Расселение приватизированной квартиры при сносе дома, что дадут при сносе приватизированной квартиры

Главный плюс приобретения квартиры в жилом доме, который признан аварийным и пойдет под снос, невысокая цена. Однако новый собственник столкнется с рядом проблем

С 1 февраля 2022 года в кадастр недвижимости вносятся данные о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции ( Антон Новодережкин/ТАСС)

Покупка квартиры в аварийном, предназначенном к сносу доме — возможность приобрести собственное жилье за небольшие деньги. Вместе с экспертами разбираемся, насколько оправдана покупка квартиры в таком доме.

Эксперты в статье

• Никита Кузьмин, юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль»
• Василий Сосновский, партнер юридической компании «Генезис»
• Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
• Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства юридической фирмы «Авелан»

Что такое аварийный дом

Аварийный дом — это здание, в котором более половины жилых помещений и основных несущих конструкций (стен, фундаментов) отнесены к категории аварийных и представляют потенциальную угрозу для жизни проживающих. Это и есть принципиальное отличие аварийного жилья от ветхого, здесь в любой момент может что-то обрушиться.

Современное российское законодательство не определяет, что такое ветхое жилье. Однако такое понятие применяется на практике. По словам Вероники Величко, ветхие дома в отличие от аварийных юридически не представляют угрозу безопасности граждан.

А это означает, что их не будут сносить. Собственники ветхого жилья не могут получить никаких компенсаций, но при переходе дома в разряд аварийных и идущих под снос могут рассчитывать на возмещение. Здесь вступает в силу ст. 32 Жилищного кодекса.

Аварийность дома определяется в постановлении правительства № 47:

• разрушение, повреждение или деформация строительных конструкций, при которых есть опасность обрушения дома;
• крены, которые негативно влияют на устойчивость дома;
• расположение в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами, если такое подтопление невозможно предотвратить;
• расположение в месте, где возможны разрушения при авариях техногенного характера;
• повреждение в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, чрезвычайных ситуаций, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно, а состояние домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей.

Покупка квартиры в аварийном доме законом не запрещена, но продавец обязан сообщить покупателю о том, что жилье в плохом состоянии и комиссией принято решение о признании дома непригодным для проживания ( Артем Ленц/ТАСС)

Что могут получить жители сносимых аварийных домов

В том случае, если дом признан аварийным и включен в региональную программу перенаселения граждан из аварийного жилищного фонда, жители имеют право на предоставление квартир в границах своего населенного пункта, поясняет Никита Кузьмин. В качестве альтернативы закон также предоставляет возможность получения жильцами денежной компенсации за утерянное помещение. Такое возможно в случае отказа от предложенного жилья.

«У региональных властей также есть право дополнительно поддерживать людей, у которых на дату признания многоквартирного дома аварийным нет иного жилья, пригодного для постоянного проживания.

Такими мерами поддержки могут стать субсидия на приобретение жилья или возмещение расходов на выплату процентов в случае привлечения заемных средств на приобретение такого имущества», — говорит Никита Кузьмин.

В том случае, если аварийный дом не включен в региональную адресную программу переселения из аварийного жилищного фонда, собственники могут рассчитывать лишь на выплату денежных компенсаций.

Купил квартиру в аварийном доме — новое жилье не получишь

Раньше некоторые покупатели приобретали со значительной скидкой квартиры или комнаты в аварийных домах. Это делалось для того, чтобы за небольшие деньги приобрести право собственности, а затем получить новое жилье. Однако принятые в 2019 году поправки в ст. 32 Жилищного кодекса исключают такую возможность.

Граждане, которые приобрели жилое помещение после признания дома аварийным, не имеют права на предоставление нового жилья взамен того, которое признали аварийным в рамках программы перенаселения, замечает Никита Кузьмин.

В этом случае граждане имеют право на выплату денежного возмещения за утраченное жилое помещение. При этом сумма компенсации не может превышать суммы, указанной в договоре купли-продажи данного помещения. Исключение здесь, по словам Юлии Дымовой, составляют только те собственники, которые унаследовали жилье в аварийном доме.

Граждане, которые приобрели жилое помещение после признания дома аварийным, не имеют права на предоставление жилого помещения взамен признанного аварийным в рамках программы перенаселения ( Станислав Красильников/ТАСС)

Когда не получится продать или купить квартиру в аварийном доме под снос

Существует несколько ситуаций, при которых не получится совершить сделку купли-продажи в доме, который могут снести:

• если у покупателя есть материнский капитал и он хочет использовать его для оплаты квартиры. В этом случае грядущую сделку не одобрит Пенсионный фонд. Причина — средства по сертификату нельзя расходовать на ветхое и аварийное жилье;
• если покупатель хочет приобрести квартиру с помощью ипотеки. Ни один банк не выдаст ее на приобретение жилья в доме под снос;
• если человек приобретает квартиру ребенку, одновременно продавая его жилье. В этом случае органы опеки не дадут разрешения на такую сделку, предполагая, что жилищные условия несовершеннолетнего ухудшатся;
• если есть решение суда о принудительном выселении собственника, который собирается продать жилье;
• если собственник заключил соглашение о выкупе своей квартиры с муниципалитетом.

