Ипотечный кредит на долю квартиры, можно ли и как взять долю в квартире в ипотеку у родственников

Но иной раз из-за материальных проблем покупка части жилья остается единственным шансом на получение собственной крыши над головой.

В статье узнаем, что такое ипотечный кредит на долю квартиры, каковы его преимущества и как его оформлять.

Согласно статье 5 закона №102-ФЗ «Об ипотеке» в качестве залога при ипотеке можно использовать долю жилья, которая принадлежит физическому лицу на правах собственника, о чем свидетельствует запись в Государственном реестре недвижимости.

Жилая площадь должна быть ликвидной и пригодной к эксплуатации. Иначе его будет сложно реализовать, если заемщик окажется не в состоянии выполнить обязательства по кредиту.

Рассмотрим, как купить долю в квартире в ипотеку. Согласно текущему законодательству есть два вида долевой собственности:

1. На правах общей собственности. У всех владельцев квартиры равные полномочия на использование своих долей. Размеры определяют квадратными метрами, принадлежащими им.
2. Доля рассматривается как частная собственность. Самый выразительный пример — коммунальная квартира. У каждого физического лица отдельная комната, и полноценно свои метры может использовать только конкретное физическое лицо. Человек — владелец определенного участка.

Каждая единица частной собственности должна пройти регистрацию в Росреестре, иначе долевое владение считается общим.

Процедура приобретения доли усложняется наличием нескольких владельцев жилой площади, которые не всегда хотят делить квадратные метры с посторонними людьми. Из-за этого оформление ипотеки получить будет сложно.

Как оформить долевую ипотеку

Банки предлагают своим клиентам разнообразные программы кредитования, но ни одна из них не будет подходить абсолютно всем, необходимо рассматривать каждый случай отдельно.

Самые распространенные ситуации, при которых люди идут в банк за оформлением ипотеки:

1. У заемщика уже есть во владении несколько долей, и ему нужна последняя для владения всем имуществом. В распоряжении банка будет отдаваться целая квартира, а не доля. И самым вероятным одобрением ипотеки будет именно этот случай.
2. Заемщик владеет только одной долей, но желает расширить жилплощадь с помощью покупки еще одной. Шансов в получении ипотеки будет больше, если каждый из владельцев предоставит свое письменное согласие с условием залога. Процентные ставки обычно высоки, так как цена полноценной жилплощади на рынке выше, и продать ее легче, чем одну часть.
3. Заемщик желает купить долю в квартире, при этом не является владельцем других частей. Здесь, вероятнее всего, будет отказ. Но если с владельцем квартиры хорошие отношения, можно обойти ограничения разделением долей.

В качестве долевого владения не может быть часть жилья общего назначения (кухня, туалет, коридор, кладовые и прочие нежилые зоны). Поэтому во время разделения их квадратуру не учитывают.

Документы

Одно из условий получения ипотеки – готовность физического лица, который берет заем, нести дополнительные расходы: оплачивать услуги нотариуса, риэлтора, государственную пошлину.

Чтобы получить разрешение банка, нужно собрать и предоставить:

• паспорт;
• СНИЛС;
• свидетельство о браке, рождении детей (при наличии);
• справка о доходах;
• копия трудовой книжки.

Банком заявка рассматривается 2-5 рабочих дней.

Рассмотрим, как оформить ипотеку на долю в квартире. Процедура оформления выглядит следующим образом:

1. Выбор банка. Заемщик рассматривает требования разных финансовых организаций.
2. Подается заявка. Заемщик должен собрать пакет документов, который необходим для предоставления ипотеки (паспорт продавца, выписку из Росреестра о регистрации покупаемой жилплощади).
3. Совладельцы пишут отказ от первоочередного права покупки доли (если часть квартиры последняя – согласие не нужно).
4. Банк убеждается в том, что совладельцы не являются родственниками заемщика, также предоставляется документ о том, что квартира соответствует всем нормам.
5. Продавец должен отдать в банк свидетельство на право собственности и договор на получение, выписку из домовой книги, подтвердить факт оповещения всех совладельцев и предоставить доказательства и разрешение супруга (при наличии).
6. Если банк соглашается, оформляется договор с заемщиком.
7. Поиск объекта недвижимости.
8. Оценка доли в квартире, являющейся предметом залога. Оценку делает независимое лицо, которое имеет официальное разрешение на подобную деятельность. Услуги оплачиваются заемщиком.
9. Заключается договор купли-продажи квартиры и ипотечного договора. Первый договор заключается с владельцем квартиры, второй – с банком.
10. Сделка удостоверяется у нотариуса.
11. Проводится государственная регистрация ипотеки. За заемщиком закрепляются права на покупаемую долю.
12. Страхование ипотеки, что гарантирует финансовой организации возврат кредита, если имущество будет испорчено или утрачено.

В последовательности оформления всей процедуры есть свои нюансы в каждом конкретном случае.

Куда нужно обращаться, чтобы оформить ипотеку

Чтобы получить ипотеку на приобретение доли в квартире, нужно обратиться в любой банк, который предоставляет такую услугу.

Также нужно будет посетить:

1. Риелтора. Заемщик сам может выбрать объект недвижимости.
2. Нотариуса.
3. Страховую компанию, если кредитор сам не будет оформлять защиту имущества.
4. В Росреестре нужно зарегистрировать сделку.

Другие варианты покупки доли квартиры

При отказе банка в выдаче ипотеки на долю можно оформить потребительский кредит. Процентная ставка будет выше, процедура продажи будет проходить по договору дарения.

