Когда говорят об аварийной и ветхой жилой недвижимости, то на бытовом уровне подразумевается, что жилье является непригодным для комфортной жизни. Но следует понимать, что между такими понятиями имеется существенная разница. Ветхое жилье от аварийного дома отличается тем, что, здания имеют большой износ, в них ухудшаются условия проживания, но сохраняется безопасность для жильцов.
Особенности ветхих жилых домов
Чтобы понять, какие дома относятся к ветхим, необходимо обратится к методологическому пособию МКД 2-04.2004, в котором описываются требования к содержанию жилья. В документе указывается, что износ ветхого жилища составляет:
- Для каменных строений – более 70%.
- Для деревянных домов – более 65%.
Понятие «ветхое жилое помещение» в действующем законодательстве не используется. Именно поэтому у граждан, проживающих в домах с большим износом, возникают проблемы из-за того, что жилье, не соответствующее эксплуатационным требованиям, но сохраняющее безопасность проживания, не подлежит сносу. По этой причине оно не включается в действующие региональные программы расселения.
То есть, различие жилого ветхого строения и аварийного дома состоит в том, что, при снижении условий комфортности проживания, основные элементы, влияющие на устойчивость здания, остаются в удовлетворительном состоянии.
Для людей, проживающих в ветхих домах, основные проблемы связаны с тем, что, проведение капитального ремонта и реконструкции в зданиях, имеющих износ более 70 %, не предусмотрено из бюджетных средств.
Государственные органы признают, что люди живут в не соответствующих условиях, но при этом угрозы их жизни нет. Для предоставления жилья другого типа этого недостаточно.
Собственник помещения в ветхом доме, не может рассчитывать переселение.
Действия для получения возможности переселения
Понимая разницу между ветхим и аварийным жильем, можно провести мероприятия для признания здания аварийным.
При несоблюдении условий безопасного проживания жильцам нужно написать заявление о признании дома аварийным и направить его в районную администрацию.
Дополнительно следует представить следующие документы:
- Жалобы на непригодность жилья от собственников любых квартир.
- Технические паспорта и планировки жилых помещений.
- Документы, удостоверяющие право на жилое помещение от каждого владельца, заверенные нотариально.
Сама процедура регулируется специальным правительственным Постановлением. Осуществляет признание на расселение или снос специальная межведомственная комиссия. Она создается не позже, чем через месяц после приема заявления государственной службой.
В ее состав может входить представитель от людей, проживающих в здании, которое находится в ветхом состоянии, но при этом он будет иметь только совещательный голос. Если комиссией было принято решение, неудовлетворяющее жильцов, нужно заказать независимую строительно-техническую экспертизу.
Она позволит оспорить в суде решение межведомственной комиссии по сносу аварийного и ветхого жилья.
Комиссией будут рассматриваться следующие основные критерии:
- Состояние несущих и ограждающих конструкций, а именно наличие в них всевозможных разрушений и повреждений;
- Наклоны и прочность лестничных пролетов;
- Состояние инженерных системам и соответствие условий санитарно-эпидемиологическим требованиям;
- Состояние наружных стен, с точки зрения обеспечения ими соответствующей теплоизоляции;
- Защищенность жилья от проникновения внешних негативных природных воздействий;
- Наличие лифта в домах, с высотностью более 5 этажей.
Особенности аварийных домов
Для того чтобы жилое здание было признан аварийным, необходимо подтвердить опасность для проживания жильцов следующими показателями:
- Деформация или повреждение какого-либо конструктивного элемента здания (несущей стены, балкона, перекрытия), что приводит к снижению прочности и надежности строения.
- Разрушение фундамента дома или несущих конструкций по причине длительной эксплуатации.
- Биологические повреждения деревянных конструкций, которые ухудшают несущую способность строения.
- Наличие неустранимых современными строительными методами повреждений, причиной которых стали стихийные бедствия или просадка почвы.
- Наличие серьезных разрушений, вызванных какой-либо техногенной аварией или пожаром, которые привели к тому, что проведение восстановительных работ является невозможным или экономически необоснованным.
- Нахождение дома в опасной зоне, с повышенной вероятностью схода лавин или затопления.
Решение об аварийности дома выносится в течение месяца. Межведомственной комиссией выдается заключение, в котором может содержаться следующая информация:
- О соответствии жилья эксплуатационным требованиям.
- О необходимости проведения капитального ремонта или работ, направленных на перепланировку.
- О невозможности проживания в здании.
Права жильцов
В фонде содействия реформированию ЖКХ, созданном для реализации комфортных и безопасных условий жизни граждан жилищной сферы предусмотрены механизмы расселения жильцов аварийных домов. Реализуется программа высшим региональным органом исполнительной власти, а необходимые средства выделяются в местные бюджеты согласно законодательству.
Очень важно знать, какие проблемы могут ожидать жильцов при расселении. Согласно действующему законодательству для жильцов при расселении должно предусматриваться предоставление соответствующего жилища по благоустроенности и метражу. Гражданам, претендующим на увеличение площади, предоставляется квартира с учетом недостающих метров.