Если купил квартиру, не зная, что дом аварийный

Иногда на вторичном рынке бывают случаи, когда человек приобретает жилье и только после оформления сделки узнает, что квартира находится в аварийном доме. И получается, что после сноса здания новое жилье ему не полагается.

Юрист Василий Сосновский замечает, что покупка и продажа квартиры в аварийном доме законом не запрещены, однако продавец обязан сообщить покупателю о том, что жилье в плохом состоянии и комиссией принято решение о признании дома непригодным для проживания.

«Если не сказать о таком недостатке покупателю, то на основании ст. 475 Гражданского кодекса он сможет расторгнуть сделку в судебном порядке. По решению суда продавцу придется вернуть уплаченные деньги, а взамен он снова получит в собственность проданную недвижимость», — говорит эксперт.

Никита Кузьмин, юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль»:

— С 1 февраля 2022 года вступил в силу ФЗ № 148. Теперь в кадастр недвижимости вносятся данные о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, а также о признании жилого дома непригодным для проживания.

В Едином государственном реестре недвижимости в сведениях о таком объекте будет указано, что многоквартирный дом признан аварийными и подлежащим сносу, а также о признании помещения непригодным для проживания.

Эти изменения позволят защитить добросовестных покупателей квартир от приобретения «объектов с сюрпризом» — в случае, если продавец не предупредил о признании квартиры или дома аварийным.

Что положено собственнику при сносе дома в 2022 году

Если частный жилой дом или многоквартирный дом приходит в ветхое состояние, то он подлежит сносу, а земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд. Всем собственникам жилых помещений в таких домах положены определенные гарантии, предусмотренные законом. Что положено собственнику при сносе дома, — самый актуальный вопрос для граждан, проживающих в таких домах. Возможны два варианта:

1. выплата денежной суммы;
2. предоставление другого жилого помещения.

Регламентирующее законодательство

Основной нормативный акт, который регулирует отношения, связанные с расселением домов, — это Жилищный кодекс РФ. Он содержит статью 32, которая подробно расписывает процедуру изъятия и сноса домов, а также говорит о гарантиях, которые положены гражданам – собственникам жилых помещений.

Из подзаконных актов можно назвать федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Он в том числе затрагивает тему сноса ветхого жилья, указывая на возможность принятия в регионах соответствующих программ по расселению жилья. Программы регионов включают в себя списки домов, подлежащих сносу, и конкретные сроки расселения.

Что положено собственнику при сносе дома?

Самый главный тезис, который следует из приведенных выше нормативных актов, — изъятие домов и земельных участков допускается исключительно при условии равноценного возмещения.

Однако формы возмещения могут быть разными. В законе говорится о денежной компенсации, либо о предоставлении другой жилой площади.

Предоставление той или иной формы равноценного возмещения зависит от различных обстоятельств.

Денежная компенсация (выкупная цена)

Собственник жилого помещения должен получить от государства (муниципалитета) денежную сумму, которая полностью покрывает его убытки вследствие изъятия жилого помещения. Стоимость жилья, как правило, определяется путем экспертизы.

Кроме стоимости жилого помещения, его собственник вправе рассчитывать на возмещение стоимости земельного участка, на котором расположено строение.  Дополнительно к этому собственник дома или квартиры вправе рассчитывать на возмещение убытков, которые связаны и изъятием дома, переселением, поиском другого жилья и переездом в него.

Другое жилое помещение

При реализации данного права закон ставит некоторые условия, а именно, необходимо, чтобы между собственником жилого помещения и местной администрацией состоялось соглашение о применении именно этого варианта возмещения. Иными словами, если администрация не желает давать собственнику жилье и обещает только денежную компенсацию, то таковая и будет выплачена.

Несколько иная ситуация складывается, если многоквартирный дом внесен в региональную программу сноса и расселения ветхого жилого фонда. В законе «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» указаны дополнительные гарантии гражданам. Собственник жилья при сносе дома вправе по своему усмотрению выбрать один из двух возможных вариантов:

1. Получить выкупную цену за свое жилье
2. Получить другое жилое помещение.

Если гражданин выбирает второй вариант, то местная администрация обязана предоставить ему другое равнозначное жилье.

