.р. Должница свои обязательства так и не исполнила, а сумма с учетом инфляции возросла до 4 млн.р. В 2019 году ее признали банкротом.
Из материалов дела следует, что полученные деньги должница направила на покупку квартиры в 110 кв.м, стоимость которой превысила сумму долга. Истец просил включить недвижимость в состав конкурсной массы для дальнейшей реализации. Но все суды ему отказали со ссылкой на ст.446 ГПК об иммунитете единственного жилья.
Конституционный суд посчитал, что суды некорректно трактуют назначение имущественного иммунитета. Его смысл состоит не только в сохранении права собственности на конкретное жилое помещение за гражданином, сколько в недопущении нарушения конституционного права на жилище.
В Постановлении Конституционного суда возможность продажи единственного жилья за долги допускается в следующих случаях:
- Альтернативные варианты для погашения задолженности кроме как взыскать квартиру – отсутствуют. Доходы должника настолько низкие, что не позволяют ему вернуть долги кредиторам.
- Размер долгов должен быть сопоставим со стоимостью квартиры. За долг по коммунальным услугам в 50 тыс.р. или просроченный займ на 100 тыс.р. квартиру «с молотка» не пустят. Суд должен предварительно сопоставить рыночную стоимость квартиры и размер задолженности.
- Площадь единственного жилья существенно превышает норму по жилплощади на одного члена семьи. В качестве норматива по мнению КС может учитываться социальная норма жилья, которую выделяют россиянам по договору социального найма по ст. 50 Жилищного кодекса РФ. В среднем эта норма составляет 18 кв.м. на человека и варьируется в зависимости от региона от 15 до 20 кв.м.
- При покупке единственного жилья отмечалось злоупотребление правом должника. К примеру, он передал все свои активы, сделав квартиру неприкосновенной, в преддверии банкротства или уже имея крупные долги.
Даже если суд пойдет на взыскание единственного жилья, то должник не окажется на улице. Кредиторы должны позаботиться о покупке нового жилья в том же городе (районе или при согласии должника – в другом регионе), соответствующей нормативам площади.
Соответственно, чтобы такой обмен квартиры с доплатой в пользу кредиторов был оправдан он должен позволить закрыть большую часть долгов. Например, если в результате продажи квартиры за 4 млн.р. удастся направить кредиторам 300 тыс.р. при общем долге в 10 млн.р. такая сделка лишена практического смысла.
Должникам, которые живут в квартирах около 30 кв.м. одни или из расчета 18-20 кв.м. на человека опасаться потерять единственную квартиру не стоит. Также Постановление КС распространяется на дела о банкротстве, поэтому скорее всего не будет учитываться при долгах в рамках исполнительного производства.
Стоит отметить, что это не первая попытка Конституционного суда обратить внимание законодателей на необходимость внесения корректировок в ст.446 ГПК. Впервые он указал на назревшие поправки в 2012 году в рамках Постановления № 11-П от 14.05.2012.
За 9 лет с 2012 по 2021 год было инициировано 2 законопроекта с указанием перечня исключений, когда жилье допускалось изымать за долги и какую недвижимость должны были предоставить взамен. Но ни одна из них не продвинулась дальше первого чтения в Госдуме.
Какие последствия будет иметь решение Конституционного суда о возможности отбирать единственное жилье
Пока никаких законодательных изменений в ст.446 ГПК не внесли. Статья продолжает действовать в неизменном виде. Поэтому вопрос с единственным жильем преимущественно будет решаться в пользу его сохранения за должником. Но скорее всего, поправки в ГПК в ближайшее время внесут.
Конституционный суд в своем решении №15П создал прецедент, на который будут ориентироваться суды и кредиторы. Поэтому ожидается рост числа обращений в суд со сторон кредиторов в целях обращения взыскания на единственное жилье как в рамках исполнительного производства, так и – банкротства.
И если ранее суды были достаточно консервативными и сохраняли иммунитет единственного жилья, даже если оно являлось элитным, то теперь чаще будут приниматься решения о наложении взыскания на единственную неипотечную квартиру со ссылкой на Постановление Конституционного суда.
