Давно известно, что юридический статус апартаментов регламентирован в свидетельстве на право собственности — апартаменты классифицируются как нежилое помещение со всеми вытекающими из этого последствиями. Однако некоторые удачливые девелоперы сумели перевести свои апартаменты в жилой фонд, т.е. присвоить им статус жилья. Тонкости таких манипуляций стараются держать в секрете, однако важнее ответить на другой вопрос:
Зачем вообще это нужно девелоперам и рядовым собственникам апартаментов?
На этот вопрос существует три ответа:
1) Тарифы коммунальных услуг в апартаментах могут превышать квартирные тарифы в 3 и более раз. К тому же после принятия новых поправок к закону «О налоге на имущество физических лиц» владельцы апартаментов будут платить 0,5% от кадастровой стоимости в виде налога на недвижимость, что значительно выше налога на квартиры из жилого фонда (0,1-0,2%).
2) Как это не удивительно, но около 25% покупателей апартаментов заинтересованы в решении вопроса прописки в Москве, а покупка апартаментов, т.е. помещений нежилого фонда дает возможность лишь временной регистрации.
3) Девелоперы хотят перевести свои апартаменты в жилой фонд для повышения статуса продаваемой недвижимости.
Примеры успешной трансформации
Пример первый: остров временного проживания
Десять лет назад, когда термин «апартаменты» был знаком только по произведениям «Голливуда», любопытный казус произошел с жилым кварталом малоэтажных особняков «Остров фантазий». На земле, предназначенной для спортивных сооружений и рекреаций, были построены объекты недвижимости со статусом временного проживания. Проданы — как жилые. Этот юридический диссонанс вызвал у местных чиновников желание снести все возведенные дома, но собственникам апартаментов «временного проживания» удалось вовремя перевести недвижимость в жилой фонд и зарегистрировать права собственности на него через суд.
Пример второй: построили немного лишнего
Возводя «Кутузовскую Ривьеру», компания Mirax Group допустила превышение плотности застройки на одну десятую. Этот избыток был реализован в форме нежилых помещений-апартаментов. Всего за 90 000 долларов Mirax Group превратила их в жилой фонд. Деньги на процедуру перевода отдали сами владельцы нежилой недвижимости.
Пример третий: все по правилам
Распространенная ситуация в сегменте апарт-комплексов на базе старинных особняков: все этажи дома зарегистрированы как жилые, а последний (мансардный) — как апартаменты.
В случае с комплексом «Богословский, 12», застройщик честно сообщал об этом. Но покупателям обещали, что после сдачи объекта нежилые помещения переведут в жилые. Обещание сдержали!
Пример четверый: слишком дорого
Уникальный случай волшебного превращения только что построенных апартаментов был замечен в МФК «Легенды Цветного». Владельцы Capital Group оставляют ситуацию без комментариев.
Игроки рынка элитного жилья делают свои предположения: недвижимость в «Легендах Цветного» ориентировалась на сегмент люкс-премиум. Масштабная площадь апартаментов, их высокая цена не подтвердила возложенных на нее ожиданий. Для возвращения инвестиций пришлось переводить проект в жилой фонд и реализовывать как более привлекательный вариант.
Пример пятый: любители старины
Компания Vesper после реставрации старого особняка в Пречистенском переулке, 14 «Дом Гельриха» продавала его площади как апартаменты. Стоимость их была ниже, чем у жилого фонда. Покупатели обратились с просьбой к руководству Vesper о переводе за их средства. Операция потребовала около четырех месяцев.
Информационный источник: elitnoe.ru
Апартаменты могут обрести статус жилых помещений
Внесенный в Госдуму законопроект предусматривает требования к помещениям, используемым как в качестве жилых, так и нежилых в многофункциональных зданиях.
В Госдуму поступил законопроект № 1162929-7, которым предлагаются изменения в Градостроительный, Жилищный кодексы и иные акты в связи с введением нового понятия «многофункциональное здание».
Апартаменты с жилой площадью 2 кв.м выставили на продажу в Подмосковье
Читать далее…
Регламентируется порядок функционирования такого здания, в состав которого входят две и более групп жилых и (или) нежилых помещений, связанных между собой через помещения общего пользования.
Главным условием для возможности такого совмещения является то, что жилые (апартаменты) и нежилые помещения в нем не должны пересекаться на одной лестничной площадке.
Кроме того, доступ собственников нежилых помещений к жилым должен быть ограничен.
Сколько метров жилья можно купить на средний годовой доход россиянина!
Читать далее…
В Жилищном кодексе планируется прописать, что к жилым помещениям в многофункциональных зданиях будут применяться отношения по управлению МКД, оплате ЖКУ, взносов за капремонт, а также связанные с осуществлением жилищного государственного, муниципального, общественного контроля.
Обратите внимание
После смены статуса апартаментов на жилое помещение в них можно будет зарегистрироваться, оплата коммунальных услуг будет проходить по тарифам для жилых помещений, которые ниже, чем в апартаментах и других нежилых помещениях. Ставка налога на недвижимость будет соответствовать ставке на жилые помещения.
