Как объединить доли в квартире на одного собственника документально

Главная / Жилищные споры / Как объединить доли в квартире на одного собственника

Просмотров 1564

Общая долевая собственность предполагает несколько владельцев долей. Однако с прекращением режима возникает вопрос, как быть дальше? Представьте, что в квартире остался только один собственник. От 2 или 3 сделок с долями у него есть свидетельства и выписки из ЕГРН.

Возникает целый ряд вопросов:

• является ли он теперь единоличным собственником;
• надо ли объединять указанные доли в квартире в единое целое;
• куда денется долевая форма владения;
• как выглядит общий документ о праве собственности;
• куда обращаться и что заполнять?

Вопросы требуют уточнения. Если вы столкнулись с необходимостью объединить разрозненные доли в квартире – читайте наше руководство.

✅ Что такое объединение долей?

Стать собственником долей в квартире очень легко. Обычно это купля-продажа, дарения, обмен, наследование. Сложнее, если в руках одного собственника скопилось 2, 3, 4, 5 – одним словом, несколько таких долей.

Юристы не знают такого понятия как «объединение долей». Под ним понимается прекращение долевой собственности и оформление права на целый объект недвижимости – квартиру (п. 1 ст. 252 ГК РФ).

Неважно, как человек получил долю – уже в статусе совладельца или став им недавно. Если он выступает в роли владельца всех долей в квартире, ему придется решить – оформлять общий документ на собственность или нет? Тут нужно понимать, что нельзя выступать совладельцем своих же долей в праве собственности.

В каких случаях можно документально объединить доли:

• для продажи квартиры как единого объекта недвижимости;
• оформление общего лицевого счета;
• расчет налогов на жилье;
• перепланировка, ремонт и др.

Обратите внимание, что присоединение – это добровольная процедура. Если собственник не хочет переоформлять доли в 1 общую, он все равно будет считаться владельцем квартиры. Пусть даже, имея на руках документы на каждую из долей.

✅ Способы объединения долей в квартире

Как стать единоличным владельцем? Прежде всего, получить доли в рамках сделок с совладельцами. Разберем, что это за сделки и чем они отличаются – на конкретных примерах.

???? Дарение

Пользуется спросом в отношение близких родственников и супругов. Если один член семьи хочет подарить свою долю другому – стороны идут к нотариусу и заключают договор дарения (ст. 572 ГК РФ). Подаренная доля переходит в собственность одаряемого. Если в результате сделки человек станет владельцем всех долей в квартире – он вправе объединить части жилья в одно целое.

Пример:

Супруги Власовы и их сын имели в собственности 2-комнатную квартиру. Размеры долей были равными – по ⅓ части на каждого владельца. Сын женился и остро нуждался в жилплощади. Супруги договорились, что оформят свои доли в его пользу, а сами уедут в деревню. Отец находился в заграничной командировке.

Мать решила не откладывать дело в долгий ящик. Вместе с одаряемым она посетила нотариуса. Специалист предложил образец дарственной в пользу сына. Затем изменения были внесены в Росреестр – таким образом, Власов-младший стал обладателем своей ⅓, а также ⅓ материнской части жилья.

Вскоре вернулся отец и также подарил долю своему сыну. Собственник имел на руках уже 3 выписки из ЕГРН – на свою долю, а также на дроби обоих родителей. Чтобы объединить их в одну-единственную, сын может обратиться в МФЦ или Росреестр.

На основании заявления и трех правоутверждающих документов ему выдадут выписку из ЕГРН о праве собственности на всю квартиру.

???? Покупка

Другая разновидность – стать собственником в результате их покупки. Совладельцы имеют приоритет в выкупе долей остальных хозяев квартиры (ст. 250 ГК РФ). Зачастую это позволяет сконцентрировать доли в одних руках. Лишь бы были желание и финансы.

Пример:

Четверо наследников стали долевыми владельцами 3-комнатной квартиры. Один из них сразу решил избавиться от доли, предложив выкуп за кадастровую цену. Другой собственник изъявил желание заключить сделку. Стороны ударили по рукам, и доля была продана. Осталось уже 3-е совладельцев.

Спустя 2 месяца один из них готовился к переезду на Север – он также предложил остальным выкупить его долю в квартире. И вновь желающим оказался тот же покупатель. Наконец, «последняя доля» также отошла этому же наследнику – в рамках купли-продажи на ссуду по ипотеке.

Таким образом, покупатель стал единоличным владельцем квартиры. Вместе с его выпиской из ЕГРН у него скопилось еще три таких же документа. Он обратился в МФЦ, написал заявление и стал единственным собственником 3-комнатной квартиры.

Общая долевая форма владения прекратила свое существование.