С одной стороны, решение Конституционного суда сделает рассмотрение аналогичных дел более справедливым: должники более не смогут злоупотреблять своим правом «единственного жилья». С другой — определять степень «роскошности» единственного жилья и лишать его защиты теперь будет суд по своему субъективному усмотрению. В этом и кроется основная опасность для должников.
Без отсутствия четкого порядка изъятия единственного жилья у должника и критериев избыточности жилплощади такой подход может иметь определенные негативные последствия. Так, в решении КС не указано на условия, которые должны быть учтены при переселении должника из единственного жилья — в альтернативное.
Суды на практике могут игнорировать район проживания должника и переселить его из центра на периферию без необходимой инфраструктуры, не учесть месторасположение поликлиники, школ и детских садов.
Также действующая норма жилплощади на человека в 18 кв.м. на человека явно не отвечает требованиям комфортного проживания. Очевидно, что указанная норма должна быть пересмотрена.
В решении КС не приводится никаких ограничений с точки зрения категории. Получается, что могут продать единственное жилье, в котором проживают социально незащищенные категории граждан: инвалиды, пенсионеры, дети.
Даже единственное жильё могут забрать за долги. Объясняем, в каких случаях
Закон гласит: нельзя забирать у должника его единственное жильё, в котором он проживает вместе со своими родственниками. Нужно гарантировать должнику и его семье условия, «необходимые для их нормального существования».
Но проблема в том, как закон трактуют судьи. Какой объём жилья нужно оставить должнику, чтобы он «нормально существовал»? А если должник по факту не проживает в своей квартире, а сдаёт её в аренду? А если у должника много квартир, то какую ему позволят оставить?
Если жилых метров много, судья оставит должнику самое дешёвое жильё.
Часто банкроты пытаются спасти кровно нажитые метры, быстро избавившись от жилья. Стратегия распространённая. К примеру, богатый гражданин имеет в собственности квартиры и дома. Он знает, что скоро придут всё отбирать, и в спешке раздаривает имущество детям или распродаёт его друзьям и партнёрам.
Есть три варианта развития событий:
- Всю недвижимость вернут назад, если она продана неграмотно;
- Вместо недвижимости с покупателей возьмут деньги (опять же когда продано всё было неграмотно);
- Оспорить ничего не удастся: ни денег, ни квартир не вернуть. Последний случай — редкость.
Один челябинский бизнесмен решил пойти по первому сценарию. Он продал шесть квартир и элитный коттедж. Затем суд отменил все сделки и вернул в собственность бизнесмена одну из квартир и коттедж в Барвихе.
Тогда предприниматель потребовал оставить ему элитный коттедж в Барвихе как «единственное жильё». Но судьи решили, что «жить нужно скромнее», и отказались идти навстречу. В итоге дом продали с торгов.
Роскошная квартира — плохой вариант единственного жилья. Её часть могут кому-то продать либо обменять на вариант попроще
Сам по себе факт владения одной квартирой ещё не гарантия того, что у должника её не заберут. Тут есть два варианта.
Первый, самый простой: суд оценивает квартиру по стандартным критериям:
- какая у неё площадь;
- какой норматив площади на одного человека (или «жилищная норма учёта» по месту нахождения жилья).
С площадью квартиры всё понятно. Но с нормативами на одного человека сложнее: каждый город / посёлок устанавливает свои правила. Например, в Москве учётная норма жилья на человека составляет 10 кв. м, а в Санкт-Петербурге — 9 кв. м.
Так что, если у должника есть квартира 130 кв. м в Москве, где живут всего два человека, есть все шансы лишиться части квартиры. Взыскание обратят на долю, которая превышает минимально необходимую для «нормальной жизни».
Второй вариант зависит от находчивости кредиторов.
Очень любопытное дело было в Екатеринбурге. Гражданин банкрот владел двухуровневой пятикомнатной квартирой в центре города. Ему удалось сначала выиграть спор с кредиторами и заставить судью освободить квартиру от взыскания как единственное жильё.