При этом эксперты сомневаются в возможности применения поправок к уже построенным многофункциональным домам.
И еще… Изменения позволят уравнять в правах владельцев обычных квартир и владельцев фактически аналогичных по характеристикам помещений, однако их следствием станет повышение стоимости апартаментов, отвечающих установленным требованиям.
Законопроект предусматривает, что перевод жилой квартиры в многофункциональном здании в нежилое помещение возможен будет только в случаях, если в нежилые помещения переводятся все квартиры на лестничной площадке.
Нужно помнить и про условие соблюдения ограничений доступа собственников к жилым помещениям. Такой же порядок предусмотрен и при переводе нежилого помещения в жилое.
Помимо этого, нежилое помещение, переводимое в жилое, должно отвечать требованиям закона для жилых помещений.
Апартаменты узаконят и… запретят
Читать далее…
Проектом также предлагается предоставить субъектам РФ право устанавливать региональные нормативы градостроительного проектирования в отношении многофункциональных зданий. «На практике это может позволить застройщикам актуализировать проекты, связанные с уплотнительной застройкой.
Проще говоря, могут увеличиться возможности по строительству многофункциональных зданий в тех локациях городов, где раньше у застройщиков не было возможности построить жилые дома, исходя из норм обеспечения объектов социальной и иной инфраструктурой.
Эксперты считают это положительным моментом для застройщиков, учитывая снижение темпов строительства офисных зданий в городах.
Услуги по аренде апартаментов: можно ли применять НПД?
Читать далее…
Вступление в силу закона в случае его принятия намечено на 1 сентября текущего года.
Получите «ФСБУ 2022» на свою почту
В сборнике важных комментариев — только актуальные стандарты бухучёта. А ещё будете получать рассылки с полезными статьями.
электронное издание100 БУХГАЛТЕРСКИХ ВОПРОСОВ И ОТВЕТОВ ЭКСПЕРТОВ
Полезное издание с вопросами ваших коллег и подробными ответами наших экспертов. Не совершайте чужих ошибок в своей работе!
- Свежий выпуск издания доступен подписчикам бератора бесплатно.
- Получить издание
Трудности перевода: как сделать из апартаментов квартиру
Для начала разберёмся, зачем покупателям дорогих апартаментов переводить их в жилой фонд. Игроки рынка элитного жилья без устали твердят, что клиенты не видят никакой разницы между жилым и нежилым фондом, так как у каждого богатого человека уже есть по несколько квартир и коттеджей, а следовательно, возможность прописки не имеет значения. Но как обстоят дела в реальности?
«Согласно нашей статистике прописка в апартаментах важна для 15–25% их потенциальных покупателей, – делится руководитель отдела агентских услуг департамента жилой недвижимости компании S.A. Ricci Юлия Кравчук. – Как правило, это люди, переезжающие в столицу из других городов или стран СНГ, и апартаменты в таком случае являются их единственным жильём в Москве».
В частности, по данным директора департамента продаж недвижимости компании «Галс-Девелопмент» Игоря Быченка, в комплексе «IQ-квартал», расположенном в «Москва-Сити», около 20% покупателей – это жители других городов. Причём при подсчете в графу «иногородние» попадают не все, а только те, кто впервые приобретает недвижимость в столице, замечает управляющий партнёр компании ZIP Realty Евгений Скоморовский.
Шаг за шагом
Сегодня пошаговая схема перевода выглядит следующим образом: сначала, рассказывает гендиректор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова, нужно написать заявление в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, а потом получить выписку из распоряжения о переводе помещения из нежилого фонда в жилой. К этому документу необходимо приложить аналогичную выписку из протокола городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы. Далее – предоставить акт о завершенном переустройстве или перепланировке.
БТИ вносит соответствующие изменения в учётно-техническую документацию по объекту. При удачном исходе копию распоряжения департамент отправляет в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве для внесения изменений в ЕГРП.
«Официально перевод выглядит несложно и осуществляется в режиме «одного окна», – добавляет Елизавета Некрасова. – Однако процесс может затянуться на годы, поскольку существуют десятки поводов для отказа в переводе».
Под угрозой сноса
Тем не менее прецеденты перевода существуют. Первый случай, рассказывает независимый аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков, произошёл ещё до появления термина «апартаменты».
В середине «нулевых» на рынок вышел проект «Остров фантазий», расположенный в Татаровской пойме района Крылатское.
Юридически земля, на которой он был построен, предназначалась для спорта и рекреации, а помещения – «для временного проживания».
Несоответствие объектов недвижимости назначению земельного участка привело к трудностям с регистрацией права собственности. И покупателям пришлось действовать через суд, переводя свою недвижимость в статус постоянного жилья, а уже после этого регистрировать права на собственность.
Причём, добавляет эксперт, у покупателей был особый стимул получить статус полноценного жилья: московские власти оспаривали законность постройки, вплоть до требований сноса незаконно возведенных сооружений. А снести построенное жильё, находящееся на учете Росрегистрации, гораздо сложнее.