Исключения из общего правила

Итак, собственнику полагается денежная компенсация или другое жилье, если он договорится об этом с местной администрацией. Но предоставление жилья распространяется не на все категории граждан. Так, если гражданин купил квартиру в доме, который ранее уже был включен в план сноса ветхого жилья, то ему в любом случае положены только деньги в виде равнозначного возмещения.

Это исключение не распространяется на случаи, когда жилое помещение получено по наследству, даже после того, как дом признали ветхим и включили его в программу сноса. Наследники в этом случае могут рассчитывать на получение другого жилого помещения, если удастся достигнуть соглашения с местной администрацией.

Как определяется выкупная цена при сносе дома?

Как указывалось выше, должна учитываться стоимость жилья, земельного участка под ним, а также убытки, которые понесет владелец недвижимости при переезде. Определение конкретной суммы за изымаемое имущество должно согласовываться между собственником и администрацией.

Но нередко участники не могут прийти к единому мнению по этому вопросу, тогда дело придется передавать на рассмотрение суда.

Соответствующий иск может подать в суд гражданин, если он не согласен с действиями представителей муниципалитета. В таких случаях будет правильным назначение экспертизы по определению конкретной суммы.

Как правило, при ее определении должны учитываться действующие в регионе рыночные цены.

Если сносу подлежит многоквартирный дом, суд обязательно учтет, что владельцу квартиры в доме помимо прочего принадлежит и доля в общем имуществе, в том числе и доля в земельном участке, если он сформирован и поставлен на кадастровый учет.

Как определяется площадь предоставляемого жилья?

Закон говорит о равнозначном возмещении. Если собственник жилплощади получает взамен другое помещение, то оно должно предоставляться с зачетом стоимости сносимого жилья. Иными словами стоимость прежней жилплощади должна быть равнозначна стоимости предоставляемого жилья.

Поэтому не исключены ситуации, когда вместо старой трехкомнатной квартиры гражданину предлагается, к примеру, однокомнатная квартира в новостройке. Нужно понимать, что собственник жилья не может требовать предоставить ему жилое помещение той же площади, и с тем же количеством комнат, которые были в старом доме.

Если новое жилья по стоимости превосходит то, что ранее имелось в собственности гражданина, то не исключено согласование между владельцем и администрацией определенной денежной суммы в качестве доплаты.

В какой форме предоставляется жилое помещение?

Исходя из требований закона, помещение должно быть предоставлено гражданину в собственность. Например, между муниципалитетом и владельцем жилья может быть заключен договор мены. Согласно договору гражданин после государственной регистрации становится собственником помещения, а ветхий дом передается муниципалитету, который осуществляет его снос.

Однако из этого правила возможны исключения. Верховный суд, разбирая судебную практику, уточнил, что нельзя исключать предоставление жилья в иной форме. Например, если стороны договорятся, то жилплощадь может быть представлена на условиях договора социального найма. Но исключительно, с согласия бывшего собственника.

Что положено членам семьи собственника?

В ситуации, когда дом подлежит сносу, нужно учитывать, что все гарантии и компенсации, которые предусмотрены законом, предоставляются только собственникам жилья. То есть тем гражданам, которые значатся в качестве владельцев в правоустанавливающих документах. Поэтому именно им выплачивается денежная компенсация или заключается соглашение о предоставлении иного жилья.

Что же касается членов семьи, то собственник сам решает вопрос об их вселении в новое жилье. Если это произошло, то граждане, вселенные в качестве членов семьи, вправе пользоваться жильем наравне с собственником. Естественно, что при этом они не вправе претендовать на собственность.

Если же собственник получает денежную  компенсацию за дом, то вопрос о распоряжении деньгами так же решает исключительно он.

Выводы

Что положено собственнику при сносе дома? Главный принцип, который действует при этом, — равноценное возмещение. Оно может быть как в денежной форме (выкупная цена), так и в натуральной форме (другое жилье). В последнем случае это решается по согласованию между собственником и муниципалитетом.

Владельцам квартир в многоквартирном доме, который числится в региональной программе, закон предоставляет возможность выбора, — либо взять деньги, либо – другое жилое помещение.

При определении размера возмещения действует правило. Если будет дана компенсация, то она будет рассчитана по рыночным ценам. Дополнительно к ней гражданин имеет право на компенсацию всех убытков и даже упущенной выгоды при переселении.

А вот другое жилое помещение предоставляется с зачетом его стоимости. В этом плане собственники жилья находятся в невыгодном положении по сравнению с нанимателями муниципальных квартир. Тем жилье предоставляется, исходя из равнозначности общей площади.

Как собственникам дают квартиры при сносе дома и что получают взамен, расчет цены и площади

В 2020 году хозяева жилплощади и те граждане, кто пользуется жильём по договору социального найма, могут получить для своего многоквартирного дома статус аварийного, если он действительно находится в плачевном состоянии и капитальным ремонтом тут не обойтись.