В предоставляемой недвижимости должна быть установлена кухонная плита и сантехнические приборы. Также обязательным условием является подключение ко всем необходимым инженерным системам и коммуникациям:
- Отоплению,
- Канализации,
- Водоснабжению,
- Электроснабжению.
Следует знать, что при расселении аварийного дома:
- Жильцам предлагается три варианта, но при этом не учитываются их индивидуальные пожелания. В коммуналки переселение не производится.
- Новые жилые помещения предоставляются в районе расположения аварийного дома. Переезд в другой район возможен только на основании согласия жильцов.
- Владельцы аварийных квартир не могут заключать договора мены. Также невозможна и продажа квартиры. Любая подобная сделка является незаконной.
- Местные власти выделяют затраты на переезд, но при этом необходимый транспорт выделяется только один раз.
- Если у гражданина нет документа удостоверяющего право собственности, а проживает он по муниципальному договору найма, то новое жилье предоставляется ему на таких же условиях.
Все вопросы, касающиеся расселения, должны органами государственной власти в письменном виде согласовываться с жильцами. Если кто-либо из собственников принимает решение получить компенсацию, то производится расчет выкупной стоимости жилья, признанного аварийным.
Вам также может понравиться
Преимущества ветхого жилья над аварийным: понятие и признаки, разница, чем отличается
8 просмотров
Состояние здоровья» дома определяется его техническим состоянием.
Потрескавшиеся стены, протекающая крыша, затопленный подвал, неисправные трубы — все это признаки того, что дом обветшал или находится в плохом состоянии. Но даже эти проблемы не являются универсальными.
Споры о том, является ли здание ветхим или нет, продолжаются до сих пор. Есть ли разница между этими двумя понятиями — как их отличить?
Жилищное законодательство содержит критерии, которые могут быть использованы для определения ветхости здания. Давайте рассмотрим различия, сравним аварийное жилье с ветхим жильем и определим преимущества и последствия этих условий.
✅ Понятие и признаки ветхого и аварийного жилья
Для тех, кто не знаком с жилищным правом, трудно провести различие между ветхим и аварийным жильем. Проще говоря, это квартиры с техническими проблемами. Ни ветхие, ни полуразрушенные квартиры не пригодны для проживания людей. Кто хочет жить в квартире с протекающей крышей, потрескавшимися стенами, прогнившими балконами, сырыми запахами и плесенью? Даже ремонт часто не помогает.
Закон определяет, что считается «ветхим» или «более не в хорошем состоянии» — критерии варьируются, как описано ниже.
???? Ветхое жилье
В настоящее время в законе нет определения понятия «ветхое жилье». Этот термин встречается в более старом законе РСФСР от 1983 года. Теперь он известен только как «ветхое жилье». Ремонт означает нечто среднее между новым строительством и непригодным для проживания жильем, т.е. жильем под снос.
Ветхие несущие конструкции многоквартирного дома (МФБ) выглядят изношенными. Однако они продолжают выполнять свои функции, такие как устойчивость фундамента и надежность стен, крыши и внутренних перекрытий. Однако ветхие здания все еще нуждаются в ремонте.
Критериями для признания дома ветхим являются
- износ до 70% — это относится к домам из камня, кирпича и сборных элементов;
- ухудшение до 65% — для деревянных домов и мансард.
Одной из самых важных характеристик является то, что он не представляет опасности для жизни и здоровья людей. Другими словами, дом прочно стоит на своем фундаменте и не рушится на глазах. Нет необходимости в срочном переносе МФБ и выделении нового жилья для жителей.
Пример:
Жильцы старого пятиэтажного дома жаловались на проблемы с условиями проживания. Оказалось, что дом находился в ветхом состоянии и подвергался одному ремонту за другим.
В наружной стене были трещины, деревянные окна были в плохом состоянии, из труб текла вода, а кое-где в полу были трещины. В то же время у жильцов многоквартирных домов не было проблем с отоплением, электроснабжением и горячим и холодным водоснабжением (ГВС).
Местная комиссия по проверке домов не обнаружила серьезных нарушений. Дома классифицируются как ветхие — нет такого понятия, как ветхость.
???? Аварийное жилье
В законе четко определено, что подразумевается под «чрезвычайным убежищем».
Аварийное жилье — это жилье, которое классифицируется как непригодное для проживания и должно быть снесено по распоряжению местных властей.
Программа по переселению людей из непригодной для проживания недвижимости была запущена 1 января 2019 года. Это касается домов, которые были классифицированы как непригодные для проживания в период с 2012 по 2017 год. Жильцы уже ждут своей очереди на переезд в новое, подходящее для них жилье.
Знаки для проблемных зданий установлены в части III Декрета 47. Постановление правительства № 47. Мы определяем их по порядку:
- Критический износ здания — более 70%.