История первая: плотность застройки
Чуть позже изменить статус апартаментов на жильё получилось у компании Mirax Group Сергея Полонского. При возведении проекта «Кутузовская Ривьера», построенного в 2007 году на Нежинской улице, девелопер превысил примерно на 10% плотность застройки.
И эта лишняя «десятая часть» была распродана как нежилые помещения. Через некоторое время Mirax Group предложила покупателям апартаментов перевести их в жильё за 90 тыс. долларов при помощи административного ресурса.
Однако, как заметил хорошо знакомый с этой историей источник, пожелавший остаться неизвестным, покупатели апартаментов оказались в выигрыше. Например, квартира площадью 117 кв.
метров, расположенная на 27-м этаже ЖК «Кутузовская Ривьера», стоила 1,34 млн долларов, тогда как апартаменты такой же площади этажом ниже – 1,1 млн долларов.
История вторая: соблюдая нормативы
Нечто похожее произошло с проектом «Богословский, 12», возведённым в 2010 году в рамках ЖК «Сытинский». Семь этажей этого дома изначально получили статус жилья, а восьмой – апартаментов.
Однако, как замечает руководитель блока элитной недвижимости компании «Бест-Новострой» Оксана Дивеева, ещё на стадии строительства застройщик анонсировал покупателям, что в будущем появится возможность перевода апартаментов в жильё.
И после сдачи объекта госкомиссии сдержал свое обещание.
Директор департамента элитных новостроек агентства «Усадьба» Наталья Немчанинова добавляет, что в этом проекте при проектировании апартаментов изначально соблюдались технические требования для жилых помещений: нормативы по звукоизоляции, освещённости, минимальному метражу комнат, ширине несущих проемов, требования к тепловому контуру, пожарной безопасности и инженерным системам.
История третья: по законам рынка
Когда речь заходит о переводе из апартаментов в жильё, чаще всего риэлторы вспоминают комплекс «Легенды Цветного», построенный в 2010 году компанией Capital Group. Изначально этот проект вышел на рынок как бизнес-центр с апартаментами.
Но на этапе окончания строительства, говорит Наталья Немчанинова, апартаменты в нем получили статус нежилых помещений.
В Capital Group отказались комментировать историю перевода, но участники элитного рынка полагают, что к изменению юридического статуса застройщика подтолкнула рыночная ситуация.
«Апартаменты в этом комплексе были большой площади и плохо продавались, поскольку проект ориентирован на luxury-сегмент, – объясняет управляющий партнёр агентства недвижимости TWEED Ирина Могилатова. – А после перевода в жилой фонд привлекательность квартир значительно увеличилась, и они стали ликвидны».
История четвёртая: дань истории
Изначально особняк в Пречистенском переулке, построенный в 1912 году по проекту немецкого архитектора Густава Гельриха, был жилым домом. Однако в советское время его статус изменили. Несколько лет назад компания Vesper реконструировала особняк.
Площади проекта, получившего название «Дом Гельриха», распродавались как апартаменты, на 10–15% ниже стоимости жилых аналогов. Однако в 2013 году, к моменту завершения строительных работ, покупатели вышли к застройщику с предложением поменять юридический статус недвижимости, а расходы за перевод в жильё взяли на себя.
На эту операцию у компании Vesper ушло четыре месяца. Правда, никаких подробностей у застройщика узнать не удалось.
Назад в будущее
В ближайшее время правительство Москвы, скорее всего, ужесточит нормы для апартаментов, и тогда число девелоперов, желающих перевести их в жилую недвижимость, увеличится.
«Пока апартаменты находятся в более выгодном положении с точки зрения себестоимости строительства и девелоперу выгоднее продать их на 10–15% дешевле, чем менять проект, – рассуждает Ирина Могилатова. – Однако после нововведений ситуация в корне изменится».
То есть всё вернётся к стандартной схеме: застройщики будут возводить жильё. А апартаменты постепенно уйдут с рынка.
Новый статус апартаментов: что ждать покупателям
Ludya/Depositphotos
Для того чтобы дать наиболее точный прогноз по ситуации, рассмотрим то положение дел, которое образовалось на рынке в эти дни, и основные моменты, связанные с получением апартаментами статуса «жилья».
Как в новостройках, так и в случае со вторичным жильем разница в цене между квартирами и апартаментами с аналогичными характеристиками сегодня составляет от 10 до 20%. Безусловно, такой «дисконт» дает возможность покупателям сэкономить на покупке недвижимости.
Однако юридический статус подобных помещений все еще остается неопределенным. В Жилищном кодексе и других законодательных актах понятие «апартаменты» отсутствует.
Такие объекты приравниваются к «нежилым помещениям» наравне с коммерческой недвижимостью, кладовыми и машино-местами.
Можно ли перевести апартаменты в жилое помещение?
Убьет ли каршеринг спрос на машино-места?