Данный процесс не быстрый, времени и сил придётся потратить много, но в итоге есть шанс попасть в программу расселения аварийного жилья. Но наряду с положительной стороной расселения есть и другая, менее приятная. Не все граждане на сегодняшний день знают, что получают собственники квартир или наниматели вместо своего аварийного жилья.

Сегодня мы расскажем про изменения в законодательстве и как дают квартиры собственникам при сносе дома и что они получают.

Что дают хозяевам аварийного жилья при расселении и на каких условиях?

Как многие знают, в прошлом году в законодательство внесли изменения, касающиеся правил получения новой жилплощади при расселении аварийного дома. Больше всех изменения затронули как раз-таки владельцев, а не тех, кто снимает жильё по договору социального найма.

С позиции специалиста.

Андрей Борисов.

Юрист. Стаж работы по специальности 14.5 лет. Направление: наследственное, гражданское, семейное право.

До принятия изменений в жилищном законодательстве, хозяин квартиры в аварийном доме при его сносе имел право получить равнозначную квартиру (под равнозначностью понимается равенство общей площади старого и нового помещений). Также, новая квартира должна была иметь все удобства (проведены и работают вода, канализация, отопление, электричество).

Причём планировка и число комнат могли и отличаться, принималось во внимание равенство общих площадей квартир. А вот когда хозяин жилплощади в аварийном доме хотел получить жильё большей площади, он должен был доплатить за разницу в «квадратах».

Но даже до изменений в законе многие спрашивали, какую площадь получает хозяин жилья во время сноса, если в квартире на момент расселения проживает больше граждан, чем положено по санитарным нормам? Ответ был таким же – владелец квартиры получал равнозначное жильё в любом случае, так как программа расселения аварийного жилья не включает в себя программу по улучшению жилищных условий. И если семья слишком большая и ей нужно больше квадратных метров, то за это надо было платить отдельно, из собственных средств.

А вот по новому законодательству владелец квартиры в результате расселения имеет следующие права:

• Жилплощадь в аварийном доме обязаны оценить по рыночной стоимости (сюда же должна войти оценка рыночной стоимости земли под домом с выделением доли на каждую квартиру и оценка общедомового имущества, также поделённая на каждую квартиру, в зависимости от её площади). Получается выкупная стоимость помещения.
• Хозяину аварийной жилплощади предлагается для ознакомления несколько вариантов для переезда. После выбора варианта от его цены отнимают выкупную цену аварийной жилплощади.
• Вот эту разницу в цене и должен оплатить хозяин квартиры, чтобы получить новую (выбранный им вариант).

В случае, когда хозяин аварийного жилья данную разницу внести не может (ну нет у человека столько денег), то ему дают жилплощадь по договору социального найма, и приватизировать её он уже не имеет права. А выкупную цену аварийной квартиры переводят на счёт её хозяина.

Владельцем нового жилья при этом будет являться городская администрация (потому, что оно изначально было в их фонде и выделяется как раз по заключении договора социального найма).

Какова процедура получения жилплощади при сносе дома?

Как мы выяснили выше, при сносе дома (его уже признали аварийным) владелец жилплощади может рассчитывать на получение нового жилья (с доплатой) или компенсации.

И согласно законодательству, расселение должно быть проведено максимум через год после того, как дом признан аварийным (опасным для жизни).

А вот в жизни этот срок расселения почти никогда не соблюдается и люди живут в страхе перед тем, что дом рухнет, по нескольку лет.

Как только многоквартирный дом получает статус аварийного, его включают в очередь на расселение в порядке очерёдности (добавляют в конец списка). Движется ли ваш дом в этой очереди, можно посмотреть в интернете, по адресу «Реформа ЖКХ».

При сносе дома хозяину жилплощади предлагают несколько вариантов другого жилья, которые примерно идентичны сносимой квартире как по условиям проживания, так и по локации (наличие районной инфраструктуры – магазины, поликлиника, школа, детсад и т.д., кому что важнее). Именно за хозяином остаётся последнее слово при выборе той или иной квартиры и навязывать ему неудобные варианты администрация города или района не имеет права.

В качестве примера рассмотрим случай. В одном из городков при сносе аварийного дома семье Ивановых предложили квартиру, которая находится в соседнем районе. Всё бы ничего, другой район также был прекрасным местом проживания, не хуже текущего.

И в районе новой предлагаемой квартиры были школа, детский сад, спортивное сооружение. Но Ивановы были пенсионерами и все эти объекты их уже не интересовали. А вот отсутствие поликлиники в шаговой доступности в новом районе их не устроило категорически (в старом районе поликлиника была совсем рядом).