???? Наследование

Собственники могут оставлять долю в квартире своим наследникам. Чаще встречается наследование по закону, реже – по завещанию. Правопреемник умершего становится новым владельцем доли в жилплощади. Отсюда, если он имеет в собственности 100% квартиры, но по долям, можно заняться их присоединением.

Пример:

Семья из 3-х человек проживала в приватизированной квартире. Все члены семьи имели доли: матери принадлежало ¾ часть, а брату и сестре по ⅛ доли в жилом помещении. Сестра вышла замуж, поэтому подарила свою долю младшему брату. Мама и сын стали совладельцами квартиры. Вскоре семью постигло несчастье – умерла мать.

Наследниками остались ее сын и дочь. Поскольку у сестры была отдельная жилплощадь, она отказалась от притязаний на квартиру. Таким образом, ее брат унаследовал ¾ долю матери и стал единоличным собственником. Чтобы не путаться в долях, брат объединил имеющиеся у него доли матери и сестры.

Регистраторы выдали единый документ о праве собственности – выписку из ЕГРН.

✅ Как правильно объединить доли в квартире на одного из собственников?

Руководство по присоединению долей совпадает с внесением изменений в реестр недвижимости. Соискателем выступает владелец квартиры, а адресатом – орган регистрации.

???? Порядок действий

Если подойти к делу со всей ответственностью, проблем возникнуть не должно.

Последовательность действий выглядит следующим образом:

1. Осуществление сделки с долями (см. выше).
2. Подготовка правоутверждающих документов на доли в квартире – свидетельства или выписки из ЕГРН.
3. Оплата государственной пошлины за объединение.
4. Обращение в один из государственных органов, любым способом:

• личное посещение ФКП «Росреестра»;
• пересылка документов через ГБУ «Мои документы» (ранее – МФЦ);
• отправка доверенного лица;
• заявка через портал Госуслуг или сайт Росреестра;
• заказное письмо через Почту России.

1. Составить заявление на объединение долей в квартире (см. ниже).
2. Ожидание готовности документов.
3. Получение нового правоутверждающего документа – выписка из Росреестра.

Именно в таком порядке можно объединить имеющиеся доли в индивидуальную форму собственности на квартиру.

???? Документы

Вместе с заявлением владелец долей предоставляет:

• оригинал паспорта;
• свидетельства или выписки из ЕГРН – о принадлежащих ему долях;
• документ, указанный в качестве правоустанавливающего (договор дарения, мены, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, о приватизации);
• бумажную квитанцию о внесении госпошлины – если потребуют.

Список не очень большой, но нужно отнестись к сбору документов со всей ответственностью. Нехватка бумаг – это повод для отказа в регистрации изменений.

???? Заявление на объединение долей квартиры (образец)

Разберемся с обращением в Росреестр.

Несмотря на свое название, заявления на «объединение долей в квартире» в природе не существует. Вам нужно подавать другое заявление – о прекращении долевой собственности и оформлении права собственности на квартиру. Такой вариант считается верным и его легко примут вместе с вашей заявкой.

Ознакомиться с бланком с официального сайта ФКП «Росреестра» вы сможете ниже:

???? Сроки

Новые правила в работе Роскадастра обязывают обрабатывать заявки в течение 3 дней. Если вы воспользовались услугами ГБУ «Мои документы», срок увеличится до 5-8 дней.

Отслеживать готовность документа можно на сайте ФКП «Росреестра» или по SMS-уведомлениям.

???? Расходы, затраты

Стоимость оформления зависит от способа приобретения долей. Расходы при покупке, дарении и обмене вы найдете в других наших статьях. Рекомендуем также ознакомиться «Сколько стоит договор дарения доли в квартире у нотариуса».

Объединение долей в квартире – это стандартная услуга ФКП «Росреестра». Заявители оплачивают госпошлину за регистрацию права собственности. Размер налогового сбора – 2 000 рублей, т.к. образуется единый объект недвижимости.

✅ Могут ли отказать в объединении долей на одного собственника?

Особенность в работе Росреестра – тщательная проверка подаваемых сведений. Информация изучается в течение 3 дней, после чего заявитель получает ответ. Если регистраторы выявляют нарушения, вы получите отказ в объединении долей в квартире:

Что может спровоцировать отклонение заявления:

• нехватка отдельных документов (справок, выписок, устаревших данных о праве собственности);
• исправления, помарки, лишние символы на бланке заявления;
• отсутствие подписи заявителя и/или его доверенного лица;
• нечитаемость личных данных собственника;
• отсутствие нотариальной формы – если в сделке фигурируют доли.

Следите за достоверностью подаваемых вами сведений. Ошибки могут привести к затягиванию регистрации изменений.