О новом статусе
Законопроект, который сейчас разрабатывается, позволит решить вопрос о статусе этого вида недвижимости. Так, пока есть предложение сделать апартаменты «жильем второго класса» – полностью назвать их «жильем» во многих случаях будет трудно, а в некоторых вообще невозможно. К примеру, одна из причин — в таких объектах сложно соблюсти санитарные нормы, разработанные для жилья.
https://www.youtube.com/watch?v=vfvlQMj1ntQ\u0026t=654s
Вместе с тем предполагается, что после принятия вышеупомянутого закона собственники апартаментов, получивших новый статус, смогут оформить там постоянную регистрацию. Также покупатели такой недвижимости будут защищены в случае банкротства застройщика наравне с покупателями квартир. На сегодняшний день это невозможно.
Тарифы на коммунальные услуги в апартаментах останутся такими же, как для нежилых помещений. При этом получать субсидии и компенсации на оплату ЖКУ, скорее всего, не представится возможным. Не будут действовать на них и программа льготной ипотеки, государственные жилищные программы и программа расселения аварийных зданий.
Какие апартаменты станут «жильем»?
Статус жилых помещений смогут получить апарт-комплексы, отвечающие необходимым требованиям к безопасности проживания и обеспеченные коммунальными ресурсами в соответствии с нормами, установленными для жилья.
Больше всего шансов стать жильем у мультиформатных проектов, где представлены и квартиры, и апартаменты, а также у объектов, относящихся к гостиничному фонду. Как правило, характеристики таких проектов приближены к характеристикам жилых домов. После изменения статуса стоимость лотов в них может вырасти до 20%.
Проекты, реализованные в реконструированных зданиях предприятий, научно-исследовательских институтов и других подобных объектах, вряд ли будут переведены в жилой фонд. Дело в том, что многие из них не соответствуют «жилищным» стандартам.
Речь идет о нормах инсоляции, ширине проемов в несущих стенах, требованиях к инженерной и пожарной безопасности и т. п. Кроме того, часть таких комплексов располагается в локациях, где отсутствует необходимая социальная инфраструктура.
Действует ли льгота по налогу на апартаменты?
Инвестиции в недвижимость: как не прогадать с вложениями
Как выбирать?
При выборе лотов стоит учитывать характеристики района, в котором находится апарт-комплекс, перспективы развития этой территории, качество строительства выбранного объекта, особенности планировочных решений и т. д. К примеру, уточнить о планах по развитию вашего города можно в местной администрации. Это позволит приобрести недвижимость, которая будет оставаться выгодным активом в течение многих лет.
Когда покупать?
Те, кто уже определился с желанием купить апартаменты для собственного проживания, может сделать это сейчас без каких-либо опасений. Если впоследствии получится перевести купленную недвижимость в жилой фонд, вы окажетесь в выигрыше. Также ничем не рискуют покупатели, планирующие приобрести апартаменты для их последующей сдачи в аренду.
Повременить с покупкой стоит инвесторам — тем, кто собирается приобрести такую недвижимость с целью последующей перепродажи.
На мой взгляд, лучше подождать, когда будут определены сроки и условия перевода апартаментов в жилой фонд, особенности налогового режима, последовательность действий, которые необходимо совершить собственнику, и другие важные моменты. Это позволит минимизировать риски при покупке.
Будут ли строиться новые апартаменты?
Полагаю, что после принятия закона новым проектам быть! Что же касается зданий, построенных ранее, — их судьба будет решаться на региональном уровне.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Стандарт, комфорт, бизнес, элит, премиум: о чем говорит «статус» ЖК
- Деньги в бетоне: что нужно знать про инвестиции в недвижимость
- Доплачивать ли, если площадь квартиры больше заявленной?
- В чем преимущества альтернативной сделки?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
"Трудности перевода" из апартаментов в жилье
«Трудности перевода» из апартаментов в жилье
Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев обозначил необходимость четко определить, в каких случаях апартаменты можно перевести в категорию жилых помещений
МОСКВА, 19 апреля. /Корр. ТАСС Юлия Ермилова, Надежда Геращенко/.
Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев, отчитываясь в среду в Госдуме о работе кабинета министров, затронул давно нерешаемую проблему «нежилого» статуса апартаментов, которые россияне покупают в силу дешевизны и заверений девелоперов, что вскоре эти квартиры станут обычным жильем. Однако обещания не выполняются, как правило, а число владельцев апартаментов с неясным правовым статусом растет. Больше всего эта проблема касается Москвы — здесь концентрируются объекты с апартаментами.
Глава правительства обозначил необходимость четко определить, в каких случаях апартаменты можно перевести в категорию жилых помещений. Пока же в законодательстве даже такого понятия нет, механизм перевода их в жилье отсутствует, сказал ТАСС председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. «Апартаменты, которые построены в нежилом здании, перевести в жилье невозможно», — заключил он.
Медведев призвал упорядочить работу в определении статуса апартаментов с помощью совершенствования жилищного законодательства.
По его мнению, необходимо понимание, как в дальнейшем будут регулироваться стройки нежилых помещений и будет ли застройщиком использована процедура перевода помещения из нежилого в жилой фонд с учетом того, что требования к нежилому фонду принципиально другие. Премьер-министр РФ отметил, что надеется на помощь коллег-депутатов из Государственной думы в данном вопросе.