Конституционный суд разъяснил, когда у должника можно забрать жилье — Российская газета
Ажиотаж подогревают громкие заголовки многочисленных публикаций о том, что главный суд страны разрешил отнимать у должника его единственное жилье, превращая гражданина фактически в бомжа.
Хлесткие комментарии подогревают возмущение тех, кто не видел и не читал этого документа. Безапелляционно утверждается, что Конституционный суд посягнул на самое святое — существующий запрет выбрасывать людей на улицу из единственного жилья, если у них есть долги.
Такие выводы, не соответствующие действительности, делаются либо от правовой безграмотности, так как ничего подобного в этом решении не сказано, либо подобные комментарии — просто сознательная спекуляция.
Итак, 26 апреля было обнародовано решение КС по делу «О проверке конституционности положений абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 213.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».
О такой проверке главный суд страны попросил житель Калужской области Иван Ревков. И вот почему он это сделал.
Еще в 1999 году он дал деньги взаймы знакомой. Та долг не вернула. Тогда Ревков пошел в суд. Но у него ничего не вышло. Дело о попытке вернуть долг превратилось в долгоиграющее. За годы ожидания сумма долга им была проиндексирована и возросла до 4 миллионов рублей.
Правовые тонкости операций с жильем эксперты «РГ» разбираютв рубрике «Юрконсультация»
Но долг беспокоил лишь кредитора. Сама должница за прошедшие годы купила квартиру площадью более 110 кв. м и после удачной покупки оперативно признала себя банкротом.
Иван Ревков настаивал на продаже этой недвижимости, купленной, к слову, уже после возбуждения против должницы исполнительного производства. Но в судах ему отказали, сославшись на статью 446 ГПК РФ. Эта статья запрещает обращать взыскание на единственное жилье должника и членов его семьи. Ревков подал жалобу в Конституционный суд.
Должница вместо возврата денег купила квартиру площадью более 110 кв.
м и после удачной покупки оперативно признала себя банкротом
КС напомнил, что уже рассматривал подобную ситуацию еще в 2012 году (N 11-П).
Тогда суд посчитал, что исполнительский иммунитет в отношении единственного жилья должника-гражданина хотя и оправдан, но не может быть безусловным и требует законодательных корректив.
И сейчас, оставаясь на той же позиции, КС решил, что норма закона, которую обжалует Иван Ревков, отныне не будет основанием полного запрета обращать взыскание на жилье должников.
Но это в том случае, если суд посчитает необоснованным применять этот исполнительский иммунитет, в том числе по делам о банкротстве граждан.
- Определить изъятия должна по-прежнему законодательная власть, но пока эти решения не приняты, отказ в применении исполнительского иммунитета возможен при соблюдении некоторых условий.
- В частности, должника нельзя оставить без жилища, причем площадью не меньше, чем предоставляется по соцнайму, или выселить в другое помещение, если он сам на это не согласен.
- Принимая такие решения, суды вправе учесть время присуждения долга, возбуждения исполнительного производства, а также извещения должника об этих событиях.
И, с другой стороны, имеет значение время, условия и суммы сделок и других операций должника. Включая доказанные злоупотребления в приобретении жилья, когда при неисполненном решении суда должник переводит свое имущество под защиту исполнительского иммунитета, чтобы укрыть его там от взыскания по долгам.
На вопрос корреспондента «РГ», повлечет ли подобное решение массовое изъятие жилья у должников, пресс-служба Конституционного суда заявила вот что:
— Не надо опасаться массового изъятия жилья у должников. Речь идет не об абсолютной отмене исполнительского иммунитета на их единственное жилье. Он как раз подтверждается и сохраняется. Но у суда появляется возможность обращения взыскания на единственные жилые помещения в случаях, когда применение иммунитета было бы неправильным и нет иного имущества, на которое можно обратить взыскание.