Потребительский кредит – один из разновидностей кредитования. Им может воспользоваться любой человек, чтобы купить товары, жилье, услуги. Кредитополучатель должен вернуть заемщику средства на условиях последнего, почти всегда – с процентами за определенный срок.

Другой путь – получить ипотеку под залог имеющейся недвижимости. Виды такой ипотеки:

1. Ломбардная. Заемщик должен передать банку в качестве залога недвижимость, чтобы получить ипотеку. У заемщика должна быть собственная недвижимость, либо она должна быть у созаемщика/поручителя/другого лица, который готов заложить недвижимость за вас. Составляется дополнительный договор.
2. Ипотека под залог приобретаемой жилплощади. Заемщик получает средства на приобретение нового для себя жилья. Оно находится в залоге у банка. А по ломбардной ипотеке в залог пойдет недвижимость, которая уже есть у заемщика.

Ломбардная ипотека имеет ряд преимуществ перед классической. Преимущества схемы:

1. Необязательно отчитываться в том, для чего используются эти средства. Займ можно распределить по своему усмотрению.
2. Такую ипотеку дают без первоначального взноса.
3. Можно купить жилплощадь, которая не купишь с помощью обычной ипотеки (с перепланировкой, коммуналку, комнату в общежитии и так далее).

Недостатки:

1. Банки не выдадут ипотеку под залоговую квартиру, если она будет в плохом состоянии.
2. Обязательна страховка.
3. ИП, собственникам бизнеса, топовым руководителям будет сложно получить такую ипотеку. Банк может посчитать, что лицо берет ипотеку под бизнес.
4. Ставка выше, и разницы иной раз достигает 3%.

Можно ли ипотекой выкупить долю в квартире? Статья 224 ГК РФ указывает на возможность совместной собственности, т.е. одной и той же жилплощадью могут владеть несколько лиц, оформив свои в нем доли.

Согласно статье 246 ГК РФ владельцы имеют право распоряжаться частью своего имущества как хотят: они могут ее продать, передать по наследству, в дар, использовать в виде залога, если возникают кредитные обязательства.

Банки

Узнаем, какие банки дают ипотеки на долю в квартире в 2022 году:

• Дельта банк;
• Газпромбанк – продукт «Квартира на вторичном рынке», где можно купить и долю;
• Анкор банк выдает под залог уже имеющейся недвижимости другую жилплощадь и долю;
• Открытие – кредит «Квартира» позволяет купить жилье или его долю;
• Азиатско-Тихоокеанский Банк;
• Банк Образование – продукт «Комнаты и доли»;
• Плюс Банк и Актив Капитал банк.

Ранее подобные программы были у Сбербанка и ВТБ. Но сейчас данные банки с настороженностью относятся к таким заемщикам, так как доля не совсем подходит в качестве залогового имущества. Но можно оставить предварительную заявку.

Ипотека на выкуп доли в квартире не будет предоставлена, если в имуществе есть доля у третьих лиц, которые не собираются его продавать. Перед началом поисков банка лучше заранее обсудить данный вопрос со всеми владельцами квартиры.

Почему банки ведут осторожную политику в сфере долевых ипотек

Представим, что есть трехкомнатная квартира и два собственника. Один владеет двумя комнатами, другой одной. Если второй не возражает, первый выплачивает ему денежную компенсацию, которая равна рыночной стоимости этой комнаты, и получает полную квартиру.

И единственный собственник будет иметь дело только с банком, так как ипотеку на приобретение доли ему выдало именно это учреждение. Но банки не очень часто соглашаются оформлять такого рода ипотеки.

Причины:

1. В большинстве случаев такие ситуации случаются у родственников: доли делят разведенные супруги, дети и родители, братья и сестры. К примеру, заемщик получает ипотеку на долю в жилье. Отдает деньги родственникам, становится собственником квартиры и погашает ипотеку этими же деньгами, потому что родственники по договоренности вернули и их ему. Родственники ввязываются в это, потому что, возможно, сами задолжали по кредитам. Тут может быть масса предположений. Это не совсем чистая схема, а банки дорожат своей репутацией.
2. Бывает так, что заемщик после получения ипотеки на долю не становится единоличным владельцем квартиры. На взятые средства покупает только одну комнату. В случае банкротства заемщика банку не будет пользы от такого имущества. Продать комнату сложнее, чем целую квартиру. В стране низкий спрос на доли в квартирах и частных домах. Финансовая организация останется с бесполезным для него грузом, с частью недвижимости, которую сложно перевести в деньги. По этой причине практически всегда обязательное условие банка – после выкупа доли заемщик должен стать единственным владельцем. Но в Москве с такой дорогостоящей жилплощадью больше шансов получить ипотеку на долю в квартире, чем в маленьком городе.
3. Заемщик намерен купить долю квартиры, на которую кто-то из его родных уже имеет права, по завещанию или дарственной. Потенциальный законный владелец вправе оспорить акт купли-продажи через суд. После заемщик лишится доли, банк – залогового имущества.

Поэтому банки проводят проверки. Как тогда выкупить долю квартиры в ипотеку? Сбербанк также занимается долевым кредитованием, пусть и не очень охотно.

Но должны быть обязательно соблюдены условия:

• после покупки доли с помощью ипотеки недвижимость должна перейти заемщику;
• или оставшаяся часть квартиры закрепляется в собственности у супруга/супруги заемщика или заемщицы.