✅ Заключение

Выносим на обзор основные тезисы статьи:

1. Объединение долей на одного собственника – это прекращение долевого режима владения и внесение изменений в Росреестр.
2. Если у хозяина уже есть несколько выписок из ЕГРН, он вправе заменить их на один общий документ о праве собственности.
3. Получение долей происходит в рамках купли-продажи, дарения и наследства.
4. Присоединение долей в квартире проходит регистрацию в МФЦ или ФКП «Росреестра».
5. После документального оформления некогда долевой владелец становится индивидуальным собственником жилья.
6. Единый объект недвижимости можно включить в сделку по продаже и выручить больше денег.

Могут ли возникнуть сложности с объединением долей? Конечно, причем как на этапе сбора документов, так и в ходе оформления. Теоретически все выглядит просто.

Однако на практике возникают сложности: отказ в регистрации, устаревшие сведения, конфликты с дольщиками, третьими лицами, трудности с пропиской и объединением детских долей в квартире. Если вы хотите обезопасить себя от проблем, обратитесь к юристу. Экспертная поддержка пойдет на благо общему делу.

Вместе мы разберем вашу ситуацию с правовой точки зрения. Не забывайте, что оформление недвижимости – это ответственный процесс. Стоит ли действовать в одиночку на свой страх и риск?

Как объединить доли в квартире на одного собственника документально

172 просмотров

При совместном владении акция имеет более одного владельца. Однако с истечением срока действия постановления возникает вопрос о том, как действовать дальше. Представьте, что в квартире остался только один хозяин. У него есть свидетельства и выписки из ЕГРЮЛ по 2-3 сделкам с акциями.

Возникает ряд вопросов:

• является ли он в настоящее время единственным владельцем;
• следует ли объединить эти доли в квартире в единое целое;
• Куда девается доля совладельца?
• Как выглядит свидетельство о праве совместной собственности?
• Где можно подать заявление и что нужно заполнить?

Вопросы требуют уточнения. Если вы столкнулись с необходимостью объединить различные доли в одной квартире — читайте наше руководство.

✅ Что такое объединение долей?

Стать владельцем доли в квартире очень просто. Обычно это происходит путем купли-продажи, дарения, обмена или наследования. Еще сложнее, если 2, 3, 4, 5 накопились в руках одного владельца — одним словом, несколько таких акций.

Юристы не знакомы с понятием «консолидация акций». Это прекращение совместной собственности и регистрация права на весь объект недвижимости, которым является квартира (ст. 252(1) ГК РФ).

Не имеет значения, как человек приобрел долю — уже будучи совладельцем или недавно. Если он является владельцем всех долей в квартире, он должен решить, оформлять ли совместный акт. Должно быть ясно, что человек не может быть партнером по отношению к своей собственной доле в собственности.

В таких случаях акции могут быть задокументированы как единая единица:

• продать недвижимость как единое целое;
• создать совместный личный счет;
• рассчитать налоги на дома;
• перепланировка, реконструкция и т.д.

Обратите внимание, что консолидация является добровольной процедурой. Если владелец не захочет преобразовать свои доли в совместное жилье, он все равно будет считаться владельцем жилья. Даже если у них на руках есть документы на каждую отдельную акцию.

✅ Способы объединения долей в квартире

Как стать индивидуальным предпринимателем? Во-первых, вы приобретаете акции через сделки с совладельцами. Давайте выясним, какие бывают виды сделок и чем они отличаются, приведя конкретные примеры.

???? Дарение

Близкие родственники и супруги пользуются спросом. Когда один член семьи хочет подарить свою долю другому, стороны обращаются к нотариусу и подписывают договор дарения (статья 572 Гражданского кодекса).

Пожертвованная доля переходит в собственность дарителя. Если в результате сделки лицо становится собственником всех долей в жилом помещении, оно имеет право объединить части жилого помещения в единое целое.

Пример:

Власовы и их сын владели двухкомнатной квартирой. Доли были равными — по ⅓ доли на каждого владельца. Сын женился, и ему срочно понадобилось жилье. Пара согласилась оформить свои акции в его пользу и переехать в страну. Отец находился за границей в командировке. Мать решила не ждать слишком долго.

Вместе с донором она посетила нотариуса. Эксперт рекомендовал пересмотреть дарственную в пользу ее сына. Затем изменения были внесены в Росреестр — так Власов-младший стал владельцем и ⅓ доли дома матери, и ⅓ доли дома матери. Вскоре отец вернулся и пожертвовал и долю своего сына.

У владельца уже было 3 выписки из ЗАГСа на свою долю и на доли обоих родителей. Чтобы их совместить, сын может обратиться в МФЦ или Росреестр.

На основании заявления и трех свидетельств о праве собственности он получит выписку из Единого государственного реестра юридических лиц о праве собственности на всю квартиру.

???? Покупка

Другой вариант — право собственности путем покупки. Совладельцы имеют право преимущественной покупки долей других владельцев кондоминиума (статья 250 Гражданского кодекса). Обычно это обеспечивает концентрацию акций в одних руках. Все, что нужно, — это желание и финансовые возможности.