Фактически суды получили право преодоления явно несправедливой ситуации, когда кредиторы, а часто это обычные граждане, не могут обратить взыскание на формально единственное, но при этом сколь угодно роскошное жилье должника.
Гражданин с семьей, подчеркивают в КС, не должны остаться без пригодного для жизни жилья
То есть по объективным параметрам оно не стандартное, а значительно превышающее разумно достаточное. Стоимости такого жилья должно хватить и на погашение существенной части долга перед кредитором, и на удовлетворение жилищных потребностей должника и его семьи.
Гражданин и его семья, подчеркивают в КС, ни в коем случае не должны остаться без пригодного для проживания жилья площадью по крайней мере не меньшей, чем по нормам предоставления на условиях социального найма, и в пределах того же поселения, где эти лица проживают.
А у федерального законодателя сохраняются все возможности как можно быстрее урегулировать этот вопрос. В суде подчеркивают — нужны общие нормативные ориентиры в определении достаточного уровня обеспеченности жильем должника-гражданина и членов его семьи.
Поэтому такое регулирование — не просто право, а обязанность законодателя прежде всего в интересах граждан. Законодатель также может установить дополнительные гарантии прав должника в случаях, когда ему противостоит экономически более сильный субъект.
Например, банк.
В этом понимании оспариваемые нормы в их взаимосвязи соответствуют Конституции РФ.
КС решил, что дело Ивана Ревкова будет пересмотрено.
Могут ли забрать квартиру за долги
Многих должников волнует вопрос, в каких случаях кредитор может забрать жилье за долги.
Единственное жилье неприкосновенно
Обратимся к законодательству. В Конституции указано, что каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища (ст. 40 Конституции). Соответственно, право на жилье гражданина является его неотъемлемой конституционной гарантией.
Согласно ст.
446 Гражданского процессуального Кодекса РФ взыскание не может быть обращено на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Под единственным жильем, пригодным для проживания, может пониматься любое жилье, как то квартира, дом, комната и т. д.
Могут ли забрать единственное жилье, если оно в ипотеке?
Если жилье было приобретено за счет ипотечных средств и является залогом, то его, к сожалению, банк имеет право отнять. Следовательно, кредитор имеет право забрать квартиру за долги, если она в ипотеке и даже если она единственная.
Более того, кредиторы могут забрать квартиру за долги, даже если в ней прописан ребенок.
Стоит учитывать, что для банка забирать квартиру и тем более дом в счет уплаты долгов невыгодно, так как необходимо затратить время и деньги на реализацию этой недвижимости.
Поэтому при возникновении сложностей с исполнением обязательств необходимо срочно обратиться к кредитору.
В большинстве случаев банк пойдет навстречу и предложит, например, снизить ежемесячные платежи за счет увеличения срока ипотеки.
«В данной ситуации целесообразно обратиться в банк, предоставивший кредит, с заявлением о реструктуризации долга. На практике банк зачастую не заинтересован в судебной процедуре обращения взыскания на ипотечную квартиру, так как это довольно длительный процесс.
Поэтому если вы намерены в будущем погасить сумму долга и обоснуете план реструктуризации вашей задолженности, есть возможность, что банк пойдет вам навстречу и согласует новый график погашения задолженности», — советует Константин Заутренников, ведущий юрист компании «Проспектаси».
А если квартира, в которой живешь, не единственная?
Если жилье не является единственным, то кредитор имеет право обратить на него взыскание.
Стоит знать, что взыскание на жилище может быть обращено только на основании вступившего в законную силу судебного акта и только судебным приставом. Забрать квартиру за долги могут только приставы.
Правила, в рамках которых могут забрать квартиру за долги, в 2020 году не изменились.
Согласно закону «Об исполнительном производстве» в первую очередь взыскание обращается на денежные средства, принадлежащие должнику. Если денежные средства отсутствуют или их недостаточно, то судебный пристав-исполнитель вправе обратить взыскание на другое имущество, сперва движимое, а затем и недвижимое, в том числе на жилье.