Почти невозможно получить ипотеку на покупку доли в квартире, если потенциальный заемщик желает купить долю жилплощади, на которое ранее не имел никаких прав. Или потенциальный заемщик желает купить долю в квартире, где он уже является владельцем какой-то части, но после сделки объект не станет его полной собственностью.

Сложно сказать со стопроцентной вероятностью, дадут ли банки ипотеку на долю в квартире, но если не терпится купить свой угол, можно также взять потребительский кредит или взять деньги в долг.

Официально продать долю постороннему тоже не удастся, так как совладельцы имеют первоочередное право выкупа.

И если у продавца с ними плохие отношения, получить от них письменный отказ будет очень сложно.

Если в собственности есть другая недвижимость, следует рассмотреть вариант оформления ее в залог. После того, как пройдет регистрация ипотечного договора, заемщик получит деньги, которые он потратит на расчет с продавцом по приобретению доли в квартире.

Можно поискать банк с более низкими процентными ставками в случае документального подтверждения целевого использования средств. После того как кредит будет получен, а договор купли-продажи подписан, в банк достаточно предъявить копию договора.

Видео: Ипотечный кредит на комнату и долю квартиры

Ипотека на долю в жилье, квартире, частном доме — Какие банки дают

Для значительной части населения нашей страны вопрос приобретения собственного жилья является проблемой. Далеко не каждый в состоянии оплатить стоимость квартиры, однако есть уникальная возможность, несмотря на материальные трудности все же стать владельцем жилья, воспользовавшись услугами банков, а именно взять кредит на какую-то часть квартиры.

Ипотечный кредит на какую-то часть от квартиры позволяет решить жилищную проблему организациям и отдельным людям. Чтобы воспользоваться финансовой помощью, вам нужно обладать свежей информацией о сумме, которую гражданину, принявшему такое ответственное решение, придется отдать банку за возможность пользоваться долевым кредитом. Познакомимся подробно с этим вопросом.

Долевая собственность и ее виды

Нам необходимо определиться с тем, какие же бывают разновидности долевой собственности. Зачем это необходимо? Это важно, поскольку банки изучают жилье, и если оно не такое, как требуется, они не выделят средства на его приобретение. Законодательство рассматривает следующие виды собственности на часть жилья.

1. Все, кто владеет жильем, имеют равные права, которые касаются использования долей жилья. Размер доли жилья определяется принадлежащими владельцу квадратными метрами, а не определенной частью (право общей собственности).
2. Долевое владение, которое, по сути, является частной собственностью. Необходимо дополнить, что таковой доля является только после того, как зарегистрирована в Рoреестре. Без этой процедуры жилье или его часть фактически общее владение. Иллюстрацией такого вида владения долей может являться случай коммунальной квартиры, когда каждый жилец фактически владеет участком квартиры и ни один из других жителей квартиры не пользуется этой частью.

Как видим, проблемы при такой покупке могут вызываться тем, что у квартиры не один владелец, а больше, и им может не понравиться, то, что имущество, принадлежащее им, отходит вдруг к чужому человеку. Кроме этого, бывают сложности или даже невозможность оформления этого вида. Связано это с ограничениями закона.

Как оформлять долевую ипотеку?

Итак, теперь мы знаем, какие есть типы такой собственности. Пришло время рассказать подробности этого вопроса, более конкретно представить различные случаи. Каждый случай неповторим. И хотя известны разнообразные программы по кредитованию, их используют не слепо, а учитывая особенности каждой конкретной ситуации.

Вот три наиболее распространенные ситуации, когда у людей возникает потребность обратиться в банк, чтобы оформить ипотеку:

1. Заемщик, которому уже принадлежат несколько частей, чтобы полноценно владеть всем имуществом, хочет еще одну долю, последнюю.
2. Заемщик владелец одной доли и хочет, чтобы его жилое пространство расширилось благодаря приобретению другой доли.
3. Заемщику не принадлежит ни одна часть, а он желает приобрести долю.

Что нужно, чтобы начать претворять желаемое в действительность? Необходимо залоговое имущество, фактически им является жилье, приобретаемое заемщиком. Финансовая организация тогда будет распоряжаться не частью, а всей квартирой. Отсюда следует, что больше вероятности одобрения займа банком обещает случай номер один.

Что со вторым случаем, насколько много суеты и проблем? Конечно, проблемы есть, и банки могут отказать, и цель ваша рискует быть не достигнутой.

Не отчаивайтесь, ведь при письменном согласии каждого владельца с условием залога одобрение тоже будет.

Недостатки второго случая, когда приобретают вторую долю, имея уже одну: немаленькие размеры процентных ставок, поскольку жилье стоит больше, чем его часть, также продать часть не легче, чем целую квартиру.

А теперь сложный третий случай. Возможно, вас ожидает отказ. Но надежда на успех все равно есть. Будьте в добрых хороших отношениях с теми, кто владеет жильем, и тогда попытайтесь разделить доли.

Вас ожидают траты на оформление документов, затем вы наконец-то получите подтверждение выкупленной части, отправляйтесь в банк.

Нет смысла лукавить, придется признать, что рисковать тут скорее всего бесполезно и шансов немного.

Каждый потенциальный заемщик имеет право знать, что закон ограничивает количество метров на одного жильца. Не могут считаться как долевые владения те части квартиры, к которым относятся нежилые помещения (прихожая, туалетная комната, кладовая и подобные помещения). Их площадь не учитывают при разделении на доли жилья.