- Высокий риск обрушения здания или его частей, например, несущих стен, крыши, перегородок и т.д.
- Расположение МФБ в опасной близости от промышленных объектов — риск пожара, взрыва, затопления, отравления химикатами;
- Пребывание вблизи оползней, сугробов, разлива рек, камнепадов, обвалов и т.д.
- Превышение допустимого уровня шума;
- близость к автомагистралям или линиям электропередач (высоковольтным линиям);
- Несоблюдение санитарных норм — сырость, плесень.
Проживание в ветхом здании представляет угрозу для жильцов. Они рискуют не только своим имуществом, но и здоровьем.
В то же время, не все жилые дома затрагиваются переселением. Если здание имеет 1-2 этажа и в нем нет канализации, это не является признаком поломки. Аналогичная ситуация наблюдается и в пятиэтажных зданиях без лифтов и мусоропровода.
✅ В чем разница?
Несмотря на сходство, ветхое жилье сильно отличается от аварийных приютов.
Мы представляем разницу в виде таблицы:
— Переезд в новое жилье (квартиру или дом), равноценное старому; — Выбор альтернативного жилья; — Денежная компенсация, равная рыночной цене аварийного жилья; — Компенсация расходов и убытков, вызванных переездом, принудительный наем другого жилья, гонорары агентам по недвижимости и т.д. — Переезд в пределах того же региона (в другой город — с согласия собственника).
Главное отличие в том, что в ветхих зданиях еще можно жить, но аварийные убежища находятся в критическом состоянии. Их обычно сносят, а на их месте строят новые дома. Одним из нововведений 2019 года станет возможность заключать договор с подрядчиком от имени людей, проживающих в сносимом здании.
✅ Какие преимущества у ветхого дома?
Трудно говорить о ценности старых, полуразрушенных зданий 50-летней давности. Однако если сравнивать ветхое и аварийное жилье, то у первого есть неоспоримое преимущество — относительная обитаемость людей.
Да, стены уже не новые, иногда возникают проблемы с водоснабжением, короткие замыкания в электричестве, вода в подвале — но в целом жить в доме можно.
Иногда на протяжении десятилетий, пока, наконец, его не включат в список аварийных зданий.
Второе преимущество ветхого жилья — приватизация. Арендаторы, проживающие в социальном арендном жилье, могут передать совместное жилье в частную собственность. Именно это обычно привлекает людей.
Приватизированную квартиру можно продать, сдать в аренду, обменять, унаследовать и заложить в качестве обеспечения по кредиту.
В отличие от них, аварийные дома не подлежат приватизации (статья 4 Федерального закона № 1541-1 «О приватизации»).
На этом преимущества заканчиваются. Жильцы остаются в своих домах — они не могут ждать переезда в новое жилье.
Пример:
Сергей искал двухкомнатную квартиру на рынке подержанных вещей. Ему понравилось одно из предложений в рекламе. Продавец не просил много денег за квартиру, она находилась в центре города, до нее было легко добраться, и она имела хорошо развитую инфраструктуру. Сергей связался с продавцом и договорился о встрече.
Жилой дом оказался старым домом, хотя и в центре города. Даже жить в нем все еще возможно. В настоящее время здание проверяется на предмет износа, но пока не включено в городской список аварийных объектов. Сергей осмотрел квартиру и убедился, что все условия соблюдены и там действительно можно жить.
Сделка состоялась, и покупатель сэкономил 30% — он получил скидку от продавца за продажу ветхого имущества.
Жители ветхого здания могут подать заявление о признании здания опасным. Для этого здание должно соответствовать стандарту технической ветхости.
Например, существует риск обрушения, воздействия загрязняющих веществ или стихийных бедствий. Жильцы многоквартирного дома могут обратиться в межведомственную комиссию, чтобы дом был признан аварийным.
Этот статус дает им право выселиться из здания и построить новую квартиру в новом здании.
Однако они должны дождаться отказа от муниципалитета. Не все здания могут быть объявлены аварийными, и часто этот статус не выгоден властям — ведь им приходится дозаселять здание, а значит, тратить деньги на покупку квартир в новостройках. Если возражения не помогают, нужно обращаться в суд и отстаивать свои интересы. Сначала необходимо составить экспертное заключение и оценить результаты.
Определить, какие квартиры являются ветхими, а какие — опасными, не только сложно, но и требует много времени. Жильцы вынуждены противоречить администрации, обращаться к жилищным инспекторам и прокурорам, подавать иски в городские и районные суды.
Также трудно определить, что выгоднее в данной ситуации: ветхое, но пригодное к эксплуатации жилье — или аварийное жилье, подлежащее сносу с гарантией получения нового жилья? Преимуществ много, но они все еще нуждаются в уточнении. Юристы на нашем сайте помогут вам ответить на эти и другие вопросы в режиме онлайн.
Подайте заявку, и юристы свяжутся с вами в удобное для вас время.
- В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
- Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!
Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями
Ветхое, аварийное, непригодное для жилья: в чём разница?
Ветхое, аварийное, непригодное для проживания жильё: есть ли разница в этих понятиях? Кто определяет состояние дома, и когда можно претендовать на переселение? Ищем ответ вместе с Knowrealty.ru
На что жалуетесь?
Течёт крыша? Упал потолок? Залило подвал? Треснула штукатурка или целая стена? Редкий российский дом массовой застройки может похвастаться идеальным здоровьем. И всё же не каждое проблемное жилье – аварийное. Жилищный кодекс для проблемных домов предлагает сразу несколько диагнозов.
Начнем с того, что в юридических документах нет юридического объяснения понятиям «ветхий» и «аварийный». Закон РФ признает формулировку «жильё, непригодное для жилья». Именно такое в народе назвали аварийным. По соответствующему Постановлению правительства, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции считается жилье, если:
- — Здание не подлежит ремонту;
- — Проживание в здании опасно для жизни людей;
- — Состояние помещения не позволяет обеспечить соблюдение норм СанПина;
- — Здание расположено на территориях, на которых превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучение), концентрации химических и биологических веществ в атмосферном воздухе и почве;
- — Здание находится в зоне ЧС.
- При этом повода для расселения нет, если в одно-или двухэтажном доме отсутствует канализация, а в доме свыше 5 этажей – лифт и мусоропровод.
- Что насчёт «ветхого»?
Определение «ветхий» можно считать разговорным, так как встречается оно чаще всего в методичках. Например, в «Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004».
По этому пособию, ветхое состояние здания — состояние, при котором конструкции здания и здание в целом имеет износ: для каменных домов — свыше 70%, деревянных домов со стенами из местных материалов, а также мансард — свыше 65%, основные несущие конструкции сохраняют прочность, достаточную для обеспечения устойчивости здания, однако здание перестает удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям.
Ветхий дом Мюллер-Шталя в гроде Советск Калининградской области. Боев М.В. / Wikipedea (CC BY-SA 3.0)
- Иными словами, ветхое здание – то, что ещё стоит, а аварийное – того и гляди рухнет.
- Есть ещё один документ, регламентирующий проблему ветхого жилья — «Критерии и условия от Госстроя России». По ним, к непригодным для жилья относятся:
- а) жилые дома в аварийном состоянии;
- б) ветхие жилые дома;
- в) жилые дома, расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро-взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и других зонах с особыми условиями, запрещённых к застройке;
- г) жилые дома, расположенные в опасных зонах отвалов породы угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик; в зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин; на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами;
- д) жилые дома, расположенные в местах экологического неблагополучия (при обнаружении нарушений природного равновесия местности или территории либо ухудшении геологических, морфологических, физических и других показателей почвы);
- е) жилые дома, в которых невозможно предоставить жителям коммунальные услуги, соответствующие по качеству требованиям нормативов и стандартов, санитарных правил и норм и условиям договора, и организовать техническую эксплуатацию жилого дома.
- Кто определяет?
Признать дом пригодным или непригодным для проживания может только специальная межведомственная комиссия. Но начинается всё с жильцов.
Если вы считаете, что условия проживания никуда не годятся, пишите заявление в администрацию. После этого организуется комиссия, которая делает экспертизу и изучает состояние всего дома, а не только вашей квартиры.
Имейте в виду, процесс долгий, может занять от месяца до нескольких лет.
Опытные люди утверждают, что на признание дома аварийным власти идут крайне неохотно, так как после этого они обязаны расселить жильцов по новым квартирам. И не просто расселить, а с условиями проживания лучше, чем были. Поэтому чаще всего дело заканчивается ремонтом проблемной зоны: крыши, стен или подвала и справкой о том, что в доме можно жить.
Жильцы также в праве провести независимую экспертизу. За свой счёт, конечно. Цена за подобные услуги в Москве – от 30 тысяч рублей. Независимая экспертиза пригодится в том случае, если жильцы решат оспорить решение межведомственной комиссии в суде.
Мария Соловьёва
Что такое ветхое жилье? Ветхое, аварийное, непригодное для жилья: в чём разница?
Определение в законе ветхого жилья не существует. Формально, любые дома, которые еще не являются аварийным, но, одновременно, уже не относятся к новым, могут считаться ветхими. Исходя из неопубликованных, внутренних нормативов Госстроя, ветхое жилья имеет следующие критерии:
- Не удовлетворяет заданным параметрам (а они, в свою очередь, резко отличаются в зависимости от срока службы здания, использованных при возведении материалов и многих других параметров).
- Износ составляет более 65-70% (зависит от материалов здания).
- Несмотря на частичное разрушение, не представляют угрозы для жизни/здоровья жильцов.
Что значит все это для собственников такой недвижимости: их дома, с точки зрения закона, хоть и не находятся в удовлетворительном состоянии, но и к аварийному еще не относятся.