Пример:

Четверо наследников стали совладельцами 3-комнатной квартиры. Один из них тут же решил избавиться от доли, предложив выкупить ее по кадастровой цене. Другой владелец был готов заключить сделку. Стороны пришли к соглашению, и доля была продана.

В настоящее время осталось 3 совладельца. Через два месяца один из них готовился к переезду на север — он тоже предложил выкупить свою долю квартиры у остальных. И снова тот же покупатель проявил желание.

Наконец, «последняя доля» также досталась тому же наследнику — при продаже через ипотечный кредит. Таким образом, покупатель становился единственным владельцем квартиры. Помимо документа из ЕГРЮЛ, у него с собой было еще три таких документа.

Он пришел в МФЦ, написал заявление и стал единственным владельцем 3-комнатной квартиры. Совместной формы собственности больше не существует.

???? Наследование

Владельцы могут завещать долю в квартире своим наследникам. Наследование по закону встречается чаще, наследование по завещанию — реже. Правопреемник умершего становится новым владельцем доли в квартире. Если он/она владеет 100 процентами жилья, он/она может участвовать в долевом участии только в том случае, если оно осуществляется в форме акций.

Пример:

Семья из 3 человек проживает в приватизированной квартире. Все члены семьи имели доли: мать владела ¾ квартиры, брат и сестра — по ⅛ квартиры. Когда сестра вышла замуж, она отдала свою долю младшему брату. Мать и сын стали совладельцами квартиры. Вскоре семью постигло несчастье — умерла мать. Ее сын и дочь были назначены наследниками.

Поскольку у сестры была своя квартира, она отказалась от своих прав на квартиру. Таким образом, брат унаследовал ¾ доли своей матери и стал единственным владельцем. Брат объединил доли матери и сестры, чтобы доли не смешивались.

Регистраторы выдавали единый документ о праве собственности, который представлял собой выписку из Земельного реестра Соединенных Штатов.

✅ Как правильно объединить доли в квартире на одного из собственников?

Указания о консолидации акций совпали с изменениями в земельном кадастре. Заявителем является владелец кондоминиума, а адресатом — регистрирующий орган.

???? Порядок действий

Если подойти к этому вопросу ответственно, проблем не возникнет.

Последовательность следующая:

1. Проведите операцию с акциями (см. выше).
2. Подготовка документов, подтверждающих право собственности на долю в квартире — свидетельство или выписка из ЕГРЮЛ.
3. Оплата государственной пошлины за консолидацию.
4. В любом случае, обратитесь в одно из государственных учреждений:

• Личное посещение Росреестра;
• Передача документов через государственное бюджетное учреждение «Мои документы» (ранее — МФЦ);
• Отправка через уполномоченных представителей;
• Подача заявления через портал «Госуслуги» или сайт Росреестра;
• заказным письмом через Почту России.

1. Подать заявление на объединение кондоминиума (см. ниже).
2. Жду, когда будут готовы документы.
3. Получите новый документ — выписку из Росреестра.

Таким образом, вы сможете объединить свои доли в отдельной квартире.

???? Документы

Вместе с заявлением акционер предоставляет:

• Оригинал паспорта
• свидетельство или выписка из Единого государственного реестра юридических лиц — о принадлежащих ему акциях;
• документ, устанавливающий право собственности (дарение, обмен, купля-продажа, свидетельство о наследовании, приватизация)
• При необходимости, квитанция об уплате государственных налогов.

Список не очень длинный, но вы должны взять на себя ответственность за сбор документов. Отсутствие документов является причиной отказа в регистрации изменений.

???? Заявление на объединение долей квартиры (образец)

Рассмотрите заявление в Федеральном регистрационном управлении.

Несмотря на название, не существует заявок на «объединение жилых сообществ». Вам необходимо подать еще одно заявление о прекращении совместной собственности и регистрации права собственности на квартиру. Это считается правильным и легко принимается вместе с вашим заявлением.

Ознакомиться с формой можно на официальном сайте ФКП Росреестра:

???? Сроки

Новые правила в работе Роскадастра обязывают рассматривать заявления в течение 3 дней. Если вы воспользовались услугами государственного бюджетного учреждения «Мои документы», срок продлевается до 5-8 дней.

Отслеживать готовность документа можно на сайте Росреестра или с помощью SMS-уведомлений.

???? Расходы, затраты

Стоимость сделки зависит от типа покупки акций. О расходах на покупку, дарение и обмен акций вы можете прочитать в других наших статьях. См. также «Сколько стоит дарственный сертификат на долю квартиры у нотариуса».

Консолидация долей в квартирах является стандартной услугой Росреестра юридических лиц. Заявители должны оплатить государственную пошлину за регистрацию прав собственности. Пошлина составляет 2 000 рублей за создание одного объекта недвижимого имущества.