Должник в свою очередь имеет право указать то имущество, на которое следует обращать взыскание в первую очередь. Пристав обязан рассмотреть данное заявление.
Важно! Если сумма долга меньше 5% от стоимости недвижимости или если просрочка по кредиту меньше 3 месяцев, на жилье нельзя обратить взыскание.
Поэтому многие заемщики могут не волноваться, что они могут лишиться жилья из-за того, что вышли на просрочку. Однако исполнять взятые на себя обязательства все равно нужно.
Также важно отметить, что забрать квартиру за долги коллекторы не могут, это могут сделать только приставы по решению суда. «Еще один способ лишиться квартиры — долгое время не платить алименты.
Если сумма долга соразмерна стоимости жилого помещения, пристав имеет право арестовать и продать квартиру», — добавил Владимир Савченко, генеральный директор АПРИ «Флай Плэнинг».
Следовательно, квартиру могут забрать за долги по алиментам.
Если жилье дороже долга?
«На практике чаще всего возникают ситуации, при которых сумма долга намного меньше стоимости недвижимости. В таких случаях после реализации недвижимости приставы возвращают остатки денежных средств должнику.
Главное, необходимо помнить, что продать просто так квартиру нельзя.
Существует правило, по которому цена, указанная в решении суда (по рыночной стоимости), падает на 5, а после 10 процентов», — замечает Елена Кривоносова, юрист юридической службы «Единый центр защиты».
Если после реализации жилья останутся денежные средства, то они поступают на счет службы судебных приставов. С данных средств погашаются издержки по продаже недвижимости (услуг), иные расходы на ведение исполнительного производства (например, исполнительский сбор), после чего оставшиеся денежные средства перечисляются на счет должника.
При оформлении кредита необходимо трезво рассчитывать свои силы. При возникновении форс-мажорных ситуаций нужно незамедлительно обращаться в банк.
За что могут отобрать квартиру
Долги по кредиту под залог квартиры
Если квартира заложена, а долг большой, то недвижимость могут забрать, даже если это единственное жильё.
Это, пожалуй, самый распространённый случай и самый большой страх будущего ипотечника.
https://www.youtube.com/watch?v=qy2v87qwOQk\u0026t=22s
Кредит под залог квартиры — не обязательно ипотека. Под залог недвижимости можно брать кредиты и на другие цели — например, на покупку загородного дома или автомобиля. В этом случае квартиру используют как залог, для гарантии возврата денег.
К сожалению, заложенную квартиру действительно могут отнять за долги.
Причём это реально даже с квартирой, которая является единственным жильём должника.
В первую очередь в зону риска попадает жильё, купленное в ипотеку и заложенное под её возврат. Право банка обратить взыскание на квартиру (то есть «забрать» её и продать) фиксируется в кредитном договоре. При его подписании внимательно читайте, в каких случаях банк потребует не только заплатить проценты и просроченные платежи, но и продать квартиру.
Это может быть не только просрочка платежей, но и нарушение совсем других условий договора. Такие случаи предусматривает и сам закон «Об ипотеке»(ст.
50): например, если собственник недвижимости не делает ремонт, не страхует квартиру или не пускает представителей банка для осмотра заложенной квартиры.
За такие нарушения банк вправе попросить вернуть невыплаченную сумму по кредитному договору, и если должник не сделает это в течение 1 месяца, потребовать продать квартиру.
Банки продают недвижимость с публичных торгов по правилам, которые описаны в том же законе «Об ипотеке». Забрать квартиру могут как по суду, так и без него. В большинстве случаев банки в договоре оставляют за собой право сделать это без суда.
Из этого правила есть исключения: даже если в договоре прямо прописан внесудебный порядок взыскания, то при незначительном размере долга перед банком без суда не обойтись.
Для этого долг должен быть меньше 5% от суммы оценки квартиры в договоре ипотеки, а просрочка — меньше 3 месяцев.
Если выполняются эти два условия одновременно, то банк может «покушаться» на недвижимость только через суд, который учтёт размер долга и серьёзность нарушений, прежде чем принять решение о судьбе квартиры.