Апартаменты или жилье
Как пояснили в Москомстройинвесте, популярность апартаментов объяснима: люди приобретают их преимущественно по причине их стоимости. Так, цена на этот вид недвижимости на 20% ниже стоимости обычного жилья в многоквартирном доме. Однако дешевизна достигается именно тем, что такие квартиры строятся как нежилые помещения.
Во-первых, земельные участки с видом разрешенного использования, не подразумевающего строительства жилья, существенно дешевле. Во-вторых, апартаменты строятся с другими СанПиНами, чем у жилья, с более низкими уровнем инсоляции и звукоизоляции.
Кроме того, застройщики не обязаны включать в проект апартаментов социальную инфраструктуру (детские сады, школы, поликлиники), стоимость которой обычно отражается на конечной цене квартиры.
Как объяснили ТАСС в риелторской и консалтинговой компании «Метриум Групп», все это несет некоторые ограничения при дальнейшей эксплуатации помещения.
Прежде всего, это отсутствие возможности оформить постоянную регистрацию.
Впрочем, в апартаментах, имеющих статус гостиницы, можно оформить временную регистрацию на пять лет, которая дает практически те же права, что и собственнику жилья с «традиционной» пропиской.
Еще одно важное юридическое отличие апартаментов — это повышенные налоговые и коммунальные платежи. Ставка налога на имущество в отношении квартир равна 0,1%, для апартаментов — 0,5%.
Однако налог на имущество рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта, которая для апартаментов примерно в полтора раза ниже, чем для квартир. В результате, несмотря на разницу в ставке, налоги на владение апартаментами не являются заградительными.
Также собственник апартаментов обязан платить налог на землю, от которого избавлены собственники квартир. Тем не менее данные переплаты с лихвой компенсируются более низкой ценой по сравнению с квартирами, пояснили эксперты.
По мнению директора по маркетингу компании MR Group Евгении Старковой, покупатели понимают особенности данного вида недвижимости. На сегодняшний день доля апартаментов на рынке новостроек Москвы составляет 20-25% от общего количества.
«После всплеска появления апартаментных комплексов в 2014-2015 годах, когда эксперты прогнозировали постепенный рост их доли до 50%, этот рынок стабилизировался и занял свою нишу. Мы ожидаем, что процентное соотношение квартир и апартаментов сохранится в пропорции 80/20 и в дальнейшем», — пояснила эксперт.
В 2017 году в Москве планируется ввести около 4,6 тыс. апартаментов, это на 12 % больше чем в 2016 году.
Перевод возможен, но труден
Теоретически поменять функциональное назначение апартаментов в Москве можно, но только в тех случаях, если они куплены в составе жилого дома. Для этого действует специальное городское постановление. Однако положительное решение будет принято, только если апартаменты соответствуют всем установленным нормам СанПиНа.
По заверению управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, перевод апартаментов в квартиры возможен и на основании Жилищного кодекса РФ. Собственник апартаментов это может сделать самостоятельно, только грамотно вряд ли удастся. В итоге большинство людей предпочитает обращаться в компании, оказывающие такие услуги. Но это обходится недешево.
«Проблема частного перевода апартаментов физлицом в том, что в настоящий момент у населения нет конкретных шаблонов и четких инструкций по заполнению документов для подачи заявки, поэтому самостоятельно сделать перевод, не имея опыта и знаний, практически невозможно. При этом подача заявки на изменение статуса недвижимости облагается высокими пошлинами от 20 тыс. рублей и выше. В случае отрицательного решения, эта сумма не возвращается вне зависимости от причины отказа Департамента городского имущества», — отметила эксперт.
Впрочем, есть несколько случаев перевода апартаментов в жилье самими девелоперами. В этих случаях вносятся коррективы в функциональное назначение здания на стадии проектирования, меняется градостроительная документация на весь объект. Допустим, участок изначально предполагал строительство апартаментов, но нормативы позволяют разместить там жилье, пояснили ТАСС в Москомстройинвесте.
По словам директора по маркетингу девелоперской компании MR Group Евгении Старковой, их компания перевела апартаменты в статус жилья в таких столичных проектах, как «Водный», «Савеловский Сити» и «Фили Град». Как рассказали корреспонденту ТАСС, представившемуся частным лицом, в инвестиционно-риэлторской компании «Estet a tet», из недавних известных случаев изменения статуса можно отметить «Легенды цветного».
Споры о статусе
Споры о том, что делать с правовым статусом апартаментов, ведутся не первый год. Власти Москвы обозначали несколько моделей. Например, предполагалось, что апартаменты могут получить статус жилых помещений, но без социальной инфраструктуры в пешей доступности, а также с более высоким уровнем налогообложения и дорогой «коммуналкой».
Соответствующие предложения содержались в концепции федерального законопроекта о регулировании рынка апартаментов, разработанного в конце 2015 года фондом «Институт экономики города» по заказу московских властей.
«Апартаменты — это временное жилье для командировочных сотрудников, студентов, а также людей, проживающих достаточно далеко от места работы и не желающих тратить много времени на дорогу», — обрисовал этот подход глава Москомстройинвеста Тимофеев.