С одной стороны, проживать в них, как минимум, некомфортно, а с другой стороны, угрозы обрушения в любой момент все еще нет.
Как следствие, никаких предпосылок для того, чтобы переселять собственников или выплачивать им компенсации нет.
Аварийное жилье, как можно логично предположить из сказанного выше, отличается от ветхого только тем, что оно буквально может рухнуть в любой момент (полностью или частично). Как следствие, жильцы дома постоянно рискуют. И вот такую недвижимость обычно достаточно активно расселяют.
Пример: Сравнительно новый дом был возведен с многочисленными нарушениями. Как следствие, он рассыпается в прямом смысле этого слова. Например, достаточно не очень сильно толкнуть балконную перегородку, как она осыпается вниз и так далее. Подобные дома сразу же признают аварийными и расселяют. А другой дом, построенный еще во времена Российской Империи, может до сих пор считаться ветхим, но не аварийным. Да, частично стены потрескались, возможно, в нем не особо комфортно жить, но на глазах он не рассыпается и способен пережить большинство природных катаклизмов. Как следствие, немедленной угрозы для жизни жильцов нет и такую недвижимость признать аварийной невозможно.
В чем разница?
Основная разница в том, что жильцы ветхих домов не могут участвовать в программе расселения. Они не имеют права на новое жилье или компенсацию. Они будут продолжать жить в своих ветхих домах до тех пор, пока те не станут аварийными.
Как вариант, можно попробовать признать такие помещения аварийными в принудительном порядке (вплоть до обращения в суд), однако, как доказывает практика, чаще всего суд в такой ситуации становится на сторону местной администрации и тоже отказывается признавать недвижимость аварийной. Впрочем, всегда необходимо пробовать, так как есть и достаточно большое количество удовлетворенных исков о признании строения аварийным.
Какие преимущества у ветхого дома?
Ветхие дома имеют только одно преимущество, сравнительно с аварийными: они не представляют угрозы для жизни собственников. Несмотря на общее состояние, прямо сейчас они не рухнут, так что переживать из-за этого не стоит.
Однако тут есть и существенный недостаток. Так, например, жильцы ветхих домов не получают возможности бесплатно получить другую квартиру в более или менее новом доме. Также, они не имеют права на денежную компенсацию от государства.
Пример: В некоторых случаях, сразу после признания дома аварийным, жильцам дается 1-2 суток для того, чтобы срочно съехать. Это бывает достаточно редко и только в тех случаях, если такой аварийный дом действительно может рухнуть в любую минуту. У жильцов ветхих домов такой проблемы нет. Даже тогда, когда их строение признают аварийным, скорее всего срок переселения будет более длительным: от нескольких недель, и до нескольких месяцев.
Зачем нужно знать различие ветхого и аварийного жилья
Необходимость определения, что такое ветхое жилье на практике часто возникает вместе с необходимостью улучшить условия жизни и переехать из квартиры с непригодными условиями для жизни в иное жилье.
Дело в том, что законами России предусмотрен снос и расселение жильцов только из дома, признанного аварийным.
Ветхое жилье официально признается непригодным для жизни, но законодательством не предусмотрено расселение из него в новые квартиры, поэтому жильцы продолжают жить в неподходящих условиях долгие годы, не имея никаких возможностей улучшить их законным путем.
В лучшем случае на ветхое жилье выделят средства из городского бюджета для капитального ремонта или реставрацию. Чтобы добиться сноса такого изношенного дома, необходимо признать его аварийным. В этих случаях начинают «всплывать» принципиальные черты отличия и разница между ветхим и аварийным жилищем, из-за которых невозможно снести дом.
Что такое ветхое жилье
В обиходе под ветхим жильем подразумеваются дома, построенные в 1960 — 1970-х годах, изношенные и давно не видевшие капитального ремонта, с выведенными из строя сетями для обслуживания коммунальных услуг, деятельность которых поддерживается только благодаря постоянным ремонтным работам местного характера.
Такие дома обычно скошены, сыпется кирпич, крыша протекает, на стенах появляются трещины, отопление не работает должным образом, электричество постоянно вырубается, вода отключается и т.д. И люди вынуждены жить в этих условиях, так как официальная комиссия по технической оценке не нашла критериев для признания дома аварийным.
В лучшем случае залатают крышу, залепят стену, отремонтируют систему водообеспечения, покрасят стены краской и т.п. В худшем – дадут обещание капитально отремонтировать дом и забудут про обещание, и людям придется ждать его исполнения еще несколько лет.
Под снос такой дом не попадает, так как он еще не рушится и не представляет угрозы для жизни проживающих, а несоответствие параметров фундамента и несущих стен не выходят за пределы нормативов, установленных законом.
Преимущества ветхого жилья над аварийным: понятие и признаки, разница, чем отличается
Главная » Купля-продажа квартиры » Как дают квартиры собственникам при сносе дома и что они получают
27
Расселение из аварийного жилья – процедура своеобразная. С одной стороны, собственники аварийных квартир получают новое жилье, которое, в теории, должно быть лучше оставленного, старого. С другой стороны, нередко то, что предлагают власти, ни при каких условиях не может устроить жильцов. Какие есть варианты, и как проходит сама процедура – читайте в этой статье.