✅ Могут ли отказать в объединении долей на одного собственника?

Особенностью Росреестра является тщательная проверка предоставленных сведений. Информация проверяется в течение 3 дней, после чего заявитель получает ответ. Если регистрационные органы обнаружат нарушения, вы получите отказ в объединении долей в квартире:

Что может привести к отклонению заявки?

• Отсутствие отдельных документов (сертификатов, деклараций, устаревших данных об имуществе);
• Исправления, удаления, лишние символы в заявке;
• отсутствие подписи заявителя и/или уполномоченного представителя;
• нечитаемые персональные данные владельца;
• Отсутствие нотариально заверенной формы — если в сделке участвуют акции.

Убедитесь в том, что предоставленная вами информация верна. Ошибки могут привести к задержке регистрации изменений.

✅ Заключение

Вот основные положения этой статьи:

1. Концентрация акций у одного владельца означает, что схема совместного владения прекратит свое действие, и в реестр арендодателей будут внесены изменения.
2. Если у владельца уже есть несколько выписок из ЕГРП, он может заменить их одним общим документом.
3. Приобретение акций происходит путем продажи, дарения и наследования.
4. Участие в жилой недвижимости регистрируется в Министерстве юстиции или в Федеральной регистрационной службе Росреестра.
5. После нотариального заверения бывший совладелец становится единственным владельцем недвижимости.
6. Отдельная недвижимость может быть включена в сделку купли-продажи и принести больше денег.

Могут ли возникнуть какие-либо трудности при объединении акций? Разумеется, как на этапе регистрации документа, так и в процессе авторизации. В теории все выглядит довольно просто.

Однако на практике возникают некоторые сложности: Отказ в регистрации, устаревшая информация, споры с сособственниками, третьими лицами, сложности при регистрации и объединении долей детей в квартире. Если вы хотите защитить себя от проблем, обратитесь к адвокату. Помощь экспертов пойдет на пользу общей цели.

Вместе мы рассмотрим вашу ситуацию с юридической точки зрения. Помните, что регистрация собственности — это ответственный процесс. Стоит ли действовать в одиночку на свой страх и риск?

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Как перевести квартиру из долевой в единоличную собственность?

Feng Yu/Fotolia

Отвечает управляющий партнер «Метриум групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

Равнодолевая собственность подразумевает наличие нескольких владельцев недвижимости с одинаковыми правами. Обычно она возникает при наследовании или приватизации квартиры двумя и более лицами.

С долями в праве можно производить те же действия, что и с отдельным объектом недвижимости: продавать, дарить, завещать и т. п.

При этом возмездные сделки с долями совершаются только с извещением прочих собственников.

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах

Дешевле всего передать все доли одному лицу через оформление дарственной. Современное законодательство требует обязательного нотариального удостоверения такого договора. При этом дарение имущества лицу, не являющемуся родственником, облагается НДФЛ, а члену семьи – нет.

Для проведения сделки все совладельцы собираются у нотариуса и подписывают общий документ, который закрепляет передачу прав одному собственнику. Никаких дополнительных бумаг (например, согласия на сделку) собирать не нужно.

Важно отметить, что стоимость нотариальных услуг рассчитывается, исходя из кадастровой оценки недвижимости. Сегодня это весьма значительная сумма, которая может превышать рыночную цену квартиры.

Затем договор дарения регистрируется в Росреестре, размер госпошлины составляет 2 тысячи рублей. Сделка вступает в силу после ее регистрации.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

В данном вопросе не уточняется, на кого нужно перевести доли: на стороннее лицо или на одного из четверых собственников. Кроме того, нет информации о родстве владельцев недвижимости. Поэтому рассмотрим оба варианта: перевод на стороннее лицо всех долей и перевод трех долей на четвертого содольщика.

Перевести доли на стороннее лицо, не являющееся родственником, можно через куплю-продажу квартиры. При реализации всего объекта целиком документы в виде согласия дольщиков не требуются.

При переоформлении трех долей на человека, владеющего недвижимостью в этой квартире, можно сделать один договор купли-продажи ¾ долей. При этом согласие тоже не потребуется.

Если четвертый собственник является близким родственником, то в таком случае можно решить вопрос путем дарения ¾ доли.

В любом случае при отчуждении недвижимости (неважно, каким способом), находящейся в долевой собственности, потребуется нотариальное удостоверение сделки.

Поэтому выгоднее переоформлять недвижимость одним договором, а не несколькими (то есть на каждую долю в отдельности). В противном случае потребуется оплачивать госпошлину каждого договора в отдельности.

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Могу ли я оформить 2 дарственные, чтобы не платить налог?