Пять топовых банков, предоставляющих ипотеку на долю

Думаете, что все соответствующие учреждения согласны помочь вам с ипотекой? Вы сильно ошиблись. Причина – невыгодность работы с частью жилья, даже если все оно будет залогом. Представляем вашему вниманию финансовые учреждения, которые возьмутся за названный вид кредита.

1. Сбербанк предложит вам воспользоваться возможностью приобрести жилую недвижимость, погасив свой долг в течение 30-ти лет. Условия кредитования – общие. Минимум, который вы заплатите, – 300 000 ₽ при 11 процентах, что говорит о стабильности Сбербанка. В его пользу говорит также и то, что он работает с пенсионерами.
2. Газпромбанк позволяет кредитозаемщикам воспользоваться программой кредитования на выкуп последней части квартиры или комнаты. Суммы – начиная с 500 000 и до 45 000 000 ₽. Погасить ссуду предлагают в течение довольно длительного срока, это 30-ть лет. Ставка – от 11%. ПВ – 15% и выше, а при наличии маткапитала – пять процентов. Для тех, кто работает на предприятиях газовой промышленности, бюджетников, а также крупных партнеров названного банка скидки.
3. Тинькофф Банк дает клиентам возможность ипотеки на отдельную долю, чего не скажешь о других банках России. Минимальный процент – 13, 35, самый маленький взнос – 25% от того, что стоит жилье. Ипотеку выдают партнеры, а не Тинькофф Банк. Этот банк помогает оформлять документы. Но готовьтесь к возможным сложностям с документами, а именно их передачей и сбором.
4. Частный банк «Финансовая Корпорация Открытие» дает возможность заемщику приобрести в ипотеку последней доли квартиры. Минимальная ставка – 12%. Первый раз вы можете внести 20%, если есть справка 2-НДФЛ, а если ее нет – 30%. Этот крупнейшее финансовое учреждение взыскательно относится к своим клиентам.
5. Дельтакредит предлагает услуги на любую долю в жилье. Расплачивайтесь до двадцати лет. Минимум – 10,75%, что привлекает заемщика, при этом комиссия до четырех процентов от всего кредита – это условие минимальной ставки. Кроме того, ставка зависит от величины первого взноса (от 15%). При 50% максимальная скидка, таким образом Дельтакредит готов меняться и подстраиваться под клиента.

Процедура оформления долевой ипотеки

Чтобы начать оформление ипотеки в банке, получите его решение. Предоставляют следующий (стандартный) набор документов: паспорт заемщика и созаемщиков (когда это нужно), СНИЛСы, справка о доходах, копия трудовой книжки, свидетельство о браке, свидетельство о рождении (ребенка или детей).

Документы касаются заемщика, а если требуют, то и поручителей.

Заявку банк изучает от двух до пяти рабочих дней. По истечении этого срока, когда решение получено, заемщик собирает пакет документов по той доле, которую он хочет приобрести в квартире.

Для конкретного случая из тех, что были описаны ранее, нужен свой список документов, но процедура оформления однотипна.

Вот как она выглядит: сначала подготовить документы, которые рассматриваются банком для решения о предоставлении займа на ипотеку, обязательными документами при этом всегда являются паспорт того, кто продает долю, еще выписка из Росреестра о том, что жилье было зарегистрировано.

Если речь идет не о последней части жилья, тогда совладельцы должны написать отказ от своего права (у них есть так называемое первоочередное право на эту территорию).

Банку необходимы также факты, которые будут свидетельствовать, что заемщик и совладельцы не в родстве друг с другом, заемщик предоставляет документы о соответствии жилья нормам, прописанным в законе.

Тот, кто продает жилье, собирает для банка такие документы:

• Выписка из домовой книги;
• Свидетельство о праве собственности;
• Договор на получение;
• Подтверждение, что другие совладельцы или супруги/супруга (в случае, если они имеются) оповещены.

После предоставления всех этих документов банк рассматривает вопрос о возможности предоставления ипотеки. В том случае, если нарушений условий нет, оформляется договор с заемщиком.

Итак, в общих чертах мы познакомились с алгоритмом действий, и мы поняли, он зависит от многих факторов, конкретного случая, эти особенности также связаны с тем, что документы подаются в различные моменты.

Иногда совладелец отсутствует в городе, просто выехал из страны. И это тоже тормозит процесс работы с документами.

Какие есть альтернативы у долевой ипотеки?

Предположим, банк отказывается выдать средства на ипотеку. Тогда вот вам альтернативный вариант, который, возможно, вам подойдет.

Это оформление потребительского кредита, который характеризуется более высокой ставкой, а также не обходятся без оформления с использованием договора дарения.

Так люди делают довольно часто, поскольку владельцы не хотят заложить свое жилье, чтобы кто-то купил долю.

Еще есть возможность, когда ипотеку оформляют под залог недвижимости, которая имеется у обратившегося в банк человека.

Ипотечный калькулятор

Заключение

В наши дни создались условия для появления тенденции, когда финансовые организации могут работать с долями жилья. Для заемщиков это хорошо, плюс невысокие проценты, срок длительный, лояльные условия. Однако неполное имущество и приобретение его имеют много тонкостей, которые нужно соблюсти. Поэтому в банковской системе мало финансовых организаций, желающих этим заниматься.

Большая вероятность, что банк предоставит вам помощь в покупке последней доли. Но если есть желание купить собственный уголок, то тут гораздо вероятнее вариант с потребительским кредитом. В конце концов, можно занять деньги.

Есть некоторые хитрости, к которым прибегают люди, желающие купить долю. Например, это договор дарения доли, но и тут есть свои сложности. Если человек посторонний, то официально продать ему отдельную часть жилья не выйдет, ведь совладельцы имеют преимущество при выкупе. И тут возникает вопрос, захотят ли они написать отказ от своего права.