В феврале 2015 года глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин заявил о возможности преобразования апартаментов в «полноценное жилье» путем внесения соответствующих поправок в федеральное законодательство. Он отмечал, что сначала для этого необходимо установить единые требования к жилым помещениям.
В середине апреля 2017 года начальник Управления формирования и реализации инвестиционных программ Москомстройинвеста Наталья Лисюкова на совещании с представителями «Клуба инвесторов Москвы» и «Ассоциации инвесторов Москвы» заявила, что продавая апартаменты как помещения для постоянного проживания, застройщики вводят покупателей в заблуждение.
Кроме того, некоторые застройщики предлагают заключить договор долевого участия (ДДУ). Покупатель также должен понимать, что этот договор не гарантирует дальнейшего перевода апартаментов в жилье, предупредила Лисюкова.
Для того, чтобы решить проблему, Москомстройинвест обратился к застройщикам и ждет от них аргументированных предложений по определению правового статуса этих помещений.
Однако не понятно, что делать с апартаментами, которые уже построены в столице. Они не могут претендовать на статус жилья, уверены в столичном ведомстве.
«Если гипотетически представить, что собственнику апартаментов удастся перевести свое помещение в жилое, его соседи по-прежнему смогут, если захотят, на законных основаниях в своих апартаментах заниматься бизнесом, например, открыть швейный цех, стоматологический кабинет, сдавать в их наем, устраивать шумные вечеринки, то есть сделать проживание рядом абсолютно некомфортным», — подчеркнул сотрудник пресс- службы Москомстройинвеста.
Вариантом решения правового статуса строящихся апартаментов в Москомстройинвесте считают обязать застройщиков, привлекающих средства граждан для возведения апартаментов, заключать договоры долевого участия (ДДУ, 214-ФЗ).
В этом случае вложенные средства граждан будут защищены, они будут понимать статус помещения, регистрация ДДУ в Росреестре позволит избежать двойных продаж, у властей же появится точная статистика по числу реализуемых апартаментов.
Если же в будущем в законе определят апартаменты как жилые помещения и пропишут их параметры, этот сегмент рынка недвижимости станет более прозрачным и понятным. Но в этом случае вряд ли цена апартаментов останется такой же низкой, считают в Москомстройинвесте.
Перевод апартаментов в жилое помещение: можно ли переоформить в квартиру и как это сделать
Апартаменты представлены нежилыми помещениями, предназначенными для ведения предпринимательской деятельности. Обычно они используются для организации санатория, отеля или хостела.
Ст. 16 содержит основные разновидности жилых помещений, к которым относятся квартиры и дома, а также комнаты или части домов. Стандартно апартаменты не являются жилыми помещениями, поэтому не могут использоваться для проживания или прописки.
В чем отличия от квартиры
На рынке недвижимости представлено огромное количество апартаментов, причем застройщики, занимающиеся возведением жилых многоквартирных домов, часто продают данные объекты частным гражданам, обещая легкий перевод в жилой фонд.
К преимуществам такого перевода относится:
- тарифы по коммунальным услугам за жилые помещения намного ниже по сравнению с тарифами, по которым рассчитывается плата владельцами коммерческих объектов;
- появляется возможность оформления временной или постоянной регистрации;
- при покупке жилой недвижимости можно воспользоваться разными государственными субсидиями или программами, а также частично погасить ипотеку средствами маткапитала;
- рядом с жилыми домами находится множество нужных объектов, к которым относятся сады, поликлиники, школы, аптеки и магазины.
К основным отличиям между жилыми помещениями и апартаментами относится:
Технический паспорт на квартиру в 2021. Как получить.
- ставки по ипотеке во время покупки коммерческого помещения намного выше по сравнению со ставками при приобретении жилого объекта;
- невозможно частично погасить стоимость апартаментов за счет государственных средств;
- владельцы жилых квартир получают определенную долю в общедомовом имуществе, что невозможно для собственников коммерческих помещений;
- квартиры применяются только для личных целей, а именно для проживания, а вот нежилые объекты могут использоваться для открытия отеля или другого коммерческого учреждения;
- если у владельца апартаментов появляются долги, то его собственность может быть конфискована для погашения задолженности, а вот изъять единственное жилье человека невозможно;
- не предусматривается возможность оформления налогового вычета после покупки коммерческого помещения, а после приобретения жилого объекта можно рассчитывать на эту льготу от государства.
Внимание! Некоторые граждане намеренно по невысокой цене приобретают апартаменты, обладающие свободной планировкой и другими преимуществами, после чего занимаются их переводом в жилой фонд, что позволяет воспользоваться плюсами жилых объектов.
Плюсы, минусы, подводные камни
Покупка апартаментов может быть практичной затеей в двух случаях. Первый — если вы уже снимаете квартиру, но ещё не собираетесь обзаводиться детьми. Второй — для инвестиций. И вот почему.
Апартаменты выгодно сдавать в аренду.
Особенно посуточно — так можно заработать в два раза больше. Студии в моём доме сдаются по 2,5–3 тысячи ₽ в сутки. Но при этом стоит учитывать высокие коммунальные платежи и налог на недвижимость.