Отвечает адвокат Инна Белякова:

Чтобы корректно ответить на Ваш вопрос, необходимо определиться с ключевым понятием – для кого затраты должны быть наименьшими? Если рассматривать ситуацию с точки зрения выгоды человека, на которого будет оформляться собственность, то необходимо применять один алгоритм действий.

А вот если рассматривать ситуацию с точки зрения выгоды любого из трех других сособственников, то алгоритм будет совсем другой. Для начала давайте определимся со структурой расходов, которые необходимо будет произвести для перерегистрации права собственности с общей долевой на индивидуальную.

Итак, понадобится понести следующие обязательные расходы:

1. Нотариальные тарифы и услуги. Действующее законодательство для всех сделок с долями в праве собственности на недвижимое имущество предусматривает обязательную нотариальную форму сделки вне зависимости от вида договора (купля-продажа, дарение, мена или что-то еще), поэтому уклониться от этих расходов не получится. Что касается нотариального тарифа, то государственная пошлина за удостоверение такого договора составит 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей. Кроме государственной пошлины, потребуется уплатить нотариусу также и за техническую работу по составлению договоров, но эту сумму нотариус определит уже самостоятельно.
2. Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности. В настоящее время указанная пошлина составляет 2 тысячи рублей за одно регистрационное действие. Поскольку для совершения планируемой Вами сделки потребуются три регистрационных действия (государственная регистрация трех переходов права собственности), то размер государственной пошлины составит 6 тысяч рублей.
3. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ), который в зависимости от некоторых обстоятельств необходимо будет уплатить одной из сторон договора.

Возможные дополнительные, но не обязательные расходы, которые также могут возникать при сделках с недвижимым имуществом (аренда банковских ячеек, разнообразные доверенности, заявления, оплата жилищно-коммунальных услуг и прочее) здесь учесть трудно, поскольку их необходимость может быть вызвана особенностями каждой конкретной сделки.

Соответственно, из перечисленных трех видов обязательных расходов первые два уплачиваются по соглашению сторон. То есть как стороны договорятся, так и будет. А вот необходимость уплаты НДФЛ, составляющий 13% от полученного налогоплательщиком дохода, как раз и определяет ту разницу в алгоритме действий, про которую мы говорили в начале. Рассмотрим оба варианта.

Если рассматривать ситуацию с точки зрения выгоды человека, к которому переходит право собственности, то ему выгоднее заключить договор купли-продажи, в котором он будет являться покупателем.

В этом случае НДФЛ будут обязаны уплатить продавцы долей в праве собственности на квартиру (если они, конечно, не освобождены от него в соответствии с налоговым законодательством).

А вот если рассматривать сделку с точки зрения выгоды людей, от которых право собственности переходит, то им выгоднее заключить договор дарения долей в праве собственности. В этом случае НДФЛ будет обязан оплатить одаряемый (если он, опять же, от уплаты налога законодательством не освобожден).

При заключении договора купли-продажи подлежащая уплате продавцами сумма НДФЛ будет исчисляться из договорной стоимости, принадлежащей каждому из них доли в праве собственности на квартиру, но в целях налогообложения эта стоимость равна не менее 70% от кадастровой стоимости этой доли. А вот при заключении договора дарения подлежащая уплате одаряемым сумма НДФЛ будет исчисляться уже непосредственно из кадастровой стоимости квартиры.

Что выгоднее – дарственная или продажа?

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Отвечает юрисконсульт офиса «Зеленый проспект» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Борис Могилевский:

Чтобы максимально точно ответить на данный вопрос, необходимо знать, когда именно возникло право собственности на квартиру и на основании какой сделки.

Расходы на переоформление долей от всех содольщиков на одного из них складываются из затрат на оформление самой сделки, затрат на государственную регистрацию перехода права собственности, а также затрат по налогообложению.

Первым вариантом решения вопроса по переводу долей на одного совладельца может быть заключение договора купли-продажи долей квартиры.

В настоящий момент договор по отчуждению долей недвижимого имущества, в том числе между совладельцами, подлежит обязательному нотариальному удостоверению и считается заключенным с момента такового удостоверения.

За совершение нотариальных действий взимается плата в размерах, установленных налоговым законодательством и утвержденных нотариальной палатой соответствующего субъекта РФ. Так, п. 5 ч.1 ст. 333.

24 НК РФ устанавливает, что за удостоверение договоров, предмет которых подлежит оценке, взимается пошлина в размере 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей. Решением Московской нотариальной палаты 15 декабря 2016 года установлен также размер платы, взимаемой нотариусами за услуги правового и технического характера при совершении нотариальных действий, который для сделок по продаже недвижимости составляет 5 тысяч рублей.

Если сособственники долей квартиры владеют ими более пяти лет (для долей, полученных по наследству, по приватизации или в результате дарения между близкими родственниками – более трех лет), то продавцы долей не облагаются налогом на доходы от их продажи.