Ипотека на долю в квартире — это сложный вопрос для всех

Если хочет­ся офор­мить ипо­те­ку, все­гда предо­став­ля­ет­ся пакет доку­мен­тов не толь­ко для оцен­ки пла­те­же­спо­соб­но­сти заем­щи­ка.

Вслед­ствие это­го люди долж­ны зара­нее пра­виль­но под­би­рать жилую недви­жи­мость, что­бы не полу­чить отка­за кре­дит­ной комис­сии. Одна­ко все рав­но встре­ча­ют­ся слож­ней­шие ситу­а­ции, когда инте­ре­су­ет доля в квар­ти­ре.

В таких слу­ча­ях спе­ци­а­ли­стам при­хо­дит­ся про­во­дить тща­тель­ную про­вер­ку всех подроб­но­стей, ведь они отно­сят­ся к буду­ще­му залогу.

Слож­но­сти покуп­ки доли квар­ти­ры в ипотеку

Два варианта ипотеки на долю в квартире

При обра­ще­нии к кре­дит­ным бро­ке­рам опи­сы­ва­ют­ся раз­лич­ные ситу­а­ции, кото­рые вли­я­ют на отно­ше­ние комис­сии. Вслед­ствие это­го нуж­но серьез­но отне­стись к обо­им вари­ан­там, что­бы под­ска­зать чело­ве­ку, как имен­но посту­пить. Тем более что под­хо­ды пол­но­стью соот­вет­ству­ют обы­ден­ной дей­стви­тель­но­сти, поэто­му над ними нуж­но призадуматься.

1. Выкуп вто­рой доли квартиры;
2. Выкуп отдель­ной доли квартиры.

Сра­зу понят­но, что ипо­те­ка на долю в квар­ти­ре – это слож­ный вопрос по срав­не­нию с любой жилой недви­жи­мо­стью. С ней спе­ци­а­ли­сты дол­го раз­би­ра­ют­ся, что­бы ни в коем слу­чае не совер­шить ошиб­ки. Тем более что боль­шая часть заем­щи­ков даже не пред­став­ля­ют себе, какие непри­ят­но­сти часто про­ис­хо­дят из-за недо­смот­ра во вре­мя сде­лок купли-продажи.

Выкуп второй доли квартиры

Потен­ци­аль­ные кли­ен­ты финан­со­вой орга­ни­за­ции во мно­гих слу­ча­ях жела­ют выку­пить вто­рую долю под ипо­те­ку, что­бы стать пол­но­прав­ны­ми вла­дель­ца­ми квар­ти­ры.

Такие вари­ан­ты явля­ют­ся опти­маль­ны­ми, так как они устра­и­ва­ют все бан­ки.

Ведь в залог предо­став­ля­ет­ся жилье, сто­и­мость кото­ро­го зна­чи­тель­но выше пол­ной сум­мы кре­ди­та, поэто­му даже неста­биль­ный зара­бо­ток заем­щи­ка нисколь­ко не повы­ша­ет риска.

На самом деле под ипо­те­ку чаще все­го оформ­ля­ет­ся имен­но остав­ша­я­ся часть квар­ти­ры. Такие жилые пло­ща­ди встре­ча­ют­ся повсе­мест­но, поэто­му семьям хочет­ся пре­вра­тить­ся в еди­но­лич­ных вла­дель­цев. По этой при­чине они пред­по­чи­та­ют посе­ще­ние бан­ка для под­пи­са­ния дого­во­ра о кре­ди­те, чем про­дол­же­ние деле­ние общих поме­ще­ний с соседями.

Выкуп отдельной доли квартиры

Если же чело­век пода­ет заяв­ку в банк для при­об­ре­те­ния одной из долей квар­ти­ры, при­дет­ся столк­нуть­ся с серьез­ны­ми труд­но­стя­ми.

Важ­но, что в этом слу­чае невоз­мож­но под­твер­дить высо­кую сто­и­мость зало­го­во­го жилья.

Каза­лось бы, дом нахо­дит­ся в элит­ном рай­оне, но это нисколь­ко не повы­ша­ет сто­и­мо­сти отдель­ной ее части, поэто­му тре­бу­ет­ся тща­тель­ная проверка.

Дело в том, что выкуп отдель­ной доли под ипо­те­ку не под­ра­зу­ме­ва­ет под собой выде­ле­ния отдель­ной ком­на­ты.

Конеч­но, ново­яв­лен­ные «сосе­ди» обсуж­да­ют подоб­ные дета­ли, но при этом их дого­во­рен­ность нико­гда не под­твер­жда­ет­ся доку­мен­та­ми.

Соот­вет­ствен­но, бан­кам не уда­ет­ся уточ­нить дей­стви­тель­ность, а зна­чит, кре­дит­ная комис­сия все­гда про­дол­жа­ет сомневаться.

Ипо­теч­ный кре­дит на долю недвижимости

Выкуп доли у ближних родственников

Иная ситу­а­ция скла­ды­ва­ет­ся, когда осу­ществ­ля­ет­ся выкуп доли квар­ти­ры у бли­жай­ших род­ствен­ни­ков.

Такие дого­во­ра часто заклю­ча­ют­ся с роди­те­ля­ми, бра­тья­ми или сест­ра­ми, что­бы жест­ко раз­де­лить жилую недви­жи­мость или полу­чить необ­хо­ди­мые денеж­ные сред­ства.