Поэтому пенсионеры не согласились на обмен по предложенному варианту, посчитав его неравноценным для себя.

Администрация города или района при расселении должна предложить сносимым как минимум по три варианта переезда на каждого владельца. А если владельцев у квартиры несколько (долевая собственность), то одобрить вариант обязаны все совладельцы.

Процесс передачи новой квартиры взамен сносимой обязан оформляться отдельным договором, который заключают проживающий в квартире и городская администрация.

Если жилец является хозяином квартиры, то подписывается контракт на предоставление в собственность новой квартиры взамен изъятой.

Если же гражданин проживает по договору социального найма, то данный договор просто перезаключается, с указанием новой квартиры, а жильцы просто переезжают.

Предоставляемая взамен сносимой квартира должна удовлетворять всем санитарным нормам. Если какое-то требование нарушено (нет воды, не работает отопление, плесень на стенах и т.д.), то об этом нужно сообщить в администрацию, которая выдавала данное жильё.

Если администрация на это никак не отреагировала (а она обязана устранить выявленные нарушения ещё до вселения граждан), то граждане имеют право подать иск в суд.

Внимание! Все траты, связанные с переездом в другое жильё и оформлением документов на него обязана нести городская или районная администрация.

Гражданам, кто живёт в муниципальных квартирах по договору социального найма, при сносе дома обязаны выдать аналогичную жилплощадь на тех же условиях, что и действующий договор.

Это касается и собственников, которые не смогли оплатить разницу их аварийного жилья с новым.

Им также обязаны выдать жилплощадь по договору социального найма (размер такого жилья при этом будет рассчитан по числу проживающих и может оказаться меньше, или больше сносимого).

№ п/п Правила выдачи жилплощади.

1.	Новое, выдаваемое при сносе, жильё обязано быть в том же районе, что и сносимое.
2.	Если предлагается квартира в другом районе, то такой вариант должен одобрить проживающий, без его согласия принудительное переселение невозможно.
3.	Новая квартира должна быть пригодна для проживания и благоустроена (свежий ремонт, работающие коммуникации).
4.	Квадратура предоставляемой новой жилплощади обязана быть не меньше, чем  в аварийном доме (больше — да, меньше – нет).
5.	Когда расселяемый человек проходит по программе улучшения жилищных условий, то при сносе дома и выделении ему новой жилплощади, её размер может быть увеличен сообразно текущим потребностям (родился ещё один ребёнок, к примеру).
6.	Гражданин, проживающий по договору социального найма, перед расселением обязан погасить все долги по «коммуналке», если они у него есть.
7.	Признание дома аварийным не освобождает нанимателя от обязанности по оплате аренды. Её стоимость составит 70% от аренды до того момента, как дом был признан аварийным.
8.	Нанимателю вместо отдельной квартиры не имеют права давать комнату в общежитии.

Некоторые категории граждан, пользующиеся социальным жильём (пенсионеры, инвалиды, многодетные семьи), освобождаются от уплаты арендных взносов. Они обязаны платить лишь за «коммуналку».

Новый договор подписывается только при обоюдном согласии сторон (муниципалитета и нанимателя). Когда наниматель переезжать отказывается или не желает получать другую жилплощадь, он обязан оформить свой отказ письменно. Тогда муниципалитет новое жильё не выдаст.

Как дают квартиры собственникам.

При сносе дома возможностью получить новую жилплощадь обладает только её собственник (а не прописанные или проживающие). И только если у него нет другой жилплощади в собственности. Если другое жильё имеется, хозяин квартиры в аварийном доме может получить исключительно денежную компенсацию.

Эта компенсация и есть выкупная стоимость квартиры на момент расселения.

Внимание! Если гражданин живёт в помещении по договору социального найма, то права на получение компенсации у него нет.

Когда жилплощадь в аварийном доме имеет нескольких собственников (долевая собственность), компенсация переводится на счета всех сособственников согласно величине их долей. Если кто-то из совладельцев несовершеннолетний, ему открывают личный счёт и деньги переводятся туда (не родителям, не опекунам).

Компенсация выдаётся исключительно в безналичной форме, путём перевода денег со счёта на счёт.

Как рассчитывают рыночную цену квартиры при сносе дома?

Компенсация (выкупная цена) за жилплощадь в аварийном доме рассчитывается на основе статьи 32 ЖК.  Расчёты обязаны включать в себя следующие пункты:

• Рыночная цена жилплощади в аварийном доме на момент, до которого стало известно, что дом признан аварийным.
• Рыночная цена доли земли, на которой стоит многоквартирный дом.
• Рыночная цена доли общедомового имущества.
• Расходы на переезд в другое жильё (транспорт, погрузка, выгрузка).
• Затраты на аренду квартиры на время подбора нового жилья, если дом уже сносят.
• Упущенная выгода, если квартира сдавалась внаём (официально, по договору) и при сносе дома пришлось расторгнуть договор аренды.