Если же продавцы долей квартиры владеют ими менее указанных сроков, то им придется уплатить налог на доходы в размере 13% от полученной по сделке прибыли, причем в качестве налогооблагаемой базы в расчет будет браться сумма размером не менее 70% от кадастровой стоимости долей квартиры.

Заметим, что Налоговый кодекс РФ предусматривает ряд послаблений (налоговых вычетов) при совершении таких сделок.

К примеру, продавцы могут уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, ранее затраченную на приобретение или создание продаваемого объекта недвижимости.

Либо могут применить вычет в размере 1 млн рублей при продаже (при этом указанная сумма будет распределена между всеми совладельцами пропорционально их доле в праве собственности на квартиру).

Вторым вариантом решения вопроса по переводу долей на одного совладельца может быть заключение договора дарения долей квартиры. Такая сделка также подлежит обязательному нотариальному удостоверению, вследствие чего возникают такие же расходы на оформление договора, что и при купле-продаже жилья. В среднем, стоимость оформления сделки у нотариуса в Москве составит 25 тысяч рублей.

Что касается налогообложения при дарении, то оно исключается только в том случае, если дарители и одаряемый являются членами одной семьи или близкими родственниками, к коим относятся: супруги, родители, дети (в том числе усыновители и усыновленные), дедушки и бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Если же даритель не является близким родственником одаряемого, то одаряемый будет вынужден заплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости подаренной ему доли.

Независимо от вида сделки тариф за госрегистрацию перехода права собственности для граждан составляет сегодня 2 тысячи рублей, умноженные на размер участвующей в сделке доли (ст.333.33 НК РФ). Так, при продаже или дарении ¼ доли квартиры нужно будет уплатить регистрационную пошлину в сумме 250 рублей.

• Текст подготовила Мария Гуреева
• Не пропустите:
• Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
• 5 главных фактов о договорах дарения квартиры

Сын дарит мне свою долю, я продаю квартиру. Я плачу налог?

Можно ли оформить договор дарения без участия одаряемых?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Общая долевая собственность как оформить?

Желание оформить имущество в общую долевую собственность (ОДС) чаще всего возникает в отношении жилой недвижимости. Сразу несколько человек могут приватизировать или купить жилье, получить его в дар или по наследству. Законно владеть долей в нем и распоряжаться ею можно только после регистрации своего права в едином государственном реестре (ЕГРН).

Для этого потребуется предоставить документы, подтверждающие ваше право на долю, и проверить наличие недвижимости в кадастре. Но начинать всегда нужно с получения согласия всех потенциальных собственников. Если кто-то против деления общей собственности на доли, помочь может только суд. В регистрации недвижимости очень много нюансов, учесть которые иногда возможно лишь с помощью юристов.

• Хотите разобраться, но нет времени читать статью? Юристы помогут
• Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажете
• С этим вопросом могут помочь 297 юристов на RTIGER.com

Решить вопрос >

Какие документы нужны, чтобы оформить общую долевую собственность?

Общая долевая собственность — это имущество, которым владеют все вместе, но с определением доли каждого.

Доля может быть реальной (например, часть дома или комната в квартире), но чаще она идеальная, то есть абстрактная. Такая часть существует лишь на бумаге и обозначается дробью: 1/2, 1/3.

По Гражданскому кодексу доли равны, но соглашением их можно изменить в любых соотношениях. В спорных ситуациях размер частей определяет суд.

Регистрация недвижимости в Росреестре предполагает постановку жилья на учет и запись о вашем праве на него. Причем по упрощенной процедуре это может быть сделано одновременно. Для оформления ОДС должны быть соблюдены три условия.

Во-первых, надо заручиться согласием всех будущих хозяев или получить его через суд. В ряде случаев оформить соглашения по законодательству возможно лишь нотариально.

Однако с 31 июля 2019 года, после вступления в силу Федерального закона № 76 от 1 мая 2019 года, для многих сделок с долями участие нотариуса больше не требуется.

Во-вторых, недвижимость должна быть поставлена на кадастровый учет в ЕГРН с присвоением уникального номера. Если ее там нет — надо внести.

Многоквартирные дома там есть точно, а деревенского и дачного домика, перешедшего вам по наследству, вполне может не оказаться. Тогда необходимо подать заявление и вызвать кадастрового инженера.

Без постановки недвижимости на кадастровый учет регистрация прав на нее невозможна.

В-третьих, у вас должны быть правоустанавливающие документы. То есть такие, на основании которых возникает право оформить часть жилья в собственность (они так и называются — документы-основания). Какие именно — зависит от способа приобретения. Это может быть:

• договор купли-продажи;
• договор приватизации;
• дарственная;
• завещание;
• решение суда о признании права на недвижимость.