Подоб­ные слу­чаи встре­ча­ют­ся повсе­мест­но, поэто­му кре­дит­ные бро­ке­ры сво­бод­но опи­сы­ва­ют их потен­ци­аль­ным заемщикам.

Такую ипо­те­ку офор­мить реаль­но, ведь в дого­во­ре с финан­со­вой орга­ни­за­ции бли­жай­шие род­ствен­ни­ки обыч­но высту­па­ют в роли пору­чи­те­лей.

В резуль­та­те это­го в каче­стве зало­га ука­зы­ва­ет­ся пол­ная квар­ти­ра, поэто­му у пред­ста­ви­те­лей бан­ка про­па­да­ет вся­кие сомне­ния, каса­ю­щи­е­ся рис­ков.

Сле­до­ва­тель­но, согла­сия дает­ся прак­ти­че­ски при каж­дой заявке.

Иде­аль­ным при­ме­ром явля­ет­ся полу­че­ние денеж­ных средств по мате­рин­ско­му капи­та­лу. Пусть такие сдел­ки счи­та­ют­ся мошен­ни­че­ством в соот­вет­ствии с поло­же­ни­я­ми зако­но­да­тель­ства РФ, но совер­ша­ют­ся они посто­ян­но, оста­ва­ясь юри­ди­че­ски чисты­ми.

Зачем же они под­пи­сы­ва­ют­ся? Круп­ные риэл­тер­ские агент­ства помо­га­ют «выку­пить» часть любо­го жилья род­ствен­ни­ков, что­бы кли­ен­там уда­лось полу­чить круг­лень­кую сум­му налич­ны­ми.

При­чем со сто­ро­ны финан­со­вой орга­ни­за­ции напрочь отсут­ству­ют какие-то нару­ше­ния, а зна­чит, их дея­тель­ность оста­ет­ся легальной.

Всегда ли нужно оформлять ипотеку на долю?

Офор­мить ипо­те­ку на долю непро­сто, поэто­му неко­то­рые потен­ци­аль­ные заем­щи­ки бан­ков инте­ре­су­ют­ся ины­ми вари­ан­та­ми.

Сле­ду­ет ска­зать, что они дав­но уже полу­чи­ли широ­кое рас­про­стра­не­ние, а зна­чит, их сто­ит вспом­нить.

Хотя обра­щать вни­ма­ние на мно­го­чис­лен­ные сомни­тель­ные вари­ан­ты нет смыс­ла, доста­точ­но пого­во­рить о потре­би­тель­ском кре­ди­те, кото­рый боль­ше все­го при­вле­ка­ет вни­ма­ние населения.

Круп­ные финан­со­вые орга­ни­за­ции часто пред­ла­га­ют заме­нить ипо­те­ку кре­ди­том налич­ны­ми. Мак­си­маль­ная сум­ма в этом слу­чае дости­га­ет 3‑х мил­ли­о­нов руб­лей, а сро­ки уве­ли­чи­ва­ют­ся до 25 лет. Так что еже­ме­сяч­ные выпла­ты ока­зы­ва­ют­ся при­ем­ле­мы­ми для мно­гих семей, в каче­стве же зало­га не высту­па­ет при­об­ре­тен­ное жилье.

Спе­ци­а­ли­сты утвер­жда­ют, что свя­зы­вать­ся с дого­во­ра­ми на при­об­ре­те­ние доли квар­ти­ры не нуж­но.

Слиш­ком часто тре­бо­ва­ния бан­ков не уда­ет­ся пол­но­стью удо­вле­тво­рить, поэто­му не сто­ит тра­тить вре­мя на ожи­да­ние отка­за кре­дит­ной комис­сии.

Вслед­ствие это­го луч­ше вос­поль­зо­вать­ся одним из иных вари­ан­тов, не стал­ки­ва­ясь с непре­одо­ли­мы­ми труд­но­стя­ми перед полу­че­ни­ем денеж­ных средств.

Ипотечный кредит на долю квартиры, часть дома: какие банки дают, каковы условия

28.01.2021

Гражданское законодательство предусматривает, что владение жилой недвижимостью может быть, как полным (когда объект принадлежит только одному собственнику), так и долевым.

Ввиду этого нередко возникает ситуация, когда пользователи хотят оформить ипотеку для покупки части недвижимости.

Однако данная процедура имеет свои особенности и нюансы, которые следует учитывать при обращении в банк.

Можно ли взять ипотеку на долю в квартире или доме

Вопрос оформления ипотечного займа для покупки доли квартиры волнует многих пользователей. Как показывает практика, каждый человек имеет возможность получить ипотечный кредит на долю квартиры, но далеко не каждый банк готов предоставить необходимую сумму.

Практика показывает, что на решение о выделении ипотечных средств на покупку доли недвижимости сказывается множество факторов, среди которых внутренняя политика банка, наличие специальных программ и многое другое.

В целом, ипотека на долю в доме будет реальной при соблюдении следующих условий:

• После покупки доли вся недвижимость перейдет под контроль одного собственника. Если заемщику уже принадлежит доля в квартире, и он хочет выкупить вторую часть, тем самым переведя недвижимость в свою собственность, банк с высокой вероятностью одобрит заявку на ипотеку. Это ключевое условие, на основании которого банк примет решение.
• У потенциального заемщика имеется первоначальное право на выкуп доли квартиры.
• Ипотека необходима для выкупа долей других собственников, в результате чего недвижимость перейдет под полный контроль заемщика.