Коммунальные платежи в среднем в два раза дороже, чем в квартире. Мы платим около 6 тысяч ₽ в месяц, для студии наших размеров это слишком много. Причём большую часть оплаты «съедает» обслуживание УК и аренда земельного участка, на котором стоит дом (да, такое тоже бывает).
Налог на апартаменты может составлять 0,5–2% от стоимости жилья в год — значительно выше, чем на жилую недвижимость. Мои апартаменты будут «съедать» около 15 тысяч ₽ в год в виде налога.
Рядом может не быть социальной инфраструктуры.
По документам, апартаменты — нежилая недвижимость. И город не берёт такие дома «на баланс». Это значит, что рядом с домом может не быть поликлиники, школы, детского сада — или они могут быть не рассчитаны на такое количество жильцов. Это делает покупку апартаментов в личных целях гораздо менее привлекательной, особенно для молодых семей.
Нельзя оформить постоянную регистрацию.
Опять же, это может быть важно семьям с детьми. Но я, к примеру, не вижу смысла в московской «прописке».
Можно ли переоформить апарты в квартиру
Во время строительства дома часто предусматриваются на первом этаже апартаменты. Они предназначены для открытия магазина, кафе, ресторана, отеля, хостела или иного аналогичного коммерческого учреждения. Поэтому все характеристики такого объекта соответствуют требованиям, которые предъявляются к нежилым, а не к жилым помещениям.
Чтобы осуществить перевод апартаментов в жилое помещение, придется заняться перепланировкой, для чего предварительно запрашивается соответствующее разрешение от представителей администрации города.
Дополнительно заказывается проект перепланировки, который утверждается в департаменте ЖКХ.
Только после того, как объект будет полностью соответствовать требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям, можно будет заниматься его переводом.
Относятся ли апартаменты к жилому фонду?
Апартаменты – это нежилое помещение, чаще всего предназначенное для ведения коммерческой деятельности: гостиниц, хостелов, отелей, санаториев. Четкой формулировки в законах нет, зато в ст. 16 ЖК РФ перечислены виды жилых помещений:
- Дом или часть дома.
- Квартира или часть квартиры.
- Комнаты.
Исходя из этого можно сделать вывод, что к жилому фонду апартаменты не относится. Они не предназначены для постоянного проживания, и оформить постоянную прописку там нельзя.
Будут ли переводить апартаменты в жилой фонд?
Еще в 2021 году говорилось о возможном переводе апартаментов в жилое помещение, когда стало понятно, что застройщикам не хватает мест под жилую застройку. Назначение земельных участков под апартаменты же другое: «для размещения зданий гостиничного типа» или «для объектов общественно-делового значения».
Законопроект о переводе апартаментов в жилой статус был направлен в Госдуму, но раскритикован Верховным судом, и его отозвали.
В 2021 году снова стали поднимать вопрос о новом статусе апартаментов, об этом писала Российская Газета. Со слов вице-премьера М.
Хуснуллина, законопроект, уточняющий статус апартаментов, может быть принят до конца этого года. На октябрь 2020г. такие помещения пока относятся к нежилым.
Как перевести — пошаговые действия
Застройщики во время возведения жилого многоквартирного дома предварительно запрашивают в администрации разрешение на строительство апартаментов, что дает возможность снизить расходы.
Во время строительных работ осуществляется перевод, позволяющий присвоить квартирам статус жилых объектов.
Благодаря такой схеме лица, которые выступают дольщиками долевого строительства, могут приобрести жилье по сниженным ценам.
Справка! При составлении ДДУ важно убедиться, что застройщик действительно перевел помещения в жилой фонд.
Если изначально приобретались апартаменты, то перед переводом следует убедиться, что объект соответствует требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. Все эти условия перечисляются в ПП №47.
К ним относится:
- расположение в жилой зоне, для чего нужно ориентироваться на специальный градостроительный план региона;
- надежность и устойчивость несущих конструкций, поэтому не разрешается наличие каких-либо значительных дефектов или деформаций;
- как помещение, так и общедомовое имущество должны быть построены с учетом требований безопасности, чтобы во время их эксплуатации не создавалась опасность для здоровья или жизни людей;
- подведение инженерных коммуникаций, к которым относится водоснабжение, электричество, канализация и отопление;
- если район подключен к газу, то требуется газоснабжение в помещении, поэтому если отсутствует даже одна система, то владельцу придется осуществлять прокладку коммуникаций за личные средства;
- влажность воздуха не превышает 60 процентов;
- наличие оптимальной защиты от попадания в помещение осадков и грунтовых вод;
- если в строении больше 5 этажей, то необходим лифт;
- в каждой комнате объекта должно иметься окно;
- высота потолков превышает 2,5 метров;
- уровень шума ночью ниже 45 дБ;
- объект должен соответствовать многочисленным санитарным требованиям, которые относятся к разным видам излучений, радиации или концентрации вредных компонентов в воздухе или строительных материалах.
Чтобы убедиться в возможности перевода, приходится обращаться к специалистам, которые занимаются экспертизой объекта, после чего выдают заключение, по которому можно начать процедуру смены статуса помещения.