Что получают собственники при расселении из аварийного жилья и на каких условиях?
При расселении из аварийного жилья, владельцам дадут квартиру, которая будет так или иначе соответствовать потерянной. Однако это далеко не единственный вариант. Рассмотрим все доступные способы компенсаций.
Равнозначное жилье
При сносе дома, самым выгодным вариантом компенсации станет получения равнозначного жилья. Это будет примерно такая-же квартира, как и потерянная по площади и по количеству комнат. Выгоден этот вариант будет по той простой причине, что даже если квартира не понравится, ее можно будет выгодно продать.
Продажа жилья, полученного в рамках программы переселения не предполагает уплаты налога.
На практике, равнозначное жилье почти всегда бывает примерно такое же по общей площади, но меньше по жилой. Впрочем, – это не обязательное правило и тут многое зависит от региона проживания, нового дома, честности местной администрации и так далее.
Площадь равнозначного жилья
Многих жильцов интересует, на какую площадь они могут рассчитывать. По общим правилам, администрация обычно привязывается к общей площади потерянной квартиры.
Пример: Предположим, что у людей была в аварийном доме квартира общей площадью в 50 кв.м. Это значит, что при расселении, они получат квартиру общей площадью не меньше 50 кв.м. Также она будет равнозначна по количеству комнат, но не обязательно – по жилой площади.
Есть такое мнение, что площадь должна еще привязываться к количеству жильцов. Например, не меньше 18 кв.м. на 1 человека. Однако данное правило соблюдается далеко не всегда. Не в интересах администрации населенного пункта заниматься улучшением жилищных условий расселяемых лиц (по крайней мере – не бесплатно).
Равноценное жилье
Администрация может предоставить взамен потерянной квартире не равнозначную, а равноценную квартиру. Это значит, что будет оценено старое жилье и новая квартира будет предоставлена исходя не из площади, а из стоимости. Это не выгодный вариант.
Как доказала практика, оценка аварийной квартиры производится по самому низком рыночному показателю. Таким образом, собственник может лишь потерять в цене. Более того, на оценку не влияет техника в квартире, вид из окна, транспортная доступность, сделанный ремонт и так далее. В результате устанавливается предельно низкая рыночная стоимость.
Пример: Средняя цена за квадратный метр квартиры примерно в том районе, где расположен аварийный дом, составляет 200 тысяч рублей. Однако при оценке квартир в аварийном доме стоимость будет существенно снижаться. Она может быть меньше как на 20-30%, так и на все 50%.
Денежная выплата
Третий вариант: если дом находится в аварийном состоянии и варианты расселения (предложенные квартиры) не устраивают жильцов, они могут потребовать денежную компенсацию. Это тоже невыгодный вариант, так как оценка производится по тем же принципам, которые описаны выше. В результате собственники могут получить сумму существенно меньше, чем на рынке.
Значительно проще и выгоднее получить равнозначную квартиру и сразу же ее продать, благо платить налог не требуется.
Социальное жилье
Если аварийным признано муниципальное жилье, в котором люди проживали на основании договора социальной аренды, они не имеют возможности выбирать – им выдадут только схожую (равнозначную) квартиру, в которой эти лица получат право проживать на основании нового договора социальной аренды. Такие люди не получают право на компенсацию.
Если аварийный дом находится в очень плохом состоянии и может разрушится в любую минуту, то всех жильцов будут в срочном порядке выселять в некое социальное жилье.
Там они получат право временного проживания, пока не будет готов дом, в который они смогли бы переехать. Как доказывает практика, такое временное жилье является крайне неудобным и некомфортным, однако это не причина хватиться за первое, что предложат.
Всегда стоит ждать, пока предложенная квартира будет подходить хотя бы по основным параметрам.
○ Права граждан, переселение или компенсация?
Каждая региональная программа должна содержать положения, в соответствии с которыми граждане, дом которых подлежит сносу, получают выбор: либо получить новую равнозначную квартиру, либо денежную компенсацию на приобретение жилья.
Изначально предлагается переселить жильцов в помещение, которое имеет площадь (как жилую, так и общую) не меньше, чем в предыдущей квартире, а также улучшенное обустройство и ремонт.
Если условия не соблюдены, граждане вправе потребовать предоставить иное помещение или денежную компенсацию.
Определяется она в каждом регионе в зависимости от рыночной стоимости квартиры, которую планировалось предоставить.
Граждане, которые проживают в аварийном жилье по договору социального найма, могут претендовать на получение равнозначной муниципальной квартиры на аналогичной основе.
Район расселения
Большинство владельцев интересуется, куда расселяют собственников квартир в аварийных домах? По правилам государственной программы, приоритет отдается тем лицам, которые готовы переселиться в квартиру, расположенную в том же районе, где находится и аварийный дом. Однако не всех это устраивает.