Общая долевая собственность может образоваться и из совместной при разделе ее на части. Это возможно по соглашению хозяев (добровольно или через суд) или путем заключения брачного договора, если имущество делят супруги.

В каких случаях необходимо нотариальное оформление?

Покупателям ОДС не обойтись без нотариуса, если они — супруги, потому что по закону все их имущество совместное. Если они хотят зарегистрировать владение по долям, им надо оговаривать это в брачном контракте, а его заключают только нотариально. Что касается купли-продажи долевой недвижимости, то ограничения относятся, по большей части, к продавцам, то есть к ее отчуждению.

С 31 июля 2019 года применяется новая редакция Закона о госрегистрации недвижимости, которая отменила обязательное нотариальное удостоверение ряда сделок. Так, теперь продать находящуюся в ОДС недвижимость можно без нотариуса, по простому письменному заявлению. Но при одном условии — отчуждение собственности надо оформить одной сделкой, т. е. все продают свои доли одновременно.

У нотариуса обязательно заверяют дарственные, завещания и вступление в наследство, а также все сделки, в которых участвуют несовершеннолетние и недееспособные граждане.

Не нужен нотариус, если вы просто перераспределяете между теми же владельцами уже имеющиеся доли. Например, на двоих было по 1/2, а теперь вы хотите сделать 9/10 и 1/10.

Во многих случаях оформить соглашение на приобретение долей в недвижимой собственности также можно без присутствия нотариуса — например, если это:

• приватизация недвижимости на семью;
• покупка недвижимости у единоличного собственника;
• покупка у супругов-собственников, владеющих квартирой совместно.

Если без нотариального заверения в вашем случае не обойтись, то этот документ добавляется к общему списку необходимых для оформления ОДС. Теперь остается заплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.

Как платить госпошлину?

Госпошлину обязаны платить все, кто регистрирует свое право собственности на недвижимость. От ее уплаты освобождаются только малоимущие, признанные таковыми в законном порядке. За несовершеннолетних до 14 лет платят родители от своего имени, а если детям от 14 до 18 лет, то оплату производят от их имени.

Сейчас размер госпошлины — 2000 рублей на всех покупателей. Платить нужно каждому от своего имени пропорционально своей доле в собственности. Например, если ваша доля 1/4, то при умножении стоимость будет 2000*1/4=500 рублей.

Когда покупают дом с землей, на каждый объект должна быть отдельная квитанция.

Размер госпошлины на участок зависит от категории: 350 рублей для земель сельхозназначения, ведения личного хозяйства и под ИЖС, 2000 рублей — в населенных пунктах.

Отдельно предусмотрены пошлины для приобретения собственности в результате дарения и вступления в наследство. Наследники, например, платят по 2000 рублей каждый. Квитанции об уплате пошлины на имя каждого участника должны быть в общем пакете документов.

Заплатить пошлину можно самостоятельно (реквизиты есть на сайте Росреестра), но проще это сделать при подаче заявления в МФЦ. Закон разрешает подождать с оплатой до 5 дней.

Вам имеют права отказать в приеме документов, но сама регистрация не начнется до оплаты пошлины.

Процедура регистрации общей долевой собственности

Регистрацией права собственности занимается Росреестр. Если в вашем городе работает его представительство, то можно подать заявление туда. Есть даже вариант сделать это онлайн через сайт ведомства. Но, поскольку самостоятельно учесть все необходимые документы сложно, этим способом мало кто пользуется. Обычно все оформление происходит через МФЦ.

Туда должны прийти все будущие собственники с пакетом документов, в который входят:

• паспорта (для людей старше 14 лет) или свидетельства о рождении (для детей до 14 лет);
• документы, подтверждающие право собственности;
• нотариально заверенное соглашение (если нужно);
• решение суда о праве на долю (если был суд);
• квитанции об уплате госпошлины.

Само заявление составляют и подписывают в МФЦ. Сотрудник заберет у вас документы (кроме удостоверений личности) по описи и выдаст об этом расписку. По ней вы получите их обратно, когда придете за выпиской из ЕГРН, подтверждающей запись о вашей собственности.

По закону, срок выдачи выписки в МФЦ — максимум 9 дней. Если заявление подавали в отделении Росреестра — 7 дней, а при предварительном удостоверении у нотариуса — 3–5 дней.

Выписки выдают каждому участнику процесса. С момента внесения записи в ЕГРН все становятся полноправными хозяевами своих частей в общей долевой собственности.

Налог на имущество физлиц каждый теперь должен платить отдельно, пропорционально своей доле в ОДС.

1. Источники:
2. Гражданский кодекс РФ (глава 16 «Общая собственность» раздела II части первой)
3. Размер пошлины за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество (Налоговый кодекс РФ)
4. Особенности госрегистрации права общей собственности на недвижимость

Федеральный закон № 76 от 01.05.2019 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации…», статьи 5 и 6