Если граждане уверены, что компенсацию за квартиры им посчитали с нарушениями, они вправе подать иск в суд и добиться пересмотра суммы компенсации.

Владелец квартиры может или получить компенсацию за квартиру или добавить к ней свои деньги и получить новое жильё.

Если жильё признано аварийным и подлежит сносу, владелец или арендатор, могут получить новые квартиры. А вот если жильё признали ветхим, тут ситуация несколько иная.

В законодательстве нет такого термина, как «ветхое жильё». Этот термин используют в строительных нормах, из которых вытекает, что ветхим может считаться жильё, износ которого превысил 70% (для строений из кирпича) или 60% (для строений из дерева).

Но при этом проживание в такой квартире не опасно для здоровья или жизни гражданина, а лишь является некомфортным. Поэтому, ветхое жильё подлежит исключительно ремонту, максимум – капитальному. И получить другую жилплощадь, если ваша признана ветхой, не получится, нет таких законов.

Поэтому единственным способом получения новой квартиры для владельца ветхого жилья является признание дома аварийным.

В зале суда.

С прошлого года Верховный суд определил, что муниципалитет при сносе дома должен давать собственнику равноценное жильё, а не равнозначное, как было прежде.

Данное изменение означает, что хозяину квартиры полагается жильё, рыночная цена которого равна стоимости жилья в сносимом доме (выкупной цене). Если владелец хочет квартиру дороже, то разницу он обязан компенсировать сам. Принуждать его к этому никто не имеет права.

Причём получить компенсацию за жильё собственник сможет только после письменного отказа от доплаты и от получения равноценного жилья. Т.е., муниципалитет обязан предложить собственнику сначала эти варианты, а уж потом компенсацию.

Это правило также утвердил Верховный суд, обеспечив владельцев аварийных квартир правом гарантированного получения равноценной жилплощади в полное владение при сносе дома. А когда оценочная стоимость аварийной жилплощади маленькая, то и предлагаемое взамен жильё будет небольшим по размерам.

В качестве примера рассмотрим следующий случай. В одной из областей страны хозяин жилплощади в аварийном доме направил иск в суд на муниципалитет. А дело вот в чём. Дом, где жил истец, признали аварийным и внесли в программу расселения.

Муниципалитет, не заморачиваясь с расчётами, назначил выкупную цену за аварийную жилплощадь в 50% от цены других аналогичных квартир. Никаких смет и расчётов жителям предоставлено не было. Поэтому часть из них и обратились в суд для перерасчёта выкупной стоимости. Суды двух инстанций (районный и апелляционный) признали правоту администрации.

А вот Верховный суд встал на сторону истца и постановил пересмотреть выкупную стоимость с учётом всех требуемых пунктов.

Итак, вот мы и разобрались в том, как дают квартиры собственникам при сносе дома. Да, согласны, с внесением изменений получить другое жильё стало тяжелее. Но эти изменения не коснулись тех, чьи дома были признаны аварийными до 1 января 2017 года.

Этим гражданам обязаны выдать именно равнозначное жильё, без доплат. Если вы так и не разобрались, какую квартиру вам выдадут при сносе, обращайтесь к нашим юристам.

Звоните прямо сейчас или пишите на сайте в любое удобное для вас время и наши специалисты ответят вам незамедлительно.

И помните, консультация юриста у нас на сайте бесплатная.

Компенсация за аварийное жилье: закон о расселении, как получить субсидию при сносе ветхого дома, размер выплаты, судебная практика

Многие граждане вынуждены проживать в старых и ветхих зданиях, которые признаются аварийным жильем, поскольку обладают многочисленными конструктивными недостатками. По закону такие люди имеют право на получение более качественного и современного жилья.

Для этого реализуется процесс расселения, во время которого люди самостоятельно выбирают, будет ли получена новая квартира или компенсация стоимости их недвижимости. Многие люди предпочитают выбирать именно компенсацию, но они должны разобраться в том, как она назначается, а также как рассчитывается, чтобы получить оптимальный размер выплаты.

Выплата и законодательное регулирование расселения

На основании закона, а именно ст. 32 ЖК при признании жилья аварийным, владельцы имеют право на возмещение, размер которого полностью зависит от стоимости данного объекта недвижимости. Оно представлено компенсацией, причем во время ее расчета учитывается место расположения дома, площадь квартиры и другие технические характеристики.

Такие же условия применяются, если участок земли, на котором построен дом, изымается по решению суда, поэтому все владельцы имеют право на равноценное денежное возмещение.