Правительство идет навстречу желающим переселиться в другой район населенного пункта, однако подождать своей очереди придется дольше, да и выбор квартир будет похуже.
Дело в том, что обычно, специально под жильцов, возводится отдельный дом, куда их и планируется переселять.
Если же запросить переселение в другой район, администрации придется искать квартиру уже там, что неудобно, невыгодно и потому занимает значительно больше времени.
Есть мнение, что лучше подождать, но переселиться в другой район, так как специально возведенные для переселения дома не отличаются особым качеством. Но нужно понимать, что переселять будут в такой же дом, просто расположенный в другом районе и предназначенный для расселения уже других домов.
Доплата за лучшее жилье
Далеко не всегда жильцов устраивают квартиры, в которые их переселяют. Проблемы могут заключаться в недостаточной жилой площади, другой планировке, виду из окна и так далее. Однако подобные параметры администрацию обычно не интересуют. Если общая площадь соответствует – значит квартира равнозначная. Претензии не принимаются.
В такой ситуации можно согласится на другую квартиру, больше по площади, но с доплатой. Доплата будет производиться практически по полной рыночной стоимости (с небольшой скидкой в 10%) и то, только до того момента, как площадь жилья превысит 100 кв.м. Если же площадь будет больше, то даже такая скидка не используется.
Тем не менее, несмотря на подобную доплату, это все равно может быть выгоднее, чем переселяться в предложенное жилье.
Порядок предоставления жилья, если дом признан аварийным
Чтобы получить новое жилье, взамен того, которое признано аварийным, нужно запастись терпением. Даже если дом уже признан аварийным, это не значит, что его будут расселять немедленно. Исключение делается только для тех строений, которые действительно могут полностью или частично разрушится в любую минуту.
Если же это не так, то после признания дома аварийным, он становится в очередь, и жильцы будут ждать, пока будет готов жилье, в которое их согласятся расселить. И даже когда такая очередь доходит, сначала расселяют льготные категории населения и только потом – всех остальных. Вся процедура может затягиваться как на несколько недель, так и на несколько лет.
Выбор варианта компенсации
Если очередь до дома дошла, значит пришла пора выбирать вариант компенсации. Как уже было сказано выше, выгоднее всего взять равнозначную квартиру. Однако при долевом владении могут возникать свои особенности, в рамках которых жильцы согласятся на денежную компенсацию или, допустим, на равноценное жилье. Рекомендуется уведомлять администрацию о своем выборе как можно раньше.
После получения уведомления о расселении, нужно обратиться в администрацию и на основании предложенного там образца, написать заявление о том, что, например, собственники остановились на варианте с денежной компенсацией. Обычно, если устраивает вариант с предоставлением равнозначной квартиры, никаких отдельных документов писать не нужно.
Процедура во многом отдана на откуп регионам. Как следствие, в каждом из них могут действовать свои особенности и правила. Они не могут противоречить общим принципам программы, однако конкретные действия могут сильно отличаться. Например, могут потребовать определиться с вариантом компенсации сразу же после признания дома аварийным, не дожидаясь очереди.
Выбор квартиры
Следующий этап предоставления нового жилья – это выбор квартиры. Он актуален в том случае, если собственники не остановились на варианте с денежной компенсацией. Вся необходимая информация в администрации к этому моменту уже будет, потому они сами будут проводить оценку и подбирать подходящее жилье.
Когда все будет готово, собственникам аварийной квартиры будет предложено несколько вариантов квартир на выбор. На принятие решения дается ровно 90 дней.
Рекомендуется при выборе квартиры (особенно если они предлагаются в разных домах) сначала прочитать отзывы об этом доме, самостоятельно его осмотреть и так далее.
Нередко дома для расселения возводятся с многочисленными нарушениями и в них жить так же опасно (или, как минимум, также некомфортно) как и в аварийном.
Значит, от подобного жилья стоит отказываться и ждать более адекватных предложений.
Как определяется рыночная стоимость ветхого жилья
Один из возможных выходов для владельцев ветхого жилья в рамках программы расселения — выделение денежной компенсации в размере имеющейся жилплощади по текущим рыночным ценам.
Порядок определения выкупной стоимости жилплощади установлен ч. 7 ст. 32 ЖК РФ и учитывает следующие факторы:
- рыночную цену квартиры;
- материальные затраты, понесенные собственником, по причине выкупа помещения;
- расходы на переезд, поиск и оформление альтернативной жилплощади;
- расходы собственника, связанные с прекращением долгосрочных обязательств, включая возмещение упущенной выгоды.
Если собственник не согласен с проведенной расценкой жилплощади, он вправе оспорить ее результаты в судебном порядке. Возможен вариант самостоятельного поиска квартиры для переезда, с возмещением стоимости данной жилплощади в рамках компенсации по старой.