Конечно, лучше не доводить ситуацию с просрочкой до такого: как только вы понимаете, что не можете вовремя платить банку или другому кредитору, которому заложили жильё, — обратитесь к нему и попробуйте решить эту проблему совместно. Мы уже писали, какие варианты может предложить банк в сложной жизненной ситуации: любому крупному кредитору выгоднее подождать и заморозить обязательства, чем заниматься продажей квартиры.
Долги без залога квартиры
Если квартира не в залоге, то забрать её в счёт долга можно только при условии, что это не единственное жильё должника. Но бывают исключения.
С долгами, под которые не заложена квартира, дела обстоят лучше.
Лишиться в этом случае недвижимости можно, только если это не единственное жильё (то есть у вас в собственности имеется другая квартира или комната). Гражданский процессуальный кодекс прямо запрещает забирать единственное жильё, если на него не оформлена ипотека, — об этом говорит ч. 1 ст. 446 ГПК РФ.
Этот запрет вызвал бурные обсуждения, потому что давал возможность, к примеру, злостным неплательщикам алиментов проживать в своей единственной пятикомнатной квартире в центре Москвы и не особо волноваться на этот счёт.
В 2016 году появился законопроект, который разрешает забирать за долги и единственное жильё, даже не если оно не отдано в залог. Если законопроект будет принят, то без квартиры может остаться любой должник.
Важно понимать, что суд, рассматривая обстоятельства дела, берёт в расчёт все нюансы конкретного случая. Поэтому «единственность» жилья не всегда спасает от его потери.
Так, например, в судебной практике бывали дела, где должник, злоупотреблявший своим правом, всё же лишался квартиры.
В одном из случаев должник, стремясь сохранить жильё, снялся с регистрации в съёмной квартире, где проживал уже много лет, и прописался в «спорном» собственном жилье. Суд принял во внимание все обстоятельства дела и вынес решение «забрать» квартиру в счёт долга.
Долги родителей и несовершеннолетний собственник
Если квартира не заложена, то её не заберут. Если заложена с долей ребёнка, то увы (
Забрать квартиру, в которой есть несовершеннолетний сособственник, очень сложно.
Во-первых, нужно помнить, что «отобрать» могут только долю должника в праве собственности, а не всю квартиру, потому что должник отвечает только тем, чем владеет сам. Доля несовершеннолетнего остаётся неприкосновенной.
Во-вторых, даже эту долю не смогут забрать, если это единственное жильё должника и оно не заложено.
Пример. Маме, папе и ребёнку принадлежит по 1/3 права на квартиру. Папа набрал кредитов и не в состоянии с ними расплатиться. При этом квартира — единственное жильё для всей семьи. В такой ситуации кредиторы не смогут ничего поделать ни с долей отца, ни тем более с долей ребёнка.
А если такая квартира заложена?
Долю ребёнка в праве собственности заложить можно только с согласия органов опеки. В некоторых случаях они идут на это, например, если квартира закладывается для покупки в кредит другой квартиры (она лучше, в ней у ребёнка тоже будет доля).
Если родители не смогут выплачивать кредит и накопят большой долг, то по закону банк вправе забрать даже единственное жильё, если оно заложено, и несовершеннолетие собственника не спасёт от такого взыскания.
На практике такое встречается очень редко: как правило, банки не берут в залог недвижимость, где один из собственников несовершеннолетний, а органы опеки не дают разрешение заложить такую квартиру.
Самовольные перепланировки или переустройство квартиры
Если перепланировка противоречит техническим регламентам и может угрожать сохранности дома (например, при сносе несущей стены), квартиру могут забрать. И такие случаи были
https://www.youtube.com/watch?v=qy2v87qwOQk\u0026t=70s
Самовольной перепланировкой или переустройством квартиры считается перепланировка, на которую не получено согласование уполномоченного органа. Или перепланировка, которую провели с нарушением проекта перепланировки, поданного на согласование.