Между муниципалитетом и каждым собственником жилья составляется специальное соглашение, в котором приводится размер и сроки перечисления компенсации. Дополнительно указывается период времени, в течение которого гражданин может проживать в квартире до покупки нового жилья. Обычно для этих целей предоставляется не больше 6 месяцев.

Какая выдается сумма

Для каждого собственника квартиры размер компенсации считается значимым вопросом. По закону требуется учитывать рыночную стоимость объектов, но часто граждане сталкиваются с более примитивным и неправильным расчетом.

Для этого применяется сравнительная методика оценки, которая делится на несколько этапов:

• выбираются аналогичные объекты недвижимости, находящиеся в регионе;
• определяется усредненная цена за 1 кв. м.;
• из-за использования понижающего коэффициента стоимость снижается, для чего учитывается состояние объекта недвижимости, причем такое снижение варьируется от 10 до 50 процентов;
• полученное значение умножается на квадратную площадь квартиры.

Внимание! Если гражданину принадлежит не только жилье, но и земельный участок, то прибавляется лишь небольшая сумма, которая не учитывает реальную стоимость земли.

При таких расчетах граждане получают слишком маленькую сумму, которой не хватает для покупки нового жилья. Поэтому им приходится судиться с представителями муниципалитета, доказывая свою правоту в суде.

На основании судебной практики, которая утверждена Президиумом ВС, компенсируется не только стоимость аварийного жилья или участка земли, но и рыночная цена без учета износа, а также убытки, которые приходится нести гражданину при смене места проживания. Если во время данного процесса человек арендовал жилье, пользовался услугами грузоперевозок или тратил средства на иные цели, то они возмещаются государством.

Когда выплачивается субсидия

На основании ст. 32 ЖК если дом признается аварийным, то запрещено в нем дальнейшее проживание, собственники квартиры могут самостоятельно выбрать, будет ли ими получена денежная компенсация или другое жилье.

Это возможно, если аварийное или ветхое объект входит в региональную программу расселения граждан. Если строение не входит в эту программу, то выдается исключительно компенсация за аварийное жилье .

Выплата дополнительно назначается, если объект изымается у владельцев по решению суда. Выдается денежная сумма исключительно за аварийное жилье. Если же объект признается ветхим, то в нем люди все равно могут жить, поскольку отсутствует опасность для их жизни и здоровья.

Важно! Чтобы признать жилье аварийным, проводится специальная экспертиза межведомственной комиссией, включающей представителей местной администрации, сотрудников МЧС, работников ЖКХ, специалистов градостроительного комитета и других государственных инстанций.

Чтобы получить компенсацию стоимости своего жилья, первоначально нужно дождаться, чтобы строение было официально признано аварийным. Именно это условие является обязательным, поэтому если объект считается исключительно ветхим, то оно пригодно для проживания.

Представители местной администрации не заинтересованы в признании объектов аварийными, поэтому жители объекта должны самостоятельно позаботиться о начале проведения экспертизы, для чего составляется специальное заявление.

Порядок действий

Процедура получения компенсации делится на несколько последовательных этапов:

• сбор документов, которые подтверждают, что состояние жилья является неудовлетворительным, поэтому проживание в этом доме опасно для жизни или здоровья людей;
• составляется заявление, на основании которого собственники квартир просят представителей муниципалитета признать дом аварийным;
• направляется документация работникам местной администрации или непосредственно межведомственной комиссии, если она постоянно функционирует в регионе;
• после проведения заседания комиссии и оценки недвижимости выносится решение о необходимости признания дома аварийным объектом;
• здание ставится в очередь, причем, чем хуже состояние строения, тем быстрей будут выданы средства для оперативного расселения граждан;
• собственники квартир получают от представителей администрации предложения о возможности переселения в другую квартиру или получения денежной компенсации, поэтому граждане самостоятельно выбирают подходящий вариант;
• составляется заявление на имя руководителя администрации, причем в тексте указывается выбранный способ;
• если выбирается компенсация, то между гражданами и муниципалитетом подписывается специальное соглашение, содержащее данные о размере и сроках перечисления средств;
• на банковский счет владельца квартиры перечисляется ранее рассчитанная денежная сумма, после чего людям предоставляется несколько дней или месяцев для переселения.

Если размер компенсации не соответствует рыночной стоимости недвижимости, то не рекомендуется подписывать соглашение, поэтому можно увеличить данную сумму через судебное разбирательство.

Какие нужны документы

Чтобы дом был признан аварийным объектом, жители квартир должны подготовить определенную документацию:

• паспорта и свидетельства о рождении всех владельцев;
• выписка из ЕГРН, благодаря которой определяются все собственники недвижимости, а также выявляется наличие каких-либо обременений;
• правоустанавливающая документация, на основании которой изначально жилье было получено владельцами;
• выписка из домовой книги, которая содержит данные о прописанных лицах;
• технический паспорт, содержащий сведения о площади квартиры, что упрощает процесс расчета компенсации.