Также допускается возможность долевого участия муниципалитета с составлением договора социального найма, если выделенного возмещения недостаточно для приобретения новой квартиры.
Что делать, если ни один из вариантов не подходит
Если ни один из предложенных вариантов квартир не подходит, денежная компенсация, с точки зрения собственника, очень маленькая и так далее – то есть смысл ждать до последнего. Если согласится на переселение, то обратно «отмотать» будет уже невозможно.
Однако ожидание тоже должно иметь разумные сроки. Если администрация категорически отказывается признавать, что предложенное жилье не является равноценным, что оценка квартиры не адекватна или что компенсация отчетливо недостаточная, то нужно обращаться в суд.
Для обращения, предварительно, нужно запастись серьезными аргументами и доказательствами своей правоты. Если, например, предложенная квартира соответствует по площади и количеству комнат аварийной, но вид из окна у нее не такой красивый – суд это интересовать не будет. А вот если площадь действительно меньше нужной, это уже можно доказать.
Примерно та же ситуация с оценкой квартиры. Можно попробовать заказать отчет об оценке в независимой компании и пытаться судиться опираясь уже на него. Однако, во-первых, это стоит денег, а во-вторых, не факт, что суд примет во внимание сторонний отчет.
Можно ли отказаться?
На заметку. Расселение проходит на добровольной основе, т.е. у жильцов есть право отказаться от новой жилплощади, если предложенные условия для переезда их не удовлетворяют.
В данной ситуации возможны несколько вариантов разрешения сложившейся проблемы:
- Если гражданину не понравились первоначальные условия для переезда, администрация может предложить иной вариант жилья.
- Собственнику может быть предложена денежная компенсация по так называемой выкупной стоимости. Как правило, это не самый выгодный с материальной точки зрения способ.
- Если после переговоров с муниципалитетом жильцы по-прежнему принципиально отказываются от переезда, администрация оставляет за собой право обратиться в судебные инстанции для принудительного переселения.
Что будет, если не выселиться из аварийного дома
Отказ от выселения и аварийного дома сильно отличатся от отказа выселяться из ветхого жилья. Ветхое никто сносить не собирается и жить в нем можно спокойно. А вот аварийное планируется к сносу. Но снести дом, пока в нем живет хотя бы один человек – невозможно.
Более того, есть ошибочное мнение (активно поддерживаемое некоторыми представителями администрации), что если отказаться переселяться – отключат газ, свет, воду и так далее. Это тоже не правда. Пока в доме остается хотя бы один жилец, отрезать коммуникации не смогут.
Разумеется, это не устраивает администрацию. Сначала особо упертым будут предлагать различные варианты, начиная от других квартир и заканчивая деньгами. Причем иногда предложения будут становиться все лучше и лучше, так что есть небольшой смысл оставаться в покинутом остальными жильцами доме.
Если же это не поможет, то администрация просто обращается в суд и, получив решение о выселении, посредством судебных приставов, выселит человека в принудительном порядке. Нравится ему это или нет. Разумеется, ему все еще будет положена компенсация, так что уже после выселения он сможет получить деньги или другую квартиру.
Так как деваться жильцу будет уже некуда, предложения администрации резко станут крайне невыгодными. Как следствие, можно немного посопротивляться, однако до выселения дело лучше не доводить.
В чем разница?
Основная разница в том, что жильцы ветхих домов не могут участвовать в программе расселения. Они не имеют права на новое жилье или компенсацию. Они будут продолжать жить в своих ветхих домах до тех пор, пока те не станут аварийными.
Как вариант, можно попробовать признать такие помещения аварийными в принудительном порядке (вплоть до обращения в суд), однако, как доказывает практика, чаще всего суд в такой ситуации становится на сторону местной администрации и тоже отказывается признавать недвижимость аварийной. Впрочем, всегда необходимо пробовать, так как есть и достаточно большое количество удовлетворенных исков о признании строения аварийным.
Нововведения в 2021 году
Для того, чтобы максимально защищать права жильцов, в 2021 году приняты новые поправки к законам. У собственников аварийного жилья появится больше вариантов:
- Льготная ипотека: чтобы доплачивать за более качественное жилье.
- Выбор застройщика нового дома, в который будут переселять людей.
- Покупка жилья на вторичном рынке за счет некоего сертификата, который будет выдаваться в качестве компенсации и так далее. Детальное описание новых возможностей и их особенностей пока не предоставляется. Не факт, что даже описанное выше будет принято.
При переселении жильцов из аварийных домов нередко возникает множество проблем и нарушений. Как правило, собственники не знают свои права, чем активно пользуются многие недобросовестные личности.
На бесплатной консультации опытные юристы расскажут об основных нюансах, которые обязательно нужно знать. Они же могут оказывать помощь клиентам на всех этапах переселения или получения денежной компенсации.
Вплоть до отстаивания интересов клиента в суде.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда
:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните Москва и Московская область
- позвоните Санкт-Петербург и область
- Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях
- (1