Некоторые перепланировки можно узаконить задним числом, если они не нарушают никакие технические регламенты. Но есть перепланировки, которые согласовать в принципе невозможно — они угрожают целостности здания и безопасности людей, которые в нём живут. На такую могут банально пожаловаться соседи.
Если подобная перепланировка или переустройство будут обнаружены, для начала собственнику квартиры предложат вернуть всё в первоначальный вид. Срок на это отведёт орган, согласовывающий перепланировки.
Если собственник оставит всё как есть, он может лишиться квартиры по решению суда. Иск вправе подать орган, который согласовывает перепланировки. Если квартиру заберут, то после продажи с публичных торгов экс-владелец получит часть денег, вырученных за продажу, за вычетом расходов на восстановление квартиры.
Например, если суд решит, что стоимость квартиры 6 млн рублей, но при этом восстановить снесённую стену стоит 500 000 рублей, а убрать батареи с балкона — ещё 500 000, то квартиру продадут за 5 млн рублей, которые и достанутся прежнему владельцу.
Долги по коммунальным платежам
Долг по коммуналке не может расти вечно — рано или поздно квартиру просто отключат от благ цивилизации. Но не отберут. Однако, если вы не собственник, а только снимаете жильё по договору социального найма, то квартиру за долги можно потерять.
Долги в квартире по договору социального найма
Некоторые категории граждан России получают квартиру от государства. Но не в собственность, а для проживания. В этом случае оформляется договор социального найма, по которому наниматель платит за коммунальные услуги и другие текущие расходы на квартиру.
Выселить за долги по коммуналке такого нанимателя могут, если он без уважительных причин не платит за квартиру и за коммунальные услуги больше 6 месяцев. Это предусмотрено ст. 90 Жилищного кодекса РФ. Такого нанимателя вместе с членами семьи через суд выселяют в другое помещение — вот только его размеры будут рассчитываться по нормам, установленным для общежития.
- Ещё хуже обстоят дела с нанимателями квартир, которые пользуются ими не по назначению, «убивают» их или нарушают интересы соседей: таких нанимателей после предупреждений выселяют, не давая взамен никакого жилья.
- Долги по коммуналке в собственной квартире
- Квартиру не отберут, но долг заплатить придётся.
Поставщик коммунальных услуг вправе ограничить, а после этого и приостановить предоставление ресурсов. Сначала он предупредит о задолженности и потребует её погасить. Через 20 дней, если не оплатить долг, услугу могут ограничить (при наличии технической возможности), а ещё через 10 дней — и вовсе отключить.
Будьте внимательны: предупредить вас могут разными способами: лично под роспись или по почте России с уведомлением о вручении, через личный кабинет на сайте Госуслуг, позвонив по телефону или просто сделав запись в очередном платёжном документе. И такое уведомление будет считаться полученным.
Предупреждение об отключении направляют, если вы задолжали хотя бы за один вид коммунальных услуг условно за 2–3 месяца (по закону такой долг считается на основе двухмесячной нормативной стоимости услуги).
На практике это редко происходит так быстро. Отключать ли квартиру от коммунальных услуг — решает суд.
Он часто встаёт на сторону потребителя: «наказание» должно быть соразмерно нарушению, не иметь альтернативы и не вредить другим жильцам дома.
На сумму долга будут начисляться пени, и рано или поздно придётся заплатить не только сам долг, но и неустойку, которая будет становиться всё больше.
Долг могут взыскать через суд. Если задолженность не превышает 500 000 рублей, то решение выносят в порядке приказного производства — то есть без вызова сторон и без судебного разбирательства. Такой суд очень легко пропустить, особенно если вы живёте не по месту регистрации. О том, что суд вынес решение взыскать с вас долги, вы можете узнать уже от приставов.
И пусть незаложенное единственное жильё при этом не пострадает, зато всё остальное имущество, включая деньги на ваших счетах, зарплату и машины, легко пойдёт в ход, чтобы погасить долги по коммунальным платежам.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Родион Китаев