Справка! В каждом регионе действуют собственные нормативы и требования относительно расселения, поэтому может увеличиваться количество документов, которые должны подготовить собственники.

К собранной документации прикладывается правильно сформированное заявление. Отсутствует строго унифицированная форма, но при составлении текста вносятся следующие данные:

• сведения обо всех заявителях, представленных собственниками квартир;
• детальная информация о доме, представленная адресом, этажностью, датой постройки, а также конструктивными особенностями;
• требование о проведении экспертизы, чтобы выявить фактическое техническое состояние объекта;
• дата формирования документа;
• подписи заявителей.

На основании данного документа начинается оценка объекта. Если по результатам обследования действительно выявляется, что дом непригоден для проживания, то он становится в очередь на расселение и ликвидацию.

Собственникам квартир предлагаются новые объекты недвижимости или компенсация. Если выбирается денежная выплата, то между гражданами и представителями муниципалитета подписывается соглашение о выкупе. В тексте содержится точный размер выкупной суммы и дата ее перечисления.

Для заключения данного соглашения собственник квартиры подготавливает паспорт, выписку из ЕГРН, технический паспорт на объект, а также правоустанавливающую документацию.

Деньги переводятся на банковский счет гражданина, причем обычно средства приходят на 10 дней после подписания соглашения. Если человек не соглашается с предлагаемой суммой, то нельзя подписывать соглашение. Увеличить размер компенсации можно через суд.

Какие расходы несет собственник

По закону процесс переселения или получения компенсации не сопровождается появлением каких-либо затрат у владельцев квартир. Но на практике людям приходится сталкиваться с определенными расходами:

• привлечение независимой организации для проверки технического состояния объекта – от 10 тыс. руб.;
• нотариальное заверение согласий на получение компенсации от всех владельцев квартиры – от 1 тыс. руб. за каждую бумагу;
• формирование выписки из ЕГРН – 350 руб.;
• получение нового технического паспорта – от 10 тыс. руб.

Иногда приходится восстанавливать утерянные или уничтоженные документы, для чего тратится от 5 тыс. руб.

Сроки

Обычно с момента подачи заявления и получения денег проходит от 2 до 4 месяцев. Точный период зависит от технического состояния жилья. Если между гражданами и представителем муниципалитета подписывается соглашение на перечисление компенсации, то деньги перечисляются в течение 10 дней.

Иногда процедура затягивается до полугода, если возникают сложности с подготовкой документов или получением согласий от других собственников квартир.

Как поступить при отказе

Если представители местной администрации настаивают на том, чтобы граждане получили новые квартиры, отказываясь выдавать компенсацию, то такой вопрос решается в судебном порядке. К суду приходится обращаться и при предоставлении слишком маленькой денежной выплаты.

Чиновники намеренно занижают цену, поэтому целесообразно провести независимую экспертизу, чтобы узнать точную рыночную цену объекта без учета износа. Отчет предоставляется судье, после чего обычно удовлетворяются исковые требования, поэтому местная администрация вынуждена выплатить гражданам положенную сумму.

Судебная практика

Владельцы квартир в аварийных домах часто подают исковые заявления, так как им назначается слишком маленькая компенсация. Отказываются от судебных разбирательств только лица, которые срочно нуждаются в деньгах.

Внимание! Практика показывает, что местные суды часто принимают сторону администрации, поэтому гражданам приходится доходить до ВС, а также заказывать независимую оценку.

К самым громким примерам из судебной практики относится:

• Истец обратился в суд с требованием увеличить компенсацию. Доказательством его правоты выступал отчет независимой оценки. Суммы отличались на 40%, поэтому истец потребовал перерасчета выплаты. После рассмотрения документов судья отказал в удовлетворении иска, поскольку в отчете отсутствовали сведения об аварийности дома.
• Мужчина подал иск в суд с требованием пересчитать размер компенсации. Предварительно истец оплатил независимую оценку, причем во время проведения экспертизы оценщик учитывал аварийное состояние жилья. Но все равно компенсация от муниципалитета намного ниже положенной суммы. Суд удовлетворил исковые требования, поэтому местная администрация выплатила истцу компенсацию оптимального размера.

Если гражданам действительно предлагается заниженная компенсация, то они при наличии доказательств своей правоты могут оспорить такое решение администрации.

Интересное видео

Полезная информация о компенсации жителям аварийных домов при расселении:


Заключение

При расселении граждан из аварийного жилья власти региона предлагают квартиры или денежные выплаты. При расчете должны учитываться разные характеристики жилых объектов. Если выбирается компенсация, то она должна рассчитываться правильно, а иначе граждане могут подать иск в суд для увеличения выплаты.