Проблемы и сложности

Как показывает практика, банки крайне неохотно соглашаются на выделении ипотеки для покупки доли недвижимости. Проблема заключается в том, что в случае неисполнения заемщиком обязательств, банку будет крайне сложно продать долю квартиры, что будет сопряжено с дополнительными сложностями.

Кроме того, не стоит забывать о том, что действуют обязательные правила ипотечного кредитования, которые должны быть соблюдены в обязательном порядке.

Наибольшие шансы на одобрение ипотеки будут иметь те пользователи, которые в результате планируемой сделки получат полное право собственности на весь объект недвижимости. В других ситуациях все будет зависеть от дополнительных факторов и политики банка.

В некоторых случаях кредиторы с большой вероятностью ответят отказом в предоставлении средств на выкуп доли квартиры:

• Выкуп доли происходит у бывшего супруга (супруги). Здесь банк учтет наличие нового брака у каждой из сторон, а также период времени, прошедший с момента развода.
• Нотариальный договор заключается в отношении недвижимости, доли которой принадлежат близким родственникам. В данной ситуации имеется высокий риск фиктивности сделки с целью обналичивания кредитных средств.
• Заемщик планирует купить долю недвижимости, на которую никогда не имел прав.
• Потенциальный заемщик намерен приобрести долю недвижимости в объекте, где у него уже имеются собственнические права, однако последний договор не приведет к переходу объекта в полную собственность заемщика.

Выделение долей детям в ипотечном жилье

Вопрос о выделении детям доли в ипотечной недвижимости зависит от конкретных ситуаций.

1. Если покупка изначально сопряжена с привлечением средств материнского капитала, то выделение доли ребенку в ипотечной квартире будет обязательным условием. В противном случае банк попросту откажет в предоставлении займа.
2. Если речь идет об объекте, в котором изначально имеется доля несовершеннолетнего, то при продаже такого жилья с целью приобретения новой квартиры с использованием ипотеки, необходимо сразу же указать в заявке на получение займа о том, что ребенок впоследствии станет одним из собственников.

В целом, в случае с несовершеннолетними, в любых вопросах по ипотечному кредитованию необходимо привлечь органы опеки.

Орган проанализирует ситуацию, и проследит, чтобы жилищные условия ребенка не изменились в негативную сторону. Кроме того, предварительно необходимо будет получить согласие кредитора на то, чтобы доля недвижимости перешла в собственность ребенка.

Как правильно оформить «долевую» ипотеку

Для того, чтобы оформить ипотеку на покупку доли жилья, потенциальный заемщик должен убедиться, что соответствует всем требованиям банка-кредитора, и может подтвердить свой доход.

Только на таких условиях будет подписан ипотечный договор.

Также следует обратить внимание на то, что не каждый банк готов дать деньги на такую сделку, потому предварительно стоит убедиться в том, что выбранное учреждение готово предоставить кредит на обозначенную цель.

После сбора всех необходимых документов, можно спокойно подавать заявку, и банк в течение утвержденного периода времени примет окончательное решение. Однако не стоит забывать о некоторых нюансах такой сделки:

1. Обойтись без первоначального взноса будет невозможно. В разных банках он будет составлять от 10 до 25%.
2. Ставка по кредиту будет несколько выше, чем при покупке жилья на первичном или вторичном рынке (в среднем от 12 до 15%).

Ипотека под залог доли в квартире, как это возможно

Ипотека под залог доли в квартире весьма распространена в современном мире. Дело в том, что банки стараются обезопасить себя от возможных потерь, и потому более охотно сотрудничают с клиентами, готовыми использовать залоговое имущество в качестве гаранта исполнения условий кредитного договора.

Впрочем, в случае с залогом доли квартиры банки выдвигают особые требования.

Учитывая тот факт, что ипотеку на покупку доли недвижимости готовы выдать только крупные финансовые организации, они предпочитают заключать с пользователями кредитные соглашения в тех ситуациях, когда после покупки части, вся квартира переходит в собственность заемщика. Благодаря такому подходу банки избавляют себя от возможных рисков. Ни для кого не секрет, что продать долю значительно сложнее, чем квартиру в целом.

В целом, данный вопрос зависит от внутренней политики банков и конкретных кредитных программ. Так, если заемщик имеет весьма высокий доход, то в его случае получить ипотеку будет проще.

Некоторые банки выдвигают условие, при котором при ипотеке под залог доли жилья в обязательном порядке необходимо будет внести первоначальный взнос, или же для таких клиентов будут установлены более высокие процентные ставки.

В какой банк обратиться

В случае с долевой ипотекой наблюдается нежелание большинства банков работать с неполноценным имуществом. Потому оформить заем для покупки доли недвижимости могут позволить себе клиенты нескольких крупных банковских учреждений, среди которых:

1. Сбербанк. Здесь условия займа будут такими же, как и при покупке жилья на вторичном рынке на общих основаниях. Таким образом, пользователи смогут получить заем под 11% на срок до 30 лет. Минимальная сумма кредита будет равна 300 тыс. рублей, а кроме того, Сбербанк учитывает дополнительные доходы потребителей без документального сопровождения.
2. Газпромбанк. Здесь действует программа, по которой можно получить ипотеку на долю квартиры, но при обязательном условии, что после покупки жилье полностью перейдет в собственность заемщика. Ставка по кредиту тут составит 12%, а сумма займа будет равна от 500 тыс. рублей до 45 млн. рублей. Единственный нюанс заключается в первоначальном взносе. Сделка с использованием маткапитала потребует 5% взноса, а вот в других ситуациях он будет равен от 15 до 20%.
3. Дельтакредит. Данная организация предоставляет наиболее выгодные условия для пользователей, желающих взять заем на покупку доли недвижимости. Однако и тут все будет зависеть от первоначального взноса. Если его размер будет превышать половину стоимости доли, для потребителя будут открыты дополнительные возможности и максимальные льготы. Ставка для ипотечников будет составлять в пределах 10,75%, однако им придется дополнительно оплатить комиссию в размере до 4% от суммы сделки.
4. Тинькофф Банк. Данная организация в сделках по ипотеке на долю недвижимости будет выступать брокером. Заем будет оформляться по условиям банка, однако средства будут перечислены из банков-партнеров. Минимальная ставка по такому займу составит 13,35%, но при условии, что собственник внесет первый взнос равный не менее 25%.

Покупка доли в квартире в ипотеку

Ипотека на долю в квартире — выгодная альтернатива оформлению кредита на недвижимость для тех, кто в силу нехватки дохода или имеющихся сбережений не может приобрести жилье целиком.

Это одна из наиболее сложных разновидностей ипотечного кредитования, которая зачастую предлагается для покупки последней доли в квартире и осуществляется по более низкой процентной ставке (11-13 % годовых) под залог всей жилплощади.

Важно подчеркнуть, что банки дают ипотеку на долю в квартире только на вторичном рынке недвижимости, а потому приобретение жилплощади в строящемся доме невозможно.

Можно ли взять ипотеку и купить долю в квартире?

Долевое ипотечное кредитование практикуется в трех формах:

1. Выкуп последней доли. Как правило, выкупить долю в квартире через ипотеку стремятся, чтобы стать полноправными владельцами заветных квадратных метров, те, кто уже владеет одной или несколькими выделенными долями. Подобные ситуации возникают по причине раздела имущества между родственниками и бывшими супругами, получения недвижимости путем завещания или передачи одной части жилья банку. В этом случае залоговым имуществом выступает вся квартира, стоимость которой покрывает сумму кредита, а потому устраивает финучреждения даже при условии нестабильного или недостаточно высокого дохода потенциального кредитодержателя.
2. Выкуп второй доли для расширения владения недвижимостью. Это более сложный вариант кредитования, который требует письменного согласия на условия залога от каждого владельца жилья. В этом случае банки предлагают более высокий процент по кредиту, поскольку стоимость части квартиры не соизмерима с рыночной стоимостью полноценной жилплощади.
3. Выкуп отдельной части жилья. Этот путь сопряжен со значительными трудностями, обусловленными тем, что доказать высокую стоимость залоговой недвижимости не представляется возможным. Даже местонахождение дома в элитном жилом комплексе или модном районе не влияет на ценность жилья, поскольку долевая ипотека не предполагает выделение отдельной комнаты. Владельцы всех долей в квартире решают подобные вопросы путем договоренностей, но документально они не подтверждаются.

На законодательном уровне существуют ограничения на минимально допустимое число квадратных метров для каждого жильца, но при этом площади общего назначения (коридор, туалет, кухня, кладовые и прочие нежилые помещения) не являются частью долевого владения и не учитываются при разделении квадратных метров.

Среди всех финансово-кредитных организаций, какие дают ипотеку на выкуп доли в квартире, лишь немногие банки не требуют первоначальный взнос. Как правило, срок кредитования составляет 25-30 лет и первого взноса в размере 20-30 % от стоимости доли.

Лучшие программы ипотечного кредитования закономерно предлагает «Сбербанк», «Газпромбанк», «Тинькофф Банк», «Дельтакредит» и «Финансовая Корпорация Открытие».

Можно ли взять ипотеку на долю в квартире у родственников?

Выкупить долю можно у ближайших родственников (братьев, сестер или родителей), что позволяет получить необходимые денежные средства, решив актуальные финансовые потребности разделением жилой недвижимости.

Подобные случаи финансово-кредитные учреждения рассматривают более благосклонно, поскольку родственники выполняют роль поручителей, а залоговым имуществом считается вся квартира, что сводит риски банка к минимуму.

При этом опытные кредитные брокеры помогут оформить покупку доли в квартире у родителей и других близких в ипотеку.

Специалисты компании Royal Finance рады помочь в сборе пакета документов для кредитной комиссии и подтверждения платежеспособности клиента, поскольку удовлетворить требования банка без знания тонкостей оформления сделки практически невозможно, а потенциальный отказ финучреждения сопряжен с проволочками и необходимостью повторять процедуру подачи заявки заново.

Алгоритм оформления ипотеки на часть жилплощади выглядит следующим образом:

1. Потенциальный заемщик выбирает банковское учреждение и подходящую по условиям программу, собирает пакет документов.
2. Совладельцы оформляют письменный отказ от первоочередного права покупки части квартиры (для последней части согласие не нужно).
3. Продавец предоставляет подтверждение права собственности, выписку из домовой книги, разрешение супруга/супруги (если имеется) и других совладельцев (если они есть).
4. Кредитная комиссия рассматривает заявку, оценивает состояние жилья и его соответствие нормам. В случае одобрения кредитования с заемщиком оформляется договор.

Все процедуры оформления долевого кредитования сопряжены с бюрократическими и юридическими сложностями, а потому последовательность действий и подача различных бумаг может осуществляться на разных этапах. Поберечь силы и время позволит обращение за квалифицированной помощью кредитных брокеров компании «Роял Финанс». Для нас не существует невозможных задачи и безвыходных ситуаций.