Проведение экспертизы
Хотя этот этап считается необязательным, но лучше его выполнить, чтобы в будущем не пришлось столкнуться с отказом со стороны представителей организации. Для оценки выбираются специальные организации, которые обладают лицензией на эту работу.
Работники компании приходят в назначенный день в апартаменты, после чего оценивают состояние объекта. На основании полученной информации выдается заключение.
Подготовка документации
Решение о переводе нежилого помещения в жилой фонд принимается межведомственной комиссией, при обращении к которой нужно заранее подготовить нужное количество бумаг:
- результат проведенной экспертизы;
- кадастровый паспорт;
- выписка из ЕГРН, подтверждающая, что апартаменты принадлежат заявителю, а также на них отсутствует какое-либо обременение;
- технический и поэтажный план;
- если планируется перепланировка или изменяется состояние общего имущества, то предварительно запрашиваются согласия на эти процессы от соседей, представленных собственниками квартир или других нежилых помещений;
- заявление о переводе.
Отсутствует унифицированная форма заявления, но изучить оптимальный образец можно непосредственно при посещении департамента жилищного хозяйства. Стандартно в нем указывается наименование администрации, ФИО руководителя, а также ФИО заявителя и адрес апартаментов. В тексте обязательно приводится опись прикладываемых документов.
Передача документации
Как только все бумаги будут собраны, они передаются представителю администрации или департамента, специализирующегося на жилищном хозяйстве.
В каждом регионе могут выбираться разные организации, которые занимаются рассмотрением данного вопроса.
Оценка недвижимости
Представители администрации должны убедиться, что апартаменты соответствуют многочисленным требованиям, чтобы их можно было перевести в жилищный фонд. Для этого оценивается техническое состояние и другие характеристики. Представители межведомственной комиссии могут назначать разные обследования или проверки.
В результате формируется акт обследования, позволяющего принять оптимальное решение о возможности перевода объекта в жилой фонд.
Важно! В состав комиссии включаются работники МЧС и Роспотребнадзора, представители администрации и других государственных инстанций.
Адрес регистрации без региона и населенного пункта
Принятие решения
Комиссия после проведения оценки и составления акта принимает решение о возможности перевода. На этот процесс дается 45 дней. Во время этого периода изучаются документы, полученные от владельца апартаментов, а также бумаги, запрошенные из разных государственных инстанций.
Допускается увеличение данного периода, если возникает необходимость в дополнительных проверках или испытаниях.
Внесение изменений в ЕГРН
Если принимается положительное решение, то информация об изменении статуса помещения фиксируется в Росреестре. Для этого можно лично прийти в отделение данного учреждения или воспользоваться услугами посредника, представленного МФЦ.
Процесс перерегистрации занимает около 15 дней, после чего имуществом можно пользоваться для постоянного проживания, оформления прописки или иных аналогичных действий.
Ответы юриста на частные вопросы
Сколько стоит перевести апартаменты в жилое помещение, если заниматься этим не самостоятельно, а доверить все юристу в плане оформления документов?
Все зависит от региона нахождения недвижимости. В крупных городах такая услуга стоит от 70 000 р., в небольших – порядка 50 000 р.
Когда застройщик должен перевести апартаменты в жилой фонд, если они покупаются по ДДУ?
Обычно это делается до сдачи дома в эксплуатацию, но может перевести и после. Сроки определяются соглашением с застройщиком.
Сейчас занимаюсь переводом апартаментов в жилой фонд. Купила недвижимость до брака. Если ее переведут, будет ли все делиться в случае развода?
Нет. Согласно ст. 36 СК РФ, имущество, приобретенное супругом до заключения брака, находится только в его собственности и разделу не подлежит. Изменение статуса объекта недвижимости в браке роли не играет.
Но если проводится перепланировка или реконструкция, и в результате стоимость жилья существенно возрастает за счет общих средств, на основании ст.
37 СК РФ такое имущество суд может признать общенажитым и поделить.
Могут ли предоставить апартаменты по договору социального найма?
Нет. Согласно ст. 49 ЖК РФ, по договору соцнайма предоставляются только жилые помещения, относящиеся к муниципальному или государственному фонду.
Купил апартаменты по ДДУ на свое имя. Она уже сдана, недавно застройщик перевел все помещения в статус квартир, передаточный акт еще не подписан, я ничего не принимал. Могу ли я оформить право собственности на свою жену?
Да. Но для этого придется оформить договор уступки права требования, либо принять квартиру, а затем подарить ее супруге по договору дарения.
Сколько стоит изменение статуса помещения
Заявление и другая документация рассматриваются представителями комиссии без внесения какой-либо платы. Но процедура все равно требует от владельца недвижимости определенных расходов:
- оплата услуг компании, предлагающей независимую экспертизу – от 7 тыс. руб.;
- узаконивание изменений, вносимых в планировку недвижимости – от 20 тыс. руб.;
- оформление документации или получение дубликатов – от 1 тыс. руб. за каждую бумагу.
Внимание! Некоторые люди не имеют возможности заниматься процессом перевода самостоятельно, поэтому пользуются услугами специальных компаний, которые за высокую плату выполняют все нужные этапы.